裁判字號：臺灣臺南地方法院102年訴字第146號民事判決
裁判日期：民國103年10月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺南地方法院民事判決102年度訴字第146號原告 洪博隆 訴訟代理人 黃正彥 律師
黃雅萍 律師被告 洪堂元
洪仁存 洪瑞峰 洪一峰 洪翊 凱上四人共同訴訟代理人 蘇清水 律師
黃郁蘋 律師 陳世勳 律師受告知訴訟人華南商業銀行股份有限公司法定代理人 楊豊彥 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺南市○區○○段○○○○號、地目建、面積七八點八八平方公尺土地應予變賣，所得價金按如附表一所示應有部分之比例分配。
兩造共有坐落臺南市○區○○段○○○○號土地應分割如附圖二所示：編號甲部分、面積290.89平方公尺之土地分歸原告及被告洪堂元共同取得，並分別按原應有部分比例保持共有；編號乙部分、面積290.88平方公尺之土地分歸被告洪仁存、洪瑞峰、洪一峰、 洪翊凱 共同取得，並分別按原應有部分比例保持共有。
原告及被告洪堂元應分別補償被告洪仁存、洪瑞峰、洪一峰、洪翊凱各如附表二所載之金額。
訴訟費用由兩造按如附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項定有明文。查坐落臺南市○區○○段○○○○號及同段547地號土地（下稱系爭545、547地號土地）之原共有人 洪博珍 於本件原告起訴後，將其應有部分移轉登記予被告洪堂元，有該土地登記謄本在卷可稽（見本院卷二第27至31頁），而被告洪堂元亦聲請承當訴訟，並為兩造所是認（見本院卷二第22頁），核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告主張：
(一)系爭545、547地號土地均為兩造分別共有，且應有部分均如附表一所示，且系爭545、547土地並無使用目的不能分割或以契約訂有不分割期限之限制，惟因兩造無法達成自行協議分割，原告爰依民法第823條、第824條之規定提起本件訴訟，請求准予合併分割。
(二)系爭545地號土地部分：系爭545地號土地之面積僅有78.88平方公尺，且為狹長不規則之土地，若按兩造之應有部分予以分割，每人取得之面積甚小，無法建築，宜歸屬一人所有，或宜與同段540號、543土地合併使用，以達地盡其利之目的，因被告亦不願意取得系爭545地號土地，而原告認為若僅就系爭547地號土地訴請分割，系爭545地號土地不予分割，仍無法解決共有狀況下無法適宜使用土地之情事，又若繼續保持共有，未來兩造之繼承人數更多，更難以解決，故請求系爭545地號土地予以變價分割，並將價金依應有部分比例分配予兩造。
(三)系爭547地號土地部分：⒈系爭545、547地號土地中間相隔臺南市○區○○段○○○○號
土地（下稱系爭546地號土地），系爭546地號土地為道路用地並供兩造通行使用，而系爭547地號土地除南半段有臺南市○區○○段○○○號建號即臺南市○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭建物）外，其餘均為空地。又系爭547地號土地南方之臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地均為中華民國所有，其中659地號土地之管理者為臺南市政府工務局，660及690地號土地之管理者為財政部國有財產署，均經臺南市政府編列為臺南市○區○○路○○○巷之巷道使用。
⒉兩造祖先均設籍於臺南州臺南市○○000○號，原告父親洪
慈與被告洪仁存、洪瑞峰、洪一峰等人之祖父 洪藏 為兄弟，當時分住於三合院祖厝之兩側，其後兄弟分戶， 洪慈 另於昭和4年6月27日設戶籍於臺南州臺南市○○000○號。原告全戶於35年10月1日初次設籍於臺南市○區○○路○○○號，歷經多次戶籍整編，目前門牌號碼為臺南市○○路○○○巷○○號。
系爭建物為閩南一條龍式傳統磚造紅瓦一層樓建築，坐落於系爭547地號土地之中間，坐北朝南，前方有廣場，四周有紅磚築成圍牆，而原告於52年3月2日取得南建土字第13651號建照，並於52年8月31日建築完成系爭房屋，申請建築時亦得全體共有人同意，門牌號碼不變，目前原告及洪博珍仍設籍於此，故系爭建物有保存之必要。
⒊被告先祖既設籍於臺南州臺南市○○000○號，並居住在該
處，且與原告父親約定分管位置，原告父親全戶居住於系爭547地號土地南邊，被告先祖居住於該土地北方，其後祖厝拆除，原告之系爭建物仍持續使用迄今，故兩造先祖有約定分管位置。
⒋被告雖辯稱被告洪仁存等人之父親並未同意原告使用系爭54
7地號土地，係原告濫用受託保管之印章等語。惟依臺南市政府工務局101年10月1日南市工管一字第0000000000號函及臺南市政府工務局102年5月29日南市工管一字第0000000000號函附營造執申請書內容可知，系爭建物在申請建築營造執照時，已檢附共有人 洪鶴霖 、洪慈於52年2月出具之土地使用權證明書，系爭建物確實經全體共有人同意，始能申請建築執造，並非如被告所言，未得被告父親同意，更非原告任意使用被告父親的印章。再者，系爭建物於建築完工前，被告等人尚居住於系爭547地號土地，直至65年8月12日始遷出祖厝，若被告父親認為未經其同意，何以未提出異議，故被告所辯不可採信。被告復辯稱原告使用系爭土地50餘年，其他共有人未曾使用收益等語，惟原告使用之範圍，係依原告應有部分使用，並未占用其他共有人之應有部分，只因都市計劃將兩造共有之系爭546地號土地劃為道路使用，而系爭545地號土地，兩造同意變價分割，致系爭547地號土地面積縮減，且被告等人之祖厝位置現在為空地，原告並未占用全部土地，故被告所辯亦與現況不符。
⒌依前所述，原告主張如附圖一即方案一之分割方案，保留系
爭建物，又原告分得面積大於原告應有部分之部分，原告願意補償被告。至被告提出如附圖二即方案二之分割方案，被告竟主張要求分配取得系爭547地號土地南側如方案二所示編號甲部分，然被告原居住祖厝位於該土地北方即編號乙部分，系爭建物位於南方，顯與使用現況不符，且須拆除系爭建物，實不合經濟效益，有違背誠信原則，故被告提出之方案二，自非適當、適法之分割方法。
⒍並聲明：
⑴兩造共有之坐落臺南市○區○○段○○○○號建地面積78.88平方公尺、同段547地號建地面積581.77平方公尺准予分割。
⑵分割方法如臺南市○○地00000000000000000
0000000段000地號甲部分面積335.15平方公尺由原告與被告洪堂元按應有部分二分之一比例保持共有，白雪段547地號乙部分面積246.62平方公尺由被告洪仁存、洪瑞峰、洪一峰、洪翊凱按原應有部分比例保持共有；白雪段545地號面積78.88平方公尺予以變價分割。
二、被告則以：
(一)被告洪堂元部分：同意依原告所提出之方案一分割方案予以分割。
(二)被告洪仁存、洪瑞峰、洪一峰、洪翊凱部分：⒈被告同意就系爭545、547地號土地予以合併分割，且同意系
爭545地號土地予以變價分割，惟系爭建物無保存必要，故不同意原告主張之方案一分割方案。蓋系爭建物已荒廢多時，現無人使用居住，任其周圍雜草叢生，可知該房屋及鐵皮屋之使用價值已所剩無幾，分割時自不再為建物之考量。其次，原告一再指稱當時搭蓋系爭建物時，是在當時共有人即被告父親同意下所興建，惟當時被告父親並非同意原告將系爭建物蓋在現在坐落之位置，更未同意渠使用全部之土地，只因彼此信任，而將印章交由原告處理，豈料原告未遵守雙方約定而濫用被告父親之印章。又姑不論前開不愉快之過往，系爭547地號土地僅有原告及洪博珍在其上興建系爭建物，其他共有人均未為任何使用收益或向其等收取租金，足見在土地分割前該二人實已充分享受系爭547地號土地之使用利益及價值，如今又利用系爭建物要求分得兩面臨路部分之土地，顯然未顧及其他共有人之利益。況依建物登記謄本，可知系爭建物係屬倉庫而非住宅，且違規超出建築執照核准興建之面積，自不足為本件分割方案所參考。
⒉依估價報告書所示，被告主張方案二之土地價值為新臺幣（
下同）15,878,528元，較高於原告所主張方案一之土地價值15,183,936元，對於各共有人而言，較能因共有土地分割獲致最大利益，不失為利人利已之分割方案，故請求依方案二裁判分割系爭547地號土地，並由被告洪仁存、洪瑞峰、洪一峰、洪翊凱取得甲部分土地，原告及被告洪堂元取得乙部分土地。
三、得心證之理由：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。本件原告主張系爭54
5、547地號土地均為兩造所共有，應有部分均如附表一所示，而兩筆土地均為建地，並無因使用目的不能分割之情形，各共有人間亦無不得分割之契約等情，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本在卷可稽（見本院卷二第27至31頁，調字卷第11頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實，揆諸前開規定，原告起訴請求分割系爭545、547地號土地，自無不合，應予准許。
(二)按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1至4項定有明文。又法院為裁判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素為綜合判斷。經查：
⒈系爭545地號土地：
系爭545地號土地為面積僅有78.88平方公尺之狹長近似三角形土地，目前為空地，若採原物分割，將致各共有人分得土地面積過於狹窄、不完整，不僅因土地細分而不利於利用，亦有礙系爭545地號土地之經濟效用，是本院審酌系爭545地號土地之客觀情狀、整體利用價值與經濟價值等綜合考量，認採行變價分割方式，使系爭545地號土地得以整筆統一出售，自得提高該土地之經濟價值，並以其賣得之價金分配予各共有人，對各共有人均屬有利，兩造亦同意採行變價分割方式，當屬妥適之分割方法，爰判決系爭545地號土地分割如主文第1項所示。
⒉系爭547地號土地：
⑴系爭建物坐落於系爭547地號土地上，為原告及洪博珍共同
建造，且於52年8月31日建築完成，主要用途為倉庫，為一層磚造補強平房，現為原告及被告洪堂元共有（應有部分各2分之1）等情，有系爭建物之營造執照申請文件、登記謄本在卷可稽（見本院卷一第69之1至69之17頁，本院卷二第31頁，估價報告書第94頁）。而系爭建物前面有一鐵皮棚，西側有鐵皮屋供作廚房及廁所，系爭547地號土地之西側有兩造共有之系爭546地號土地，應有部分亦如附表一所示，屬道路用地，目前供作道路使用，另系爭547地號土地南側為臺南市○區○○路○○○巷道路，該巷道之地號為同段659、66
0、690地號土地，均為中華民國所有，其中659地號土地之地目為道，目前舖設紅磚道路，可供通行使用等情，有本院會同臺南市東南地政事務所測量人員至現場履勘之勘驗筆錄、地籍圖謄本、土地複丈成果圖、現場照片及土地登記謄本附卷可按（見本院卷一第44至47、49至50、52至53、177至1
81、192至195頁，本院卷二第49至50頁），堪可認定。⑵原告雖主張依系爭建物興建及居住情況，可知兩造先祖有分
管契約之約定，應採取方案一之分割方案等語。惟按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思（最高法院85年度台上字第53號判決意旨參照）。又裁判分割共有物，如採原物分割者，法院僅須斟酌共有物之性質及其經濟效用，作公平合理之分配即可。各共有人在分割前之使用狀況，固應加以考量，惟該使用狀況縱共有人間有分管之約定，法院亦不受其拘束（最高法院88年度台上字第1799號判決意旨參照）。查本件縱有分管契約，揆諸前揭說明，已因原告提起本件分割共有物訴訟，而當然終止，又本院於定系爭547地號土地之分割方法時，仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而為公平合理之分配，尚非必須完全依分管契約以為分割。是本院審酌原告與被告洪堂元願保持共有，應有部分合計為2分之1，被告洪仁存、洪瑞峰、洪一峰、洪翊凱願保持共有，應有部分合計為2分之1，而方案一及方案二均係將系爭547地號土地分割為甲、乙兩部分，甲部分南側依臺南市○區○○路○○○巷道路對外通行，西側可由系爭546地號土地連接臺南市○區○○路○○○巷道路，乙部分則可藉由西側之系爭546地號土地連接臺南市○區○○路○○○巷道路對外通行，方案一與方案二之差異僅在於方案一以保留系爭建物為目的，並依建築物所在位置繪製分割線，致方案一甲部分所分得之土地面積超過應有部分2分之1，而方案二則依應有部分各2分之1之比例繪製分割線，將拆除系爭建物之一部分，復衡以系爭建物既超過應有部分甚多，自難要求全部得以保留，且系爭建物僅為一層磚造補強平房，自52年8月31日興建完成迄今，係屬已逾50年之老舊建物，磚造平房西側所搭建者亦僅有一層鐵皮屋，尚難認有何極具經濟效用而不得拆除一部分之情形，又依鑑價結果觀之，依方案二分割後之總價值為16,100,501元，而依方案一分割後之總價值為15,878,527元，應認方案二之分割結果較有利於全體共有人，此外，兩造均不爭執方案二中甲、乙兩部分土地面積有0.01平方公尺之差距，亦同意此部分面積不需互相補償（見本院卷一第163頁背面），是本院認如附圖二所示方案二應較為妥適。又系爭建物於方案二雖經拆除一部分，然仍有相當比例之建物留存而可加以利用，參以系爭建物為原告及被告洪堂元所共有，故方案二甲部分應分歸原告及被告洪堂元共有，而乙部分則分歸被告洪仁存、洪瑞峰、洪一峰、洪翊凱共有，較屬適當，爰判決系爭547地號土地分割如主文第2項所示。
⑶按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項規定甚明。次按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號判例意旨參照）。查共有人分割後各取得如方案二所示之土地，因各共有人取得之土地之位置不同，其土地價值自亦有不同，則各共有人間自有互為補償之必要，而本院就上揭各情，業已囑託現代地政不動產估價師事務所予以鑑定，經該事務所鑑定後認如依方案二所示之方案分割系爭547地號土地，原告及被告洪堂元應按如附表二所示金額分別補償被告洪仁存、洪瑞峰、洪一峰、洪翊凱，有估價報告書附卷可憑（見估價報告書第11頁），而本院審酌該鑑定報告書係由具有不動產估價之專業知識者所製作，且製作之人與兩造間並無利害關係，應無偏頗之虞，故認上開鑑定報告書之鑑定結果應為可採，是兩造應按如附表二所示金額互為金錢補償。
(三)按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：1.權利人同意分割。2.權利人已參加共有物分割訴訟。3.權利人經共有人告知訴訟而未參加。民法第824條之1第2項定有明文。又關於抵押權移存於抵押人所分得部分，祇要符合民法第824條之1第2項但書各款規定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明已足（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第10號意旨參照）。經查，本件被告洪仁存曾將其所有系爭547地號土地之應有部分設定最高限額抵押權予訴外人華南商業銀行股份有限公司，而抵押權人華南商業銀行股份有限公司經告知訴訟，並未聲明參加訴訟，亦未到場表示任何意見，揆諸上揭規定，受訴訟告知人華南商業銀行股份有限公司之抵押權自僅得轉載於被告洪仁存分得之部分，附此敘明。
四、綜上所述，系爭545、547地號土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，是原告本於共有人之資格，訴請裁判分割系爭545、547土地，即屬正當。又本院審酌上開土地之使用現狀、整體利用之效益、共有人之利益、兩造主張分割方法之優劣、兩造之意願等情，認系爭545地號土地採取變價分割方式，系爭547地號土地採取如附圖二即方案二所示分割方案尚屬妥適、公平，爰判決如主文第1、2項所示，並考量各共有人所分得土地價值並未均等而另訂補償方法如附表二所示。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1定有明文。
系爭土地因兩造無法自行協議分割，依前開說明，本件之訴訟費用應由兩造按其應有部分比例負擔為適當，爰判決如主文第4項所示，併予敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1，判決如主文。
中華民國103年10月30日
民事第三庭法官莊政達以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國103年10月30日
書記官楊琄琄附表一：
┌──┬───────┬──────────────┐│編號│所有權人│應有部分比例││││（即應負擔之訴訟費用比例）│├──┼───────┼──────────────┤│1│原告洪博隆│4分之1│├──┼───────┼──────────────┤│2│被告洪堂元│4分之1│├──┼───────┼──────────────┤│3│被告洪仁存│8分之1│├──┼───────┼──────────────┤│4│被告洪瑞峰│8分之1│├──┼───────┼──────────────┤│5│被告洪一峰│8分之1│├──┼───────┼──────────────┤│6│被告洪翊凱│8分之1│└──┴───────┴──────────────┘附表二：
┌────────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐├─┐││││││││受補人│││││││└────┐│被告洪仁存│被告洪瑞峰│被告洪一峰│被告洪翊凱│合計││應付人└─┤│││││├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│原告洪博隆│57,286元│57,286元│57,286元│57,286元│229,142元│├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│被告洪堂元│57,286元│57,286元│57,286元│57,286元│229,142元│├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│合計│114,571元│114,571元│114,571元│114,571元│458,284元│└────────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘