臺灣高雄地方法院108年度重訴字第193號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院108年重訴字第193號民事判決

裁判日期：民國108年11月20日

裁判案由：給付租金等

臺灣高雄地方法院民事判決108年度重訴字第193號原告 方威廉毅愷 FANGWILLIAMYIKAI訴訟代理人 鍾夢賢 律師被告 張國璋 訴訟代理人 鄭智元 律師
顏福松 律師上列當事人間請求給付租金等等事件，經本院於民國108年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣（下同）3,094,000元及自108年10月31日起至清償日止按年息5%計算之利息。
訴訟費用31,690元由被告負擔。
本判決第1項於原告以105萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以310萬元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告係附表一、二所示34間套房（下稱系爭套房）之所有權人，因其中6間套房之前任房客租約尚未到期，未便先行簽約，被告希望能一次將系爭房屋全部租下，原告遷就時間等現實因素，遂於106年4月13日就附表一之28間套房（下稱系爭A套房）與附表二之6間套房（下稱系爭B套房）分別簽立2份租賃契約書（就系爭A套房部分下稱系爭A租約，就系爭B套房部分下稱系爭B租約，合稱系爭租約），然二者實際上僅為一份契約。其中系爭A契約約定租賃期間自106年4月20日起迄111年4月19日止，租金分兩段計算：㈠106年4月20日起迄109年4月19日止，月租新臺幣（下同）238,000元；㈡109年4月20日起迄111年4月19日止月租252,000元。系爭B契約則約定：㈠106年9月15日起迄109年9月14日止，月租新臺幣（下同）51,000元；㈡109年9月15日起迄111年9月14日止月租54,000元。系爭租約之租金均為期初繳納。詎料被告於107年7月間以簡訊通知原告委託管理系爭契約事宜之 蔡瑞峰 ，表示不再承租系爭A套房，主張以原告所收受之2個月押租金扣抵10
7年8、9月之房租後，迄未支付系爭28間房屋之租金。被告未經原告同意即藉口景氣不佳，提前非法終止租金率較差之系爭A契約，卻維持出租率甚高之系爭B租約而支付相對較低之租金予原告，顯係以損害他人為主要目的而行使權利。又系爭契約屬定期租約，原告無法律所定合於承租人得依法終止租約之條件，亦無系爭契約第10條約定之違約情事，所為單方片面終止系爭A契約不合法，系爭A契約仍有效存續。原告委由蔡瑞峰委託律師發函催告被告應支付系爭A租約之月租金，然被告仍自107年8月起拒付租金。因兩造已於108年10月30日合意終止系爭租約，經扣抵2個月押租金後，原告自得請求被告給付自107年10月20日起迄108年10月20日止共13個月之租金3,094,000元（計算式：238,000元/月×13個月＝3,094,000元）。因此，依系爭租約、民法第421條第1項、第439條規定，請求法院判決如主文第
1項所示，並陳明願供擔保為假執行。
二、被告則以：系爭A租約、系爭B租約就租約期間、租賃房屋間數不同，系爭A租約亦無系爭B租約有「乙方（即被告）已付押金，若甲方（即原告）違約，應負乙方賠償金每個房間20萬元正」之註記，顯係獨立各別之二份合約。又被告最早於107年3月20日以通訊軟體Line向原告表示「最近1年來高雄旅遊住宿業的衰退出乎所有人的預料，同業不是停業就是縮小規模」、「通知屋主希望能降價共渡難關」、「或者您房間若有其他的業者願意承接，我們可保持原樣交給願承接的業者」，於107年4月間另以口頭告知蔡瑞峰不再續租系爭A套房，107年7月2日再以Line表示「因為大環境不佳所以決定9月20日先退第一份契約的28間房」，107年
8月20日又以Line表示「目前已確定9月20日退28間（第一份契約）。承租時有付2個月押金，這期28間房租沒付，加上您扣的1個月租金剛好2個月的押金。6間海景房（第2份契約）我們會繼續租」。故被告係以1個月押租金抵扣10
7年8月20日至107年9月19日1個月之房租，1個月押租金作為補償之用，被告早於107年4月間即口頭告知蔡瑞峰不再續租28間房，107年7月20日再以line正式通知，並非臨時匆促決定，且被告提前1個月通知，並願意以1個月押租金作為賠償，符合租約附註之約定，所為終止合法有效。
再參酌內政部105年6月編定之房屋租賃契約書範本（下稱內政部租約範本）第十一條第二項亦得於1個月前提前通知終止租約，若未先期通知，所應賠償者最高亦不超過1個月之租金。此外，民法第227條之2第1項情事變更、第148條第2項誠信原則亦均支持被告得提前終止租約，故被告終止租約合法，原告請求為無理由等語置辯，並請求法院判決：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於106年4月13日就系爭A套房、系爭B套房分立2份
租賃契約書，其中系爭A租約就系爭A套房約定租賃期間自
106年4月20日起迄111年4月19日止，租金分兩段計算：⒈106年4月20日起迄109年4月19日止月租238,000元；⒉109年4月20日起迄111年4月19日止月租252,000元。
㈡被告於107年7月間通知原告在臺灣代為管理系爭契約事宜之蔡瑞峰表示不再承租系爭A套房。
㈢蔡瑞峰分別於107年7月23日表明「屋主確定要全數收回，
沒有分批出租的計劃」，復於同年8月20日回覆「當初談房子租賃的時候，您應該記得我們不是要分批租賃，若要分批租賃我們就不會把價錢全部大小統一套$8500」等語。
㈣原證1至原證4為真正。
㈤被證1至被證5形式上真正。
㈥系爭A契約被告自107年8月20日起之租金即未再繳納。被
告就系爭A契約已繳16期共380萬8千元之租金（尚有2個月押租金47萬6千元）。
㈦系爭A契約之租金，兩造是約定當月之起日繳納（亦即106
年4月20日至106年5月19日之租金是106年4月20日繳納）。
㈧兩造於108年10月30日本院辯論期日合意自108年11月15日
終止系爭租約，若法院認為被告有給付租金之義務，系爭租約之租金給付範圍應計算至18年11月15日，亦即108年10月20日該期之租金仍應給付。
四、本件爭點即為：㈠被告終止系爭A契約是否適法？㈡若否，原告得請求被告給付租金之數額？茲敘述本院得心證理由如下：
㈠被告終止系爭A契約不合法：
⒈被告以租約附註之約定終止租約不合法：
系爭租約業已明確約定租賃期間，故系爭租約均為定期租約，而非不定期租約，合先敘明。經查，系爭A租約並無如系爭B租約有附註⑴：若甲方違約，應付給乙方賠償金每個房間20萬元之記載，被告一方面主張系爭A租約、系爭B租約為不同兩份租約，卻援引系爭B租約之附註作為系爭A租約合法解約之依據，所為主張顯然矛盾。縱使被告得援引系爭B租約之附註為主張，然上開附註內容明顯是在約定關於甲方違約之賠償，與被告可否提前終止定期租約無關，故被告此部分終止租約之主張為無理由甚明。
⒉被告以內政部租約範本為終止租約為無理由：
首先，內政部租約範本為供民眾締約之參考，但契約雙方當事人若另有約定，自當以當事人之約定為主。被告自陳系爭租約為簽約時由其所提供，其為中介，是以租賃房屋再轉租他人以營利（本院卷第114、117頁），足見兩造於締約能力並無不平等之情形。系爭租約既已由兩造就契約條款為約定，且系爭租約並無約定契約無約定者應參照內政部租約範本，故被告援引內政部租約範本為終止之依據，自無可採。何況，內政部租約範本第十一條第一項是已先就契約於期限屆滿前，租賃雙方者得否終止租約為約定，亦即必以契約當事人已於契約約定租賃雙方得於期限屆滿前終止租約，始有內政部租約範本第十一條第二項之適用，然查系爭租約並無如內政部租約範本第十一條第一項之約定，自無適用同條第二項之餘地，故被告此部分解約之主張為不合法甚明。
⒊被告以情事變更、誠信原則主張終止租約為無理由：
按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第148條第2項、第227條之2第1項定有明文。經查，被告自陳：其以中介為業，向屋主以較低價格承租房間，再以較高價格轉租給業者，景氣如果不好，業者會放掉一些貴的房間，要求租便宜的，其就會再去找便宜的來轉租。其就系爭A套房本來是向原告以8,500元承租，再以9,000元租給85涵館。生意好的時候大家都不會計較，風聲一透露出來，大家就知道其租金太貴，故希望原告可以降價，如果不行，其願意賠原告一個月押金以終止租約。其當時覺得這個價格可以租得出去，只是不曉得後面該價格沒有人接受，85涵館早已退租，其沒錢付租金，才會這樣處理。其退掉與租的房間都很多，幾乎每月都在退都在租，其向原告表示終止系爭A租約之後，還陸續有承租其他85大樓之套房來轉租。只要客人願意賠其一個月租金，其就讓客人終止租約，把一個月租金再賠給屋主，這樣其沒有損失。其退掉的房間超過100間，現在手裡再轉租的房間，也超過40幾間等語（本院卷第114-116頁）。則以被告所陳，租賃市場並非因景氣變化而無需求，而係因景氣變化而使承租人可接受之租金變得較低，故此種情形縱使合乎情事變更，被告所得請求者亦應為減少租金，而非終止租約，被告未經請求法院變更租金，逕為終止租約，並非合法甚明。至於誠信原則，被告並無敘明其可提前終止定期租約之誠信理由，且其主張明顯違反定期租約之約定，此部分亦無理由。
㈡原告得請求被告給付租金：
被告就系爭A租約之終止既然不合法，關於系爭A租約、系爭B租約是否為同一契約即無再為論述之必要。被告請求傳訊證人部分，因被告業已就其承租轉租之景氣情形於本院審理時陳述綦詳，亦無再為傳訊證人之必要。本件被告終止租約雖不合法，但兩造已經於108年10月30日合意終止租約，故原告自得請求自107年10月20日該期起至108年10月20日該期止之租金，以此計算原告得請求租金為共13個月之租金3,094,000元（計算式：238,000元/月×13個月＝3,094,
000元）。又兩造約定租金應於期初即每月20日給付，故原告請求自終止租約翌日即108年10月31日起算之利息，亦無違反契約約定，亦有理由。
五、從而，原告依系爭租約、民法第421條第1項規定，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中華民國108年11月20日
民事第八庭法官黃宣撫以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年11月21日
書記官涂文豪附表一：
┌──┬────────────────┐│編號│租賃標的（地址）│├──┼───────────┬────┤│1│高雄市○○區○○路○號│15樓-13│├──┼───────────┼────┤│2│同上│15樓-23│├──┼───────────┼────┤│3│同上│16樓-35│├──┼───────────┼────┤│4│同上│16樓-38│├──┼───────────┼────┤│5│同上│16樓-43│├──┼───────────┼────┤│6│同上│17樓-9│├──┼───────────┼────┤│7│同上│25樓-3│├──┼───────────┼────┤│8│同上│25樓-9│├──┼───────────┼────┤│9│同上│25樓-11│├──┼───────────┼────┤│10│同上│25樓-20│├──┼───────────┼────┤│11│同上│25樓-27│├──┼───────────┼────┤│12│同上│26樓-8│├──┼───────────┼────┤│13│同上│26樓-9│├──┼───────────┼────┤│14│同上│26樓-10│├──┼───────────┼────┤│15│同上│26樓-11│├──┼───────────┼────┤│16│同上│26樓-13│├──┼───────────┼────┤│17│同上│26樓-15│├──┼───────────┼────┤│18│同上│27樓-31│├──┼───────────┼────┤│19│同上│28樓-25│├──┼───────────┼────┤│20│同上│30樓-14│├──┼───────────┼────┤│21│同上│30樓-22│├──┼───────────┼────┤│22│同上│30樓-57│├──┼───────────┼────┤│23│同上│32樓-2│├──┼───────────┼────┤│24│同上│32樓-10│├──┼───────────┼────┤│25│同上│32樓-12│├──┼───────────┼────┤│26│同上│32樓-32│├──┼───────────┼────┤│27│同上│32樓-38│├──┼───────────┼────┤│28│同上│32樓-53│└──┴───────────┴────┘附表二：
┌──┬────────────────┐│編號│租賃標的物（地址）│├──┼───────────┬────┤│1│高雄市○○區○○路○號│33樓-41│├──┼───────────┼────┤│2│同上│33樓-43│├──┼───────────┼────┤│3│同上│33樓-45│├──┼───────────┼────┤│4│同上│33樓-47│├──┼───────────┼────┤│5│同上│33樓-49│├──┼───────────┼────┤│6│同上│33樓-51│└──┴───────────┴────┘