裁判字號：臺灣南投地方法院102年訴字第430號民事判決
裁判日期：民國103年12月30日
裁判案由：返還土地
臺灣南投地方法院民事判決102年度訴字第430號原告 李乙凡 訴訟代理人 程弘模 律師被告 陳秀月 訴訟代理人 游正勝 上列當事人間返還土地事件，本院於民國103年12月3日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告應將坐落南投縣○○鄉○○段○○○號、面積三八０三平方公尺之土地及同段五三之五地號、面積二一一０平方公尺之土地均返還原告。
本判決於原告以新臺幣陸拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰玖拾伍萬壹仟貳佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按耕地租佃，應依耕地三七五減租條例之規定，該條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第
1條定有明文。所謂耕地租佃，即土地法第三編第四章所稱之耕地租用，而依土地法第四章第106條第1項所定，以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用；除漁牧外，係指租耕他人之農地（田地、旱地），以種植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物為使用農地目的而言。次按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應迅予處理並免收裁判費用；前項爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。
二、經查，坐落南投縣○○鄉○○段○○○號、面積3,803平方公尺之土地及同段53之5地號、面積2,110平方公尺之土地（下合稱系爭土地）為訴外人 姜胡 梳於民國84年5月17日以放領為原因取得所有權， 姜胡梳 於83年11月30日將系爭土地出租予被告耕作並簽訂承租土地契約書（下稱系爭租約）， 嗣姜胡 梳於96年2月5日以贈與為原因，移轉登記所有權予姜胡梳之子女即訴外人 姜斌方 及 姜怡方 ，姜斌方及姜怡方復於
96年8月1日以贈與為原因，移轉登記所有權予原告，原告仍持續向被告收取租金至101年12月31日止等情，為兩造所不爭（見本院卷第113頁背面、第114頁），足見原告自取得系爭土地所有權後，已承繼系爭租約之出租人地位。又觀諸系爭土地之土地登記第二類謄本所示及系爭租約第1條之約定之內容（見本院卷第10頁至第11頁、第14頁），係約定由被告租用使用分區「山坡地保育區」、地目「旱」、使用地類別「農牧用地」之系爭土地，以供耕作、收益，足見系爭租約應屬耕地租佃，依上開說明，應適用耕地三七五減租條例之規定。
三、本件租佃爭議事件前經南投縣仁愛鄉公所耕地租佃委員會調解，惟南投縣仁愛鄉公所未設立鄉耕地租佃委員會，復送請南投縣政府耕地租佃委員會調處不成立，經南投縣政府移送本院審理，此有南投縣政府102年10月31日府地權字第0000000000號函所附南投縣政府耕地租佃委員會調處案情說明書、南投縣仁愛鄉公所耕地租佃委員會調解申請書可憑（見本院卷第1頁至第9頁），核與前揭規定相符，原告提起本訴，程序上自屬適法。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：㈠原告取得系爭土地所有權並承繼系爭租約之出租人地位後，
兩造間即存在租賃關係。惟原告於101年7月間，知悉被告早在十幾年前將系爭土地轉租予訴外人 游振德 耕作，迄今仍由游振德耕作中。被告將系爭土地長期轉租予游振德耕作，自屬未自任耕作，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，系爭租約應歸於無效。
㈡被告上開轉租之行為亦已違反土地法第114條第6款、民法
第458條第3款規定禁止轉租之意旨，原告依民法第459條規定，於101年8月10日以臺中法院郵局第2012號存證信函，載明被告有前開違法轉租事由，通知被告終止系爭租約，且該存證信函業於101年8月16日送達於被告。
㈢系爭租約已無效或因原告合法終止而不存在，被告仍繼續無
權占用系爭土地，而故意侵害原告基於所有權人得支配管領使用收益處分之權能。
㈣綜上，爰依民法第767條第1項前段、第455條規定、第18
4條第1項前段等規定，提起本件訴訟，請求擇一為有利判決。並聲明：如主文第1項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：㈠系爭租約1年租金新臺幣（下同）37萬元且無約定租賃期限
，姜斌方及姜怡方每年享有37萬元租金，超過姜斌方、姜怡方整年收入30萬元，且系爭土地市價至少500、600萬元，應無贈與原告之理。又原告自稱於96年間以贈與為原因，自姜斌方、姜怡方取得系爭土地所有權，惟實際上原告係以1分地100萬元對價之方式買受系爭土地取得所有權，原告與姜斌方、姜怡方之目的為規避耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，假借贈與之名遂行買賣之實。原告與姜斌方、姜怡方間就系爭土地之贈與行為及移轉所有權行為，乃為通謀虛偽意思表示，探究其真意應為買賣，依民法第87條第2項之規定，應以買賣定其性質。原告與姜斌方及姜怡方為上開買賣行為時，姜斌方及姜怡方未依耕地三七五減租條例第15條第1項規定以書面通知被告行使優先承買權，該買賣行為即不得對抗承租人即被告，原告即不得以出租人或所有權人地位訴請被告返還系爭土地。
㈡被告於系爭土地上耕作30幾年，本來是被告與游振德共同耕
作，後來因被告身體不適，這3年才全部由游振德耕作，被告固有將系爭土地轉租予游振德，惟時間點應係在系爭土地所有權移轉登記予原告之後，原告即不得本於出租人或所有權人地位請求被告返還系爭土地。另系爭土地目前為游振德占有使用中。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠姜胡梳於84年5月17日以放領為原因取得系爭土地所有權，
而於83年11月30日將系爭土地出租予被告；嗣姜胡梳於96年
2月5日以贈與為原因，移轉登記所有權予姜斌方及姜怡方，姜斌方及姜怡方於96年8月1日以贈與為原因，移轉登記所有權予原告。
㈡被告將系爭土地轉租予游振德種植高麗菜等作物，於97年之
前被告與游振德間的租金關係均以口頭約定，至97年間始訂有書面，起初租金每年為40萬，97、98、99年之租金均為70萬元，100年起至今之租金每年為67萬元；原告於101年11月間收受游振德所支付37萬元，且游振德有支付被告自102年1月1日起至102年12月31日止之30萬元租金。
㈢姜胡梳將系爭土地出租予被告起至姜斌方及姜怡方於96年8
月1日以贈與為原因移轉登記所有權予原告之期間，被告均有依約繳納租金予姜胡梳。原告受贈系爭土地後，被告即將日後租金繳納予原告，原告收受被告繳納之每年租金37萬元迄至101年12月31日止。
㈣原告於101年8月10日以臺中地院郵局第2012號存證信函通
知被告違法轉租事宜並終止系爭租約，被告於101年8月15日收受該存證信函。
四、兩造爭執之事項：原告主張依耕地三七五減租條例第16條請求被告返還系爭土地，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段分別定有明文。所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅（最高法院80年台再字第15號判例參照）。又所謂不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自耕作而任命荒蕪者而言。另承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無待於另為終止表示，當然無效。
㈡經查：
⒈姜胡梳於83年11月30日將系爭土地出租予被告耕作並簽訂系
爭租約，嗣姜胡梳於96年2月5日以贈與為原因，移轉登記所有權予姜胡梳之子女即姜斌方及姜怡方，其等復於96年8月1日以贈與為原因，移轉登記所有權予原告，原告仍持續向被告收取租金至101年12月31日止，原告已承繼系爭租約之出租人地位，業如上述；又證人游振德於本院另案審理中到庭證稱：53地號及53之5地號土地全部都由我個人使用耕作，我自十幾年前起就使用至今，我是向被告陳秀月承租。．．．大約於82、83年起有向被告承租系爭53之5地號土地且每年租金67萬元都交給被告，目的是為了種植蔬菜，伊不認識姜胡梳、姜斌方、 姜萬浦 、姜怡方、原告等5人，該5人也不知道伊向被告承租系爭53之5地號土地。至101年5月間，由於伊知道原告要向被告取回系爭土地，由於系爭土地是被告向原告承租後再轉租給伊，被告向伊表示要賺30萬元，所以伊只交30萬元予被告，其餘37萬元未給被告是因怕原告將系爭土地取回後，伊若把67萬元給被告會造成一場空，嗣於
101年農曆10月間，原告太太至系爭土地叫伊把其餘37萬元租金匯給原告等語（見本院101年度訴字第269號卷第39頁、第144頁至第151頁）。足認系爭土地之現耕作人並非與原告有系爭租約存在之承租人即被告，而係經由被告轉租予第三人即游振德耕作。
⒉另被告將系爭土地轉租予游振德種植高麗菜等作物，於97年
之前被告與游振德間的租金關係均以口頭約定，至97年間始訂有書面，起初租金每年為40萬，97、98、99年之租金均為70萬元，100年起至今之租金每年為67萬元；原告於101年11月間收受游振德所支付37萬元，且游振德有支付被告自102年1月1日起至102年12月31日止之30萬元租金等情，亦為兩造不爭之事實（見本院卷第113頁、第114頁），益證被告於承租系爭土地期間，確有將系爭土地長期轉租予游振德耕作使用而不自任耕作情形。
⒊綜上，原告主張兩造間有系爭租約存在，惟被告就承租之系
爭土地有轉租他人耕作使用而不自任耕作之事實，堪信為真正。揆揭上開說明，兩造間就系爭土地之系爭租約即無待於原告另為終止之表示，已當然失其效力，兩造間就系爭土地之租賃關係因而歸於消滅。
㈢被告雖辯稱原告與姜斌方、姜怡方間就系爭土地之贈與行為
及移轉所有權行為，乃為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第2項之規定，應以買賣定其性質；且姜斌方及姜怡方未依耕地三七五減租條例第15條第1項規定以書面通知被告行使優先承買權，該買賣行為即不得對抗承租人即被告，原告即不得以出租人或所有權人地位請求被告返還系爭土地等語。
然查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。次按關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明。因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院100年度台上字第387號判決意旨參照）。
⒉又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效，民法第87條第1項前段定有明文，是通謀虛偽所為之意思表示固應屬無效，惟被告以前詞抗辯原告與姜斌方及姜怡方間就系爭土地之贈與及移轉所有權行為，乃為通謀虛偽意思表示，既為原告所否認，且系爭土地於96年8月1日係以96年5月21日贈與為原因自姜斌方及姜怡方移轉所有權登記予原告，已有土地登記謄本及異動索引足佐，揆諸上開說明，被告應就原告與姜斌方及姜怡方間就系爭土地之贈與行為及移轉所有權行為，係通謀虛偽意思表示所為，負舉證之責。
⒊被告就上開抗辯，固據其提出訴外人即被告配偶游正勝與訴
外人即原告配偶 阿娟 之錄音光碟與譯文為證（見本院卷第95頁至第96頁、第106頁反面）。觀諸被告提出上開對話之譯文內容：
「游正勝：接近六分（地）？阿娟：對。
游正勝：那妳跟他買多少（錢）？阿娟：一分地也要一百（萬）。
游正勝：喔，要一百（萬）。阿妳錢都還（給）完了？阿娟：都還（給）了，算說，第一（期）款（給）多少
、第二（期）款（給）多少、尾款都辦到好，都在代書那」等語。
則被告所提出錄音譯文，雖述及阿娟有向第三人購買面積約六分之土地，並有給付買賣價金，惟就出賣人、買賣價金、土地標的、出售日期等情究係為何，均未敘明，自難憑兩造之配偶間上開對話內容，率爾認定原告與姜斌方及姜怡方間就系爭土地於96年5月21日之贈與行為及96年8月1日之移轉所有權登記行為均係屬通謀虛偽意思表示而無效。此外，被告復未能舉證以實其說，被告上開所辯，即非可採。
㈣至被告另辯稱系爭土地目前為游振德占有使用中等語。惟按
地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第941條定有明文；又所有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等（最高法院87年度台上字第946號判決意旨參照）。經查，系爭土地原係被告所承租，被告將系爭土地轉租予游振德使用，業如上述，被告即為系爭土地之間接占有人，依前揭說明，被告自得為民法第767條第1項所有權物上請求權之相對人。是原告主張被告無權占有系爭土地而請求被告返還系爭土地，洵屬正當。
六、綜上所述，兩造間就系爭土地之租賃關係既因被告轉租土地予他人耕作未自任耕作致使系爭租約失其效力而歸於消滅，被告即無占有使用系爭土地之權源，又原告為系爭土地之所有人。從而，原告依民法第767條第1項前段規定本於所有權人物上請求權，訴請被告應將系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。
七、按訴訟標的雖有數項，而僅有單一之聲明，法院應就所主張之數項標的逐一審判，如其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判；法院如就數項標的同時判決，則為法所不許（最高法院88年台上字第1127號判決意旨參照）。原告本於所有物返還請求權、租賃物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權為訴訟標的，單一聲明請求被告返還系爭土地，屬重疊訴之合併。依前開說明，本院就原告主張所有物返還請求權部分，已認有理由，可為原告勝訴之判決，就原告另主張租賃物返還請求權及侵權行為損害賠償請求權部分，自無須更為審判，附此敘明。
八、兩造陳明願供擔保請准、免為宣告假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，故不再一一論述，併予敘明。
十、本件係因耕地租佃發生爭議，由南投縣政府耕地租佃委員會依法調處而未成立，並由南投縣政府移送本院，依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，免收裁判費用，此外，本件復無其他訴訟費用之支出，爰不另為訴訟費用負擔之諭知。中華民國103年12月30日
民事第二庭審判長法官徐奇川
法官洪儀芳法官鄭順福以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月30日
書記官李惠穎