臺灣新北地方法院105年度訴字第3294號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第3294號民事判決

裁判日期：民國106年02月23日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第3294號原告 林月珠 被告 張靖驊 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號房屋遷讓返還原告，並自民國一百零五年十月十一日起至將上開房屋返還原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項遷讓房屋部分，於原告以新臺幣壹佰參拾參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第一項給付金錢部分，於給付期屆至時，原告按月以新臺幣參仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬壹仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對被告一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國105年6月10日向原告承租坐落門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號房屋（即同棟建物層次4層之第
1層，民事起訴狀贅載「1樓」，下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期為1年（自105年6月10日起至106年6月10日止），每月租金新臺幣（下同）1萬1,000元，於每月10日給付，押租金2萬元。
（二）詎被告僅繳納租金至105年7月10日，自同年8月10日起即未繳納租金，經原告於105年12月31日以板橋大觀路郵局存證號碼第000298號定期催告被告給付租金，被告屆期仍不支付，原告以押租金2萬元抵充後，被告迄今尚積欠租金總額達2個月之金額，原告得終止系爭租約，被告對系爭房屋即屬無權占有，被告應交還系爭房屋予原告，並給付遲延租金，及迄系爭租約終止日同年10月11日起至被告遷讓房屋之日止，無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利每月租金1萬1,000元。
（三）為此，爰於依民法第440條第1項、第2項規定終止系爭租約後，依民法第767條第1項前段及系爭租約第14條之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，另依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付遲延租金及無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，並聲明：⒈被告應將坐落於新北市○○區○○街○○巷○號房屋遷讓返還原告，並給付原告自105年10月11日起至交還系爭房屋之日止，按月以1萬1,000元計算之損害金。⒉請准宣告原告供擔保後，得為假執行。
二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第
2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照）。
（二）查：原告於105年6月10日與被告簽訂系爭租約，約定租期自105年6月10日起至106年6月10日止，每月租金為
1萬1,000元，被告僅繳納租金至105年7月10日止，並自同年8月10日起未依約繳納租金，嗣原告於105年12月31日以板橋大觀路存證號碼第000298號存證信函定期催告被告給付租金，逾期則終止系爭租約等事實，業據原告提出建物所有權狀、土地所有權狀、房屋租賃契約書、存證信函各1份（均影本）、建物登記地第一類謄本1紙在卷為憑（本院105年度重簡字第1848號卷第6、7、10至14頁、本院卷第20至21、34頁）。被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何準備書狀爭執或否認原告之主張，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段，視同自認，原告上開主張，應堪採信。準此，被告遲付租金之總額已逾2個月租額，經原告定期間催告仍未履行，揆諸上開說明，原告無須另為終止系爭租約之意思表示，系爭租約於上開存證信函所載「函到3日內」期限屆滿之日即106年1月3日已經終止，故原告依民法第455條前段及民法第767條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據，應予准許。又原告依系爭租約，請求被告給付自105年10月11日起至106年1月3日止，按月給付1萬1,000元之租金，亦有理由，應予准許。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。查：系爭租約既於106年1月3日終止，則自106年1月4日起，兩造間即無租賃關係存在，被告已無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占用系爭房屋，且被告因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，揆諸上開說明，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。是原告依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約終止之翌日即106年1月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬1,000元，應有理由。
四、綜上所陳，原告依民法第455條前段、民法第767條第1項前段、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自105年10月11日起至返還原告之日止，按月給付1萬1,000元，均有理由，應予准許。
五、本件原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保後准許之，並依職權酌定相當之擔保，令被告得預供擔保免為假執行。
六、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國106年2月23日
民事第一庭法官張誌洋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月23日
書記官李佳寧