臺灣屏東地方法院民事判決 97年度屏簡字第739號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國98年2月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告承租原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地，面
積一一○平方公尺，自民國九十七年十二月二十日起調整租金為
每年新臺幣伍仟貳佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟捌佰陸拾元，其中新臺幣叁佰肆拾元由被告
負擔，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436
條第2項、第255條第1項第2款分別定有明文。本件原告
起訴原請求被告應返還原告所有坐落於屏東縣○○鄉○○段
○○○號土地（下稱系爭土地），嗣於民國97年12月26日言詞
辯論期日，追加備位聲明請求被告承租原告所有之系爭土地
租金自追加起訴狀繕本送達被告之翌日即97年12月20日起調
整為每年新臺幣（下同）60,000元。兩者請求皆以被告占有
系爭土地有無正當權源為基礎，應認請求之基礎事實同一，
依前揭法條規定，原告所為訴之追加，自應准許，合先敘明
。
二、原告起訴主張略以：系爭土地為伊父親所留之遺產，伊因繼
承而取得系爭土地之所有權，伊曾於73年間訴請被告返還系
爭土地，雖經鈞院73年度訴字第2029號民事判決（下稱前案
判決），認定系爭土地在原告繼承之前，已由被告占用30餘
年，並由被告繳納稅金，原告父親有默示同意被告以支付稅
金為對價使用系爭土地，已成立租賃關係，原告因繼承系爭
土地，應受租賃關係之拘束，而為原告敗訴之判決。惟被告
自72年起迄今，均未繳納系爭土地之租金給原告，已有租金
遲付情事。又被告在系爭土地上蓋有門牌號碼即屏東縣○○
鄉○○村○○路○○號之未辦保存登記之房屋1棟（下稱系爭
房屋），並未依法向政府機關設籍並繳納房屋稅，且被告未
經原告同意，竟在系爭土地上搭蓋違建物，業經屏東縣政府
查報列案，故被告使用系爭土地已違反契約之目的，原告自
有權終止租賃契約，請求被告返還系爭土地。退步言之，鈞
院如認為原告無權終止租賃契約，惟系爭土地已由被告使用
近一甲子，期間物價飛漲，土地價值提昇，原約定租金已與
現實脫離，依民法第442條規定，考量系爭土地市價、周邊
繁榮程度，系爭土地之租金應調整為每年60,000元為適當，
爰提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之
意思表示等語。並先位聲明：被告應將系爭房屋拆除，並將
系爭土地返還原告。備位聲明：系爭土地之租金自97年12月
20日起應調整為每年60,000元。
三、被告抗辯略以：前案判決已認定兩造有租賃契約存在，伊並
非無權占有系爭土地，也不是不繳租金，而是原告沒有來催
討過，伊也不知道原告住在那裡，況伊已於97年10月8日以
存證信函寄發租金9,050元給原告，是原告自己不願受領。
又系爭房屋是伊父親所建造，系爭房屋由伊及兄弟姊妹所繼
承，是原告如果要終止租賃契約，應該向伊父親之全體繼承
人為之，故原告所提本件訴訟當事人不適格。另外，系爭房
屋屋齡已逾50年，折舊至今已無殘值，當然就不需繳納房屋
稅，惟此與租賃契約之使用目的並無關連。況伊與家屬資力
有限亦無恆產，若再提高租金，生活將無以為繼等語，並聲
明：請求駁回原告之訴。
四、兩造經本院整理下列不爭執事實，本院並以之為判決基礎：
㈠對於前案判決不爭執。
㈡前案判決理由認定原告父親同意被告以支付地價稅稅金為對
價使用系爭土地，而與被告成立租賃關係，原告因繼承系爭
土地，應受該租賃關係之拘束。
㈢兩造之租賃關係性質上為租用基地建築房屋。
㈣系爭土地上之房屋為被告父親所建造，被告已居住長逾50年
，系爭土地現仍由被告占有中。
㈤被告於72年至本件原告起訴前，未支付系爭土地之地價稅。
㈥被告於97年10月8日以存證信函寄發新臺幣9,050元租金給
原告，惟為原告所拒收。
五、法院判斷
（一）先位之訴部分：
⒈原告主張被告自72年起迄今，未繳納系爭土地之租金，又系
爭房屋未設籍繳納房屋稅，且被告於系爭土地上搭蓋違建物
，已屬違反租賃契約一節，為被告所否認，並以前詞置辯，
是本件應予審酌者，即為原告終止兩造間之租賃契約是否合
法？
⒉按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一
、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時
。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，
除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃
契約時，土地法第103條定有明文。是原告主張終止兩造間
之租賃契約，自應有該條所定之情形始得為之。次按建築房
屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，
終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期
限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，
始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實
，出租人即得隨時終止租賃契約，最高法院著有68年台上
字第777號判例可資參照。經查，被告雖不否認自前案判決
後至本件原告起訴前，未曾給付租金給原告之事實，惟原告
於97年11月28日言詞辯論期日自認：72年至本件起訴前，被
告未繳納租金之期間，伊未曾向被告催告，請求被告繳納租
金等語（見本院卷第52頁），堪認被告雖有遲付租金情事，
惟原告亦未曾催告被告支付租金，揆諸上開判例意旨，原告
自無權以土地法第103條第4款規定逕行終止兩造間之租賃
契約。
⒊原告主張被告之系爭房屋未設籍繳納房屋稅，有違租賃契約
之使用目的，且被告在系爭土地上搭蓋違建物，未經原告同
意，顯有違租賃契約，原告得依土地法第103條第5款規定
，終止租賃契約一節，惟查，兩造間租賃契約之目的，為租
用基地建築房屋，係以系爭土地供建造房屋之用，與系爭房
屋應否繳納稅捐無涉，系爭房屋應否繳納稅捐，事涉系爭房
屋之價值及稅捐主管機關職權之行使，與兩造間之租賃契約
並無關連，難認系爭房屋未繳納稅捐有何違反租賃契約情事
。另按土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法
令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用
者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬
私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上之房屋供違
反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符，此有最
高法院41年度台上字第95號判例可參，故縱令被告在系爭土
地上搭蓋違建物，揆諸上開判例意旨，亦難認被告承租系爭
房屋有何基地供違反法令之使用，是原告主張被告未繳納系
爭房屋之房屋稅及在系爭土地上搭蓋違建物，其得逕行終止
兩造間之租賃契約一情，亦屬無據。
⒋綜上，原告主張以起訴狀繕本為終止兩造間租賃契約之意思
表示，請求被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告
，為無理由，應予駁回。
（二）備位之訴部分：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。經查，兩造就系
爭土地存有不定期租賃關係，已如前述。經查，系爭土地於
前案判決即73年間之公告現值為每平方公尺600元，至97年
間已調高為每平方公尺3,200元，此有屏東縣屏東市地政事
務所97年12月30日屏所地三字第0970015571號函1份在卷可
稽（見本院卷第69、70頁），是系爭土地之公告現值既有變
動，則關於租金之合理金額為何，即有予以重新審酌之必要
。
⒉按土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土
地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限，所謂土
地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明
文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依
該法規定所申報之地價。又所謂年息10%為限，乃指基地租
金最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之。依
民法第442條規定調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動
產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租
金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所
得之利益，與應調整租金數額是否平衡，有最高法院81年台
上字第3062號判決可資參照。查被告承租之系爭土地，其公
告現值已調高達5倍以上，且附近建物林立，街道整齊，系
爭房屋北側面臨8米寬道路，且該道路往西側即可通省道3
號，緊臨國道3號九如交流道，而系爭房屋除供被告自住外
，尚有部分空間供作家庭燙髮之商業使用，業據本院勘驗屬
實，並製有勘驗筆錄1份，及原告所提之照片12張在卷可參
（見本院卷第79頁至86頁）。爰審酌被告所使用系爭土地之
位置係位於道路旁，出入方便，交通堪稱便利及利用土地尚
有作為商業使用，參以目前社會經濟景氣非佳等情狀，認本
件調整租金為每年以申報地價百分之8計算為相當，依上開
地政事務所函文所示，系爭土地96年申報地價為每平方公尺
600元，據此計算，每年租金應調整為5,280元【計算式：
600×110×8%＝5,280】，逾此部分之金額，核屬過高。
⒊綜上所述，原告依民法第442條規定，請求將系爭土地之租
金自97年12月20日起，調整為每年5,280元，洵屬有據，應
予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。至被告主
張原告提起本件訴訟當事人不適格一節，惟原告所欲終止租
賃契約之標的物為系爭土地，而非系爭房屋，又兩造間存有
租賃關係，業如前述，則原告起訴自無庸將被告父親全體繼
承人列為被告之必要，是本件並無當事人不適格之情形，併
此敘明。
六、本件訴訟費用額確定為3,860元，本院審酌兩造就本件訴訟
互有勝敗，故命被告負擔訴訟費用340元，餘由原告負擔。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案之判
決結果不生影響，自勿庸一一審酌論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 98 年 3 月 6 日
屏東簡易庭法官陳威宏
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 6 日
書記官 魏慧夷