臺北簡易庭103年度北簡字第6151號民事判決

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　103年度北簡字第6151號
原　　　告　 林日清
訴訟代理人　 陳舜銘 律師
複代理人　 王書涵
被　　　告　 蔡錦惠
訴訟代理人　 劉智群
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國103年12月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102年10月26日出售其所有之門牌號
碼臺北市○○區○○○路○段○○○號4樓房屋（下稱系爭房
屋）與原告，價金約定為新臺幣（下同）7,800,000元，因
被告出售房屋時隱匿屋況及怠於修繕，交屋後逢下雨時，系
爭房屋之牆壁及屋頂嚴重漏水及滲水，致房間及天花板均嚴
重滲水，使原告無法安全居住而受有損害。被告對系爭房屋
之出賣，應負物之瑕疵擔保責任，原告自得依據瑕疵修補請
求權請求被告修復系爭房屋之瑕疵。倘被告不修復系爭房屋
之瑕疵，原告亦得請求被告賠償原告支出雇工修復系爭房屋
瑕疵所受之損害，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟等
語，並聲明：㈠先位聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○
○路○段○○○號4樓之11如起訴狀附圖所示部分因漏水或滲
水毀損部分之建築物修護完畢。㈡備位聲明：⒈如被告不為
修護，被告應賠償原告自行雇工修繕之費用及室內裝潢損失
計300,000元，及自本起訴狀繕本送達於被告時起算至清償
之日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告願供擔保
，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠依據兩造間之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第8條之
定，倘系爭房屋買受人裝修之需，經出賣人同意而先行借用
鑰匙進入系爭房屋裝修，買受人即無條件放棄對於系爭房屋
之瑕疵擔保請求權。而原告於簽約後即向被告提出欲借用鑰
匙提前進入系爭房屋裝修，被告亦允諾將系爭房屋鑰匙寄放
於訴外人即系爭房屋之鄰居 陳麗雪 處，原告即數次借用鑰匙
進屋裝修，顯為原告已同意依據契約上開約定放棄對於系爭
房屋之瑕疵擔保請求權。
㈡原告所稱系爭房屋漏水狀況，依起訴狀所附相片可見漏水處
均屬新油漆，應認為上開漏水狀況係因原告雇工剷除屋頂小
植物後未做防水工程所造成。而於原告看屋時，被告業已告
知上開小植物之存在，亦告知需修繕處理，原告嗣後雇工修
繕益證被告並無隱匿上開小植物存在。是上開漏水狀況，應
認係原告修繕時未依施工師傅建議為防水處理所致。且系爭
房屋係完成於63年間之國民住宅，屋齡已久，且近10年無人
居住，原告於簽約前亦取得系爭房屋之謄本，對上開情形應
有所知悉。且看屋時被告亦一再表示系爭房屋多年無人居住
及修繕，如原告購買後需完全檢修、更換管線，惟交屋時並
無屋頂毀壞及牆面滲水情形，且被告亦已降低售價，以供原
告修繕及裝潢，足證被告並無刻意隱瞞屋況。
㈢又原告所主張修復漏水之金額過高，並不合理。
㈣被告以前詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，兩造於102年10月26日締結不動產買賣契約書，約定
由被告出賣門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號4樓
之11房屋，約定價金為7,800,000元，且系爭房屋業經交付
原告等情，有不動產買賣契約書影本1份附卷可稽（見本院
103年度北簡字第6151號卷〈下稱本院卷〉第34頁至第44頁
），且為兩造所不爭執，自堪認定為真實。
四、得心證之理由：
另就原告主張系爭房屋有漏水情形，被告對於系爭房屋應負
物之瑕疵擔保責任，而應修補系爭房屋之瑕疵或給付損害賠
償等情，乃為被告否認，並以前詞置辯。是以本院應審酌者
係：被告是否應依系爭契約負物之瑕疵擔保責任？茲分述如
下：
㈠按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保
其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少
其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。此項出賣人應負物之
瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，若
當事人間已有免除擔保責任之特約者，縱使買賣標的物確有
民法第354條第1項所稱之瑕疵情形，惟出賣人仍不負此法
定擔保之責任（最高法院29年上字第826號判例意旨之反面
解釋足資參照）。又按以特約免除或限制出賣人關於權利或
物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約
為無效，民法第366條定有明文。而瑕疵擔保之義務，因買
受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有
效。若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信
用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效（民法第366條立
法理由參照）。是基於私法自治、契約自由之原則，當事人
間所締結之契約之內容，倘非違反強行規定、違反公序良俗
或其他法律特別規定而無效者，法院於自應尊重當事人間之
特別約定而為審判，而民法第354條第1項所規定之物之瑕
疵擔保責任，其立法目的本在於補充契約當事人間之契約不
足之處，並非強行規定，故若契約中特別約定免除或限制物
之瑕疵擔保責任，又無違反民法第366條規定者，則應認為
該契約之約定內容為有效，進而排除出賣人之物之瑕疵擔保
責任。
㈡經查，兩造間締結之系爭契約第8條乃約定：「（借屋裝修
之約定）若因裝修之需，經賣方同意先行借用鑰匙入屋裝修
時，買方仍應按期繳款，並保證不遷入使用、不更換鑰匙，
並無條件放棄關於買方對本不動產之瑕疵擔保請求權，否則
概依違約論；若買賣不成其裝修及固定物全部歸賣方，危險
負擔歸買方，買方絕無異議。」上開約定之內容，應屬限制
出賣人即被告依據系爭契約對買受人即原告應負之物之瑕疵
擔保責任。而就上開約定內容觀之，其約定之目的應在於調
整系爭契約雙方之危險負擔，一方面容許買受人於出賣人交
付系爭房屋前先行裝修系爭房屋，以便買受人於出賣人交付
系爭房屋後即得使用系爭房屋，另一方面在買受人已有借用
鑰匙入屋裝修之條件成就下，限制買受人不得再向出賣人依
據物之瑕疵擔保責任之規定行使權利，以免生均由買受人受
其利，而風險均歸出賣人承擔之不均衡情形發生，其約定內
容殊無顯失公平之情事。又觀諸其締約過程，業經證人即系
爭房屋樓下（3樓）之住戶陳麗雪於本院審判中具結證稱：
原告之堂姐認識伊，當時稱原告要購買系爭房屋，伊就介紹
兩造認識，被告稱系爭房屋屋況不好，已經7、8年沒有人
住，原告購買後還要整修，故要便宜賣，最後就7,800,000
元成交等語（見本院卷第78頁背面），顯見兩造對於系爭契
約之締結，乃經過一定之磋商程序，且兩造間之談判及締約
能力亦屬相當，從而上開條款應屬出於兩造合意而約定，顯
非兩造中之一方單方擬定。是原告猶稱系爭契約係違反強行
規定或違反公序良俗而無效等語，均屬無據。
㈢又對於原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任等情，乃為被告
否認，辯稱：系爭契約締結後，尚未交屋前，原告已多次借
用鑰匙進入系爭房屋裝修，是依據上開約定，原告自不得再
依據民法第354條第1項規定向其請求修補瑕疵或損害賠償
等語。對被告上開所辯，原告固主張其未曾借用鑰匙入屋裝
修，僅曾為辦理房屋貸款所需，借用鑰匙供新光銀行、板信
銀行行員入屋拍照等語，惟證人陳麗雪於本院審判中具結證
稱：系爭房屋交屋前，原告向伊借鑰匙很多次，要進去系爭
房屋作油漆、水電、木工、土作，伊有看到施工師傅進場施
作；銀行行員亦曾經於兩造簽約後、交屋前向伊借鑰匙至現
場履勘過；而被告係因平時沒空，始將鑰匙寄託與伊，被告
亦知悉原告是要修繕系爭房屋，當初被告拿鑰匙給伊時，就
向伊稱被告知悉原告租屋處即將遷出，為使原告方便，故將
鑰匙借給原告裝修，包括原告、原告之親屬、施工師傅均曾
向伊借過鑰匙等語（見本院卷第78頁至第79頁背面）。又證
人即經手系爭買賣契約之地政士 洪麗星 亦於本院審判中具結
證稱：伊經手系爭契約締約過程，買賣過程中未看過系爭房
屋，而係兩造談好交易後，直接到伊的事務所簽約，簽約過
程中伊有聽到被告對原告稱可以給原告方便先進屋整修，有
人提及原因為原告租屋即將到期等語（見本院卷第80頁）。
是觀諸證人陳麗雪、洪麗星2人證述內容，足認於締約時兩
造即有協議容許原告於交屋前先行借用系爭房屋之鑰匙入屋
裝修，且原告確有多次借用鑰匙入屋裝修之事實。是原告猶
主張其並無於交屋前借用鑰匙入屋裝修云云，顯非可採。
㈣又原告主張被告出賣系爭房屋時，故意隱匿屋況及怠於修繕
之事實，致交屋後始發現系爭房屋有漏水之情形，且該漏水
情形與屋頂小樹木剷除無關等語，亦為被告否認，辯稱：被
告之夫即訴訟代理人劉智群於原告看屋時即已告知系爭房屋
之屋齡老舊，應全面整修等語。經查，證人陳麗雪於本院審
判中具結證稱：伊在兩造締約前磋商時，即向原告稱系爭房
屋為頂樓，頂樓上有1棵小樹，如欲拔除需施作防水工程，
而系爭屋內牆壁有貼壁紙，壁紙並無任何異狀或漏水痕跡；
而原告所提出如本院卷第3頁至第8頁所示之漏水狀況相片
所示之漏水情形於交屋時並不存在，而本院卷第8頁所示之
樹木照片即是伊所稱頂樓小樹木拔除後之情形，上開照片所
示牆壁正上方即是頂樓小樹木位置等語（見本院卷第78頁背
面）。衡諸證人陳麗雪上開證言內容，應足認原告於締約時
即已知悉系爭房屋樓頂存在拔除後可能產生漏水之樹木，被
告並無未告知可能產生漏水之情形。且併參諸原告提出之系
爭房屋漏水情形相片（見本院卷第3頁至第7頁），相片內
呈現之系爭房屋牆壁油漆猶新，而有漏水痕跡，顯與證人陳
麗雪上開證稱原屋況為牆壁張貼壁紙情形不同，且證人陳麗
雪亦證稱交屋時，系爭房屋並無漏水情形，原先所張貼之壁
紙並無異狀等語，是系爭漏水狀況是否於被告交付系爭房屋
時即已存在，亦屬有疑。是原告未證明被告具有故意不告知
瑕疵之情事，亦未舉證證明系爭房屋之漏水情形確為被告交
付系爭房屋時即已存在。
㈤綜上，兩造間之系爭契約第8條所約定如原告於交屋前借用
鑰匙入屋裝修，即排除被告對於系爭房屋之物之瑕疵擔保責
任之約款，既無違反強行規定或違背公序良俗情形，亦無民
法第366條所規定之情事，即屬有效。而原告既曾借用鑰匙
進入系爭房屋裝修，依據上開約定，縱系爭房屋存在瑕疵，
亦無以依據物之瑕疵擔保請求權向被告請求修補瑕疵或損害
賠償。且原告亦未舉證證明系爭房屋於交付時即已存在漏水
之瑕疵，原告猶執上詞請求如訴之聲明所載，均屬無據。
五、綜上所述，依本院調查證據之結果，本件應以被告之抗辯，
較可採信為真實。從而，原告依系爭契約之法律關係，先位
聲明請求被告將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號4樓
之11如起訴狀附圖所示部分因漏水或滲水毀損部分之建築物
修護完畢，備位聲明請求如被告不為修護，被告應賠償原告
自行雇工修繕之費用及室內裝潢損失計300,000元，及自起
訴狀繕本送達於被告時起算至清償之日止，按週年利率百分
之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回
，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年1月21日
臺北簡易庭法官陳裕涵
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月21日
書記官李易融