臺灣士林地方法院104年度訴字第715號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院104年訴字第715號民事判決

裁判日期：民國105年04月25日

裁判案由：返還不當得利

臺灣士林地方法院民事判決104年度訴字第715號原告 陳瑞正
林煥宗 曾裕棟 倪子淯 藍仲恭 馬國璽 吳明燕 王靜婉 韓線雲 賴采蓉 翁惠芳 上列共同訴訟代理人 林憲同 律師被告根億建設股份有限公司法定代理人 李正義 訴訟代理人 陳適庸 律師複代理人 陳欽熙 上列當事人間返還不當得利事件，本院於105年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告依附表丁所列方式分別負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、鋁祥發實業有限公司原亦為原告之一，嗣於104年9月10日具狀撤回起訴（本院卷第101頁），經核符合民事訴訟法第262條第1項規定，應認其撤回發生法律效力。惟因其與其他原告共同起訴，僅由其撤回訴訟，無從使全部訴訟發生消滅繫屬法院之效力，故仍應依民事訴訟法第83條第1項前段、第85條第1項但書命其負擔部分訴訟費用，此應予敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠原告於民國97年至100年間，分別與被告簽訂房屋預定買賣
契約書（下稱系爭房屋買賣契約），約定由原告向被告購買由其起造並預售之「杜拜ThePalmIsland」社區房屋，並已交付價金及移轉所有權、辦理交屋完畢。詎原告等人取得房屋之實際登記坪數與系爭房屋買賣契約約定之坪數不符（下稱系爭坪差找補問題），被告乃分別依約向原告追索補繳實際登記坪數與約定坪數之差額。惟系爭房屋買賣契約第4條約定之房屋面積誤差找補款計算方式，業已違反內政部所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」關於房地面積誤差及其價款找補之強制規定，依消費者保護法第17條第1項、第2項規定，系爭房屋買賣契約之房屋面積誤差找補款計算方式應屬無效，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告將溢收之找補款返還原告。
㈡另依據內政部100年3月24日公告暨同年5月1日實施新制
預售屋定型化契約規定，附屬建物「屋簷及雨遮」不可計價，而本案交屋日期均於100年5月1日公告之後，即有上開「屋簷及雨遮」不予計價之適用，原告亦得據此請求被告返還不當得利。
㈢據上聲明：1.被告應給付原告各如附表一所載金額暨自附表
所載利息起算日起至清償日止，按照年利率百分之五計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列各點置辯：㈠被告已分別與原告就坪差找補問題分別協商，並簽立「杜拜
ThePalmIsland交屋各項費用明細表」，被告並另與原告吳明燕簽立和解書，就找補方式達成協議，故兩造即應依上開協議內容支付找補款，而非依系爭房屋買賣契約第4條約定之房屋面積誤差找補款計算方式給付，故原告主張系爭房屋買賣契約之約定內容，違反違反內政部所公告關於房地面積誤差及其價款找補之強制規定，並依不當得利之法律關係，請求被告返還溢收之找補款，並無理由。
㈡本件應適用之「預售屋買賣定型化契約」記載事項並無關於
雨遮之規定，且其係於兩造簽訂系爭房屋買賣契約後始公告，故不在本件適用範圍。且該項攻防方法，原告係於書狀先行結束後始提出，亦已逾適時提出之時點。
㈢據上聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造爭點經本院協商整理如下，並同意以此作為辯論及判決基礎（文字用語配合本判決行文，略為調整，惟不影響原意，見本院卷第211頁）：
㈠兩造就系爭坪差找補問題是否已另達成和解？㈡兩造如未就坪差問題達成和解，根據各件所應適用之「預售
屋買賣定型化契約」公告範本之應行記載事項及不應記載事項，本件原告之訴有無理由？
四、茲就上開爭點，說明本院判斷如下：㈠兩造就系爭坪差找補問題是否已另達成和解？⒈按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，已終止爭執或防止
爭執發生之契約，民法第736條有明文規定。是兩造就系爭坪差找補問題是否另已達成和解，首應視兩造間實際找補之情形，與原先契約之約定，雙方是否有所讓步，或僅是依約進行找補。
⒉為瞭解上開情形，茲將比對判斷過程說明如下：
⑴先檢視原告所買受各戶房屋預定買賣契約書中關於「房屋面
積誤差及其價款互找補」之約定條款，發現各戶所使用之約款版本不盡相同，經進一步整理，可以歸類為四種版本，各版之內容、對應之各戶房屋以及相關卷證所在，詳如附表甲所示。
⑵再由於原告所買受各戶與被告進行找補時，所簽立之交屋各
項費用明細表（詳見原證4及被證1，兩者相同，分見新北卷第108-124頁、本院卷第22-38頁），其中有關系爭坪差找補問題，係以「坪數加減帳」之項目加以計列，並使用「坪」為計算單位，但原告買受各戶之登記面積，係以平方公尺為計算單位。為利之後以相同計算單位對比，乃依地政機關核發之原告各戶建物登記謄本所記載之各項登記面積，加以換算成以「坪」為計算單位，原告各戶之各項登記面積、換算結果、相關卷證所在，詳如附表乙所示。
⑶依照附表乙之計算結果，即可將原告各戶之預定買賣契約約
定面積與實際登記面積加以比對，並可依各戶應適用之約定條款版本計算出原告各戶依約應找補之金額，詳如附表丙所示（加列原告各戶實際找補金額以供比對）。
⒊根據附表丙之比對計算結果可知，除其中戶號00-00Ｆ（原
告曾裕棟買受）及00-0Ｆ（原告翁惠芳買受），因資料不齊（其資料不齊之情形，詳如附表丙附註說明），無法有具體計算結果外，其餘原告各戶之實際找補金額，均低於依約定條款所應找補之金額，足認雙方確實有所讓步（原告各戶願付款，即可認已讓步，下同）。
⒋上述兩戶資料不齊部分，雖然無法經計算其具體讓步之情形
，但其中00-00Ｆ部分，依該戶交屋各項費用明細表所示，在計算找補金額時，除將坪差乘上單價外，並另乘90％，始得出應行找補金額（本院卷第26頁、新北卷第112頁），可見其找補金額顯已經過雙方協商各自讓步。00-00部分雖無相同情形，但以該戶交屋各項費用明細表備註所列登記面積為62.42坪（本院卷第34頁、新北卷第120頁），對照該戶實際登記面積為70.4452坪（附表乙編號13），可知雙方在計算應行找補金額時，在計列登記面積時，被告即已減少若干面積以為讓步，亦可推認00-0Ｆ之找補金額亦經雙方協商讓步。
⒌分析附表丙中實際找補金額均低於依約定條款所應找補金額
之原因，除部分經文字明示標示由被告直接折讓外（如：00-00Ｆ打九折，見本院卷第22頁；Ｈ8協議超過40萬元部分均捨去，見本院卷第29頁；00-0-0Ｆ協議超過32萬元部分均捨去，見本院卷第30頁；00-0Ｆ超過20萬元部分均捨去，見本院卷第31頁；00-0Ｆ超過27萬元部分均捨去，見本院卷第32頁），其餘部分均至少有憑以計算坪差之面積，低於契約約定面積與登記面積實際差額之情形。換言之，原告各戶若非經與被告明示協議實際找補金額，即是至少經實質少算坪差面積，以確定找補金額。此與原告所舉本院104年度訴字第146號判決之案例事實，並不相同（據該判決所載，交屋各項費用明細表所載「坪數加減帳」部分，實際上即係按房屋買賣契約第4條所定內容計算，見本院卷第116頁），自無從相提併論。
⒍原告各戶中經由雙方明示協議實際找補金額部分，應可認雙
方就系爭坪差找補問題已另達成和解。其餘部分，觀諸各該交屋各項費用明細表中均載有「建物所有權狀正本1份、土地所有權狀正本1份，代刻印章壹枚，及買賣公訂契約與收據無誤」之文字。由此可知：在原告各戶確認並簽章於各該交屋各項費用明細表時，原告各戶均有建物及土地權狀可供比對計算實際坪差，故而藉此當可瞭解被告有所減讓之情形。從而，其餘原告各戶仍應有就系爭坪差找補問題與被告以各該明細表所載計算金額協議和解之意。
⒎承前，原告各戶既與被告就系爭坪差找補問題另達成和解，
此和解契約即非「預售房屋買賣定型化契約」，自無從適用主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱法定條款）。原告據此法定條款為兩造契約內容，認被告違反法定條款而向原告各戶找補，其超過部分構成不當得利，即無理由。
⒏以原告各戶之實際情形而言，應係不瞭解法定條款之存在，
致以不利於己之條件，與被告進行系爭坪差找補問題之協議，縱獲被告讓步，但仍不如法定條款所定之內容，類此情形，應認屬民法第88條第1項之意思表示錯誤，而容許表意人撤銷其和解協議之意思表示，以為救濟。但基於法安定性之考量，此項撤銷權，依民法第90條之規定，於意思表示後一年即消滅。本件各被告應均已罹於此除斥期間（見被證1，本院卷第22-34頁，原告各戶交屋各項費用明細表簽署日期，距離原告提起104年3月13日，見新北卷第3頁，已超過一年以上），是亦無從闡明原告併為主張，併此敘明。
㈡兩造如未就坪差問題達成和解，根據各件所應適用之「預售
屋買賣定型化契約」公告範本之應行記載事項及不應記載事項，本件原告之訴有無理由？由前開爭點判斷結果，本項爭點已無判斷必要。
五、根據上開爭點㈠之判斷結果，本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之請求既無理由，其假執行之聲請，亦失所附麗，應一併駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不再一一論述。
七、依民事訴訟法第78條規定，訴訟費用由敗訴之原告負擔，並依民事訴訟法第85條第1項但書定各原告應負擔之比例（含已撤回之原告）。
中華民國105年4月25日
民事第二庭法官蔡志宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年5月2日
書記官許竺筠