裁判字號：臺灣高等法院高雄分院110年抗字第209號民事裁定
裁判日期：民國110年08月10日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院高雄分院民事裁定110年度抗字第209號抗告人 柯秀貞 上列抗告人因與相對人臺灣中小企業銀行股份有限公司等間給付票款執行事件聲明異議，對於中華民國110年5月31日臺灣橋頭地方法院110年度執事聲字第12號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、抗告人聲明異議及抗告意旨略以：抗告人前向債務人昭偉工業股份有限公司（下稱昭偉公司）承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上OOO、OOO、OO
O、OOO、OOO建號建物，另於其上增建暫編建號高雄市○○區○○段○○○○號未辦保存登記建物（門牌高雄市○○區○○路○○○號，一、二層面積共1091.05平方公尺，其中第一層面積5.72平方公尺為債務人昭偉公司所有，其餘第一層面積488.62平方公尺、第二層面積596.71平方公尺均為抗告人所有，下稱系爭建物，並與系爭土地與前揭建物合稱系爭執行標的物）。系爭建物佔地面積廣大、位處交流道附近，極具生產力，且抗告人起造及陸續增建、維護等花費成本已近新臺幣（下同）2000萬元，高於執行處所鑑定之價格；又參考鄰近位於高雄市○○區○○路、○○路OOO巷、○○巷OO弄等之廠房建物買賣實價登錄資料，兩相比較，系爭建物鑑價金額顯然過低，拍賣成交價勢必將低於市價，抗告人權益將嚴重受損，為此抗告求為廢棄原裁定，重新再就系爭不動產之價格進行鑑定等語。
二、按強制執行法第80條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。又執行法院核定之價格應如何認為相當，屬於執行法院職權裁定之範圍，執行法院所核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額而已，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容當事人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院100年度台抗字第263號裁定意旨參照）。
三、經查：㈠相對人持債權憑證為執行名義，聲請臺灣臺北地方法院強制
執行，並由該院囑託原法院民事執行處（下稱執行法院）以
108年度司執助字第1813號事件對昭偉公司為強制執行（下稱系爭執行程序）。執行法院於執行程序中委請 黃元璋 建築師事務所鑑估系爭執行標的物之價格，第一次鑑價結果為147,990,876元（系爭土地價值為123,744,600元，系爭建物價值為9,925,282元，見原法院執行卷㈠第86頁），經昭偉公司陳報鄰近位於高雄市○○區○○○街、○○路OOO巷、○○路OOOO巷等之廠房土地建物買賣實價登錄資料，鑑定人同意調整系爭土地之鑑估單價為每坪16萬元，而系爭執行標的物之價格因此調整為189,239,076元（系爭土地部分提高為164,992,800元，系爭建物價格則不予變動，見原法院執行卷㈡第74-78頁、第118-119頁）；嗣後執行法院核定系爭執行標的物拍賣最低價額為190,400,000元（系爭建物最低拍賣價格為10,100,000元），並公告定於110年3月2日第一次拍賣（見原法院執行卷㈢第135-140頁）等節，業經本院調取系爭執行事件卷宗核閱無誤，堪予認定。
㈡本院審酌就上開拍賣底價核定過程，執行法院乃係委囑專業
之建築師事務所進行鑑定，而鑑定人經綜合系爭執行標的物之使用情形、面積、地形地勢、鄰近市場供需、區域狀況、地區建設情形等各項因素，並認定系爭執行標的物所在地區屬零星工業區，屬岡山交流道附○○○區○○○○○道路安北路兩側以2層樓以下工廠居多，附近除少數住宅區外，大部分為農業區，距離燕巢中心區約1.5公里，距離岡山交流道約1.7公里，日常生活便利性尚可，本區因受限於地理位置土地使用管制規定，影響未來發展潛力，又參酌附近不動產交易實價登陸行情資料，採用成本法進行鑑定（見原法院執行卷㈠第89-90頁），其鑑定價格應屬合理可採，且鑑定人嗣後亦依據昭偉公司陳報鄰近廠房土地建物買賣實價登錄資料，而調整系爭土地單價，顯已充分衡酌各項影響因素而為鑑定，抗告人既未具體指出前揭鑑定報告所採鑑定方法與鑑定結果有何違誤，自難遽認系爭建物鑑價金額顯然過低。㈢抗告人雖以附近另有3筆建物面積分別為767.94平方公尺、
195.3平方公尺、237.83平方公尺之廠房，交易金額高達48,080,000元、14,000,000元、22,650,000元，可見系爭建物之鑑估價格與市價顯不相當云云，然觀之抗告人提出之該3筆交易資料顯示交易標的均為房地（即土地加建物），其中高雄市○○區○○路○○○○○○○號為「土地7筆，建物1棟」、「屋齡31年」、「一層、二層，地下一層」；高雄市○○區○○路○○○巷○○○○號為「土地2筆，建物1棟」、「屋齡31年」、「一層」；高雄市○○區○○巷00弄000000號為「土地1筆，建物1棟」、「屋齡0年」、「一層」（見原法院執行卷㈢第174-176頁），不論建物面積、屋齡及樓層別均與系爭建物不同，且不動產買賣價格本即受各種因素影響，例如坐落位置、面積、建物層數、年份、權利範圍大小、交易雙方主觀預期心態等，並無絕對標準，抗告人既未具體指出本件鑑定報告所採依據有何違背不動產價值勘估之標準，且其提供之實價登錄查詢資料交易標的亦非僅屬建物之交易，已如前述，其據為主張系爭建物鑑估價格與時價顯不相當，難以採信。至抗告人雖稱其投入約2000萬元增建系爭建物，惟其僅提出工程總價1,679,895元之工程合約書乙紙為憑（見原法院執行卷㈢第107頁），其主張出資2000萬元增建系爭建物，尚不足採信。
㈣末者，執行法院所定系爭執行標的物拍賣最低價額190,400,
000元（系爭建物最低拍賣價格為10,100,000元），已較鑑定結果為高，惟經第一次拍賣程序並未賣出（見原法院執行卷㈢第169頁），客觀上已難認系爭建物具高於該拍賣底價之價值。再執行法院所定拍賣最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數，對於願出之最高價額，並無限制，如債務人被查封之財產果值高價，則公告拍賣之後，應買人競相出價，當得以公平價格賣出，自無損於債務人之權益，故抗告人主張執行法院所定拍賣底價影響其權利云云，亦非有據。
四、綜上所述，系爭建物既經執行法院委請鑑定人鑑價，再參考該鑑價結果，斟酌不動產之狀況及債務人、債權人利益而核定第1次拍賣之底價，於法有據，尚無未洽，原法院駁回抗告人之異議，於法並無不合，抗告意旨仍執前詞，指摘原裁定不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國110年8月10日
民事第四庭
審判長法官甯馨
法官何悅芳法官羅培毓以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。
如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。
中華民國110年8月10日
書記官陳雅芳附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。