臺灣新竹地方法院民事簡易判決 98年度竹北簡字第127號
原 告 Ｕ○○
Ｎ○○
Ｔ○○
Ｒ○○
Ｋ○○
Ｓ○○
Ｑ○○
寅○○
Ｍ○○
未○○
壬○○
前列十一人
共同訴訟代
理人 許美麗 律師
王彩又 律師
李明仙 律師
被 告 戌○○
號
前列一人訴
訟代理人 玄○○
黃○○
被 告 天○○
431巷
宇○○
431巷
Ｉ○○
乙○○○
巷55號
前列四人共
同訴訟代理
人 Ｈ○○
巷55號
被 告 巳○○
8號8樓
Ｂ○○
Ｊ○○
酉○○
宙○○
地○○
431巷
前列一人訴
訟代理人 癸○○
被 告 Ｄ○○
前列一人訴
訟代理人 卯○○
被 告 午○○
申○○
Ｇ○○
號
Ｅ○○
Ｆ○○
Ａ○○
Ｌ○○
號3樓
辰○○○
臨
前列一人訴
訟代理人 丑○○
被 告 庚○○
弄70之
辛○○
己○○
丙○○
丁○○
兼前列五人
共同訴訟代
理人 戊○○
被 告 Ｐ○○○
樓
子○○
甲○○○
Ｃ○○○
Ｏ○○
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國98年10月5日辯
論終結，判決如下：
主文
一、被告午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○、
Ｌ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙
○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○○○、
Ｏ○○應就其被繼承人亥○○所遺坐落新竹縣○○鎮○○段
下枋寮小段一八四地號，面積一五九平方公尺之土地所有權
應有部分九六之四辦理繼承登記。
二、兩造共有坐落新竹縣○○鎮○○段下枋寮小段一八四地號土
地按下列方法分割：如新竹縣竹北地政事務所民國98年6月
25日複丈所繪土地複丈成果圖（下稱：附圖）所示方案（一
），面積八０點六平方公尺分歸原告等取得，按其如附表所
示之應有部分比例維持共有，面積七八點四平方公尺，由被
告等取得，按其如附表所示之應有部分維持共有，惟被告午
○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○、Ｌ○○
、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、
丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○○○、Ｏ○○
，並應就其中應有部分九六分之四比例維持公同共有。
三、訴訟費用由兩造按附表所示土地應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、按各共有人得隨時請求分割共有物，共有物之分割，依共有
人協議之方法行之，分割之方法，不能協議決定者，法院得
因任何共有人之聲請，命為下列之分配：（一）以原物分配
於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將
原物分配於部分共有人。（二）原物分配顯有困難時，得變
賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配
於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物
為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受
分配者，得以金錢補償之，分別有民法第823、824條所規定
。又按「每宗耕地分割後每人所有面積未達O.25公頃者，不
得分割。但有下列情形之一者，不在此限：四、本條例中華
民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單
獨所有。」農業發展條例第16條第1項第4款亦有明文。而內
政部民國89年9月16日台內地字第8913114號函稱：「二、關
於農業發展條例修正施行前之共有人，若其中一人於農業發
展條例修正施行後，發生再移轉予2人時（共有人數已增加
），辦理分割疑義乙節，共有人之一於農業發展條例修正施
行後發生再移轉為共有者，除其分割後每人所有每宗耕地面
積在0.25公頃以上者外，僅得依本部89年7月7日台內地字第
8909175號函規定分割，筆數不得超過修正前之共有人數，
且新增共有部分不得分割為單獨所有。」。
二、緣新竹縣○○鎮○○段下枋寮小段184地號土地（下稱：系
爭土地）為兩造所共有，兩造各共有人之應有部分詳如附表
所示，其中原告等之所有權應有部分合計2190/4320，被告
等之應有部分合計2130/4320，全體共有人就系爭土地並無
不分割之協議，惟迄今仍無法協議分割；又系爭土地之使用
分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，應係農業發
展條例所規範之耕地，依部分被告取得系爭土地應有部分之
時間可看出，系爭土地於89年1月4日農業發展條例施行前已
屬共有耕地，雖原告等之應有部分係於89年1月4日之後取得
，然依上開內政部函釋，只要系爭土地分割後之筆數不超過
修正前之共有人數，系爭土地即可分割。原告爰訴請法院將
系爭土地予以判決分割。
三、再按因繼承於登記前已取得不動產物權者，非經登記不得處
分其物權，民法第759條定有明文。是被繼承人死亡時，登
記其名義所有之不動產，屬全體繼承人公同共有之遺產，非
經辦理繼承登記，不得處分。又請求辦理繼承登記，並合併
請求分割共有物，乃符合訴訟經濟原則，亦與民法第759條
及強制執行法第130條規定之旨趣無違，此有最高法院69年
台上字第1012號判例可參。訴外人亥○○原為系爭土地之共
有人，其應有部分為96分之4，惟亥○○已於38年11月11日
死亡，而亥○○之繼承人乃係本件被告午○○等19人，是原
屬亥○○所有之系爭土地應有部分96分之4之所有權，即屬
被告午○○等19人所公同共有，但因被告午○○等19人迄未
就其等繼承取得而公同共有之系爭土地應有部分96分之4之
所有權辦理繼承登記，依法自應先命其等辦理繼承登記後，
原告始能訴請系爭土地之裁判分割，原告爰追加聲明訴請判
命午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○、林
騰煙、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○
○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○○○、Ｏ
○○等19人，應就其等之被繼承人亥○○所遺之系爭土地之
應有部分96分之4之所有權辦理繼承登記。
四、原告主張之分割方案及理由如下：
（一）分割方案：系爭土地分割為2筆，其中如附圖方案（一）
所示面積80.6平方公尺之土地由原告等人共同取得，並按
附表所示之比例保持分別共有，另面積78.4平方公尺之土
地由被告等人共同取得，並按附表所示之比例保持分別共
有。
（二）理由：
１、系爭土地係位於117縣道及竹14道路（即新竹縣○○鎮○
○路）交叉處，系爭土地北側之同段419-12、419-13地號
土地現亦為道路【現為原告所投資之新竹楓的溫泉股份有
限公司（下稱：新竹楓公司）名下】，因義民路於該處有
一個大轉彎，沿義民路由東向西行駛之人於轉彎前無法看
到對向欲左轉進入系爭土地道路之車輛，因而在剛轉彎之
系爭土地前經常發生車禍。原告等欲改善此問題，希望能
分配到如附圖方案（一）所示東側部分，面積80.6平方公
尺之土地，以便配合系爭土地東側之同段419-4地號土地
（現為原告所投資之新竹楓公司名下）將北側之道路修正
位置往東移並拓寬，使沿義民路由東向西行駛之人在轉彎
前就可清楚看到對向欲左轉進入系爭土地道路之車輛，以
避免車禍之發生，如此分割方案，首重行車安全。
２、又系爭土地道路於80幾年時以入口之寬度核算面積約為28
坪【即被告等共有人出售予 十德 育樂股份有限公司（下稱
：十德公司）部分】，因入口寬度不大（約12至13公尺）
，加上系爭土地東側部分土地上植有竹林而遮蔽了義民路
大彎道由東往西行車輛之視線，故經常與對向欲左轉進入
系爭土地道路之車輛發生車禍，原告購買系爭土地剩餘之
20坪後，加寬道路入口寬度為20.7公尺，以增加大彎道由
東往西行車輛之視線，以目前系爭土地道路入口之寬度而
核算面積約38坪【126平方公尺，詳如附圖方案（三）】
，故果如被告主張依附圖方案（二）之系爭土地西側，80
.6平方公尺部分土地分給原告，以原告可分得之面積約為
24坪，則系爭土地之入口僅為13公尺，較現行道路入口之
20.7公尺縮小甚多，則大彎道由東往西行之車輛之視線更
差，將會更增加發生車禍之危險。
３、又以被告之應有部分就系爭土地可分得之面積甚小，均無
法個別使用，且系爭土地如附圖方案（一）所示東側部分
土地之地界線曲折不齊成為畸形，且曲折部分無法配置建
築物，依新竹縣畸零地使用規則第2條、第7條及第8條規
定，該部分土地為一畸零地，無法整體使用。是被告分配
到此部分土地亦不得建築或甚難使用，若分到附圖方案（
一）西側部分土地，則為一較完整之土地，對被告自屬較
為有利。又承前所述，原告因安全之考量欲將如附圖方案
（一）東側部分土地合併419-4地號土地闢為道路並拓寬
，則於衡量公益及該部分土地對被告等並無利用價值後，
將該部分土地分配予原告應是最佳之分割方案。
（三）若被告等均願維持如附圖方案（三）之道路使用現況，則
法院亦可依現行民法第824條第2項第1款但書、第3項之規
定，將道路使用現況之126平方公尺土地，甚或本件全部
土地分配予原告，而由原告以每坪新台幣（下同）10萬元
之價格補償予被告，並由被告依持分取得金錢補償。
五、對於被告答辯所為之陳述：
（一）扣除現行之道路外（以現行出入口20.7公尺寬度，道路約
有38坪），系爭土地約僅剩東側鄰路邊約10坪左右【33平
方公尺，詳見附圖方案（三）】，又以該細長條狀且大多
數寬度不逾一公尺之土地而言，其上之竹林僅有二、三欉
，乃少之又少，而被告訴訟代理人 林筆榮 於98年3月12日
書狀中所檢附之照片中之竹林絕大多數係在原告所投資之
新竹楓公司名下之419-4地號土地上，並非在系爭184地號
土地上；又被告 林家 之祖厝乃位於南側而與系爭土地相隔
一條大馬路並未相連，亦有本院98年6月25日勘驗現場時
，被告之供述可證明，而同小段184-1、184-2地號為「道
」地目，現為交通要道，何來該等土地與184地號土地為
保護林家住家安全之屏障？是被告主張系爭184地號土地
上之林地為其林家居住安全及祖先神位大廳之屏障云云，
顯非實在。
（二）十德公司於76年間購買419地號等多筆土地時，並未承諾
保留419-4、419-5及184等地號之林地，亦未承諾返還419
-4、419-5地號之土地給林家，有關被告所檢附之切結書
，業經十德公司於另案民事訴訟中否認真正。至於原告Ｕ
○○於Ｈ○○等與十德公司間之民事訴訟中願意代為給付
和解金額，乃係因被告等於96年12月18日同意將系爭土地
扣除已賣給十德公司28坪外之剩餘20坪土地出售給Ｕ○○
，而解決了新竹楓公司之道路出入口被卡之重要問題，且
由共有人之一 林沐清 代表全體共有人出面簽訂買賣契約，
故原告Ｕ○○始於96年12月19日同意在十德公司與Ｈ○○
等以和解方式解決紛爭時，由原告Ｕ○○給付和解金，且
和解金額高達1192萬7149元，另原告Ｕ○○再以每坪10萬
元價格購買系爭土地20坪，並已給付頭期款50萬元，是被
告爭執並未同意賣地及爭執原告之分割方案，無非是要控
制新竹楓公司之營業道路出入口及419-4地號土地之使用
，否則以被告欲取得如附圖方案（二）78.4平方公尺土地
，係屬細長狀甚且大部分土地之寬度不逾一公尺根本無法
使用，毫無利用之價值，就土地之使用觀點，被告之主張
僅係損人不利己之分割方案。
（三）又十德公司於76年間購買419地號等多筆土地時，併同購
買系爭184地號土地約28坪，以供道路出入使用，此由被
告林家四大房所簽收之收據上載明「土地讓渡」、「價款
」足以證明，又因系爭184地號土地使用類別係屬農牧用
地，於76年間礙於法令限制無法分割移轉所有權，故當時
以價購方式取得使用權，然被告等竟拘泥於「使用權」字
樣，而主張當時之價款係使用權之代價而非買賣之價款，
果係如此則何以使用權之代價每坪高達1萬元，反高於當
時之土地買賣價款每甲（2934坪）之380萬元？由每坪如
此高單價亦可知十德公司於76年間所支付之金錢係購買土
地約28坪之價款。再者亦有93年12月11日由Ｉ○○、林沐
清、 林錦濤 、 林恩垣 ， 林錦春 （Ｈ○○之胞弟）代表全體
共有人將扣除出售予十德公司28坪之剩餘20坪土地出租給
新竹楓公司（由代表人Ｓ○○出面簽約）之租賃契約書「
（一）土地座落:．．．（扣除已出售十德育樂休閒股份
有限公司面積外，以實際占有面積．．．」等字足以證明
。按新竹楓公司承租剩餘20坪土地，每坪每年3千元，總
金額為6萬元，因地主以32戶共有人要均分租金，以每戶2
千元較好計算，而要求新竹楓公司給付每年6萬4千元租金
，若非共有人亦認同於76年間賣斷系爭28坪土地予十德公
司，何以僅出租剩餘之20坪供新竹楓公司使用？
（四）再新竹楓公司向十德公司購買土地，十德公司並將其向被
告等購買系爭184地號28坪土地之權利移轉給新竹楓公司
，因此再由原告Ｕ○○出面向被告等購買剩餘之20坪土地
，於96年間經過多次在林家祖厝與林家四大房協商，土地
價格每坪10萬元乃係Ｈ○○之胞弟林錦春所提議，雖價格
高於市價甚多，但原告Ｕ○○為解決道路出入口之問題，
仍表同意，於96年12月18日而由土地持分最多（8分之1）
之林沐清代表全體共有人簽訂買賣契約書同意將系爭土地
扣除已賣給十德公司28坪外之剩餘20坪土地出售給Ｕ○○
，至此原告及新竹楓公司取得系爭184地號全部土地之使
用權，因此多數之土地共有人陸續移轉所有權給Ｕ○○及
其指定之人。退步言，姑不論76年間系爭土地之共有人是
否將28坪土地出售十德公司，但至少被告亦承認十德公司
就該28坪土地係取得永久使用權，故被告至少對該28坪持
分土地之使用權應受限制。就原告對系爭184地號土地擁
有全部之使用、支配權，而被告就其持有土地之使用權應
受限制觀之，原告主張依附圖方案（一）將東側部分之80
.6平方公尺土地分割歸原告共有，西側部分78.4平方公尺
土地分割歸被告共有，亦符合原告對全部土地擁有使用權
之狀態，無損於被告之權益。
（五）另系爭184地號剩餘之20坪土地，由林家四大房派代表出
席洽談並由土地持分最多（8分之1）之林沐清代表全體共
有人，於96年12月18日以每坪高價出售予原告Ｕ○○時，
代表共有人出面洽談之人何不是信誓旦旦已得全體共有人
之同意而出面，然事後其他共有人依然可以翻臉不認帳而
說並未授權，則要原告如何再相信被告或其訴訟代理人所
言「持分宗親願意承諾永久保留寬敞路口的使用現況」。
六、原告為此聲明：
（一）被告午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○
、Ｌ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○
、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○
○○、Ｏ○○等人應就被繼承人亥○○所遺坐落新竹縣○
○鎮○○段下枋寮小段184地號、面積159平方公尺、應有
部分96分之4之土地所有權，辦理繼承登記。
（二）兩造共有坐落新竹縣○○鎮○○段下枋寮小段184地號、
面積159平方公尺之土地一筆准予分割，其分割方式為：
如附圖所示方案（一）面積80.6平方公尺之土地由原告等
人共同取得，並按附表所示之比例保持共有；如附圖所示
方案（一）面積78.4平方公尺之土地由被告等人共同取得
，並按附表所示之比例保持共有。
（三）訴訟費用由被告等負擔。
貳、被告則以：
一、被告天○○、宇○○、Ｉ○○、乙○○○部分：
（一）系爭184地號林地是 林氏 宗族住家居住安全屏障的一環：
１、據被告提出之地籍圖及照片可知，新竹楓公司及十德公司
共用寬敞路口，而林家住宅面積約兩分地，緊鄰系爭184
地號林地縣道之南側，比路面低約兩米。
２、林家長輩們於76年間賣出一大片後山給十德公司時，買賣
契約條件有註明保留419-4、419-15及184地號等林地原有
景觀，買賣契約及切結書中亦有載明道路寬度及路口，作
為林家後代子孫居住及保護祖先神位大廳的安全屏障，新
竹楓公司有義務履行契約承諾，維護路口現況。
３、94年間因新竹楓公司開墾後山之排水不當，曾有大量黃土
大水淹進林家大片庭院，接著還有多次後山往下排水太大
，越過義民路，大量流到林家祖先神位大廳後面排水溝，
淹入屋內。近幾年來，林家與系爭184地號土地路口間的
義民路之挖掘工程，對地勢較馬路低窪約2米的林家，多
次造成屋內大量滲水，已傷害住家基礎結構安全，
４、上述諸現象正是林家長輩們當年的重要評估，而不願賣出
184、184-1、184-2等地號林地的主要原因，為保護林家
世世代代居住安全，對184地號土地上道路入口的移動工
程，將造成附近林地鬆動滲水，及往後長遠不可預知的開
墾，是唯有保住現有所有權及採如附圖方案二之使用權，
才能保障林家居住安全及維護祖先神位大廳安寧的最後一
道屏障。
（二）林家原有的419-4、419-15林地維護被十德公司與新竹楓
公司傷害：
１、十德公司對返還419-4及419-15地號土地給林家的契約承
諾，歷經15年仍未履行，林家遂於94年5月2日寄出存證信
函給十德公司，但十德公司隨即會同新竹楓公司把419-4
林地，於同月14日以買賣之名變更所有人為 黃亨樟 先生。
２、經林家提起訴訟，歷經多月答辯艱辛，最後在法庭達成和
解，十德公司因違背買賣契約及切結書的約定，應對林家
為賠償，而非新竹楓公司向林家購買上開土地。至此，林
家已失去保護住家安全的第一道屏障，只剩下184、184-1
、184-2等最後一道屏障。
（三）新竹楓公司與十德公司及十德公司關係人 林文彬 先生聯手
再覬覦系爭184地號土地：
１、十德公司與林家於76年所簽訂之買賣契約，於第六項載明
：林家同意十德公司在系爭土地上開闢道路，由十德公司
取得使用權。
２、經計算，十德公司原就184地號林地路口之使用權是14.8
坪，而非其所稱之28坪，嗣於93年底，十德公司與林家就
位於184地號土地上道路拓寬再訂定租約，林家談判代表
Ｉ○○已到庭否認協議時曾談論「扣除已出售十德面積外
」等語（見98年3月23日調解程序筆錄），係對方片面列
入93年租約。
３、自97年9月至98年1月間，新竹楓公司老板Ｕ○○先生及林
文彬先生運用各種手段，配合不符事實之律師函及存證信
函，多次造訪或打電話給184地號土地持分宗親，讓多人
在不了解實情下恐慌中勉強讓出持分權。然林家大房代表
林沐清於96年12月18日簽名的系爭土地買賣契約，已經證
人林錦濤即林沐清之弟於98年5月18日到庭自承：確定未
得到多數持分宗親同意，是該契約無法律效力，原告以此
契約延伸相關之所有聲明已無意義。
（四）為交通安全考量林家不同意原告把系爭土地路口改到東側
，而林家願意承諾永久保留寬敞路口的使用現況，不會妨
礙新竹楓公司開發大片後山：
１、林家對系爭土地為擁有近半數持分的所有權人，且系爭土
地土地東側，一直擁有使用竹木為目的之地上權，原告要
求分割，應互相尊重並以互不影響地上權的行使為原則。
２、況依原告新規劃之道路由竹北往新竹楓車輛，準備左轉上
山穿越對方車道之前，完全看不到對方來車，嚴重危害行
車安全，而新竹楓下山往竹北車輛，由原來約90度的順彎
，變成約150度的危險急轉彎，且該處是下坡路段，徒增
轉彎危險。
３、又由新埔往新竹楓車輛，右轉上山，在現有路口及竹林地
新路口之行車狀況相同，因為均是在義民路大彎道上，右
側車輛右轉彎。
４、新竹楓公司招牌邊的電線桿將隨改變路口而被移動，損害
國家資源並干擾附近居民。
（五）附圖之方案（二）最能使雙方在民法保障下，不受傷害並
維持良好使用現狀：
１、依照民法第782條及832條，保障林家飲用水井及竹木用地
使權。
２、即由新竹楓公司繼續使用路口現況（系爭土地西側），路
口約20米寬，而林家則繼續使用竹林地現況（系爭土地東
側），沿縣道也是約20米寬，避免雙方因變更使用現況的
損失及傷害。
二、被告Ｄ○○部分：
（一）原本家族是要保留祖先所遺之419-4地號土地，是因為十
德公司背信，所以才讓他人取得土地，但被告對於所持有
之184地號土地應有部分，並沒有委託任何人處理，雖曾
在公廳有開過一次會，但當時反對184地號跟419地號土地
綁在一起處理，因此原告稱分割時以一坪10萬元買到系爭
土地，應是在目前9米道路的位置。
（二）系爭184地號土地是林家祖先留下來的地，目前還是耕種
、屏障使用，大家已經習慣該處道路，沒有行車安全的考
量，且路也夠寬了，不應該再開道路，反而原告應將水土
保持做好，故請求依照目前的使用狀況作分割，即採方案
（二）之分割方式，才合情合理。
三、被告戌○○、地○○、Ｇ○○、Ｅ○○、辰○○○、戊○○
、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、
子○○、甲○○○、Ｏ○○等十五人均未於最後言詞辯論期
日到場，惟據其之前陳述，除戌○○、地○○表示意見同訴
訟代理人Ｈ○○外，其餘被告則表示無意見。
四、被告巳○○、Ｂ○○、Ｊ○○、酉○○、宙○○、午○○、
申○○、Ｆ○○、Ａ○○、Ｌ○○、Ｃ○○○等十一人則始
終未到庭表示意見，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
叁、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟
標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當
事人者，不在此限，此為民事訴訟法第255條第1項第5款所
明定。本件原告主張坐落新竹縣○○鎮○○段下枋寮小段1
84地號土地，為兩造所共有，惟因土地登記資料中所載之共
有人亥○○業已過世，系爭土地應為亥○○之繼承人，即被
告午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○、Ｌ
○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○
○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○○○、Ｏ
○○等19人公同共有，有亥○○之除戶戶籍謄本1份、繼承
人等之戶籍謄本42份、繼承系統表1紙附卷可憑，乃於本院
98年3月23日調解程序中追加原非當事人之上開亥○○之繼
承人為被告，因本件請求分割共有物之訴訟標的對於全體共
有人必須合一確定，依首揭說明，原告之追加，要無不當，
應予准許，合先敘明。
二、本件被告戌○○、巳○○、Ｂ○○、Ｊ○○、酉○○、宙○
○、地○○、午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、
Ａ○○、Ｌ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己
○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ
○○○、Ｏ○○部分，經合法通知，未於最後言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲
請，由其一造辯論而為判決，併此敘明。
肆、得心證之理由：
一、原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人土地所有權之應
有部分詳如附表所示，且兩造無法協議分割系爭土地等事實
，業據原告提出系爭土地登記謄本為憑，惟被告則表示原告
之前手十德公司於76年時，僅取得在系爭土地開闢9 公尺道
路之使用權，而原告雖再提出於96年12月18日所簽訂之系爭
土地買賣契約，然觀之該契約所載賣主僅訴外人林沐清一人
，並不能代表其他共有人出賣系爭土地，該契約應無法律效
力，然部分宗親仍在不了解實情下，勉強移轉所有權，故縱
要分割，亦應以現狀分割較為合理等語置辯。是本件兩造間
有所爭執，而本院所應審究者，即在於：（一）原告是否得
主張分割系爭土地？（二）系爭土地如何分割為宜？
二、原告是否得主張分割系爭土地？
（一）訴外人十德公司於76年7月1日與林氏宗族就新竹縣○○鎮
○○段下枋寮小段417地號等12筆土地成立買賣契約，業
據被告提出土地買契約書一份影本附卷可憑。嗣十德公司
再將上開土地賣給新竹楓公司，而原告等皆為新竹楓公司
之股東，業經原告到庭陳明（詳見98年3月23日調解程序
筆錄），且為被告所不爭執。而林氏宗族於94年間提出十
德公司於79年10月9日所簽具之切結書，請求其返還新竹
縣○○鎮○○段下枋寮小段419-4、419-15地號土地，惟
為十德公司所否認，嗣由林沐清、 林清水 、Ｈ○○向本院
另案提出請求損害賠償案件，而於96年12月19日在本院達
成調解，由原告Ｕ○○（即新竹楓公司股東）分別給付訴
外人林沐清、林清水、Ｈ○○各2,987,600元、2,164,80
0元、6,774,749元，而林氏宗族不得再就上開切結書之內
容，對十德公司主張權利，業據被告提出本院96年度移調
字第12、13號調解筆錄一份附卷可稽，而位於系爭土地東
北側，與系爭土地相鄰之419-4、419-15地號，目前皆屬
新竹楓公司所有，亦據原告提出土地登記謄本二紙附卷可
佐。
（二）十德公司於購買上開土地時，為便利進出，於同份買賣契
約中並與出賣人約定「六、土地出賣人等同意在坐落下枋
寮一八四號地內供給買受人開闢九公尺道路，用地面積每
坪以新台幣壹萬元計算給付土地出賣人，以資取得使用權
。」，新竹楓公司向十德公司購買上開土地時，即承受前
揭約定，並於93年間為拓寬該道路而與系爭土地之代表人
Ｉ○○、林沐清、林錦濤、 林思垣 、林錦春，就系爭土地
剩餘部份訂定租賃契約，更於96年12月18日與林沐清簽定
系爭土地之買賣契約，原告等因而陸續自系爭土地部分共
有人受讓應有部分，原告應對於系爭土地取得全部之使用
、支配權利乙節，則為被告表示原告之前手十德公司於76
年時，僅取得在系爭土地開闢9公尺道路之使用權，又原
告提出於96年12月18日所簽訂之系爭土地買賣契約，僅為
訴外人林沐清一人之個人行為，並不能代表其他共有人出
賣系爭土地，該契約應無法律效力云云，經查：
１、十德公司與林氏宗族於76年7月1日簽定之買賣契約第六點
雖記載為：「土地出賣人等同意在坐落下枋寮一八四號地
內供給買受人開闢九公尺道路，用地面積每坪以新台幣壹
萬元計算給付土地出賣人，以資取得使用權」等語，然對
照原告所提出房份代表林沐清、 林漢欽 、 林坤龍 、戌○○
於77年5月12日、77年6月6日所簽具之收據，清楚載明『
茲收到新台幣．．．元，係座○○○鎮○○段下枋寮小段
184號「旱」地目土地『讓渡』與十德育樂企業股份有限
公司開闢道路使用，面積二八.七○坪，領款人持份．．
．之價款，如數收訖』等語，有土地買賣契約書1份及收
據4紙附卷可按，觀之上開收據既載明該部分土地為「讓
渡」，房份代表所收受者為「價款」，俱屬買賣土地之用
語，則被告辯稱十德公司僅取得該部分土地之使用權而非
所有權，即非無疑。
２、再者，依原告提出新竹楓公司代表人Ｓ○○與系爭土地之
代表人Ｉ○○、林沐清、林錦濤、林思垣、林錦春，於93
年12月11日，就系爭土地剩餘部份訂定之租賃契約，契約
書中載明「（一）土地座落○○○鎮○○段下枋寮小段18
4號地號內土地（扣除已出售十德育樂企業股份有限公司
面積外，以實際占有面積計算（以實際測量面積計算）」
，即新竹楓公司代表人Ｓ○○與系爭土地之代表人Ｉ○○
、林沐清、林錦濤、林思垣、林錦春簽定上開租賃契約時
，雙方皆認知系爭土地中有部分業經出售予十德公司，而
非僅提供十德公司使用權，始會將系爭土地扣除已出售予
十德公司之土地面積後，與代表新竹楓公司之Ｓ○○簽訂
土地租賃契約。
３、參以證人林錦濤到庭結證稱：「（問：你本身之前有無取
得184地號土地的共有權？）答：我沒有。」、「（問：
你父親之前有無取得184地號土地的共有權？）答：也沒
有。」、「（問：你是否有在93年12月11日及94年12月17
日跟新竹楓溫泉公司、Ｓ○○訂立土地租賃契約？）答：
有。」、「（問：你本身既非184地號土地共有人，為何
林姓 宗親由你代表簽立94年12月17日得土地租賃契約書？
）答：是我哥哥林沐清持有土地權狀，所以才會由我跟承
租人訂約。」、「（問：在94年12月17日所定土地租賃契
約的範圍為何？）答：記得，因我們93年我去拿租金，對
方說不能隨便一個人就拿租金，所以再由我寫一個土地租
賃契約書。要看93年那一次的合約。」、「（提示93年、
94年兩份租約，問：當時承租範圍為何？）答：就是以租
約為準。」、「（問：承租坪數是多少坪？）答：我們是
這樣講，沒有講到坪數。」、「（問：一年的租金是如何
訂出的？）答：有談到上一代的人說有租給原告，賣給原
告，租金93年訂立就生效，是Ｉ○○說一年租金64,000元
，我們有四大房，一房以8份來算。」、「（問：93年度
租約，那時租金是多少錢？）答：那時就已經開始一年拿
64,000元。」、「（提示，問：你在93年12月11日租賃契
約書簽名時，有無看過契約書內容才簽名？）答：有。」
、「（提示，問：契約書上有寫土地出租範圍是184地號
扣除已出售十德公司面積外，以實際占有面積計算出租，
所以當時你也認同184地號土地有出售給十德公司？）答
：是。」、「（問：你為何會認同184地號土地有賣給十
德公司？）答：我們在場的其他人都說這樣，我是後來才
去，去的時候我聽他們講，我也簽字這樣。」、「（問：
立租約之後，都是你一個人與新竹楓公司收租金？）答：
93年收租是Ｉ○○說其他人沒有時間去收，要叫其他在場
簽約的人去收，Ｉ○○就叫我去收，我也同意所以由我去
收，我一年去一次，一次收全部64,000元租金，93年我去
收我有簽字，94年我去，他們有講這不是我個人立租約，
所以才會再寫一份94年的租約表示我有權利代表收租。」
、「（問：你有無跟原告Ｕ○○接洽買賣184地號土地的
事情？）答：有。」、「（問：接洽的過程為何？）答：
那是為了我們419官司的事情，要和解，除非十德同意，
我們也談好幾次要將184地號土地賣給原告，那時是講要
賣184地號20坪面積給原告，因之前十德在開道路有9公尺
28坪面積，十德這部分我也不是很清楚。」、「（問：這
20坪土地的所有權人是何人？）答：很多人共有的。」、
「（問：你如何跟林姓宗親接洽買賣20坪土地的事情？）
答：我們在解決和解事情，有在公廳、新竹楓咖啡館有招
集宗親談到要買賣184土地的事情，當時我同意出售的是
我的部分。」、「（問：當時招集宗親談到要買賣184土
地事情，有無宗親表示不同意出售土地？）答：但是我們
一起去的都同意，像是Ｉ○○也有一起去咖啡館，但他沒
有談這件事，他知道這件事情，還有林錦春我們三個人一
起去的。」、「（提示，問：為何不動產買賣契約書上面
書寫，買賣的標的是184地號面積159平方公尺權利範圍全
部？）答：不動產買賣契約書是真實的。28坪當時已經賣
給十德，但是我們權狀有這些。」、「（問：契約書上面
寫權利範圍全部是否代表184地號所有共有人都同意出售
20坪土地？）答：不是全部的人都同意出賣。我們有四大
房的人去，有些人會不同意，我們寫這份契約書對方也同
意。」、「（問：如果不是全部的共有人同意出賣184地
號土地，為何權利範圍不寫同意出賣的人，為何書寫全部
？）答：當初是我和原告說我不能代表全部，原告說他需
要這個合約書才可以拿出當初談和解的金額，而我們去的
人都同意。」、「（問：當時買賣合約的200萬，原告是
否都付清？）答：沒有。同意賣的人自己去拿，一坪10萬
元，賣20坪。我拿到的部分25萬元，就是我哥哥8分之1的
部分金額就是25萬，至於其他人有無拿到錢，就是自己去
跟原告談。我們是以20坪的8分之1計算。因為認為28坪的
部分我哥哥已經賣給十德公司，我有在事後看過單子，那
時是35,000元，是以一坪1萬元來算。」、「（問：當時
一坪1萬元金額是賣184的錢還是讓十德使用的錢？）答：
我僅知道詳細狀況是賣給十德。」、「（問：訂立184地
號20坪買賣合約書之後，原告交付多少錢給你？）答：那
是我們在權狀交付之後拿到25萬元，還有張支票50萬當作
訂金。」、「（問：這張50萬支票現在是否兌現？）答：
沒有。」、「（問：如果是個人去跟原告接洽買賣184地
號20坪土地的事情，原告為何要開立50萬訂金支票給你？
）答：因原告說合約書就是要有訂金，這樣合約才會成立
。」、「（問：現在這張訂金支票在何處？）答：在我這
裡。」、「（問：你有無想過兌現50萬支票後，要如何處
理？）答：這不是我個人去向原告拿支票，是很多人在林
文彬家中現場，像是有Ｇ○○、林清水、 林瑞芳 ，我代表
收下。」、「（問：你說很多人在，是四大房都在？）答
：就二房的弟弟林錦春參與，其他三大房都在，Ｇ○○、
林清水是第三房，我是大房，林錦春代表第二房、第四房
，因第四房把財產賣給第二房。」、「（問：你有無聽到
其他三大房提到，之前曾經把184地號土地28坪出售給十
德公司的事情？）答：有。每一房都有拿到十德1坪1萬元
的收據。」、「（問：當時賣419土地給十德公司一坪的
價格為多少？）答：419沒有賣給他，所以才會有糾紛。
」、「（問：當時賣417土地給十德公司一坪的價格為多
少？）答：不清楚。」、「（問：當時賣417跟賣184地號
土地的一坪價格是否相同？）答：應該不相同。417算甲
的價格，且417地號我也不知道在哪裡，賣184土地我也不
清楚是否賣得比417較貴、便宜。」、「（問：當時在跟
原告和解時針對419地號土地事件，那時有無談到184地號
土地買賣的事情？）答：之前有談到很多次，當然有談到
要賣184地號土地的事情。就像之前有在龍潭、咖啡館談
過。」、「（問：開這麼多會，有無宗親反對買賣184地
號土地的事情與419綁在一起談？）答：有人不同意，我
忘記是誰。」、「（問：當時跟原告訂立184地號20坪土
地買賣合約，有無包含你要去協調、反對買賣20坪林姓宗
親？）答：我當初只是講我能夠做到的是我去找同意的人
來賣地。不同意的人我就不負責。」等語（詳見本院98年
5月18日調解程序筆錄），證人明確表示其在93年12月11
日、94年12月17日代表系爭土地所有人與新竹楓公司商訂
租賃契約，及在96年間與新竹楓公司接洽買賣系爭土地事
宜時，皆認知林氏宗族業已出賣系爭土地中之28坪予十德
公司。審證人林錦濤既身為林姓宗親之一員，衡之常情，
其應無蓄意偏袒原告，故為不利於被告陳述之理，堪認證
人上開所述，就不於被告部分應與實情相符，堪予採信。
４、綜觀上述，不論原告Ｕ○○於96年12月18日與訴外人林沐
清所簽訂之系爭土地買賣契約是否有效，並不影響十德公
司於76年間已取得系爭土地中之28坪之所有權，嗣十德公
司再將上開土地賣給新竹楓公司，新竹楓公司自亦承受上
開權利，加計原告其後另行購買系爭土地應有部分，則原
告上開主張其實已取得系爭土地全部之使用權利，要非無
據。
（三）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者
，不在此限，民法第823條第1項定有明文；而共有物之分
割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命
為分配，同法第824條第2項亦定有明文。再按，「每宗耕
地分割後每人所有面積未達O.25公頃者，不得分割。但有
下列情形之一者，不在此限：四、本條例中華民國89年1
月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」、
「依本條例第16條第1項第3款及第4款規定申請分割之耕
地，應分割為單獨所有。但耕地之部分共有人協議就其應
有部分，仍維持共有者，不在此限。」，為農業發展條例
第16條第1項第4款、耕地分割執行要點地11點所明文。再
參以內政部民國89年9月16日台內地字第8913114號函：「
二、關於農業發展條例修正施行前之共有人，若其中一人
於農業發展條例修正施行後，發生再移轉予二人時（共有
人數已增加），辦理分割疑義乙節，共有人之一於農業發
展條例修正施行後發生再移轉為共有者，除其分割後每人
所有每宗耕地面積在0.25公頃以上者外，僅得依本部89年
7月7日台內地字第8909175號函規定分割，筆數不得超過
修正前之共有人數，且新增共有部分不得分割為單獨所有
。」。查兩造共有系爭土地，並無因物之使用目的不能分
割或約定不為分割之情形，又系爭土地之使用地類別為農
牧用地，依土地登記謄本所載，系爭土地於89年1月4日農
業發展條例施行前已屬共有耕地，而原告等雖於該條例施
行後再受移轉，然依上開內政部函釋，只要系爭土地分割
後之筆數不超過修正前之共有人數，系爭土地即可分割，
則原告訴請裁判分割，自屬有據。
三、系爭土地如何分割為宜？
（一）按以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並
須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位
置及占有形勢等，予以確定（最高法院55年臺上字第1982
號判例意旨參照）。是法院就共有物為裁判分割時，應斟
酌當事人之聲明、應有部分之比例與實際分得面積是否相
當、共有物之性質、客觀情狀、經濟效用及全體共有人之
利益公平定之。
（二）本件系爭土地之地理位置及使用現狀：
查新竹縣○○鎮○○路為雙向道路，系爭土地位○○○鎮
○○路道路後方，大部分是供新竹楓溫泉育樂中心出入口
使用，並有小部分樹林存在，在系爭土地前方越過義民路
之後，是林氏宗族多數人居住之處。原告指出從現場掛有
「新竹楓溫泉育樂中心」招牌下方出入口至另一邊界點道
路寬度為20.7公尺，被告則指出道路另一端界點應在陳家
圍牆前方，距原告所指界點要增寬1.5公尺等情，業據本
院於98年6月25日會同會同兩造及新竹縣竹北地政事務所
人員至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄附卷為憑，且有新竹
縣竹北地政事務所98年6月29日北地所測明字第098000355
1號函檢具系爭土地使用現狀如附圖所示之土地複丈成果
圖方案（三），及被告提出系爭土地週遭之地籍圖謄本、
現場照片四幀附卷可稽，是本院分割系爭土地，即須考量
土地使用現狀情形，合先敘明。
（三）又原告表明願就分割之土地維持共有關係，另被告除就分
割方案與原告意見相左外，對於分割後之土地維持共有關
係並不反對：按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法
院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目
的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關
係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共
有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有，最高法院
69年度台上字第1831號判例意旨可資參照。本件系爭土地
如可分割，原告表明願就分割之土地維持共有關係，另被
告戌○○、天○○、地○○、宇○○、Ｉ○○、乙○○○
、Ｄ○○、Ｇ○○、Ｅ○○、辰○○○、戊○○、庚○○
、辛○○、己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○
、甲○○○、Ｏ○○等二十人亦表明願就分割後之土地維
持共有關係無意見（詳本院98年3月23日、98年4月20日、
98年5月18日調解程序筆錄），而被告巳○○、Ｂ○○、
Ｊ○○、酉○○、宙○○、午○○、申○○、Ｆ○○、Ａ
○○、Ｌ○○、Ｃ○○○等則經合法通知迄未就系爭土地
分割方案為任何有利於己之陳述或表示意見，是本院認原
告請求按附表所示各共有人應有部分比例，將系爭土地分
割為如附圖方案（一）東側、西側兩部分，分別由原告及
被告繼續維持共有關係，揆諸上開說明，要非無據，應無
不合。
（四）系爭土地分割方法以附圖方案（一）所示之方法為宜：
查系爭土地目前使用狀況如附圖方案（三）所示，其中東
側為竹林，面積僅為33平方公尺，西側則為通往新竹楓公
司之道路入口，面積則有126平方公尺。此外，經原告到
庭表示取得東側部分土地後將合併419-4地號土地闢為道
路並拓寬使用，而被告則表示林姓宗親願意承諾永久保留
寬敞路口的使用現況，亦請求將系爭土地東側歸被告等共
有，惟本院審酌系爭土地東側呈狹長型，不易利用，且位
於系爭土地東北側，與系爭土地相鄰之419-4、419-12、
419-15地號土地，目前皆屬新竹楓公司所有等情，為顧及
系爭土地之使用目的、兩造使用土地面積力求方正，暨兩
造可分得土地使用完整性，與周遭土地合併規劃使用，並
維持系爭土地分割後兩造最有效利用土地之經濟價值，避
免日後占用他人分得土地，滋生爭議，及新竹楓公司承受
十德公司取得系爭土地部分之所有權利，加計原告其後另
行購買系爭土地應有部分，原告實已取得系爭土地全部之
使用權利，揆之上開判例所示，本院採如附圖方案（一）
所示分割方法：即將如附圖方案（一）所示面積80.6平方
公尺分歸原告等取得，按其原應有部分比例維持共有，面
積78.4平方公尺，由被告等取得，按其原應有部分維持共
有，惟被告午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、
Ａ○○、Ｌ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、
己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○
、Ｃ○○○、Ｏ○○並應就其中應有部分96分之4比例維
持公同共有，始為允當。
（四）被告主張如附圖方案（二）所示之分割方案不可採：
被告主張應採附圖方案（二）所示之分割方案，即將如附
圖方案（二）所示東側部分，面積78.4平方公尺分歸被告
等取得，而如附圖方案（二）所示所示西側部分，面積80
.6平方公尺，則由原告等取得，惟如採被告主張附圖方案
（二）所示之分割方案，則被告所分得之土地所在，為一
狹長地形，北側為新竹楓公司所有之土地，南側則為道路
，不易使用，有損土地之經濟價值，亦難謂有被告所稱屏
障之功能，且目前公新竹楓公司使用之道路入口將縮減為
13公尺，即新竹楓公司目前使用之道路部分將坐落其上，
除易滋生兩造間日後之爭議外，亦有可能致原告日後遭被
告訴請返還土地之損害，是被告所提前開方案，既難兼顧
兩造之權益，則被告前開主張，亦不足採。至於原告日後
開發土地時，本應遵守水土保持相關法令規劃、使用系爭
土地，避免造成鄰地之損害，此既屬原告之義務，且與本
件分割共有物所應顧及之均衡原則無涉，併此敘明。
四、綜上所述，本院審酌系爭土地地形、面積適宜性、土地利用
度、現有道路狀況等因素綜合考量，認就系爭土地以採附圖
方案（一）所示之分割方式，應屬最符合兩造利益及發揮土
地之最大價值。是本件原告訴請就系爭共有土地准予分割，
自屬有據，應予准許。又本件雖為原告勝訴之判決，然本院
審酌裁判分割共有物訴訟之性質，兩造本可互換地位，被告
應訴乃法律規定所不得不然，況被告於分割成果未明前，爭
執原告主張是否可採，按當時之訴訟程度，為防衛權利所必
要等情形，若由敗訴之被告負擔全部訴訟費用顯失公平，爰
依民事訴訟法第80條之1之規定，按兩造於系爭土地分割前
對系爭土地之權利範圍，定訴訟費用負擔之比例，如主文第
三項所示。
五、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不
生影響，爰不一一條列審酌，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第436條第2
項、第385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項前段、第78條
，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 16 日
竹北簡易庭法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 蔡玉嬌
中 華 民 國 98 年 10 月 16 日
附表：
┌──────┬──┬──────┬──────┬────┐
│地號│地目│面積│共有人姓名│應有部分│
│││（平方公尺）│││
├──────┼──┼──────┼──────┼────┤
│新竹縣新埔鎮│旱│159│以下為原告：│4320分之│
│枋寮段下枋寮│││Ｕ○○│1193│
│小段184地號││├──────┼────┤
││││Ｎ○○│1440分之│
│││││64│
│││├──────┼────┤
││││Ｔ○○│16分之1│
│││├──────┼────┤
││││Ｒ○○│16分之1│
│││├──────┼────┤
││││Ｋ○○│96分之1│
│││├──────┼────┤
││││Ｓ○○│96分之1│
│││├──────┼────┤
││││Ｑ○○│96分之1│
│││├──────┼────┤
││││寅○○│96分之1│
│││├──────┼────┤
││││Ｍ○○│96分之1│
│││├──────┼────┤
││││未○○│216分之1│
│││├──────┼────┤
││││壬○○│216分之1│
│││├──────┼────┤
││││以下為被告：│96分之1│
││││戌○○││
│││├──────┼────┤
││││天○○│8分之1│
│││├──────┼────┤
││││宇○○│192分之1│
│││├──────┼────┤
││││Ｉ○○│16分之1│
│││├──────┼────┤
││││乙○○○│8分之1│
│││├──────┼────┤
││││巳○○│72分之1│
│││├──────┼────┤
││││Ｂ○○│120分之1│
│││├──────┼────┤
││││Ｊ○○│120分之1│
│││├──────┼────┤
││││酉○○│120分之2│
│││├──────┼────┤
││││宙○○│120分之1│
│││├──────┼────┤
││││地○○│192分之1│
│││├──────┼────┤
││││Ｄ○○│16分之1│
│││├──────┼────┤
││││午○○、 林廷 │96分之4│
││││鳳、Ｇ○○、│（公同共│
││││Ｅ○○、 林榮 │有）│
││││芳、Ａ○○、││
││││Ｌ○○、 沈林 ││
││││ 阿丹 、戊○○││
││││、庚○○、田││
││││ 翠瑩 、己○○││
││││、丙○○、田││
││││翠琳、 連林元 ││
││││香、子○○、││
││││甲○○○、林││
││││ 黃淑媛 、 張桂 ││
││││香（繼承 林阿 ││
││││旺之應有部分││
││││）││
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