裁判字號：臺灣桃園地方法院111年訴字第2579號民事判決
裁判日期：民國112年11月06日
裁判案由：分割共有物
臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第2579號原告 陳垟蓁 （原名 陳淑娟 ）訴訟代理人 王家敏 律師被告 鍾建邦 承當訴訟人 鍾瀚賢 （ 鍾卉卉 之承當訴訟人）上二人共同訴訟代理人 彭成桂 律師受告知訴訟人遠東國際商業銀行股份有限公司法定代理人 侯金英 上列當事人間請求分割共有物事件，於民國112年9月26日辯論終結，本院判決如下：
主文
一、兩造共有如附表所示之土地及建物准予變價分割，所得價金由兩造依附表「本案判決時應有部分比例及訴訟費用負擔比例欄」所示之應有部分比例分配。
二、訴訟費用由兩造依如附表「本案判決時應有部分比例及訴訟費用負擔比例欄」所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，為民事訴訟法第254條第1項所明定。是查，原告起訴時，係以鍾卉卉、鍾建邦為被告提起本案訴訟，此有起訴書附卷可參。但於訴訟進行中，鍾卉卉已於民國111年9月12日將對附表所示房地所有權應有部分，以贈與為原因讓與鍾瀚賢並登記在案，並經鍾卉卉、鍾瀚賢具狀表示關於鍾卉卉之訴訟地位由鍾瀚賢加以承當，此有該移轉登記及經訴訟承當同意書等資料附可參，原告到庭後，對此部分均無意見(參本院卷第192頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。故鍾卉卉即脫離本案訴訟，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠坐落於桃園市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）及其上
同段4267建號建物（門牌號碼為桃園市○○區○○路000○0號2樓，下稱系爭房屋)，及該建物共有部分（桃園市○○區○○段0000○號)【下合稱系爭土地、系爭房屋與共有部分為系爭房地)，原為原告與被告鍾瀚賢所共有，嗣被告鍾瀚賢於000年0月間以贈與之方式，將其就系爭房地之權利，分別贈與鍾卉卉與被告鍾建邦二人，現由 鍾翰賢 無權獨佔使用中。而原告與鍾瀚賢已於110年6月8日離婚並簽署離婚協議，並約定就系爭房地應於協議離婚1年後，由原告或鍾瀚賢其中一方以市價向他方購買其應有部分。嗣原告屢次聯繫鍾瀚賢洽談系爭房地之購買及分割事宜，惟鍾瀚賢均提出與市場行情不符之價格，而無法履行該協議。
㈡又系爭房地並無不能分割之情事，兩造亦無不分割之約定，
惟雙方不能協議分割，為有效利用土地達最佳經濟效用，原告爰依民法第823條第1項、第824條之規定請求分割系爭房地。再共有物分割以原物分割為原則，且系爭房地為被告鍾瀚賢所獨占使用，爰請求將系爭房地為原物分割，並全部分由被告繼續保持共有，另依原告對系爭房地之應有部分1/2之權利補償原告。又原告對於鈞院將系爭房地送請鑑定而認定系爭房地之現值為973萬6,247元部分(下稱系爭鑑定結果)，並無意見，但認計算系爭房地補償之金額，仍宜依系爭房地附近房地實價登錄之資料，即以每坪價格21萬元至22.9萬元為計算，如此系爭房地之價值應落在1,050萬元至1,150萬元，故以1,150萬元計算後，被告每人應各補償原告287萬5,000元。
㈢再者，本案原告係依民法共有關係，請求分割共有物，而非
依原告與鍾瀚賢間之離婚協議為之。至被告所稱系爭房地上之貸款及抵押權，乃被告鍾瀚賢個人之債務，此與原告自無相關，亦與系爭房地之價值無關，被告自不得主張補償金額應扣除該房屋貸款、已繳本金及利息等。
㈣並聲明：⑴兩造分別共有之系爭房地准予原物分割，並將系爭
房地全部分由被告共有。⑵被告應各以287萬5,000元補償原告。
二、被告則以：㈠系爭房地自被告鍾瀚賢與原告婚姻關係存續期間即109年1月1
3日起至今仍有不動產貸款及抵押債務存在，是於兩人約定得主張向他方購買系爭不動產應有部分時，該不動產之價值應包括於111年6月8日之貸款金額(91萬5,400元），再系爭房地之現值應以1,100萬元為計算。又被告鍾瀚賢自110年6月8日起至111年6月8日止，業因系爭房地支付貸款本金39萬3,426元及利息2萬2,860元，此部分亦應由原告共同負擔。
㈡被告認本案應以變價分割方式加以分割系爭房地。但如鈞院
認最後應以原物分割配合價金補償方式分割系爭房地，關於補償金以系爭鑑定結果為計算部分，並無意見，且被告願將系爭房地全部分由原告取得，再由原告依鑑定結果補償被告。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭房地登記為兩造所共有，兩造就系爭房地並無不得分割之例外約定，且依系爭房地之使用目的以觀，亦無不能分割之情形等節，有系爭房地之登記謄本附卷可證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔；公寓大廈專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項亦分別定有明文。經查：
⒈原告主張兩造就系爭房地並無不得分割之例外約定，且依系
爭房地之使用目的以觀，亦無不能分割之情形等節，為被告所不爭執，已如前述，足認本件原告得請求分割系爭房地，先予敘明。
⒉再系爭房屋坐落於系爭土地上，為集合住宅之公寓大廈之其
中一戶(為8層樓中之第2層，面積為109.04平方公尺)，有系爭房屋登記謄本附卷可稽，且系爭房屋既位於公寓大廈中之其中1層，而與同大樓之其他建物共用基地，並應有共同使用大廳、梯廳、逃生梯、出入口大門、圍牆等共用之情形。是關於系爭房屋之相關移轉、分割等事項即應適用公寓大廈管理條例之相關規定，避免產生房、地不當分離，而徒生共用基地及共有設施使用上之爭端。是系爭房屋（專有部分）與其所分配之基地應有部分（即系爭土地），與其他區分所有權人所分配之基地應有部分形成之基地共有關係，固屬不得分割，惟應依系爭房屋(專有部分)之分割結果而隨同移轉，是原告於訴請分割系爭房屋時，請求合併分割兩造所共有、應隨同系爭房屋移轉之系爭土地，自無不合（民法第824條第5項參照）。
㈡再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⒈以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⒉原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1、2、3項分別定有明文。又共有物分割方法，法院應斟酌共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束；若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣；所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用（參照最高法院69年度台上字第3100號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第223號、102年度台上字第1774號判決意旨）。另分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部之使用目的不能分割，或部分共有人仍願維持共有關係，就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有(參照最高法院69年台上字第1831號判決先例）。故法院就共有物為裁判分割時，應就共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟效用以及各共有人之主觀因素與使用現況、各共有人之利害關係為公平之考量。是查：
⒈系爭房屋坐落於系爭土地上，為集合住宅之公寓大廈之其中
一戶，已如前述，顯見以系爭房屋之單一生活空間結構、面積非大之專有部分，若以原物分割方式分配兩造，除無法確保分割後之各部分均有獨立出入口，分割位置難以周全外，既有之管線、電路、排水系統等均無法滿足分割後個別住戶之使用，勢將增加勞費，而無法發揮系爭房地經濟上之利用價值，應認原物分配顯有困難，連同所坐落之基地亦然；基上，系爭房屋可能之分割方式，僅餘全部分由其中1名或多名共有人，未分得之共有人則以價金補償方式為之，或逕予變賣分割而由全體共有人分配價金，循法院強制執行之拍賣程序，藉由市場競爭機制，以求得合理、有利全體共有人之價金。
⒉原告主張系爭房地之價值應以附近房地之實價登錄價值計算
而為1,150萬元，被告則主張為1,100萬元，與本院依原告聲請而囑託誠立不動產估價師聯合事務所鑑定而得之結果即973萬6,247元部分(參本院卷第297頁至第384頁)並不相同，是可認兩造對於用以計算補償金之系爭房地價值仍有爭執，且兩造均要求將系爭房地全部分由對方所有，再由對方提供補償金以為分配之原物分配方式，是足認兩造均無保留系爭房地繼續所有之意願，故縱被告鍾瀚賢對於原告主張系爭房地由其本人使用部分不為爭執，本院仍無法逕將系爭房地全部分由兩造中任何一造所有，是系爭房地即不宜以部分共有人取得全部房地所有權，並補償其他未取得房地所有權之共有人之方式，加以分割。準此，可認系爭房地宜以變價分割方式加以分割，使兩造均可因此獲得系爭房地變價之價金分配。
⒊又系爭房屋既宜以變價方式予以分割，揆諸前揭民法第799條
第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定，系爭房屋所坐落基地之應有部分（兩造合計應有部分比例為746/20000）即系爭土地，自應隨同專有部分之系爭房屋而為移轉，是兩造共有之系爭土地，應合併系爭房屋為變賣。
㈢揆諸上開說明，可認系爭房地顯難以原物分配方式分割之，
如強以原物分割，將影響系爭房屋之居住機能，而不利日後使用，亦有減損系爭房地價值之虞，更與法不合。且因兩造均不願繼續保留系爭房地之所有權，均要求取得系爭房地之補償金，故系爭房地亦無法以原物分割予兩造中之一造，再由未分得之一造取得補償金之分割方法。準此，可認系爭房地自不宜採取原物分割或輔以價金補償之方式。從而，本院審酌如將系爭房地加以變價，除能兼顧兩造得按應有部分比例取得價金外，亦使兩造中之任何一造均得以共有人之地位行使優先承買權方式取得系爭房地之全部所有權，有利於全體共有人。是在兼衡共有物之性質、共有人之意願、利害關係、經濟效用及全體共有人之利益等各項因素下，本院認系爭房地採取變價分割之方案，符合全體共有人之利益，尚屬公允、適當而可採。
五、綜上所述，原告訴請分割兩造之系爭房地，本院審酌系爭房地之使用現況、經濟效用、共有人之意願等一切情狀，認將系爭房地為變價分割，並將房地變價所得價金依附表所示比例加以分配，應屬適當之分割方案，爰判決如主文第1項所示。
六、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然，其所為抗辯為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，全體共有人均蒙其利，是本件訴訟費用應由兩造各依附表「本案判決時應有部分比例及訴訟費用負擔比例欄」所載比例予以分擔，始為公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書規定，酌定訴訟費用負擔如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中華民國112年11月6日
民事第三庭法官林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年11月6日
書記官劉寶霞附表：
編號土地及建物標示權利範圍本案判決時應有部分比例及訴訟費用負擔比例欄一桃園市○○區○○段000地號土地(824平方公尺)兩造應有部分比例總和為746/20000一、原告陳垟蓁：373/20000二、被告鍾建邦：373/40000被告鍾瀚賢：373/40000一、原告陳垟蓁：2分之1二、被告鍾建邦：4分之1被告鍾瀚賢：4分之1二桃園市○○區○○段0000○號建物兩造應有部分比例總和為全部一、原告陳垟蓁：2分之1二、被告鍾建邦：4分之1被告鍾瀚賢：4分之1關於系爭4267建號建物(專有部分)，另有附屬建物陽台(15.55平方公尺)、雨遮(3.79平方公尺)，及共有部分即同段4273建號(權利範圍為10000分之273)。