裁判字號：臺灣高等法院101年上字第399號民事判決
裁判日期：民國101年09月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決101年度上字第399號上訴人 呂忠乾 訴訟代理人張 昱裕 律師被上訴人 劉瑞彥 訴訟代理人 陳宗佑 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101年3月9日臺灣新竹地方法院100年度訴字第255號第一審判決提起上訴，本院於101年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊係新竹市「比佛利社區」門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○弄○號建物之住戶，上訴人則為同社區門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○弄○號建物之所有權人，乃上訴人於民國（下同）99年10間，未依建築法規定向新竹市政府申請建造執照，亦未遵守比佛利社區區分所有權人大會於96年10月20日決議通過之「比佛利社區：施工規範同意書」（下稱施工規範同意書）及「比佛利山莊社區規約執行細則」（下稱社區規約執行細則）之約定，於9年8月19日向比佛利社區管理委員會（下稱管委會）提出施工申請前，未取得鄰房即被上訴人之同意，即擅自於「比佛利施工報備申請書」第8項勾選「我已經和前後左右比鄰鄰居協商完成」，利用當時管委會新舊委員甫交接，新任主委尚不熟悉規約之際提出申請，而管委會亦未依社區規約發函通知所有住戶，取得所有住戶之同意，上訴人即逕自在其所有上開3號建物側邊與伊所居住之5號建物之中央，原為草皮之專有部分上，起造密閉之地上物，顯違反建築法第25條、第58條規定，及違反施工規範同意書第1.2.3條、社區規約執行細則第1條、第
1.2.1條之約定，且上訴人興建之地上物，除未經結構計算，恐影響公共安全外，程序上亦違反施工規範同意書第1.1.3條、1.2.1條及社區規約執行細則第1.2.1.3條之約定。伊於上訴人興建違章建築之時，即向管委會表達不同意上訴人違法興建之意，並於99年11月11日委託律師發函請其停止施工，社區管理委員會亦曾居間協調請上訴人依法辦理，並不得有侵害鄰居專有部分之行為。又上訴人所興建之地上物固因伊向管委會提出異議，上訴人中斷興建而未成為密閉建築，惟其所搭建如原判決附圖所示Ａ部分，面積45.28平方公尺之地上物（下稱系爭地上物）仍侵害伊之視野、安全、隱私、通風、日照等應有之使用權限，為此依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，求為判決命：㈠上訴人應將坐落新竹市○○段第595地號土地上門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○弄○號建物側邊如原判決附圖所示A部分面積45.28平方公尺之地上物拆除。㈡並陳明願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人應將坐落新竹市○○段第595地號土地上門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○弄○號建物側邊如原判決附圖所示A部分面積45.28平方公尺之地上物拆除，而駁回上訴人就假執行聲請部分，上訴人不服，提起上訴，被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分未據上訴而已告確定）。
二、上訴人則以：系爭地上物於被上訴人提起本件訴訟前即經被上訴人向主管機關新竹市政府舉報，並由新竹市政府按事件之性質認定系爭增建物屬違章建築而即為應予執行拆除之處分，則被上訴人權利已受保障，其就同一基礎事實再向民事法院訴請拆除，應認其欠缺保護必要而駁回其訴。又系爭地上物之基地係伊所獨有土地，附屬在伊專有之獨立建築物旁，且伊於增建系爭地上物之前，已依社區規約提出申請，經管委會公告一周，無人異議，於繳交保證金之後准予興建在案。興建完成之系爭地上物亦非密閉式建築，伊並無何違反社區規約之情。且兩造各自所居住之建物棟距達12公尺之遙（各自有六公尺草地），而系爭地上物係位在一樓依附於主建物之旁，外推約3公尺，外推後與被上訴人所居住之建物間仍有9公尺之距離，應無妨害被上訴人之安寧、安全及衛生或隱私、通風及日照之情形。伊增建系爭地上物，並無違反公寓大廈管理條例所定區分所有權人對專有部分之利用，亦無妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為可言。再伊於增建系爭地上物之初即按規定向管委會申請，且口頭告知周圍四鄰，其等（包含被上訴人之妻在內）均未表反對，伊於99年9月9日動工，施工期間內，被上訴人比鄰而居，自無不知之理，斯時被上訴人並未反對，並容由工人暫放建材於被上訴人私有土地之上，於同年9月23日中秋節晚宴，兩造仍同桌共飲，被上訴人對上訴人之增建行為並無異詞，其否認知悉公告云云，實屬無據，被上訴人就其主張權益受損云云，亦未能舉證，其主張無足採信等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查新竹市○○路○○巷○○弄○號建物係被上訴人之妻 詹寶珠 所有，被上訴人居住於該處；坐落新竹市○○段第595地號土地上之新竹市○○路○○○巷○○弄○號建物則為上訴人所有，兩建物位於新竹市「比佛利社區」內，兩造比鄰而居。而「比佛利社區」訂定有施工規範同意書及社區規約執行細則。上訴人於99年10月間在其所有3號建物側邊之專有部分草地上起造如原判決附圖所示A部分面積45.28平方公尺之系爭地上物，因未依建築法規定向新竹市政府申請建造執照，遭被上訴人向新竹市政府舉報違建，經新竹市政府99年12月10日以府工使字第0990133419號拆除通知單通知應執行拆除在案，現系爭地上物尚未經拆除等事實，有施工規範同意書、照片、社區規約執行細則、新竹市政府99年12月10日以府工使字第0990133419號拆除通知單等附卷可參【見100年度 司竹 調字第11號（下稱司竹調卷）第14至15、27至29、49頁、原審卷第23、53至62頁】，並經原審會同地政機關人員至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可參（見原審卷第94至95、98頁）復為兩造所不爭執（見本院卷第60頁反面），堪信為真正。
四、被上訴人起訴主張上訴人逕在原為草皮之專有部分上起造系爭地上物，違反建築法規、比佛利社區之施工規範同意書、社區規約執行細則規定，影響公共安全外，並侵害其視野、安全、隱私、通風、日照等應有之使用權限，爰依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，請求上訴人拆除系爭地上物等語，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者核為：㈠被上訴人提起本件訴訟有無權利保護必要？㈡上訴人搭建系爭地上物之行為有無違反比佛利社區之施工規範同意書及社區規約執行細則規定？被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物有無理由？經查：
㈠就有無權利保護必要部分：
上訴人抗辯系爭地上物已因舉報違建而經新竹市政府認定違章建築應予執行拆除，被上訴人權利已受保障云云，而系爭地上物確經被上訴人向新竹市政府舉報違建，並經新竹市政府認定為違章建築應執行拆除在案，有新竹市政府99年12月
10日以府工使字第0990133419號拆除通知單附卷可稽（見司竹調卷第49頁）。然查違章建築非依法申請主管建築機關之審查許可並發給執照而擅自建造，依法固須予拆除，惟拆除之權限係屬違章建築建築拆除主管機關，本件被上訴人係依據公寓大廈管理條例第6條規定，請求法院為必要之處置，與主管機關即新竹市政府依據相關行政法規認定系爭地上物為違章建築應予拆除情形有間；且事實上系爭地上物尚未經新竹市政府進行拆除，此為上訴人所不爭，則被上訴人依公寓大廈管理條例第6條規定請求拆除，自有請求法院判決之現實上必要性，亦即在法律上有受判決之現實利益，而有權利保護之必要。上訴人辯稱被上訴人無權利保護必要云云，尚不足採。
㈡就上訴人搭建系爭地上物之行為有無違反比佛利社區之施工規範同意書及社區規約執行細則之規定部分：
⒈按區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之
正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為；住戶應遵守其他法令或規約規定事項，公寓大廈管理條例第5條、第6條第1項第5款分別定有明文。查比佛利社區經區分所有權人大會決議，定有上開社區規約執行細則，其中第1條「GL05：違反共同利益條款」部分即約定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，第1.2.2條「建物專有部分之新建、改建、修建、修繕等之基本規定」中之第
1.2.2.1條亦約定「受影響之前後左右比鄰之鄰居對此改建案沒有反對意見」（見司竹調卷第27頁）。又依上開社區規約執行細則所訂立之施工規範同意書，其上亦同有「受影響之前後左右比鄰之鄰居對此改建案沒有反對意見」、「管委會在接到申請後，發通知函給所有住戶，並於比佛利部落格上公告7天，7天之內如沒有人以書面表示反對意見，即可進行施工，如有人表示反對意見，則由委員會進行協調」、「房屋2樓前面與雙拼之兩側建築線以外之處，不得加蓋具有密閉空間的建築」之規定（見司竹調卷第14頁），是依據上開執行細則之規定，上訴人在進行系爭地上物之搭建時，即應符合上開規定。是本件被上訴人既否認曾同意上訴人興建，上訴人即應就其興建系爭地上物已符合上開規定之有利於己之事實，負舉證責任。
⒉查上訴人抗辯伊依法向管委會提出興建申請，並檢附「施
工報備申請書」、意見單、施工圖等，嗣並經管委會於99年8月21日以編號17屆管建字第17001號修建房舍申請案表示「同意公告於社區公告欄，一星期內如無反對意見，則同意興建」云云，固據其提出住戶申請修建房舍意見單、比佛利施工報備申請書、施工圖、管委會編號17屆管建字第17001號修建房舍申請案、鄰居 紀麗卿 之聲明啟示、社區警衛 劉錦福 、 陳榮光 出具確曾為公告之證明文件為證（見 司北 調卷第50至53頁、本院卷第64至66頁）。惟依上開資料內容以觀，僅有上訴人於提出於管委會之「施工報備申請書」上於「我已經和前後左右比鄰鄰居協商完成」一欄勾選（見司竹調卷第51頁），尚無從證明被上訴人或上訴人前後左右比鄰之鄰居確均已同意。
⒊上訴人抗辯被上訴人配偶曾口頭同意，惟此為被上訴人所
否認，上訴人復未能就此舉證以實其說。上訴人復抗辯比佛利社區住戶共64戶，目前有違建者達51戶，足認社區住戶在自己私有之土地上興建地上物供己使用，乃一長期且普遍之現像，為社區住戶及管委會認許，兩造於本件訴訟前彼此交好，被上訴人之子尚且稱上訴人為乾爹，於施工期間內，上訴人雇工大興土木，被上訴人如未經同意，即可表示意見，況99年9月23日中秋節系爭地上物施工期間，兩造並曾把酒言歡，被上訴人並無異詞，其稱不知情並不實在云云，並提出照片為證（見本院卷第42至44頁）。
惟本件縱認上訴人抗辯被上訴人知道上訴人增建系爭地上物之事實，然其單純沈默並不足認其及配偶確已同意，參酌被上訴人於99年9月上訴人增建系爭地上物之翌月99年10月即曾向管委會反應，有比佛利社區管委會開會通知附卷可稽（見司北調卷第16頁），是被上訴人主張因上訴人興建之初礙於情面未嚴詞反對，後溝通無效而求助管委會協議乙節，即非全不足採，自難認被上訴人或其妻確有同意。且除被上訴人外，上訴人鄰居即居住於新竹市○○路○○○巷○○弄○號之 林淳毅 亦出具證明書略以其與其夫 樊台清 均不同意上訴人增建地上物（見本院卷第48頁），益見上訴人抗辯曾得鄰居同意增建地上物乙節，洵不足採。上訴人徒抗辯鄰居林淳毅原同意，後因被上訴人緣故始反悔改為反對云云，然上訴人就此亦未能舉證以實其說，所辯尚難憑取，堪認上訴人並未依社區規約執行細則第1.2.2.1條「受影響之前後左右比鄰之鄰居對此改建案沒有反對意見」之規定。則上訴人於提出於管委會之「施工報備申請書」上所勾選：已和前後左右比鄰鄰居協商完成，即與事實不符。是上訴人持此與事實不符之施工報備申請書向管委會申請施工，縱認社區管委會確曾將上訴人之施工申請公告於社區公告欄內，此仍與社區規約執行細則所規定之程序有間。遑論本件管委會並未依上開社區規約施行細則規定踐行發通知函給所有住戶。
⒋又依社區規約執行細則1.2.2.3規定「房屋2樓前面與雙拼
之兩側建築線以外之處，不得加蓋具有密閉空間的建築」（見司北調卷第27頁），而上訴人申請之初係欲興建三面採光之密閉式建物乙節為上訴人所自承，堪認被上訴人主張上訴人係因其表示不同意後始改變設計為非密閉式乙節，即為可採，上訴人抗辯其施工經管委會同意，並無違反社區規約，已難認可取。上訴人復抗辯其縱有違反亦已因變更設計為非密閉空間而治癒瑕疵云云，惟上訴人未得鄰居之同意，與程序不符，已如前述，自不因取得管委會同意而得治癒其瑕疵，其嗣後之變更設計，亦無法治癒其未取得鄰居同意之瑕疵，否則無異管委會之同意得取代前後左右鄰居之同意，此與事理相悖，是上訴人所辯洵無足採。
⒌再者，兩造所有建物間原均為草皮綠地，現上訴人在其所
有綠地上搭建如原判決附圖所示A部分面積45.28平方公尺之系爭地上物，雖與被上訴人所居住之建物間尚有8.1公尺之距離，惟已較原距離11.3公尺之空間為近，且上訴人於所搭建系爭地上物旁搭設有黑網圍籬，並於系爭地上物之上方（相當於建物二樓之高度）擺設植物盆栽、搭設木架，上訴人並可自其所有建物外樓梯進入系爭地上物上方，而系爭地上物上方約為建物二樓之高度，視線可直接面對並看見原告所有建物二樓，由被上訴人所居建物二樓窗戶亦可直接看見上訴人所搭設黑網圍籬、系爭地上物及其上方之植栽木架，有原審履勘筆錄、照片附卷可參，並經原審囑託地政人員測繪如附圖所示之複丈成果圖在卷可按（見原審卷第94至95、98、123至126頁）。審酌比佛利社區乃位於新竹市青草湖風景區之別墅社區，全社區均為獨棟或雙拼式之別墅型建築，社區住戶之所以選擇居住於該社區，注重者乃環境之清幽與視野之開闊，此亦為系爭社區規約就建物之新建、改建、修建、修繕等約定有特別條件之原因，而上訴人於與被上訴人比鄰之原有綠化之草地上搭建系爭地上物，不論被上訴人於自有草地上或建物內看出，其視野所見已由綠地變更為系爭地上物，對被上訴人之視野自有影響，且上訴人尚可進入系爭地上物上方，其高度又與被上訴人所有建物二樓之高度相當，自系爭地上物上方，如被上訴人未關窗，可清楚看見所有建物二樓室內之人、物，有上開履勘筆錄及現場照片附卷可佐，上訴人亦曾於電子郵件中自承「昨晚在你家一二樓朝著我家看，尤其是無燈的夜晚的確是壓迫感不少，早上因為方位的關係沒辦法讓你開窗…」等情，有該電子郵件在卷可參（見原審卷第52頁），堪認被上訴人主張其居家之隱私受影響乙節為可採。上訴人抗辯系爭地上物上方，視線可直接面對並看見被上訴人所有建物二樓，但縱無該地上物存在，本即可在自已二樓之窗戶看到對造，僅因增建而距離稍近，自難認對被上訴人之安全、安寧、衛生產生妨害之虞云云，要不足採信。則依社區規約執行細則1.2.1條規定「建物專有部分之新建、改建、修建、修繕等行為，可能侵害鄰居之視野、安全、隱私權、通風、日照等權益，宜盡量避免。如有不得已之必要需進行改變時得依據下列程序辦理」，上訴人所為系爭地上物之搭建行為，已有侵害鄰居即被上訴人之視野、隱私權之可能，自應盡量避免，而上訴人復未能取得鄰居即被上訴人之同意，業如前述，上訴人之搭建行為自屬違反社區規約執行細則之規定，亦與公寓大廈管理條例第5條規定之意旨有違。
㈢就被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物有無理由部分：
⒈按住戶違反公寓大廈管理條例第6條第1項規定，經協調仍
不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6條第3項分別定有明文。
⒉查本件上訴人搭建系爭地上物之行為違反公寓大廈管理條
例及系爭社區規約執行細則、施工規範同意書之相關規定，已如前述，經管委會之數度協調未果，亦有管委會開會通知、律師函、管委會函、臨時管理委員會會議紀錄等附卷可參（見司北調卷第16至26頁）。從而被上訴人依據公寓大廈管理條例第6條第3項之規定，就上訴人前揭搭建行為，訴請法院為必要之處置，即請求上訴人回復原狀，將坐落於新竹市○○段第595地號土地上門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○弄○號建物一樓側邊如附圖所示A部分面積45.28平方公尺之地上物拆除，洵屬有據。
五、綜上，被上訴人依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，就上訴人前揭搭建行為，訴請法院為必要之處置，即請求上訴人將坐落於新竹市○○段第595地號土地上門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○弄○號建物一樓側邊如原判決附圖所示A部分面積45.28平方公尺之地上物拆除，回復原狀，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年9月25日
民事第六庭
審判長法官蔡烱燉
法官周美雲法官黃莉雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年9月25日
書記官魏汝萍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。