裁判字號：臺灣彰化地方法院101年訴字第885號民事判決
裁判日期：民國101年12月07日
裁判案由：確認優先承買權
臺灣彰化地方法院民事判決101年度訴字第885號原告 羅謝安美 訴訟代理人 羅麗照 被告 康有銘 上列當事人間請求確認優先承買權事件，本院於民國101年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張略以：
一、聲明：（一）確認原告就鈞院101年度司執字第13154號執行事件經拍定坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地上建號94
5號、面積155.49平方公尺、建號1448號、面積21.28平方公尺，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○○○號，權利範圍全部之建物有優先購買權。（二）訴訟費用由被告負擔。
二、原告為坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭基地）之所有權人，其上有原告之子 羅英銘 所有彰化縣○○鎮○○段○○○○號（面積155.49平方公尺）及其增建部分即建號1448號（面積21.28平方公尺），門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○○○號，權利範圍全部之建物（下稱系爭建物）。羅英銘之債權人臺灣新光商業銀行股份有限公司、匯誠第一資產管理有限公司向鈞院聲請羅英銘清償債務強制執行，鈞院於民國（下同）101年9月4日以101年度司執字第13154號執行事件，拍賣羅英銘所有之系爭建物，由被告康有銘拍定買受。
三、查原告為系爭基地所有權人，依土地法第104條規定，對坐落系爭基地上之系爭建物，依法自有優先購買權。原告乃依法於101年9月14日向鈞院執行處遞出表明願以同一價格優先承買之書狀後，鈞院執行處遲遲未允原告行使優先承買權，之後方稱拍定人即被告否認原告之優先購買權。原告爰依法訴請確認對系爭建物有優先承買權。
四、按土地法第104條規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權。立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，此有最高法院62年度台上字2962號判例要旨可供參照。又按「使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質上即與租賃無殊」、「兩造間之土地交換使用契約，縱得認係互為租賃關係」，亦有最高法院83年度台上字第2544號、第2635號判決要旨可資參考。再按「嘉豐公司既提供原有3筆土地以供交換，則系爭土地之通行使用協議顯非無償之使用借貸（最高法院83年度台上字第347號判決參照），而係以原有土地之提供交換作為使用系爭土地通行之對價，參最高法院75年度第5次民事庭會議決議意旨，系爭土地之通行使用既非無償，核其性質應屬租賃關係」、「按土地相比鄰之所有權人，如已約定將相鄰部分之界址取直，因而逾越原界址之土地，然未辦理所有權移轉登記手續，且均同意對方建築房屋時，因關於土地之交互使用並非無償，不能認為使用借貸，既不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係」、「按互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質上即與租賃無殊」，則分別有臺灣高等法院94年度上字第447號、89年度上易字第456號判決、臺灣雲林地方法院85年度訴字第15號判決可參酌。
五、查原告為系爭基地所有權人，住於系爭建物內，由原告提供系爭基地予系爭建物所有權人羅英銘使用，系爭建物所有權人羅英銘提供系爭建物予原告使用，均屬有償，核諸前開實務見解，原告應與系爭建物所有權人羅英銘成立租賃關係，原告得依土地法第104條第1項規定行使優先承買權。
貳、被告抗辯略以：
一、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
二、按租用基地建築房屋關係中，賦予租賃契約雙方當事人優先承買權，係源於土地法第104條第1項之規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先承買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。該條之規範對象，包含基地之地上權、典權及租賃契約之利用關係，於基地出賣時，賦予地上權人、典權人及承租人優先承購權；在房屋出賣時，賦予基地所有權人優先承購權。89年民法債編修正時，將土地法第104條有關租賃關係部分，明文規定於民法第426條之2第1項，其增訂理由為建築基地之承租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然，為達到使用與所有合一之目的，促進物之地用並減少糾紛，爰參照土地法第104條，增訂本條。是依土地法第104條、民法第426條之2所謂之租賃關係，均係指租賃關係之始係以建築房屋為目的而成立之租用基地建築房屋關係。
三、查系爭基地係原告於61年l0月30日以買賣為原因，取得所有權之移轉登記，系爭建物則係原告於66年8月27日為建物所有權第一次登記，原告並於78年8月16日將系爭建物於以贈與之原因，移轉登記於其子羅英銘。則羅英銘並非以租用基地建築房屋為目的與原告成立租用基地建築房屋關係。是縱然認為原告所主張其與羅英銘之一般租賃關係存在，亦與土地法第104條、民法第426條之2之規定並不相符，原告主張就系爭建物有優先購買權存在，自有未合。
參、兩造不爭執之事項：
一、系爭基地係原告於61年l0月30日以買賣為原因，取得所有權之移轉登記，現為原告所有。
二、系爭建物之門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○○○號，坐落於系爭基地上，原告於66年8月27日就系爭945建號建物為所有權第一次登記。原告嗣於78年8月16日，將系爭945建號建物以贈與為原因，贈與並移轉登記予其子羅英銘。
三、羅英銘之債權人臺灣新光商業銀行股份有限公司、匯誠第一資產管理有限公司等向本院聲請羅英銘清償債務強制執行，由本院以101年度司執字第13154號執行案件拍賣羅英銘所有之系爭建物，嗣於101年9月4日由被告拍定買受。
肆、本院得心證之理由：
一、按民事訴訟法第247條第1項前段規定，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。查原告為系爭基地之所有權人，主張對系爭基地上之系爭建物有優先承買權，然為系爭建物拍定人即被告所否認，致原告無法依優先承買權承買系爭建物，可見原告有無優先承買權之法律地位確屬不明確而處不安之狀態，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去，揆之前揭說明，應認原告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、上開兩造不爭執之事項，及系爭建物之門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○○○號，包含945建號（面積155.49平方公尺）及其增建部分即1448建號（1448建號為本院執行處為便於拍賣而暫編之建號，1448建號面積21.28平方公尺）建物之事實，有兩造均不爭執之系爭基地土地登記謄本、系爭945建號建物登記謄本、本院101年6月26日、101年8月6日、101年9月6日彰院恭101年度司執庚字第13154號函、建築改良物登記簿、土地登記簿等件可按，並經本院調取本院101年度司執字第13154號案件卷宗核閱無訛，堪信為真實。
三、原告起訴以其為系爭基地所有權人，羅英銘所有之系爭建物坐落系爭基地上，原告居住於系爭建物內，並提供系爭基地予羅英銘使用，其與羅英銘之間存有租賃關係，而主張依照土地法第104條第1項之規定，對系爭建物具優先承買權等情。然為被告否認其優先承買權存在，並以前揭情詞置辯。
是本件首應審究者，乃原告與羅英銘之間是否確存有基地與房屋之租賃關係？若存在租賃關係，原告得否依土地法第104條第1項之規定，主張對系爭建物具優先承買權？
四、經查：
（一）按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」，為土地法第104條第1項所規定。依該條規定之內容及立法意旨，房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，應均有該條規定之適用（最高法院62年度台上字第2962號判例意旨參照）。是土地法第104條第
1項規定關於基地與房屋租賃關係而生之優先承買權（下稱關於租賃關係而生之優先承買權），自不限於承租人自己租用基地建築房屋之情形，僅須土地之所有權人，與房屋之所有權人間存在有租賃關係，土地或房屋所有權人即得依該條規定，對對方主張優先承買權。是本件被告辯稱：土地法104條規定關於租賃關係之優先承買權，僅限於租賃關係之始以建築房屋為目的而成立之租用基地建築房屋關係，本件縱使原告與羅英銘間成立租賃關係，亦無土地法第104條優先承買權規定之適用云云，尚非可採。
（二）又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。是依民法第425條之1第
1項規定，可知在土地及其上房屋原同屬一人所有，嗣所有權人僅將房屋所有權讓與他人時，乃推定房屋受讓人與讓與人即土地所有權人間有租賃關係存在。然依該條規定之立法理由載明「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係」，可見爭執有租賃關係存在者，非不得以反證推翻該法律推定之事實。是若房屋受讓人與讓與人雙方無約定及就客觀情狀而論，房屋受讓人僅係受讓房屋，而無須另行支付房屋占用土地之相當對價者，則房屋受讓人僅為無償占有讓與人之土地，其占有權源之法律關係，當為其與讓與人即土地所有權人間之基地使用借貸關係，而非可主張雙方有租賃關係存在。
（三）查系爭基地與系爭建物原均為原告所有，嗣原告將系爭建物贈與並移轉給其子羅英銘，乃符合民法第425條之1第
1項「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人」之情形，雖依該條規定推定原告與羅英銘之間有租賃關係。然查，原告與羅英銘為母子關係，原均共同生活於系爭建物內，則原告嗣在自己居住於系爭建物之情況下，將系爭建物無償贈與並移轉給其子羅英銘，顯難認原告有使其子羅英銘須另行支付予其系爭建物占用系爭基地之相當對價之意思，亦難認原告仍續居於系爭建物內，係用以交換作為羅英銘系爭建物占用系爭基地之相當對價，此由羅英銘於101年9月19日，在本院101年度司執字第13154號案件接受詢問時，陳稱：（問：有無承租執行標的建物之基地土地？）我與我母親（即原告）之間只有使用借貸關係，並未提出相當舉證以實其說，沒有租賃關係等語，復可得證。是羅英銘系爭建物占有系爭基地，僅係基於與原告間無償使用借貸之法律關係，原告主張其與羅英銘之間存有基地與房屋之租賃關係，並未提出相當事證，以實其說，尚非可採。準此，原告當無從依土地法第104條第1項關於租賃關係之優先承買權規定，主張對系爭建物有優先承買權甚明。
（四）至原告固舉最高法院62年度台上字2962號判例，及最高法院83年度台上字第2544號、第2635號、臺灣高等法院94年度上字第447號、89年度上易字第456號、臺灣雲林地方法院85年度訴字第15號等案件判決要旨，主張對系爭建物具優先承買權。惟查，最高法院62年度台上字2962號判例該案所指基地及房屋不屬同一人所有時，於基地或房屋出賣時，對方均有優先承買權，乃係以基地與房屋間存有租賃關係為前提；上開其他各該案件，則言明雙方以自己土地交付予他方使用為「對價」，而使用向他方換來之土地，係屬有償之關係，均核與本件原告與羅英銘間係無償之使用借貸關係，迥然有別，當難比附援引，附此敘明。
五、綜上所陳，原告為保住其居住多年之系爭建物，而起訴請求確認其對系爭建物有優先承買權，雖值同情，然尚難認有理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年12月7日
民事第二庭法官吳芙如以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月11日
書記官林曉汾