裁判字號：臺灣臺中地方法院108年訴字第1283號民事判決
裁判日期：民國108年12月11日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決108年度訴字第1283號原告 蔡裕宗
蔡裕豐 共同訴訟代理人 紀亙彥 律師被告 蔡裕昌
蔡王絹 共同訴訟代理人 林耀堂
賴韋捷 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國108年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。本件租佃爭議事件，經臺中市政府耕地租佃委員會調處不成立，經臺中市政府移送本院，有臺中市政府民國108年4月17日府授地權一字第1080084579號函及隨函檢送之臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄及相關資料可憑（見本院卷第2頁至第73頁），原告提起本件訴訟，核與前開規定相符，先予敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。原告主張其與被告被告蔡裕昌就臺中市○○區○○段828、830、2642、827-1、827-2、828-1、828-2、829-1、829-2、827-4地號土地，及與被告蔡王絹就同段829地號土地（下合稱系爭土地或僅列地號）存在減租條例所定耕地租賃關係，既為被告所否認，足見兩造就系爭土地之減租條例耕地租賃關係是否仍存在即有不明確之狀態，且此種不明確之狀態，得以對被告之確認判決除去，依前開規定，應認原告提起本件確認之訴，有法律上之確認利益，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)先位訴訟：被告蔡裕昌於61年5月1日與原告蔡裕宗、蔡裕豐之父即訴外人 蔡垂葉 簽立私有耕地租約書（下稱系爭租約），約定由被告蔡裕昌將系爭土地即827、828、829、830、2642地號土地出租予蔡垂葉，租賃期間為56年1月1日至62年12月31日，並分別於86年、92年、98年、104年續租；又827地號土地於95年8月17日分割為827-1、827-2地號土地；827-1地號土地於98年11月9日分割增加827-4地號土地；828地號土地分割增加828-1、828-2地號土地；829地號土地於98年11月9日分割增加829-1、829-2地號土地；被告蔡裕昌於102年4月10日將829地號土地以夫妻贈與為登記原因，移轉所有權予被告蔡王絹。兩造就系爭土地仍有系爭租約關係存在，因臺中縣政府已將827、827-2、828、828-2、829、829-2、830、2642地號土地變更為關連工業區第二期用地，被告遂於107年4月間表示欲依減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約，並於107年4月23日向本院提存所提存新臺幣（下同）550萬9308元後，向臺中市龍井區公所申請終止系爭租約。但都市計劃早於61年1月1日即已劃定，期間兩造持續更新系爭租約，被告迄至107年間始主張減租條例第17條第1項第5款規定，有違誠信原則，則被告於系爭租約更新後之租賃期間內，不得請求終止系爭租約，故依法請求確認兩造就系爭土地有耕地三七五租約關係存在。
(二)備位訴訟：若被告得依減租條例第17條第1項第5款規定，補償原告後終止系爭租約，則應系爭土地價值應適用、準用或類推適用平均地權條例，以市價扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償原告後，始得終止。且臺中縣政府已將系爭土地中之827-4、828-1、829-1地號土地之土地○○○區○○○道路用地，無法作為他用，僅待政府以市價為補償基礎進行徵收，但被告卻以公告土地現值計算補償金，顯有侵害佃農之補償金利益。故系爭土地依附近實價登錄每坪11萬元計算，並扣除被告提存之款項後，被告蔡裕昌、蔡王絹應分別再分別給付原告2589萬6211元、803萬4053元。
(三)並聲明：
1.先位聲明：⑴確認原告對被告蔡裕昌所有828、830、2642、827-1、827-2
、828-1、828-2、829-1、829-2、827-4地號土地之減租條例耕地租約關係存在。
⑵確認原告對被告蔡王絹所有829地號土地之減租條例耕地租約關係存在。
2.備位聲明：⑴被告蔡裕昌應給付原告2589萬6211元，及自107年7月24日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息⑵被告蔡王絹應給付原告803萬4053元，及自107年7月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)原告係於61年5月1日向被告承租系爭土地，雙方簽訂系爭租約時，系爭土地已編定或變更為非耕地，則系爭租約即無減租條例第17條第5項規定之適用，兩造就系爭土地僅為一般土地租賃關係，應適用民法租賃相關規定。又被告於107年4月間對原告為終止系爭租約之意思表示，依民法第95條第1項前段規定，系爭租約業經提前終止，兩造間已無租賃關係存在；再者，系爭租約不適用減租條例，被告終止系爭租約，無須給付補償金。
(二)並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經本院整理並簡化兩造不爭執事項及爭執事項如下（本院採為裁判之基礎）：
(一)不爭執事項：
1.被告蔡裕昌於61年5月1日與原告蔡裕宗、蔡裕豐之父蔡垂葉簽立私有耕地租約書，約定將臺中縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地出租予蔡垂葉，租賃期間為56年1月1日至62年12月31日，並分別於86年、92年、98年、104年續租。
2.827地號土地於95年8月17日分割為827-1、827-2地號土地；827-1地號土地於98年11月9日分割為827-1、827-4地號土地；828地號土地分割為828-1、828-2地號土地；829地號土地於98年11月9日分割為829-1、829-2地號土地。
3.臺中縣政府已將827-1、827-2、828、828-2、829、829-2、
830、2642地號土地變更為關連工業區第二期用地。
4.臺中縣政府已將827-4、828-1、829-1地號土地變更土地○○○區○道路用地。
5.被告蔡裕昌於102年4月10日將829地號土地贈與並移轉登記予被告蔡王絹。
6.被告蔡裕昌、蔡王絹於107年8月8日以臺中英才郵局001383號存證信函向原告蔡裕宗、蔡裕豐為終止系爭租約之意思表示，於107年8月9日送達。
7.原告蔡裕宗、蔡裕豐為本件土地支出21萬元之改良土地所支付且未失效能部份價值之費用（減租條例第17條第2項第1款）。
(二)爭執事項：
1.系爭租約之性質為三七五租約，或為普通租賃？
2.系爭租約是否業經被告於107年8月9日依據減租條例第17條第1項第5款合法終止？或依一般普通租賃的提前終止？
3.倘若系爭租約為減租條例耕地租約，且已合法終止，被告應給付原告補償金之金額為何？⑴原告為系爭土地支出21萬元之改良土地所支付之費用？⑵本件原告主張應適用、準用或類推適用平均地權條例計算補
償金，有無理由？或應依減租條例第17條第2項第3款計算補償？
四、得心證之理由：
(一)減租條例第17條第1項第5款規定之出租人得於租賃期間屆滿前終止耕地租約之情形，係以出租之土地原屬『耕地』，於耕地租約訂立後，經『依法編定或變更為非耕地使用』者為其要件。倘出租時非屬耕地，或於訂約時，『編定或變更為非耕地使用』之情況業已存在，即無該條款之適用（最高法院86年度台上字第3597號判決意旨參照）。耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第106條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院87年第3次民事庭會議決議決定意旨參照）。基上，訂定減租條例耕地租約之土地，以訂該租約時所承租之土地是否屬於耕地而有區別，如訂租時已非屬耕地，即使為耕地使用而約定為減租條例耕地租約，所訂之租賃契約即非減租條例之耕地租約，仍不得適用減租條例，而屬普通租賃。
(二)臺中縣政府前以台中港特定區計畫60年12月31日府癸建土字第122258號函，將827-1、827-2（即原827地號土地之一部）、828、828-2（即原828地號土地之一部）、829、829-2（即原829地號土地之一部）、830、2642地號土地公告變更為關連工業區第二期用地；將827-4（即原827-1地號土地之一部）、828-1（即原828地號土地之一部）、829-1（即原829地號土地之一部）地號土地公告變更土地○○○區○道路用地，並於61年1月1日開始實施等情，有臺中市龍井區都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可憑（見本院卷第57頁至第58頁）。嗣被告蔡裕昌於61年5月1日與原告蔡裕宗、蔡裕豐之父蔡垂葉簽立私有耕地租約書，約定將系爭土地出租予蔡垂葉，租賃期間為56年1月1日至62年12月31日，並分別於86年、92年、98年、104年續租（見不爭執事項1），被告蔡裕昌於102年4月10日將829地號土地贈與並移轉登記予被告蔡王絹（見不爭執事項5）。故被告蔡裕昌於61年5月1日與原告蔡裕宗、蔡裕豐之父蔡垂葉簽立私有耕地租約書時，系爭土地即已均非屬耕地，縱使其等依據減租條例簽訂租約，其所簽訂租約之性質，亦非減租條例之耕地租約，而無該條例之適用。基上，本件兩造間租賃關係並非減租條例之耕地租約，兩造間應僅有普通租賃關係，應可認定。
(三)基上所述，兩造間就系爭土地應為普通租賃關係，而非減租條例之耕地租賃法律關係，故原告先位請求確認兩造間就系爭土地之減租條例耕地租賃契約關係存在，即乏依據；原告備位依據減租條例第17條第1項第5款規定請求被告蔡裕昌應給付原告2589萬6211元及法定利息，及被告蔡王絹應給付原告803萬4053元及法定利息，亦均難認定為有據。
五、綜上所述，原告先位請求確認兩造間就系爭土地有減租條例所定租賃契約關係存在，為無理由，應予駁回；原告備位請求被告應依減租條例第17條第1項第5款規定給付原告補償金，亦無理由，亦應予以駁回。原告備位之訴既無理由，其備位請求假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決之結果無影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國108年12月11日
民事第七庭法官黃杰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月12日
書記官王素珍