新店簡易庭105年度店簡字第1068號民事判決

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　105年度店簡字第1068號
原　　　告　 邱華南
訴訟代理人　 練家雄 律師
訴訟代理人　 洪秋玉
被　　　告　 林淑瑞
訴訟代理人　 陳克譽 律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國107年11月15日言詞
辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○○號9樓建物浴室按台
灣營建防水技術協進會鑑定報告書勘察結果第⑸點所示之修繕項
目及方式（即如附表一所示方法）修繕至確定不再漏水至門牌號
碼臺北市○○○路○段○○○○號8樓建物為止。
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬捌仟貳佰柒拾參元及其中新臺幣
參拾萬元自民國一百零五年十一月四日起至清償日止，其中貳萬
捌仟貳佰柒拾參元自民國一百零七年七月二十八日起至清償日止
，均按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾玖萬壹仟貳佰壹拾元，由被告負擔百分之七
十八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。被告就上開第一、二項如以新臺
幣柒萬零陸佰參拾玖元、參拾貳萬捌仟貳佰柒拾參元為原告預供
擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限；民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件
原告原聲明請求㈠被告應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○
○○號9樓建物，按台灣營建防水技術協進會鑑定報告書勘察
結果第⑸點所示之修繕項目及方式，修繕至確定不再漏水至
原告所有之門牌號碼臺北市○○○路○段○○○○號8樓建物為
止。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）30萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於民
國107年7月26日具狀變更聲明為㈠被告應將門牌號碼臺北市
○○○路0段00○0號9樓建物，按台灣營建防水技術協進會
鑑定報告書勘察結果第⑸點所示之修繕項目及方式，修繕至
確定不再漏水至原告所有之門牌號碼臺北市○○○路○段○○
○○號8樓建物為止。㈡被告應給付原告487,363元及自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見
本院卷二第33頁）。參諸前揭規定，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告方面：
一、聲明：
㈠被告應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○○號9樓（下稱9樓
）建物按台灣營建防水技術協進會鑑定報告書勘察結果第
⑸點所示之修繕項目及方式，修繕至確定不再漏水至原告所
有之門牌號碼臺北市○○○路○段○○○○號8樓（下稱8樓）建
物）為止。
㈡被告應給付原告487,363元及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
二、陳述：
㈠原告8樓建物漏水原因係因被告9樓建物所致，被告所有之二
次施工建物造成8樓建物受有損害，被告應負損害賠償責任
：
原告8樓浴室天花板潮濕變黑、臭氣，隔壁主臥室整片牆面
有水漬痕跡，致油漆脫落、衣櫃發霉。而被告9樓位在8樓建
物上層，其浴室漏水至8樓浴室並流竄至旁邊主臥室，102年
9樓屋主從8樓天花板施打發泡劑止漏，因而逼迫漏水往浴室
旁邊主臥室流竄，變成瑕疵房屋。104年7月發現8樓浴室再
度被漏水，被告9樓浴室違反原設計圖，更改浴室寬度，自
行將浴室寬度縮小為172公分，並移動洗手台、馬桶、門、
水管與排糞管位置。由於9樓建物樓地板重新打洞裝置管線
等施工不善，破壞防水層，惡化建物結構，造成建物受損嚴
重，影響建物安全、導致漏水至8樓建物，使8樓建物嚴重受
損，故請求被告應將9樓建物漏水區域修繕致不漏水。
㈡被告雖辯稱係由建商在預售時協助變更格局云云。惟參台北
市建築管理工程處之竣工圖，9樓浴室之原格局為洗手台及
馬桶在同一側(參原證8)，可證9樓浴室之管線、格局變更確
實係取得使用執照後之二次施工。
㈢再查，8樓天花板甚至可見9樓建物廢除之原有舊管線及將9
樓建物樓地板即8樓天花板重新打洞裝置之9樓新管線（參原
證4），9樓新管線旁並佈滿發泡劑之使用痕跡。雖原告8樓
建物在鑑定時無明顯滲漏水之現象，惟鑑定時係在9樓浴室
使用防水塗層及在8樓天花板施打發泡劑之狀態下所為之「
二小時浸水測試」，而防水塗層及發泡劑皆非徹底處理漏水
問題之方式，而係在有限之期限內暫時性之防堵措施，無法
抵抗外力如載重、地震、颱風及長期溫度或濕度變化等原因
，會再次有滲漏水現象。是若9樓建物未為修繕，顯可預見8
樓建物將處於隨時可能再漏水之狀態下，是故原告自有依民
法第767條第1項中、後段，請求被告依鑑定報告所示之方式
修繕9樓建物，以除去、防止對原告所有權侵害之必要。
㈣綜合原證1、2、4、8及台灣營建防水技術協進會（下稱台灣
營建防水協進會）鑑定報告可知，原告8樓之漏水原因確實
係因9樓建物所致。被告所有之二次施工房屋造成原告受有
487,363元之損害，被告應負損害賠償責任：
⒈原告8樓建物因被告9樓建物而受有損害，修復8樓浴室及
臥室天花板所需之費用為42,263元，有台灣營建防水協進
會鑑定報告書第5、6頁可稽。
⒉次查，原告因系爭漏水事件居住安寧法益受到侵害，長期
身心折磨、失眠、頭痛，並需多次請假處理漏水事宜，原
告請求精神慰撫金5萬元應屬合理。
⒊又原告8樓建物因系爭漏水事件受有損害，即使修繕浴室
及臥室天花板後，仍受有交易價值之貶損，經聲請台北市
不動產估價師公會鑑定結果，8樓建物價值減損總值合計
395,100元。
⒋綜上，原告受有487,363元之損害（計算式:42,263＋50,0
00＋395,100＝487,363），原告所請應有理由。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠原告8樓建物分別於105年間由「富康工程有限公司」及106
年間由本件鑑定單位台灣營建防水協進會派員至現場實施勘
驗、測試後，均一致研判原告8樓浴室及臥室天花板並無滲
漏水現象，顯無修繕之必要。且8樓臥室天花板水漬之產生
原因亦與被告9樓建物主浴室完全無涉，而係原告8樓因自行
改建成分租套房致室內通風不良等其他因素所致（參被證2
，鈞院卷第43頁會勘說明紀錄）。8樓浴室及臥室天花板自
102年5月被告應原告要求以壓力灌注工法自費修繕浴室後，
迄今均無滲漏水情事，難認被告有再度修繕9樓浴室之必要
，原告主張被告應依鑑定報告所示方式再行修繕，顯屬無理
，應予駁回。
㈡依台灣營建防水協進會鑑定報告書（下稱系爭漏水鑑定報告
書）勘查結果⑷所載「加上建築物經過外力影響如載重、地
震、颱風等及長期溫度或濕度變化等…原因，造成局部結構
體產生裂縫及排水管週邊縫隙，…而造成8樓浴室天花板滲
漏水…」等語（鑑定報告書第4頁），足證原告8樓浴室牆面
油漆損害、潮濕發霉等現象之影響因素甚多。復據證人劉天
生之證述，8樓浴室過去滲漏水之原因為何，縱經鑑定後仍
無法確定究為管線變動或其他因素所致，難謂與9樓浴室實
施客變間具有相當因果關係，自無從歸責於被告。次查，前
揭系爭漏水鑑定報告書勘查結果⑷所載文字，實未提原告8
樓臥室天花板之滲漏水原因為何。而原告8樓臥室天花板潮
濕點與被告9樓浴室之相對應連接處實為「柱子」，則所謂
「與管道間位置相近可能導致漏水」之推論基礎顯不存在，
足證原告8樓臥室天花板之潮濕現象難認與被告9樓變動管線
有關，應不可歸責於被告。又原告於95年間購入8樓建物後
，旋即二次施工改裝為分租套房供承租使用，此為原告所不
否認，衡之客觀生活經驗，分隔成數間套房勢必大幅變更室
內格局，且各門戶長期緊閉，極易發生通風不良以致屋內潮
濕、發霉等現象，此有台北市政府北市都建字第0996439430
0號函釋可稽（鈞院卷第38頁），故原告主張被告應負損害
賠償之請求，應予駁回。
㈢被告9樓浴室之現有格局，乃被告於95年間與祥好建設公司
簽立房屋買賣契約時，於預售屋施工階段依契約條款辦理客
戶變更之格局，由祥好建設公司按客戶變更後之約定格局進
行施工，自95年5月點交房屋迄今，所有格局、建材、水電
管線配置等均按完工交屋時之狀況使用至今，此參祥好建設
公司於預售屋施工階段時，評估客變設計後所開立之估價單
（鈞院卷第113頁被證5）、水電配置圖（鈞院卷第114頁被
證6）及交屋通知書（鈞院卷第137頁被證7）等文件，其上
分別載明「95年3月9日」、「3月15日」「95年5月6日」等
期日，足證客變之事確係發生於竣工交屋之前，從無所謂交
屋後「二次施工」或「重新變更室內格局」之情事發生。
㈣查被告於102年及104年間接獲原告反應漏水時，均立即停用
浴室並經原告同意後施行「壓力灌注工法」修補RC樓板裂縫
、加塗防水材料等修繕工程，並負擔全額修繕費用（事實上
是否確有漏水情事存在，被告當時並未予查證，自不得僅因
被告曾有修繕之舉，遽認8樓建物之前有漏水情事存在）。
是以，縱認本件漏水瑕疵與當年實施客變有關（僅假設語，
被告否認之），惟自102年5月間被告應原告要求實施防水工
程施工完畢後，8樓建物即未再有滲漏水情事，足證被告已
完全排除9樓浴室實施客變所致8樓漏水之可能性。而「壓力
灌注工法」乃近年興起並大幅被採用之抓漏工法，號稱21世
紀最先進之止水工法，將發泡劑經由高壓灌注機械，深入結
構體內部深層裂縫中，遇到水份便會產生反應，開始發泡膨
脹，由於高壓持續運作，幾乎可以確保藥劑完全填滿內部孔
洞裂縫，進而達到止水止漏之目的（ 參鈞 院卷第133頁附件
1「台灣防水網」專家開講─高壓灌注、鈞院卷第135頁附件
2鴻勝防水工程─高壓灌注之基本認識等文獻資料），堪認
被告已於102年間即施作有效防水工程，原告所辯實無所據
。原告未於點交房屋時依通常方法克盡其從速檢查其所受領
之物的義務，以致難以向出賣人即建商主張瑕疵擔保責任，
自應承擔其草率行事所致之不利益，而非轉嫁由被告負責。
㈤中華徵信不動產價值減損估價報告書（下稱系爭估價報告書
），無法作為本件交易價值減損之參考依據：
⒈系爭估價報告書僅以「假設市場分析法」作為漏水修復完
成後價格評估之依據，顯然欠缺客觀性，有違不動產估價
技術規則第14條「不動產估價師應兼採二種以上估價方法
推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法
估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」之規定。
⒉系爭估價報告書未慮及系爭8樓建物為隔間出租之屋，與
一般正常房屋明顯不同，顯具有特殊情況，由證人 黃景昇
之證述足證該種情形對於房屋估價會有影響，然其卻未列
入評估範圍，從而鑑定之交易價值減損當不具參考價值。
⒊系爭估價報告書關於「本案情況下價格減損比例」之問卷
，並不具有客觀性，不具有參考價值。
參、兩造不爭執與爭執事項
一、兩造不爭執事項：
㈠原告為8樓建物之所有權人，被告為9樓建物所有權人，有建
物登記第三類謄本在卷可稽（見本院卷一第7-9頁）。
㈡原告8樓浴室天花板之裂縫、水管周沿有施打發泡劑、浴室
牆壁有漏水水漬痕跡（見本院卷一第12-16頁、系爭漏水鑑
定報告書第8、20頁），及主臥室牆壁、天花板有水漬痕跡
，有原告提出之照片（見本院卷一第12-16頁）及臺灣營建
防水技術協進會鑑定報告所附照片（見鑑定報告書第8、20
頁）可佐。
㈢依台灣營建防水協進會鑑定勘查結果，於106年4月13日第1
次勘查時，8樓室內浴室及臥室天花板內有修繕痕跡、壁癌
現象，進入9樓屋內相對應浴室位置確認其浴室隔局有變更
，與原有使用執照格局不同並有修繕過痕跡（如鑑定報告附
件二照片所示），有系爭漏水鑑定報告書勘查結果及原設計
平面圖在卷可佐（見本院卷一第17-18頁、系爭漏水鑑定報
告書第2、11頁）。
㈣原告於102年曾向被告表示有滲漏水情狀，經被告自8樓天花
板施打發泡劑止漏，有8樓浴室天花板照片可佐（見本院卷
一第15-16、19-21頁、系爭漏水鑑定報告書第8、20頁照片
）。
㈤被告9樓浴室牆壁及地坪磁磚表面於本件漏水鑑定前有施作
透明塗層防水材料，有9樓浴室照片及證人 劉天生 之證詞在
卷可佐（見漏水鑑定報告書第11頁附件二照片、本院卷一第
141頁證人筆錄）。
㈥原告8樓建物於本件訴訟進行中經台灣營建防水協進會勘查
檢測結果，目前無明顯潮濕及滴水等明顯滲漏水現象（見系
爭漏水鑑定報告書第3頁檢測紀錄表、第13-15頁附件三檢測
照片）。
二、兩造爭執事項：
㈠原告8樓建物有無滲漏水情狀？
㈡原告8樓之滲漏水，與被告9樓浴室隔局變更，有無相當因果
關係？是否可歸責於被告之事由所致？
㈢原告請求被告應將9樓浴室按系爭鑑定報告書勘察結果第⑸
點所示之修繕項目及方式，修繕至確定不再漏水至原告8樓
建物為止，有無理由？
㈣原告請求被告給付損害賠償487,363元及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、原告8樓浴室天花板排水管周沿及裂縫有施打發泡劑及滲漏
水痕跡，浴室牆壁有漏水水漬痕跡（見本院卷一第12-16頁
、系爭漏水鑑定報告書第8、20頁），主臥室牆壁、天花板
有水漬痕跡（如系爭鑑定報告書第9頁照片所示A、B二處，
即本院卷一第43頁被告所提出會勘照片及平面圖所示A、B二
處，下稱主臥室A、B部分）等事實，有原告提出之照片及系
爭漏水鑑定報告書所附照片（見本院卷一第12-16頁、系爭
漏水鑑定報告書第8、20頁）可佐，原告主張8樓浴室、主臥
室天花板、牆壁於系爭漏水鑑定前有滲漏水情狀，堪信為真
正。
二、原告8樓建物於本件訴訟進行中經台灣營建防水協進會勘查
檢測結果，目前雖無明顯潮濕及滴水等明顯滲漏水現象，惟
依下列事證，原告8樓浴室、主臥室A部分天花板、牆壁於系
爭漏水鑑定前有滲漏水情狀，且與被告9樓浴室格局變動、
防水層失效導致滲漏水，有相當因果關係：
㈠查被告9樓浴室之洗手台、馬桶位置依原設計圖係位於同一
側，惟經變更格局，將洗手台改至另一側（靠主卧室隔間牆
壁之側），並將馬桶移位，則9樓浴室內部格局結構既有變
更，可徵其埋設於9樓樓地板之糞管、排水管等設施位置亦
有變動。參酌原告所提出8樓浴室天花板照片顯示，穿過9樓
樓地板（即8樓天花板）之排污水管線有水滴漏下（見本院
卷一第14頁）、8樓浴室天花板排水管線周圍及浴室天花板
與牆壁交界處有明顯漏水潮濕現象、天花板排水管線周邊及
沿伸裂縫處施打發泡劑仍有滲水現象等情（見本院卷一第14
-16頁、19-22頁、系爭漏水鑑定報告書第8、20頁），可徵9
樓浴室管線及浴室地板有漏水至8樓之現象。又9樓浴室之滲
漏水情狀，經被告於102年5月間自8樓浴室天花板施打發泡
劑為止漏後，原告於104年復告知仍有滲漏水情形，被告再
為修繕，及系爭漏水鑑定前被告9樓浴室牆面及地板已施塗
防水材料等情，益徵被告9樓浴室確有滲漏水滲漏至原告8樓
浴室之事實。是綜合上述被告9樓浴室隔局變更及8樓滲漏水
之位置、8樓天花板排水管處施打發泡劑等情狀，足徵原告8
樓浴室天花板、牆壁及主臥室A部分天花板、牆壁等滲漏水
與被告9樓浴室格局變動、防水層失效導致滲漏水，有相當
因果關係，應可認定。台灣營建防水協進會鑑定結果認定8
樓之前滲漏水原因係因9樓浴室變動隔間牆及糞管、排水管
等位置，有將排水管鑿開且鑿穿8樓天花板後利用吊模灌漿
復原，因未施作管邊周沿防水層復原，致相對應位置9樓使
用浴室時所造成之水分沿著裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內
，造成8樓浴室天花板、牆壁滲漏水之漏水原因判斷，應可
採取。
㈡被告辯稱8樓主臥室天花板水漬之產生原因與被告9樓浴室完
全無涉一節，查8樓主臥室發生滲漏水痕跡之位置有A、B二
處，A部分為浴室與主臥室隔間牆之牆壁、天花板處，B部分
為主臥室二面外牆交界處（參系爭漏水鑑定報告書第9頁照
片、本院卷一第43頁被告所提出會勘照片及平面圖所示A、B
二處）。而8樓主臥室A部分之滲漏水痕跡在橫樑內側，相對
應9樓位置為接近浴室洗手台位置，又水為流動性，參酌洗
手台下方有更改管線之排水管，及8樓浴室天花板有被告施
打發泡劑之排水管周圍及裂縫等情，原告8樓主臥室A部分之
滲漏水痕跡應係9樓浴室滲漏所致，可堪認定。另主臥室B部
分之滲漏水痕跡，距離浴室位置較遠，復無證據證明與9樓
浴室之滲漏水有相當因果關係，主卧室B部分之滲漏水痕跡
尚難認與被告9樓浴室有關。
㈢被告雖辯稱：依系爭漏水鑑定報告書勘查結果⑷所載「加上
建築物經過外力影響如載重、地震、颱風等及長期溫度或濕
度變化等…原因，造成局部結構體產生裂縫及排水管週邊縫
隙，…而造成8樓浴室天花板滲漏水…」（系爭漏水鑑定報
告書第4頁），原告8樓浴室牆面油漆損害、潮濕發霉等現象
之影響因素甚多云云。查依8樓浴室天花板照片所示，被告
於8樓浴室天花板施打發泡劑之位置為9樓浴室排污水管線穿
過樓地板（即8樓天花板）之孔洞周沿及自孔洞延伸之裂縫
位置，顯示漏水係自該排污水管線孔洞及延伸之裂縫滲漏而
至8樓，可徵該滲漏水與被告變動其埋設於樓地板之糞管、
排水管等設施打鑿位置有相當因果關係。系爭漏水鑑定報告
書雖記載「建築物經過外力影響如載重、地震、颱風等及長
期溫度或濕度…。」等可能因素，僅表示各該因素有可能為
原因之一，惟並非認定該可能因素為造成原告8樓滲漏水之
主要原因，被告以該段文字辯稱8樓滲漏水原因與被告無關
云云，委無可採。
㈣被告雖辯稱：9樓浴室之現有格局乃被告於95年間與祥好建
設公司簽立房屋買賣契約時，於預售屋施工階段依契約條款
辦理客戶變更之格局，由祥好建設公司按客戶變更後之約定
格局進行施工，自95年5月點交房屋迄今，被告未另予變更
浴室隔局云云，固據提出施工項目之估價單、水電配置圖、
交屋通知書等為佐（見本院卷一第113-114、137頁）。惟查
，被告上開主張及所提出之估價單、水電配置圖等，原告否
認真正（見本院卷一第117頁），被告復未舉證證明真正，
已難採取。又查，依一般經驗法則，購買預售屋於交屋前變
更設計，通常須與建設公司另予簽立變更設計契約，建設公
司始依契約變更內容為施作，本件被告並未提出被告與祥好
建設公司之變更格局契約，被告辯稱9樓浴室變更格局係由
祥好建設公司所施作云云，尚難採取。至被告所提出之估價
單，其上無被告或祥好建設公司之簽名，實無從辨識係被告
9樓房屋之隔局變更。又縱該估價單係被告9樓隔局變更之估
價項目，亦僅能認係被告委請廠商人員為變更工程施作之估
價單，不能證明係祥好建設公司所為變更設計之施工。被告
上開所辯不能為被告有利之認定。
㈤綜上述，原告8樓浴室天花板、牆壁及主臥室A部分天花板、
牆壁於系爭漏水鑑定前之滲漏水情狀，與被告9樓浴室格局
變動、防水層失效導致滲漏水，有相當因果關係，係可歸責
被告事由所致，足堪認定。
三、原告請求被告應將9樓浴室按台灣營建防水協進會鑑定報告
書勘察結果第⑸點所示之修繕項目及方式（略如附表一），
修繕至確定不再漏水至原告8樓建物為止，為有理由：
㈠原告8樓建物之滲漏水與被告9樓浴室變動格局施工，有相當
因果關係，已如前述，被告自應負修繕責任。雖被告於8樓
浴室天花板施打發泡劑修補縫隙，然使用發泡劑修復是針對
縫隙打發泡劑去修補，無法抵抗外力如載重、地震、颱風等
及長期溫度或濕度變化等原因，會再次有滲漏水現象，如果
依照台灣營建防水協進會鑑定報告建議的施工方式，可抵抗
上述之外力影響等情，已據證人劉天生證述在卷（見本院卷
一第145頁）。又被告9樓浴室牆壁、地坪雖於磁磚表面施作
透明防水塗層材料，僅短期可達防水效果，且該簡易防水方
法將透明防水膠之塗層材料施作於磁磚表面，除無法抵抗地
震、颱風、溫濕度變化等外力影響外，更易因浴室放置物品
刮擦及每天刷洗而破壞防水層，顯非止漏修繕之適當修繕工
法。是綜依上述，被告所施修繕方法僅為一時止漏方法，均
非修繕漏水之適當工法，原告請求被告應將9樓建物按系爭
漏水鑑定報告書勘察結果第⑸點所示之修繕項目及方式（如
附表一），修繕至確定不再漏水至原告8樓建物為止，核有
理由。
㈡被告雖辯稱自102年5月以壓力灌注工法自8樓天花板施打發
泡劑後，即無滲漏水情事，被告已完全排除9樓浴室實施客
變所致8樓漏水之可能性；而「壓力灌注工法」乃近年興起
並大幅被採用之抓漏工法，號稱21世紀最先進之止水工法，
將發泡劑經由高壓灌注機械，深入結構體內部深層裂縫中，
遇到水份便會產生反應，開始發泡膨脹，由於高壓持續運作
，幾乎可以確保藥劑完全填滿內部孔洞裂縫，進而達到止水
止漏之目的，被告於102年間即施作有效防水工程云云。惟
查，以壓力灌注法施打發泡劑修補，無法抵抗外力如載重、
地震、颱風、溫濕度變化等外力影響，已據證人劉天生證述
如前，此由被告於102年5月雖以壓力灌注法自8樓天花板施
打發泡劑後，仍再發生滲漏水情狀，有原告所提照片可佐（
見本院卷一第15-16、20頁），益徵壓力灌注法僅能一時止
漏，並非止漏修繕之適當工法，被告上開所辯，尚無可採。
㈢原告8樓建物於本件訴訟進行中經台灣營建防水協進會勘查
檢測結果，目前雖無明顯潮濕及滴水等明顯滲漏水現象，其
因應係被告於浴室牆面及地板磁磚表面施作簡易防水塗層材
料之故。惟依上述被告所施作施打發泡劑之壓力灌注法及磁
磚表面施作透明防水塗層等簡易方法均僅短期之防水效果，
並非止漏修繕之適當修繕工法，被告仍有依適當修繕工法修
繕之必要，原告請求被告依系爭漏水鑑定報告書勘察結果第
⑸點所示之修繕項目及方式（如附表一），修繕至確定不再
漏水，核有理由。
四、原告請求被告給付8樓建物因漏水所致損害31,948元部分，
為有理由：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求
支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀
或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；民法第184
條第1項前段、第213條第1項、第3項及第215條分別定有明
文。查因被告9樓浴室變更格局致發生滲漏水造成原告8樓浴
室天花板、牆壁及主臥室A部分天花板、牆壁（主臥室與浴
室隔間牆壁壁面暨天花板，參系爭漏水鑑定報告書第9頁上
方照片A所示）受有損害，係可歸責被告之事由所致，原告
請求此部分修繕費用之損害賠償，核屬有據。至原告8樓主
臥室B部分（主臥室窗戶側牆壁轉角處，參鑑定報告書附件
一編號⑷照片及本院卷一第43頁被告提出會勘平面圖照片所
示B部分）之天花板、牆壁部分，與浴室距離較遠，並無證
據證明與9樓浴室之滲漏水有關，即無證據證明係可歸責被
告所致，尚難令被告負修繕責任。
㈡原告8樓建物因漏水損害之修繕費用合計42,263元，有系爭
漏水鑑定報告書可佐（見鑑定報告書第5-6頁），而此修繕
費用包含8樓浴室及主臥室之修繕費用，惟被告就8樓主臥室
B部分之損害不負損害賠償責任，已如前述，故修繕費部分
應扣除主臥室B部分損害之金額。參依民事訴訟法第222條第
2項規定及參照台灣營建防水協進會鑑定之8樓修復費用共計
42,263元，計算主臥室B部分之損害金額為10,315元（計算
方式詳附表二），則全部損害金額42,263元扣除主臥室B部
分損害金額10,315元後，被告應負擔8樓因漏水所致損害之
修繕費為31,948元。
五、原告請求被告給付因漏水所致精神賠償5萬元，核屬無據：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非
財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條定
有明文。復按慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上
受有痛苦為必要（最高法院51年台上字第223號判例意旨參
照）。查原告主張其8樓建物因9樓浴室滲漏水受有損害，請
求精神慰撫金，惟未舉證證明其身體、健康或其他人格權因
此受有損害及與漏水之相當因果關係，則其請求精神慰撫金
5萬元，核屬無據。
六、原告請求交易損失296,325元部分，為有理由：
㈠按害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非「
原有狀態」，而係損害事故發生前之「應有狀態」，應將事
故發生後之變動狀況悉數考慮在內。故於物被毀損時，被害
人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失
而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值
，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值
性原狀（最高法院101年度台上字第88號、106年度台上字第
2099號判決意旨參照）。又建物有漏水情狀時，縱經修復完
成，惟在交易市場上通常被歸類為漏水瑕疵建物，因一般人
不樂意購買有漏水瑕疵之建物，是與市場上同款未曾發生漏
水之建物相較，其交易價額難免有所落差。衡諸常情，買方
如知悉買賣標的滲漏水之瑕疵，恆以之要求賣方減少買賣價
金，故滲漏水瑕疵，確為影響價格因素之一。本件原告8樓
建物囑託中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑定，考量估價
目的、勘估標的屬性、使用狀況及估價方法特性，採以比較
法及直接資本化法為估價方法，經評估勘估標的8樓建物於
106年11月30日一般狀態未遭受損害情況下（無漏水之瑕疵
）之市場正常價格即一般狀態價格總值為22,876,290元，及
評估8樓建物漏水情事修繕完成後價格總值為22,481,190元
，以一般狀態價格總價減去漏水情事修復完成後總價，總減
損金額為395,100元，有系爭估價報告書可稽。衡酌本件估
價報告為估價師依其專業進行分析後作成上開鑑定結論，其
各項論據詳析，前後未見有何矛盾，因認系爭估價報告書之
鑑定結果，堪可採信。
㈡被告雖辯稱①系爭估價報告書僅以「假設市場分析法」作為
漏水修復完成後價格評估之依據，顯然欠缺客觀性，有違不
動產估價技術規則第14條「不動產估價師應兼採二種以上估
價方法推算勘估標的價格」之規定，②系爭估價報告書未慮
及8樓建物為隔間出租之屋，未列入評估範圍，鑑定之交易
價值減損不具參考價值，③系爭估價報告書關於「本案情況
下價格減損比例」之問卷，不具有客觀性，不具有參考價值
云云。經查：本件8樓建物之鑑定經考量估價目的、勘估標
的屬性、使用狀況及估價方法特性，採以比較法及直接資本
化法為估價方法，且於系爭估價報告書已詳載各項評析論據
。又「本次勘估作業，係以勘估標的出租收入（租金）為基
礎，用以計算勘估標的一年之總收入，而勘估標的租金收入
資訊，係由市場租金評估，市場租金另由經採用比較法評估
，有關市場出租案例資料及租金修正調整結果，詳如租金比
較標的查證表及租金比較因素調整暨價格試算表所示。」（
見系爭估價報告書第49頁），可徵系爭估價報告書已將租賃
因素評估在內。再就問卷調查部分，系爭估價報告書中已詳
載問卷結果及說明，且經證人即鑑定人黃景昇於本院證述在
卷（見本院卷第50-54頁），經核亦無違和之處，且經問卷
調查結果，確有因漏水情事而致交易價值減損之實證。本件
經鑑定人綜合各情狀評估認8樓建物因漏水瑕疵造成心理因
素之減損金額為395,100元，堪可採取。
㈢原告8樓建物因漏水致減損金額395,100元，有系爭估價報告
書可參，而此減損金額乃就全部漏水損害（含8樓浴室及主
臥室）之減損金額，惟被告就8樓主臥室B部分之損害不負損
害賠償責任，已如前述，故參依民事訴訟法第222條第2項規
定及上揭修繕費用計算方式按比例計算主臥室B部分之減損
金額為98,775元，則全部減損金額395,100元扣除主臥室B部
分減損金額98,775元後，被告應負擔8樓建物因漏水減損之
交易價值為296,325元。
五、綜上所述，原告請求被告如主文第1、2項所示部分，為有理
由，應予准許。原告其餘之請求則非有據，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
陸、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分所為假執行之聲請
，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年12月6日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官蔡寶樺
中華民國107年12月6日
書記官黃聖筑
計算書
┌──────┬──────┬───────────────┐
│項目│金額│備註│
││（新臺幣）││
├──────┼──────┼───────────────┤
│第一審裁判費│5,510元│原告繳納。│
│漏水鑑定費│35,700元│原告繳納。│
│交易損失鑑定│150,000元│原告繳納。│
│費│││
│證人旅費│1,060元│原告繳納530元（證人劉天生）。│
│││被告繳納530元（證人黃景昇）。│
├──────┼──────┼───────────────┤
│合計│191,210元│原告部分敗訴，故依訴訟標的金額│
│││比例，定訴訟費用由被告負擔65%│
│││，餘由原告負擔。│
│││另證人 王瑞竣 、 吳俊仁 部分，原告│
│││捨棄詢問證人，此部分證人旅費│
│││1,060元應由原告負擔。│
└──────┴──────┴───────────────┘
附表一：被告9樓浴室漏水之修復方法（詳台灣營建防水技術協進會鑑
定報告書第4頁）
┌─┬───────────────────────────┐
│次│9樓浴室修復方法│
│序││
├─┼───────────────────────────┤
│一│浴室設備施作防護措施。│
├─┼───────────────────────────┤
│二│浴室地坪及牆壁（9樓最少1.5M）磁磚及水泥砂漿打除運棄。│
├─┼───────────────────────────┤
│三│素地面整理乾淨。│
├─┼───────────────────────────┤
│四│浴室牆壁、地板部位塗膜具高接著強度、防水性、耐後性，且│
││符合CNS國家標準、JIS標準或ASTM標準之水和凝固型防水材（│
││至少五層，底油＋防水材＋補強布＋防水材＋防水材）。│
├─┼───────────────────────────┤
│五│浴室牆壁地板部位施作樹脂水泥砂漿鋪貼磁磚。│
├─┼───────────────────────────┤
│六│環境整理、廢棄物運棄。│
└─┴───────────────────────────┘
附表二：
┌─┬───────┬──┬────┬────┬─────────┐
│編│工程內容│數量│單價│合計金額│主臥室B部分金額│
│號││││││
├─┼───────┼──┼────┼────┼─────────┤
│1│8樓室內防護措│2處│3,000元│6,000元│1,500元。│
││施│││（2處）│（臥室3,000元×1/2│
││（浴室、臥室）││││＝1,500元）│
├─┼───────┼──┼────┼────┼─────────┤
│2│8樓臥室天花板│5㎡│1,000元│5,000元│2,500元。│
││壁癌部位刮除至│││（1處）│（臥室5,000元×1/2│
││RC面層、素地面││││＝2,500元）│
││整理│││││
││（臥室）│││││
├─┼───────┼──┼────┼────┼─────────┤
│3│塗布滲透性、水│10㎡│1,000元│10,000元│2,500元。│
││密性矽酸質系防│││（2處）│（臥室5,000元×1/2│
││水材││││＝2,500元）│
││（浴室、臥室）│││││
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│4│天花板批土刷防│5㎡│800│4,000元│2,000元。│
││霉漆│││（1處）│（臥室4,000元×1/2│
││（臥室）││││＝2,000元│
├─┼───────┼──┼────┼────┼─────────┤
│5│舊有PVC天花板│5㎡│2,000元│10,000元│浴室部分，臥室為0│
││拆除更新│││（1處）││
││（浴室）│││││
├─┼───────┼──┼────┼────┼─────────┤
│6│廠商管理利潤│1式││5,250元│1,312元。│
││（浴室、臥室）│││（2處）│（臥室2,625元×1/2│
││││││＝1,313元，元以下│
││││││四捨五入）│
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│7│營業稅損│1式││2,013元│503元│
││（浴室、臥室）│││（2處）│（臥室1,007元×1/2│
││││││＝503元，元以下四│
││││││捨五入）│
├─┼───────┼──┼────┼────┼─────────┤
││合計│││42,263元│10,315元│
└─┴───────┴──┴────┴────┴─────────┘