臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
112年度員簡字第153號
原告 王建竣
訴訟代理人 吳靜鵬
被告 江秀蜂
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國112年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬貳仟伍佰陸拾柒元及自民國一一二年五月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元，其中新臺幣貳仟肆佰壹拾壹元由被告，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，被告如以新臺幣貳拾貳萬貳仟伍佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
ㄧ、原告主張：
㈠原告前於民國111年10月15日透過仲介公司向被告購買坐落彰化縣○○市○○段000000地號土地及其上門牌號碼為彰化縣○○市○○街00號建物(下稱系爭房屋)，兩造簽立買賣契約後並辦畢所有權移轉登記及交屋程序，惟原告遷入系爭房屋後始發現，系爭房屋遇雨有漏水情形，遂委請某驗屋公司代為查驗，發現3樓前臥室、4樓室內天花板、5樓落地窗前均有漏水，原告寄發存證信函請被告負擔出賣人瑕疵擔保責任。
㈡又仲介公司製作之不動產現況說明書內容，在系爭房屋是否漏水欄位上填註【否】，足證被告出售系爭房屋時，未據實填寫現況說明書告知系爭房屋存在漏水現象，系爭房屋漏水處因原告報價不實而遲未修繕，原告顧及漏水處擴大，自行僱工修繕漏水，共計花費新臺幣(下同)498,435元，爰依買賣契約、不當得利及不完全給付之法律關係，請求被告賠償原告上開修繕金額等語。
㈢並聲明：被告應給付原告498,435元及自起訴狀繕本送達翌日(即112年5月23日)起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠系爭房屋被告購買後迄今8-9年均出租收益，並未自行居住，且未見漏水水漬，亦未見承租人反映，因委託中介公司出售，經仲介公司整理系爭房屋亦未發現有何漏水情形，被告當然在不動產現況說明書內是否漏水詢問事項填載【否】；收到原告存證信函後，被告秉誠信原則，請仲介公司人員對於漏水修繕事宜詢價，經廠商開立估價單計算修繕金額為32,000元，與原告委請廠商修繕金額差距頗大，則原告是否有擴大修繕情事，不得而知。被告雖有誠意解決漏水問題，但否認原告請求之修繕金額。
㈡對於原告所指稱系爭房屋漏水情形，僅因3樓浴室浴缸及頂樓落地窗周邊採用矽利康封膠老化所致，本應將上列2處之週圍矽利康刮除重新施作即可避免往外滲水，而原告竟將全部3樓浴室拆除重做防水層，且原告所委請之驗房公司亦經原告故意自浴室引水至隔壁3樓主臥室，造成滲漏水之假象，誤導驗房公司，方作成有滲漏水之結論，凡此原告皆誇大漏水情形，對被告實屬不公等語。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張於111年10月15日向被告購買系爭房屋，並於111年12月10日點交，嗣原告發現系爭房屋有3樓前臥室、4樓室內天花板、5樓落地窗前漏水等情，業據其提出房屋不動產買賣契約書、不動產委託銷售標的現況說明書、房屋品質查驗報告書、照片3張、通訊截圖翻拍照片、工程修繕單為證，應堪信原告主張系爭房屋存在漏水之事實為真；惟被告固不否認系爭房屋因3樓浴室浴缸及5樓落地窗周邊矽利康封膠老硬化，致使該處有輕微滲水，並無原告指稱3處漏水情形，更非應將浴室地板、馬桶、浴缸整個拆除，並重做防水工程之需要為抗辯。
㈡按買賣契約之出賣人負有依債務本旨將無瑕疵之買賣標的物交付買受人之義務，違背債務之本旨所為給付，為瑕疵之給付，即屬不完全給付。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決參照）；又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。此項規定，固已揭示舉證責任分配之方向，惟其規定，尚無具體標準，仍應視各別事件情形之不同而為具體之認定，使舉證責任公平合理分配於兩造負擔。此於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨（最高法院101年度台上字第995號判決意旨參照）。
㈢本件由原告委請某驗屋公司查驗房屋漏水情形，經該公司專業人員檢驗得知系爭房屋存有：⒈3樓前臥室腳板處漏水。⒉4樓室內門框上方漏水。⒊5樓即頂樓落地窗下滲水等結果，此有該公司房屋品質查驗報告書附卷可稽。而被告辯以：原告所委請之驗房公司亦經原告故意自浴室引水至隔壁3樓主臥室，造成滲漏水之假象，誤導驗房公司，方作成有滲漏水之結論云云。經查：該公司為專業之驗屋公司，經專業之人員查驗系爭房屋，則縱經原告大量導引水流由浴室溢流至隔壁房間踢腳板處，難道該驗屋公司任憑原告製造漏水假象，無法確實驗出該處是否真正漏水？如更謂驗屋公司與原告串通製作漏水之證據，則該公司更無甘冒罹於刑章之風險為上開行為。是本院認既然該公司以專業驗屋為其營業項目，則派出驗屋之專業人員必具有相當之滲漏水查察之專業經驗，原告無法僅憑製造之假象矇騙，驗屋公司即相信原告說詞及其製作出之假象，而開立不實之驗屋報告書；上開被告所提答辯書內容亦自成因設備周圍矽利康膠條老舊硬化，致使有些微【滲漏水】之情形，則被告在無確切證據提出之前提，驟稱原告製造假象混淆驗屋公司結果，委無足採。
㈣原告知悉系爭房屋經驗屋公司查驗結果，有上開漏水之實，遂由中介公司業務人員介紹武益工程行進行報價修繕事宜，被告亦尋找位於南投市之 鄒承原 個人修漏工程行進行估價，武益工程行報價為498,435元，並將修繕工程細部內容分列估價單內，而鄒承原僅開立內容為3樓主臥室浴缸漏水修補及頂樓落地窗滲水修補大項，共估價8,500元，惟鄒承原是否親至系爭房屋內查看？抑或依被告指稱僅以簡易補矽利康方式估價？比對被告上開答辯內容，鄒承原之估價是否果能修復漏水部分，已有疑問。而武益工程行係仲介公司所介紹，且至系爭房屋現場實際查看後方為估價，倘武益工程行依被告所辯，依原告要求灌水估價，則原告灌水之要求，必定會由武益工程行告知仲介公司，且被告與仲介公司有各負擔半數修繕費用之約定，仲介公司必定將原告灌水之要求告知被告，致使原告違法行為被戳穿，進而需向被告負擔更大之損害賠償責任。是本院認武益工程行之修繕工程及估價，非必準確卻可作為本件審酌修繕漏水事宜之標準。
㈤次按買賣契約之出賣人負有依債務本旨將無瑕疵之買賣標的物交付買受人之義務，違背債務之本旨所為給付，為瑕疵之給付，即屬不完全給付。又瑕疵給付，僅發生原來債務不履行之損害，其情形能補正者，債權人可依遲延之法則行使其權利，此觀諸民法第227條第1項規定自明。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第229條第2項、第231條第1項定有明文。系爭房屋存有漏水瑕疵，該當瑕疵給付，此瑕疵非不能補正，原告得依遲延之法則行使其權利，即得催告請求被告修補並請求瑕疵給付之損害賠償。末按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。所謂所失利益，依民法第216條第2項規定，須依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，始足當之。經查：
⒈依武益工程行估價單(下同)3樓泥作工程，關於浴室、房間長期漏水壁癌水泥剃除處理工程60,000元，本院認3樓房間漏水業經驗屋公司查驗結果係漏水，則長期未修復漏水產生壁癌為當然之結果，原告修理壁癌及處理費用60,000元，應屬當然，原告請求自屬有據。
⒉打底貼磚及打底貼地磚部分：依驗房公司之報告結果，僅3樓前主臥室踢腳板處有漏水係因浴室浴缸漏水滲入結果（驗屋報告書)，則3樓重點修繕應係浴室內防水須施作完成，而上開打底貼磚及地磚僅面積高達7.6坪，應非浴室面積而係整個3樓房間面積，則整個3樓面積應非修繕範圍，是原告請求上開貼磚、貼地磚、清除廢棄物應用於浴室內而非整個3樓臥室，本院審酌3樓浴室約1.5坪計算，則原告請求費用應為33,947元(計算式：〈110000＋46000＋16000〉×〈1.5÷7.6〉＝33947，小數點下四捨五入)，洵屬有據。逾上開範圍之金額，不予採信。
⒊4、5樓防水工程部分：四樓室內上方漏水粉刷處理及5樓前露台防水施作及工資共計48,000元，依驗屋報告書內容所示，亦為驗屋後有瑕疵之處，應屬必要修繕之點，原告請求上開費用，應予准許。
⒋3樓浴室防水工程部分：包含合理期待之修漏專業工程處理(例如：防水底漆、塗料、黑膠防水施作、試水等)，共計花費58,000元；本院亦認係漏水工程適當之處理過程。另依被告上開所辯，3樓前主臥室滲漏水係因浴缸週邊矽利康封條老化變硬所致，可見原來3樓浴室根本未作防水處理，如浴室全有防水處理，也不至於浴缸旁漏水會滲透到隔壁主臥室。則原告請求被告負擔浴室修漏費用58,000元，亦應准許。
⒌3樓拆除費用部分：包含磁磚剔除至見紅磚、浴缸拆除、廢棄物清運等工程，共計花費45,000元。本院認僅須修繕浴室漏水部分，已如前述。且上開工程就為施作何部分？磁磚及廢棄物清運又和第一項廢料處理重複，如工程行拆除整個3樓之地磚、磁磚等，確屬非必要之工程，原告請求被告負擔此部分費用，非屬的論，不應准許。
⒍3樓水電工程部分：含新按摩浴缸、新馬桶及馬通蓋安裝、工資等部分共計90,300元，而被告購買系爭房屋已8-9年，上開浴缸、馬桶、馬桶蓋等，依卷附行政院頒布什項設備分類明細表，耐用折舊年限為5年，而系爭房屋內裝設之原馬桶、浴缸均已超過使用年限，如以折舊計算，原告購買系爭房屋時該衛浴設備價值僅為原先新品1/10，所以原告自行換裝新馬桶(蓋)、按摩浴缸等共計76,200元，經折舊後為7,620元，而安裝工資不折舊仍以15,000元計算，原告在此部分得請求共計22,620元。
⒎小結：原告得請求被告賠償之金額應為222,567元(計算式：60000＋33947＋48000＋58000＋22620＝222567）。
㈥綜上所述，原告依買賣契約、不當得利及不完全給付之法律關係，請求被告給付22萬2567元及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用5,400元，依兩造勝敗比例，其中2,411元（計算式：5400×〈222567÷498435〉＝2411，小數點下四捨五入)由被告負擔，餘2,989元由原告負擔。
四、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告部分敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依被告聲請諭知被告預供擔保或提存，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 10 月 17 日
員林簡易庭法 官丁兆嘉
以上為正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 17 日
書記官 蔡政軒