裁判字號：臺灣士林地方法院90年訴字第389號民事判決
裁判日期：民國91年08月16日
裁判案由：拆除地上物等
臺灣士林地方法院民事判決九十年度訴字第三八九號
原告丑○○
壬○○己○○庚○○子○○戊○○癸○○寅○○辛○○卯○○辰○○複代理人乙○○被告丙○
甲○○丁○○右當事人間拆除地上物等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落於臺北市○○區○○段五小段三八四之一地號土地（地目：建，面積一千九百八十五平方公尺）土地為原告及其他共有人所共有，被告丙○、甲○○、丁○○分別坐座落前揭土地之臺北市○○區○○段五小段六０二號建號（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號）、六０四號建號（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號三樓）、六０五號建號（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號四樓）建物之所有權人，該等建物所佔之前揭土地面積，依建物謄本所載，為九五點七平方公尺，合先敘明。
（二）被告等人所有之前開建物占用原告等人之系爭土地，並無正當權源，係無權占有，原告等多年來不斷要求被告等拆除建物歸還土地，被告等均置之不理，爰依民法第七百六十七條規定，請求排除被告等對原告所有權之侵害。
（三）按無權使用他人土地，可獲得相當於租金之利益，致所有人受損害，次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。因系爭土地並無申報地價，應以公告現值作為計算之標準（系爭土地公告現值為每平方公尺新臺幣（以下同）五萬三千七百元）本件被告等無權占用原告等所有之系爭土地計九五點七平方公尺，自應返還其所受利益，依前揭判例及法律，原告等爰請求自起訴狀送達之日起回溯五年，相當於租金之損害計二百五十六萬九千五百四十五元及其法定利息，並請求被告自起訴狀送達之翌日起至拆除建物返還系爭土地之日止，按月給付四萬二千八百二十六元，惟因系爭土地為原告等及其他共有人所共有，爰請求被告等人按系爭土地共有人所有權權利範圍之比例給付前開金錢。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、被告雖提出臺北市政府核發之建築執照及建物起造人名冊，證實渠等有權占用系爭土地，惟所謂「建物之起造人」，依建築法第十二條規定，是指「建造該建築物之申請人」，亦即建物之原始所有權人，不能以此為標準，判斷被告有無占用土地之合法權源。被告等既主張渠等有占有系爭土地建造建物之合法權源，該合法權源究係基於租賃？買賣？贈與？使用借貸？依法應由渠等舉證以實其說。
２、被告等係向元寶建設股份有限公司（以下簡稱元寶公司）簽約購買系爭房地，並非向原告或原告之被繼承人（即系爭土地之所有權人）購買系爭土地，故兩造間並無任何買賣關係存在，基於債權之相對性，被告自不能執與他人間之債權關係，主張有占用系爭土地之權利。
３、原告等人雖與元寶公司有合建關係，惟該合建契約係存在於原告與元寶公司間，並不及於被告，縱元寶公司有權請求原告依約移轉系爭土地部分所有權（事實上元寶公司未完全履行合建契約即已倒閉，根本無權要求原告移轉系爭土地），被告亦不能以此對原告主張其有占用系爭土地之權源，被告僅能以元寶公司不履行債務為由，請求該公司賠償其損害而已。
４、系爭土地之原所有權人固曾於民國六十五年一月十二日出具土地使用同意書，同意被告丁○○、張丙○（即丙○）及訴外人 邢秋元 等人於系爭土地上興建房屋，惟：原地主出具前揭同意書，乃係基於與建商之合建關係，便於建商對外銷售房屋所為，是解釋上應認為原地主係以建商（原為王座投資開發事業有限公司（以下簡稱王座公司），後由元寶公司承擔該公司權利義務）履行合建契約為出具同意書之前提，而非與被告等人有任何提供土地同意建築房屋之直接法律關係，然因元寶公司未依約將房屋興建完成即倒閉，自不能認為原地主在此狀況下依然同意起造人使用系爭土地興建房屋。況原所有權人曾於七十年九月八日委由 徐南成 律師發函催告王座公司七日內完工交屋，逾期即解約並訴請拆屋還地，該律師函文之副本並寄達於被告等人，是系爭土地之所有權人與王座公司、元寶公司之合建契約業經解除，前揭土地使用同意書所載內容亦失所附麗而無效，建商及被告等人使用系爭土地之權利即歸於消滅。
５、原地主並未交付系爭土地予原始起造人，原始起造人等係自行占有系爭土地自力將房屋興建完成，是被告等人占有系爭土地，並無法律上之正當權源。況被告甲○○並非經原地主出具同意書之原始起造人，亦非向建商元寶公司購屋者，渠等於購屋時即已明知系爭房屋之原所有權人並無系爭土地之所有權，竟貪圖低價而購買，更無占有系爭土地之合法權源。
（五）並聲明請求判決：⑴被告丙○應將其所有坐落於臺北市○○區○○段五小段三八四之一地號土地上之建物（即臺北市○○區○○段五小段六０二號建號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號）拆除，並將該建物所占之面積九五點七平方公尺之土地交還給原告及其他共有人。⑵被告甲○○應將其所有坐落於臺北市○○區○○段五小段三八四之一地號土地上之建物（即臺北市○○區○○段五小段六０四號建號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號三樓）拆除，並將該建物所占之面積九五點七平方公尺之土地交還給原告及其他共有人。⑶被告丁○○應將其所有坐落臺北市○○區○○段五小段三八四之一地號土地上之建物（即臺北市○○區○○段五小段六０五號建號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號四樓）拆除，並將該建物所占之面積九五點七平方公尺之土地交還給原告及其他共有人。⑷被告丙○、甲○○、丁○○應將二百五十六萬九千五百四十五元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，給付原告及共有人全體，並按各共有人所有權權利範圍之比例給付。⑸被告丙○、甲○○、丁○○應將自起訴狀繕本送達之翌日起，至拆除其所有前揭建物並將土地交還原告及其他共有人之日止，按月給付四萬二千八百二十六元予原告及共有人全體，並按各共有人所有權權利範圍之比例給付。⑹第一、二、三、四項判決，原告願供擔保，請宣告准予假執行。
二、被告丙○辯稱：系爭房屋係向建商購買，地主也同意被告使用土地。並聲明請求駁回原告之訴。
三、被告甲○○辯稱：系爭房屋係前手邢秋元向建商所購，邢秋元在出售房屋時曾告知土地係經地主同意使用，並表示過一陣子就會交付土地所有權狀。並聲明請求判決駁回原告之訴。
四、被告丁○○辯稱：
（一）被告係於六十五年六月十六日向訴外人元寶公司負責人 林其美 購買坐落於臺北市○○區○○○段一七之一、一七之二、二一、二一之六地號等土地及其上建築物，並付清土地價款及房屋造價以及相關施工材料等，並取得臺北市○○○路○段○○巷○號四樓之所有權（基地座○○○區○○○段一七之一號）。
（二）原告與建商合建後，遲未交付土地權狀及辦理分割過戶予各住戶，地主因與建商達成可取得房屋之協議，始同意簽署「土地使用權同意書」，地主既已同意起造人取得土地所有權並同意起造人使用土地，豈可事後因其與建商間不履約之糾葛而反悔？否則地主只要不將土地過戶，豈不給予地主隨時得以恣意抬高土地價格讓花費鉅資之建物拆除，而使住戶民眾權益之保護處於不確定狀態？本案在建屋二十五年後，原告執意將建商不履約風險歸於被告承擔，實不合理。地主當時分得房屋數十間，並取得建商提供的履約保證金，地主得了許多好處，應無轉向被告等人要求土地款之理。
（三）原告與建商合建契約之法律效力並不及於被告，況原告與元寶公司有無解除契約，亦非他人所能知悉，原告就此應加證明，惟被告僅為與建商訂立契約之購屋者，建商與地主間之法律關係或契約約定，實無法對抗善意第三人之被告。
（四）被告與建商間之合約，被告已依約完全履行按期付款之責任，並取得入屋證明，依約建商應辦理所有權移轉登記將土地過戶予被告，詎因地主阻撓而使被告權益受損，今原告主張「土地使用同意書」無效，惟切結書亦言明係地主提供土地，建商出資負責建造，豈容原告向被告要求支付雙重土地款？
（五）並聲明請求判決駁回原告之訴。
五、本件原告主張坐落於臺北市○○區○○段五小段三八四之一地號土地（地目：建，面積一千九百八十五平方公尺）土地為原告及其他共有人所共有，被告丙○、甲○○、丁○○分別為坐座落前揭土地之臺北市○○區○○段五小段六０二號建號（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號）、六０四號建號（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號三樓）、六０五號建號（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號四樓）建物之所有權人，該等建物所佔之前揭土地面積為九五點七平方公尺之情，業據提出土地登記謄本、建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
六、被告辯稱原告之被繼承人即原地主曾提供系爭土地，於六十六年間與訴外人王座公司、元寶公司合建房屋，被告丙○、丁○○、訴外人邢秋元均係向建商購買系爭房屋土地，被告甲○○則自訴外人邢秋元處承購而得。惟斯時僅就房屋部分為所有權移轉登記，就房屋基地部分則未過戶之情，則提出房屋委建契約書、遷入證、臺北市政府工務局建造執照等件為證，且為原告所不爭執，亦堪採信。
七、原告主張被告係無權占有系爭土地，其使用占有系爭土地為不當得利之情，則為被告否認，辯稱渠等合法買受系爭房屋，原告與建商間之法律關係不應影響渠等權利等語。
八、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條固有明文。惟不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，最高法院四十七年度臺上字第三０三號判例亦同此旨。經查：
（一）被告丙○、丁○○部分：
１、本院向臺北市政府工務局函查系爭使用執照字號六十五年建港字第二０號之合建案土地使用權同意書結果，原告癸○○、訴外人 謝成章 （即原告寅○○之被繼承人）、 謝金能 （即原告子○○、壬○○、丑○○、己○○之被繼承人）、 謝蚶 （即原告庚○○、戊○○之被繼承人）、 謝阿貴 （即原告卯○○、辰○○之被繼承人）、 謝銘景 （即原告辛○○之被繼承人）確實出具同意書，同意 陳夏惠 等四十三人（包括被告丙○、丁○○、訴外人邢秋元）使用其所有之重測前臺北市○○區○○○段一七之一地號土地（即重測後之臺北市○○區○○段五小段三八四地號土地，嗣並分割出本件三八四之一地號土地），業經本院調閱建造執照、土地登記謄本查核屬實，且為兩造所不爭執。被告丙○、丁○○均為原始起造人，渠等使用系爭土地既經原告同意，尚難謂非無權占有，亦非無法律上原因，即與不當得利之要件有所不合。
２、原告雖主張因建商未依契約約定履行，渠等業已解除與建商之合建契約，從而土地使用同意書所載內容已失所附麗，被告不得據以主張有權占有云云，並提出解除契約律師函、大宗函件彙計郵資單、大宗函件存根聯等件為證，惟依原告所提證據，尚無法認定其解除合建契約之意思表示已經到達契約相對人王座公司及元寶公司，合建契約是否確已解除，尚非無疑；況審核系爭六十五年建港字第二０號建造執照全卷，前地主即原告等之被繼承人出具土地使用同意書，同意包括被告丙○、丁○○、訴外人邢秋元在內之前開四十三名起造人使用系爭土地時，並未附加任何條件，原告復無法舉證渠等被繼承人係以「合建契約解除」為土地使用同意書之解除條件，則原告主張因合建契約解除，建商及被告使用土地之權源已經消滅云云，即無足取。
（二）被告甲○○部分：被告甲○○就其所有，坐落系爭土地之六０四號建號（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號三樓）房屋所有權係系爭土地之原始起造人邢秋元移轉登記而來，有土地登記謄本、土地使用同意書可稽，且為兩造所是認，堪信為真實；又系爭合建案之建商已完成大致結構，只有最後一部分之整理收尾工程由地主、承購戶自行完成之情，亦為兩造所不爭，且與證人 林弘川 之證言相符。按土地與房屋為個別之不動產，雖各得為單獨交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用該房屋之基地；而本件系爭土地原地主提供土地，與訴外人王座公司、元寶公司合建房屋之目的，即在於由地主取得部分房屋（含基地應有部分）之所有權，其餘房屋（含基地應有部分）則由建商取得，或出賣予消費者居住使用，賺取價金，故應認簽訂合建契約之地主自始即認知合建契約之最終目的，在於使房屋所有權人取得地主土地之使用權源。本件因申請建築執照需要，應先行羅列原始起造人，遂由地主即原告等之被繼承人出具同意陳夏惠等四十三人使用土地之土地使用同意書，而斯時尚未向建商預購房屋之被告甲○○則未列名原始起造人。惟房屋之使用年限長達數十年，其間房屋因買賣、贈與、信託等原因而歷經所有權之移轉，為社會之交易常態，且為地主所得預見，地主既同意他人在渠等所有之土地上建造房屋，以換取自己獲得所建部分房屋所有權之利益，應認地主已經同意陳夏惠等四十三人及繼受渠等權利之人，有權使用基地。否則不啻在基地應有部分移轉予房屋買受人前，禁止房屋所有權之轉讓，而有礙經濟之流通及自由發展，並可能導致地主以不移轉基地所有權登記為手段，而阻礙、限制房屋所有權人之自由處分權利。被告甲○○既基於與前手邢秋元間之法律關係，繼受取得使用系爭基地之權源，自非無權占有；其占有既有法律上之原因，原告亦因同意房屋之興建而獲有取得部分房屋所有權之利益，而未受有何損害，亦無不當得利可言。
（三）被告三人所有之房屋使用系爭土地既經原地主之同意，自非無權占有，亦非無法律上之原因，原告等人為原地主之繼承人，自應受該同意書之拘束。從而原告本於所有權，依民法第七百六十七條，請求被告等將其各自所有，坐落於原告共有之土地上之臺北市○○區○○段五小段六０二號建號、六０四號建號、六０五號建號房屋拆除，並將該建物所占土地交還給原告及其他共有人，即無可採；原告另依不當得利法律關係，請求被告給付相當租金之損害，亦無理由。其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條前段，判決如主文。
中華民國九十一年八月十六日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法官王怡雯右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年八月二十三日~B法院書記官丁梅芬