裁判字號：臺灣新竹地方法院102年訴字第88號民事判決
裁判日期：民國103年02月27日
裁判案由：分割共有物
臺灣新竹地方法院民事判決102年度訴字第88號原告 高淑惠
高智惠 高華惠 上三人共同訴訟代理人 路春鴻 律師複代理人 黃昌仁 被告 高一 男
高翊翔 兼上二人 高今 介訴訟代理人上列當事人間分割共有物事件，本院於民國103年2月17日辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號，面積六百二十平方公尺土地，應予分割如附圖方案2所示：代碼Ｄ部分面積二百四十四點四六平方公尺土地分歸原告高淑惠、高智惠、高華惠三人按附表一所示分割後應有部分比例保持共有；代碼Ｃ部分面積三百七十五點五四平方公尺土地分歸被告 高今介 、 高一男 、高翊翔三人按附表一所示分割後應有部分比例保持共有。
被告高今介、高一男、高翊翔應各補償原告高淑惠、高智惠、高華惠如附表三所示之金額。
兩造共有坐落新竹縣○○鄉○○段○○號（門牌號碼新竹縣○○鄉○○街○號），謄本面積三三六點０九平方公尺建物，應予分割為：位於附圖方案2所示代碼Ｄ部分土地上之建物分歸原告高淑惠、高智惠、高華惠三人按附表一所示分割後應有部分比例保持共有；位於代碼Ｃ部分土地上之建物分歸被告高今介、高一男、高翊翔三人按附表一所示分割後應有部分比例保持共有。
原告高淑惠、高智惠、高華惠應各補償被告高今介、高一男、高翊翔如附表五所示之金額。
訴訟費用由兩造按附表一分割前應有部分所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造為坐落於新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（地目建、
面積620平方公尺）及同段4建號建物（下合稱系爭房地）之共有人，兩造應有部分比例如附表一分割前應有部分比例欄所示，土地及建物均同。系爭房地並無因物之使用目的或法令規定、契約約定不能分割之情形，惟無法達成分割協議，是以提起本件訴訟。
㈡原告3人就分歸部分願繼續維持共有，原告3人應有部分合
計為1/2、被告3人應有部分合計亦為1/2，原告起訴時原聲明願依附圖即新竹縣新湖地政事務所複丈日期為102年4月10日之複丈成果圖所示方案1分割，兩造各受分配一半土地及一半建物；嗣則變更聲明願依附圖所示方案3分割，所受分配系爭房地價值超逾或不足應受分配價值者，願以現金找補。爰依民法第823條之規定提起本件訴訟，並聲明：分割方法如附圖所示方案3，代碼F部分面積305.28平方公尺土地及其上建物分歸原告3人所有，並按應有部分各1/3比例維持共有。
二、被告等人則以：㈠系爭之164地號土地上現有3筆建物，系爭建物即門牌號碼
○○街0號，原為兩造父親所蓋之磚造工廠，但現已部分拆除部分改建，故實際面積與建物謄本所載不同；被告高一男自建有門牌號碼同街5-1號房屋；被告高今介則自建有門牌號碼同街5-2號房屋。
㈡同意依附圖所示方案2分割，將代碼C部分面積375.54平方
公尺土地及其上建物分歸被告3人所有，並願按分割前應有部分比例維持共有，若被告受分配價值高於按其應有部分計算之價值，同意以金錢補償原告。
三、本院之判斷：㈠分割共有物乃為消滅物之共有狀態，以利土地之融通及增進
經濟效益，是除法令限制，或有因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限外，各共有人得隨時請求分割共有物。又共有物分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，此觀民法第823條第1項及第824條第2項第1款規定即明。經查：
1.系爭土地地目建，其上已建有門牌號碼新竹縣○○鄉○○街○號、5-1號、5-2號等3筆建物，均辦有保存登記，○○街0號乃磚造工廠，現該工廠已部分拆除改以鐵架建造，同街5-1號房屋為被告高一男所有，同街5-2號房屋為被告高今介所有，惟高一男、高今介在5號磚造工廠部分拆除後之地面上，逕行辦理5-1號、5-2號房屋之保存登記，致5-1號、5-2號房屋坐落於系爭土地之範圍，與5號磚造工廠坐落系爭土地之範圍有重疊情形。經本院依職權函詢及電詢新湖地政事務所，苟依上開情形，系爭土地有無應受土地法、土地登記規則、或其他建築法令之限制而不得分割之情形，業據該所回覆依建物建築時間若在63年之前所建造，得不受法定空地分割辦法之限制，此有公務電話紀錄在卷。經核系爭建物乃建造於56年間，有建物謄本可稽，故系爭土地應未受限於法定空地而不得分割（分見本院卷第117、147頁）。又系爭建物現已非供工廠使用，而係以簡易磚牆或木板隔間成數個店舖分別出租予第3人經營商業之用，而每間店舖均能獨立出入連接道路，故系爭建物亦無因物之使用目的致不能分割之情形。再者，兩造經本院調解不成立後均到庭陳稱，未曾就系爭房地為不分割之協議。綜上，本件應無依法令、物之使用目的、或依協議不能分割之限制，原告起訴請求分割，自屬有據。
2.系爭土地現況，係屬兩側面臨馬路，一側為忠孝街、另一側為民權街，除早有系爭建物坐落其上外，其餘地面亦經被告高一男、高今介蓋滿建物及地上物，作為店舖、工廠、住家使用，有上述5-1號、5-2號房屋，另有無門牌如附圖所示之5家店舖（招牌分別為：代碼G時尚寶寶童裝精品店、代碼H里羕精品服飾店、代碼I莫林脆皮炸雞店、代碼J女人嚴選服飾店、代碼K小衣櫥服飾店）、1家小吃店（代碼L四海點心店）以及1間空屋（代碼P）等情，除據原告所提出且為被告所不爭執之地籍圖、建物平面圖、各店舖位置圖、現況照片各1份為證外（分見本院卷第25-26頁、第72-7
8頁），復經本院於102年4月10日履勘現場屬實，有勘驗筆錄及新湖地政事務所複丈成果圖在卷足憑。
3.定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值、全體共有人之利益及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之價值是否相當等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院96年度台上字第108號判決意旨參照）。系爭土地整筆均已蓋滿建物及地上物，且原告3人、被告3人均各已明示，同意就分割後分歸部分，與同造其餘2人繼續共有，已如前述（分見本院卷第3頁、第113頁），本院審酌兩造所不爭執如附圖所示代碼O部分土地，乃被告高今介所有之建物坐落之處，附圖所示代碼N部分土地，乃被告高一男所有之建物坐落之處，附圖所示代碼M部分現由被告高今介擺放閒置之機器設備之事實，故將附圖所示代碼O、N、M部分土地分歸被告所有，以避免損害建物，應屬適當方法。系爭土地一側臨民權街、一側臨忠孝街，兩街路寬相當，商業發達程度亦相當，均有照片在卷可佐，惟因附圖所示代碼O部分，呈一長條型形狀，面積為182.76平方公尺，臨民權街面寬僅約5.5公尺，不臨路之長度則長約33公尺，相較於其餘各區塊，附圖所示代碼O未臨路部分價值較低，若能加上附圖所示代碼L部分及K部分，因代碼
L部分坐處兩街交叉口，地理位置最佳，價值最高，正可平衡代碼O部分價值差額，兩造亦不爭執附圖所示代碼O部分長條型後端未臨路價值最低、代碼L部分坐處兩街交叉口價值最高，兩相平衡後，可認附圖所示代碼O、N、M、L、
K五部分集合成附圖所示代碼「C」之平均價值，與其餘部分集合成附圖所示代碼「D」之平均價值相當，僅餘面積增、減，按市價補償之問題。
㈡法院以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。
1.就系爭土地部分：經本院囑託全國不動產估價師事務所鑑價結果，系爭土地之總價值為5,604萬元，總面積為620平方公尺，換算每平方公尺為90,387元（小數點以下四捨五入，以下均同）。是各共有人依附圖所示方案2分得之土地面積與應有部分應得之土地面積增減分析表如附表二所示，再據以計算各共有人應相互補償之金額如附表三所示，並據以判命補償。以原告高淑惠及被告高今介為例：系爭土地面積62
0平方公尺，渠2人應有部分均為1/6即應受分配各103.33平方公尺，經判決分割原告高淑惠取得附圖所示方案2所示代碼Ｄ土地面積244.46平方公尺之1/3，即分割取得面積81.49平方公尺，減少21.84平方公尺，經估價師鑑價系爭土地每平方公尺價值為90,387元，故其減少價值金額為1,974,
052元【計算式：（103.33－81.49）×90,387＝1,974,05
2】，應由增加價值之被告3人補償之。被告高今介經判決分割取得附圖所示方案2所示代碼Ｃ土地面積375.54平方公尺之3/9，循上開計算式，可得出被告高今介增加價值1,974,956元【（375.54×3/9）－103.33）×90,387＝1,974,
956】。原告3人應有部分比例相同，故被告高今介應平均補償原告3人各1/3，即被告高今介應補償原告高淑惠658,
319元【1,974,956÷3＝658,319】。
2.就系爭建物部分：經本院囑託全國不動產估價師事務所鑑價結果，系爭建物位於附圖所示方案2所示代碼Ｃ土地上之建物價值為238,483元，代碼Ｄ土地上之建物價值則為289,24
9元。是各共有人依附圖所示方案2分得之建物價值與應有部分應得之建物價值增減分析表如附表四所示，再據以計算各共有人應相互補償之金額如附表五所示，並據以判命補償。
㈢至原告主張應按附圖所示方案3加以分割乙節，固然附圖所
示代碼E、F之面積較為平均，惟因附圖所示代碼O部分有如上所述不臨路之長度約33公尺價值較低之缺失，且上揭店舖小吃本是被告所招商出租，亦為原告所不爭執，苟依方案
3分割，則被告等人完全未分配到店舖部分，兩造因此所能獲取之經濟收益懸殊，是原告所提方案3尚非妥適可取。
四、綜上所述，系爭房地無因物之使用目的致不能分割之情形，原告依民法第823條及第824條規定訴請裁判分割兩造共有之系爭房地，洵屬有據。本院審酌系爭房地之使用現況、經濟效益、兩造所陳之意願及利益之衡平等一切因素，足認如
主文第1至4項所示之分割方法應屬妥適。
五、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。經查，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就該部分並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，並依其所述方式定分割方法，亦屬共有人共蒙其利，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。關於訴訟費用負擔，參酌前揭說明，以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，故諭知如主文第5項所示。
六、應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：權利人同意分割。權利人已參加共有物分割訴訟。權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第82
4條之1第2項定有明文。查新竹縣湖口鄉農會就系爭房地先、後於74年6月6日及81年11月3日設定4筆抵押權，有土地及建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第91-93、147-14
9頁）。經本院通知後，新竹縣湖口鄉農會具狀陳報，經其查詢債務人放款資料後，債務皆已全數清償，並無債務問題，故不參加本件訴訟（見本院卷第87頁），附此敘明。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國103年2月27日
民事第一庭法官陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年2月27日
書記官曾柏方附圖：
附表一┌───┬───────┬───────────┬─────────────┬─────────┐│共有人│土地及建物│││土地及建物│││分割前應有部分│土地分歸部分│建物分歸部分│分割後應有部分比例││││比例（即訴訟費││││││用分擔比例）││││││││││├───┼───────┼───────────┼─────────────┼─────────┤│高淑惠│1/6│││1/3│├───┼───────┤附圖方案2代碼D部分│位於附圖方案2所示│││高智惠│1/6│（面積244.46平方公尺）│代碼D部分土地上之建物│按1/3比例維持共有│├───┼───────┤││││高華惠│1/6│││1/3│├───┼───────┼───────────┼─────────────┼─────────┤│高今介│1/6│││3/9│├───┼───────┤附圖方案2代碼C部分│位於附圖方案2所示│││高一男│2/9│（面積375.54平方公尺）│代碼D部分土地上之建物│按4/9比例維持共有│├───┼───────┤││││高翊翔│2/18│││2/9│└───┴───────┴───────────┴─────────────┴─────────┘附表二：各共有人土地價值增減差額分析表
（土地價值每平方公尺90,387元）┌──┬───┬───┬──────┬──────┬──────┬──────┐│編號│共有人│應有│持分面積│分割面積│增減面積│增減金額││││部分│（平方公尺）│（平方公尺）│（平方公尺）│（新臺幣元）│││││││││├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│1│高淑惠│1/6│103.33│81.49│－21.84│－1,974,052│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│2│高智惠│1/6│103.33│81.49│－21.84│－1,974,052│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│3│高華惠│1/6│103.34│81.48│－21.86│－1,975,860│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│4│高今介│1/6│103.33│125.18│＋21.85│＋1,974,956│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│5│高一男│2/9│137.78│166.91│＋29.13│＋2,632,973│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│6│高翊翔│2/18│68.89│83.45│＋14.56│＋1,316,035│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│合計││全部│620.00│620.00│0│0│└──┴───┴───┴──────┴──────┴──────┴──────┘"＋"表示分配土地價值大於應有部分土地價值，應付補償金額。
"－"表示分配土地價值小於應有部分土地價值，應受補償金額。
附表三：各共有人就系爭土地應受補償金額配賦表┌───┬────┬────┬────┬─────┐││高今介│高一男│高翊翔│合計│├───┼────┼────┼────┼─────┤│高淑惠│658,319│877,658│438,678│1,974,052│├───┼────┼────┼────┼─────┤│高智惠│658,319│877,658│438,678│1,974,052│├───┼────┼────┼────┼─────┤│高華惠│658,318│877,657│438,679│1,975,860│└───┴────┴────┴────┴─────┘附表四：各共有人建物價值增減差額分析表
（代碼Ｃ土地上之建物價值為238,483元，代碼Ｄ土地
上之建物價值為289,249元，合計527,732元）┌──┬───┬───┬──────┬──────┬──────┐│編號│共有人│應有│應分配價值│實際分配價值│增減金額││││部分│（新臺幣元）│（新臺幣元）│（新臺幣元）│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┤│1│高淑惠│1/6│87,955│96,416│＋8,461│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┤│2│高智惠│1/6│87,955│96,416│＋8,461│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┤│3│高華惠│1/6│87,955│96,417│＋8,462│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┤│4│高今介│1/6│87,955│79,494│－8,461│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┤│5│高一男│2/9│117,274│105,992│－11,282│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┤│6│高翊翔│2/18│58,638│52,997│－5,641│├──┼───┼───┼──────┼──────┼──────┤│合計││全部│527,732│527,732│0│└──┴───┴───┴──────┴──────┴──────┘"＋"表示分配價值大於應有部分價值，應付補償金額。
"－"表示分配價值小於應有部分價值，應受補償金額。
附表五：各共有人就系爭建物應受補償金額配賦表┌───┬────┬────┬────┬─────┐││高今介│高一男│高翊翔│合計│├───┼────┼────┼────┼─────┤│高淑惠│2,821│3,760│1,880│8,461│├───┼────┼────┼────┼─────┤│高智惠│2,820│3,761│1,880│8,461│├───┼────┼────┼────┼─────┤│高華惠│2,820│3,761│1,881│8,462│└───┴────┴────┴────┴─────┘