臺灣臺北地方法院91年度訴字第6521號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第6521號民事判決

裁判日期：民國92年04月08日

裁判案由：返還無權佔有房屋

臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度訴字第六五二一號
原告甲○○訴訟代理人 楊景超 律師被告乙○○訴訟代理人 張文寬 律師右當事人間返還無權占有房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落 台北 市○○區○○段四小段八二五地號土地上建物建號一一五三號門牌號碼為台北市○○○路○段○○號七樓之三房屋騰空返還原告。
被告應自民國九十一年十一月八日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣伍萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁拾貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，預以新台幣玖拾柒萬貳仟貳佰元為原告供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
陳述：
㈠坐落臺北市○○區○○段四小段八二五地號土地上建物建號一一五三號門牌號
碼台北市○○區○○○路○段○○號七樓之三房屋（下稱系爭房屋），係原告所有。系爭房屋原係被告於八十三年十月十一日將之移轉登記於 李泰平 名下，八十四年三月十四日移轉登記於 宋德英 名下，宋德英於八十七年一月五日將之移轉登記予 邱謝俊 ，邱謝俊於八十七年七月十日再移轉登記予原告。系爭房屋被汎心國際股份有限公司及永久佳股份有限公司無權占有，業於九十年二月廿七日經台灣台北地方法院八十八年度重訴字第一七三八號民事判決及九十一年九月十日台灣高等法院九十年度上字第六七０號民事判決無權占有人汎心國際股份有限公司及永久佳股份有限公司應騰空房屋交還原告。於九十一年十月間原告發現易居商行擅自遷入系爭房屋，原告即發存證信函告知易居商行無權占有，嗣後原告收到被告委託律師回覆之存證信函，原告始得知被告無權占有系爭房屋。原告隨即再委託律師發函告知被告限期將系爭房屋返還原告，惟被告均置之不理。
㈡原告並不認識被告與宋德英，被告明知其與宋德英間債權債務關係，與原告無
涉，詎被告竟誣指宋德英與原告共犯背信及偽造文書等罪名提起自訴，故意虛構不實之事實而為申告，原告甚感莫名，遂對被告提起反訴，業經台灣高等法院九十年度上易字第一００三號刑事判決處被告貳月有期徒刑誣告罪。被告又擅自遷入系爭房屋，打算日後持續地以占有人地位自居而就系爭房屋加以掌握支配，完全無視法院刑事及民事之判決。
㈢被告在原告不知之間且未經原告同意之情況下占有系爭房屋，對於原告而言即
屬無權占有，爰依民法第七百六十七條前段定規定，請求被告將系爭房屋騰空交還原告。
㈣被告無權占有系爭房屋，而被告於九十一年十一月八日收到原告委託律師所發
存證信函，限期將系爭房屋返還原告，均不置理，致原告無法行使所有權，受有損害，被告應賠償原告因其占用所得之利益及原告所受之損害。該損害金之計算，原告援引九十年二月二十七日台灣台北地方法院八十八年度重訴字第一七三八號民事判決書第十六頁第十三行起至第二十行止及九十一年九月十日台灣高等法院九十年度上字第六七０號民事判決書第十四頁第三行起至第十二行止，理由說明無權占有人汎心國際股份有限公司及永久佳股份有限公司應按月連帶給付原告五萬元損害金為標準，請求被告自九十一年十一月八日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金五萬元。系爭房屋位於羅斯福路與和平東路交接處附近，鄰近捷運古亭站，該地段大樓林立，交通便利，商業氣息濃厚，房屋利用之價值甚高，被告無權占有系爭房屋以易居商行名號充為營業場所，可獲得相當於租金之利益不亞於汎心國際股份有限公司及永久佳股份有限公司，並比較鄰地住辦用途、構造相仿之房屋租金，平均每坪租金一千二百元至一千三百元間，而系爭房屋約四十五坪，則原告因被告無權占有系爭房屋，致受有相當於租金每月五萬元之損害，應勘認定。
證據：提出建物登記謄本正本及建物所有權狀影本、房屋現值證明書影本、台灣
台北地方法院八十八年度重訴字第一七三八號民事判決、台灣高等法院九十年度上字第六七０號民事判決書影本、系爭房屋易居商行招牌照片一張、原告所發存證信函影本、被告委託律師回覆之存證信函影本、原告委託律師發存證信函暨九十一年十一月八日掛號郵件收件回執影本、台灣高等法院九十年度上易字第一００三號刑事判決書影本、土地登記謄本正本及九十一年地價稅繳款書影本、鄰地房屋租金二紙（下載自由租售房屋網站）。
乙、被告方面：聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
陳述：
㈠原告業承認：系爭房屋於八十三年間，仍為被告所有，被告自非無權占有。至
於八十三年十月十一月，被告將系爭房屋移轉在李泰平名下，另於八十四年三月十四日，由李泰平移轉在宋德英名下。迄八十七年七月五日，宋德英移轉至邱謝俊名下，均未見李泰平、宋德英主張被告係無權占用。其中李泰平部分，係由被告信託登記在李泰平名下。而宋德英部分，則係被告與宋德英間，債權債務關係之擔保，而登記在宋德英名下，其真正所有權人仍係被告。宋德英就此亦不否認，僅抗辯其後雙方成立協議，由宋德英取得所有權云云，與事實不符。
㈡宋德英違法將系爭房屋據為己有，再移轉予不知情之邱謝俊，因宋德英無法辦
理交屋，經律師陪同被告前往邱謝俊之辦公室說明後，邱謝俊始發現受騙，乃要求宋德英解約退屋。宋德英見狡計未能得逞，又不便過回自己名下，其後應係洽得原告擔任受託人，以信託之方式，自邱謝俊回得系爭房地之登記。亦即本件原告並非真正所有權人。系爭房地市價近一千五百萬元，原告究竟如何得知邱謝俊或 未德英 欲出售系爭房屋？如何接洽？如何在何處簽訂私契？如何約定交屋？如有違約交屋情事，如何處罰？均未見原告為任何陳述，且迄今無法提出不動產買賣私契，亦不曾見原告向「前手」邱謝俊主張無法履行交屋義務之違約賠償。另原告於辦妥移轉登記後，竟不向銀行辦理低利之抵押貸款，反設定民間高額抵押權與訴外人 黃孝治 。原告既非真正之權利人，而系爭房屋原移轉在宋德英名下，僅係供宋德英與被告間，債權債務之擔保，真正之權利人仍係被告，則被占有使用系爭房屋，並非無權占用，不需支付原告損害金。㈢原告既未提出房屋之申報地價，亦未提出損害金之計算方式，徒持他案損害金
錯誤之判決，為本件訴訟請求之依據，顯與土地法第九十七條第一項之規定相抵觸。
證據：提出宋德英提出之本票影本、八十六年三月廿五日被告委請律師致宋德英
律師函影本、回執影本為證，並聲請向台北地方法院檢察署調閱八十五年偵字第一八二三三號查卷宗、八十六年偵續字第二十一號偵查卷宗，聲請傳訊證人宋德英，聲請命原告提出其與邱謝俊間之不動產買賣契約書。
理由原告主張台北市○○區○○○路○段○○號七樓之三房屋係原告所有。於九十一年
十月間原告發現易居商行擅自遷入系爭房屋，原告即發存證信函告知易居商行無權占有，嗣後原告收到被告委託律師回覆之存證信函，原告始得知被告無權占有系爭房屋。被告在原告不知之間且未經原告同意之情況下占有系爭房屋，對於原告而言即屬無權占有，爰依民法第七百六十七條前段定規定，請求被告將系爭房屋騰空交還原告。被告無權占有系爭房屋，而被告於九十一年十一月八日收到原告委託律師所發存證信函，限期將系爭房屋返還原告，均不置理，致原告無法行使所有權，受有損害，被告應賠償原告因其占用所得之利益及原告所受之損害。該損害金之計算，原告援引台灣台北地方法院八十八年度重訴字第一七三八號、台灣高等法院九十年度上字第六七０號民事判決理由，請求被告自九十一年十一月八日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金五萬元。
被告則辯以：系爭房屋於八十三年間，仍為被告所有，被告自非無權占有。八十三年十月十一月被告將系爭房屋移轉在李泰平名下，另於八十四年三月十四日由李泰平移轉在宋德英名下，迄八十七年七月五日宋德英移轉至邱謝俊名下，其中李泰平部分，係由被告信託登記在李泰平名下，而宋德英部分，則係被告與宋德英間，債權債務關係之擔保，而登記在宋德英名下，其真正所有權人仍係被告。宋德英違法將系爭房屋據為己有，再移轉予不知情之邱謝俊，因宋德英無法辦理交屋，經律師陪同被告前往邱謝俊之辦公室說明後，邱謝俊始發現受騙，乃要求宋德英解約退屋。宋德英見狡計未能得逞，又不便過回自己名下，其後應係洽得原告擔任受託人，以信託之方式，自邱謝俊回得系爭房地之登記，亦即本件原告並非真正所有權人。
原告既非真正之權利人，而系爭房屋原移轉在宋德英名下，僅係供宋德英與被告間，債權債務之擔保，真正之權利人仍係被告，則被占有使用系爭房屋，並非無權占用，不需支付原告損害金。
兩造不爭執之事實：
㈠台北市○○區○○○路○段○○號七樓之三房屋，自八十七年七月十日起迄今登記為原告所有，目前由被告占用中。
㈡系爭房屋被告於八十三年十月十一日將之移轉登記於李泰平名下，八十四年三月
十四日移轉登記於宋德英名下，宋德英於八十七年一月五日將之移轉登記予邱謝俊，邱謝俊於八十七年七月十日再移轉登記予原告。
㈢九十年二月廿七日本院八十八年度重訴字第一七三八號民事判決、九十一年九月
十日台灣高等法院九十年度上字第六七０號民事判決，以汎心國際股份有限公司及永久佳股份有限公司無權占有原告所有之系爭房屋，應將系爭房屋騰空返還原告、給付損害金。
㈣九十年九月廿六日台灣高等法院九十年度上易字第一００三號刑事判決以「被告
於八十九年四月十八日，意圖使人因受刑事處分，虛構不實之事實，偽稱：甲○○、宋德英二人於八十七年七月間，明知甲○○與邱謝俊間並無買賣行為，而合謀由宋德英指定甲○○為人頭，偽託買賣名義，將原屬乙○○信託登記宋德英名下、嗣經宋德英擅自移轉為邱謝俊所有、坐落臺北市○○區○○段四小段八二五地號土地所有權應有部分一萬分之一一五及其上一一五三建號房屋（門牌編號臺北市○○○路○段○○號七樓之三）所有權全部，逕自移轉登記為甲○○所有，並使該管公務員登載於職務上所掌之不動產登記簿。據此向臺灣臺北地方法院提起自訴，誣告甲○○、宋德英共同犯罪。經甲○○提起反訴。」之事實，判處被告有期徒刑貳月、緩刑貳年確定。
原告主張被告無權占有系爭房屋，致原告無法行使所有權，受有損害，被告應賠償
原告因其占用所得之利益及原告所受之損害，該損害金之計算，原告援引台灣台北地方法院八十八年度重訴字第一七三八號、台灣高等法院九十年度上字第六七０號民事判決理由，請求被告自九十一年十一月八日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金五萬元等語。被告則辯以：系爭房屋被告信託登記在李泰平名下，宋德英部分係被告與宋德英間，債權債務關係之擔保，而登記在宋德英名下，其真正所有權人仍係被告，宋德英違法將系爭房屋據為己有，再移轉予不知情之邱謝俊後，洽得原告擔任受託人，以信託之方式，自邱謝俊回得系爭房地之登記，亦即本件原告並非真正所有權人，真正之權利人仍係被告，則被占有使用系爭房屋，並非無權占用，不需支付原告損害金，又原告之請求與土地法第九十七條第一項之規定相抵觸等語。是本件之爭點在於：被告是否無權占有系爭房屋？若是，適當之損害金數額為何？㈠系爭房屋雖曾先後移轉登記於李泰平與宋德英名下，然迄乙○○與宋德英於八十
五年三月十九日結算債權債務之日止，系爭房屋之真正所有權人均為乙○○，李泰平與宋德英均係基於信託讓與擔保之法律關係而受託登記為系爭房屋之所有人，嗣於八十五年三月十九日乙○○與宋德英約定由乙○○將系爭房屋以一千四百五十萬元之價格售予宋德英，價金支付方法為由宋德英承受乙○○就系爭房屋之銀行貸款九百萬元，剩餘五百五十萬元則以乙○○積欠宋德英之票款五百五十萬元抵償之，且宋德英於協議後已開始繳納銀行貸款利息，因認乙○○與宋德英就買賣契約已達成合意並成立，業經本院八十五年度訴字第二五七三號民事判決審認確定在案。
㈡系爭房屋原屬被告所有，嗣於八十四年三月間經被告信託登記於宋德英名下，藉
以擔保宋德英對被告之債權。迄至八十五年三月十九日，經雙方結算債務後，合意以一千四百五十萬元之價格，將系爭房地售予宋德英，扣除向銀行貸款九百萬元部分，抵償五百五十萬元債務，業經協商當時在場之 林碧娥 、 范姜秀梅 於臺灣高等法院九十年上易字第一００三號刑事案件證述，並有協議書及傳真回件附於該卷。被告與宋德英協議讓售系爭不動產，竟隱匿此項合意讓售之事實，指該房地先遭宋德英擅自移轉為邱謝俊所有、嗣又逕自移轉於原告名下云云，據以指訴原告與宋德英共同背信，已難辭誣告之刑責。原告如何向邱謝俊購買系爭房地之經過，經邱謝俊、黃孝治在八十九年自字第三七０號刑事案件證述，並有不動產登記簿謄本及原告所提出支付價金之匯款通知書影本附於該案卷。被告指原告與宋德英通謀虛偽而使公務員登載不實，在提起自訴當時，固未就其所訴事實提出確切之積極證據，及經刑事庭先後調查前述反證、查明詳情，仍無視前述業已充分顯現於公開法庭之具體事證，恣意提起上訴，執詞漫指反訴人與宋德英共同犯罪。其故違現實認知，故為虛妄指訴而圖使人受刑事處分之犯意，至為明顯等情，業經臺灣高等法院九十年度上易字第一００三號刑事判決確定。
㈢是被告所辯宋德英違法將系爭房屋據為己有、再移轉予不知情之邱謝俊後、洽得
原告擔任受託人、以信託之方式、自邱謝俊回得系爭房地之登記、本件原告並非真正所有權人、真正之權利人仍係被告云云，均無可採。此外，被告未舉證證明其有何占有系爭房屋之正當權源。被告雖以原告未提出買賣契約書、原告購屋經過不無可疑云云，然對於自己之占有權源則未舉證證明，應認其為無權占有系爭房屋。
㈣系爭房屋為原告所有，被告為無權占有。按無權占有他人房屋，可能獲得相當於
租金之利益，為社會通常之觀念，而房屋租金之數額，須斟酌房屋基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用房屋之經濟價值及所受利益，並比較鄰地租金等項。本院八十八年度重訴字第一七三八號民事判決以「．．．系爭房地於八十八年六月十一日經台灣不動產鑑定有限公司鑑定實價約為一千三百一十六萬元，有兩造均不爭執之台灣不動產鑑定報告影本在卷可按，且系爭房屋位於羅斯福路與和平東路交接處附近，鄰近捷運古亭站，該地段大樓林立，交通便利，商業氣息濃厚，有兩造均不爭執之系爭房屋所在地附近照片四幀可憑，則系爭房屋所在地，其房屋利用之價值甚高，況被告於八十八年三月一日亦以每月五萬元，向乙○○承租系爭房屋，有租賃契約影本卷可稽，則原告因被告無權占有系爭房屋，致每月受有五萬元之損害，堪予認定．．．」台灣高等法院九十年度上字第六七０號民事判決以「．．．足見系爭房屋利用價值甚高，徒以土地法及土地法施行法規定計算損害，殊非所宜。．．．查上訴人永久佳公司向乙○○承租系爭房屋，每月租金達六萬元，上訴人永久佳公司、汎心公司向乙○○合租系爭房屋亦有每月五萬元租金之數，此有前揭房屋租賃契約書各乙份在卷可考，即乙○○曾於八十八年二月一日出租系爭房屋予龍格公司，其租金亦高達五萬三千元，此有該租賃契約書附卷足憑。又上訴人永久佳公司對於系爭房屋之損害金亦於本院主張以每月三萬五千元為宜，上訴人汎心公司對上訴人甲○○主張每月六萬元之數則不爭執。揆諸上開判例意旨，審酌系爭房地附近繁榮程度及系爭房屋充為營業場所之情形，認其相當於租金之損害金為每月五萬元為適當」。前開第一、二審判決理由說明汎心國際股份有限公司及永久佳股份有限公司無權占有系爭房屋應按月連帶給付原告甲○○五萬元損害金至返還系爭房屋之日止。審酌上開第二審係於九十一年九月十日判決，被告即於同年十月間擅自遷入系爭房屋，致原告無法行使所有權，受有損害，又系爭房屋位於羅斯福路與和平東路交接處附近，鄰近捷運古亭站，該地段大樓林立，交通便利，商業氣息濃厚，房屋利用之價值甚高，被告無權占有系爭房屋以易居商行名號充為營業場所，可獲得相當於租金之利益不亞於汎心國際股份有限公司及永久佳股份有限公司，並比較鄰地住辦用途、構造相仿之房屋租金，平均每坪租金一千二百元至一千三百元間，而系爭房屋約四十五坪，倘以土地法第九十七條規定以土地及其建築物申報總價額年息百分之十計算，系爭房屋之租金為每月一萬九千六百六十二元，殊非所適，則原告因被告無權占有系爭房屋，致受有相當於租金每月五萬元之損害，應為適當。
從而，原告依民法第七百六十七條之所有物返還請求權，請求被告應將台北市○○
○路○段○○號七樓之三房屋騰空後返還原告，及依不當得利及侵權行為之規定，請求被告自受通知時即九十一年十一月八日起至交還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告五萬元，為有理由，應予准許。
兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決之結論不生影響，爰不另一一贅述，併此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年四月八日
民事第五庭法官周美雲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年四月八日
法院書記官王宜玲