臺灣基隆地方法院106年度簡上字第56號民事判決

裁判字號：臺灣基隆地方法院106年簡上字第56號民事判決

裁判日期：民國107年04月30日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院民事判決106年度簡上字第56號上訴人 張若蓉 訴訟代理人 鄭文婷 律師複代理人 徐佩琪 律師被上訴人 丁稚 家訴訟代理人 楊光 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國106年10月3日本院基隆簡易庭第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國107年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
上訴人應再將基隆市○○區○○路○○○號車位編號地下一層二
二二、二二三、二二四號及基隆市○○區○○路○○號車位編號地下三層二四、二五號返還被上訴人。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。而在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定。又前開規定，於對於簡易程序之第一審判決提起之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度台抗字第552號裁定參照）。本件被上訴人於原審係本於租賃關係、物上請求權及不當得利之法律關係起訴請求上訴人應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○號15樓房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人積欠之租金新臺幣(下同)21萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還房屋之日止，按月給付7萬元之相當租金之不當得利，嗣上訴人提起上訴後，被上訴人於不變更請求權基礎之情形下追加「上訴人應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○號車位編號地下一層222、223、224及基隆市○○區○○路○○號車位編號地下三層編號24、25（下稱系爭車位）返還被上訴人」，雖為上訴人所不同意。惟查被上訴人前開追加之聲明與原訴之原因事實及主要爭點，均需審酌上訴人對系爭房屋及車位是否得主張有權占有，兩者具有其共同性，且原請求之訴訟及證據資料，亦可期待於後請求之審理予以利用，合於民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，應予准許，合先敘明。
二、次按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款亦有明定，且於簡易程序之上訴程序準用之。本件上訴人於第二審始以『買賣不破租賃』之法律關係主張就系爭房屋對被上訴人乃有權占有，被上訴人雖不同意，惟查上訴人於原審即已主張其與訴外人 丁大海 簽訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被上訴人明知該租賃關係存在仍受讓取得系爭房屋之所有權，此係上訴人對於第一審提出攻擊防禦方法之補充，依前揭規定應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張：兩造於105年11月1日簽訂房屋租賃契約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，上訴人應於每月5日前給付被上訴人租金7萬元，租賃期間自105年11月1日起至107年9月30日止，並經本院公證處公證人作成105年度基院公字第000000000號公證書（下稱系爭公證租約）。詎上訴人自106年5月起即未給付租金，經被上訴人以存證信函於106年6月23日催告後仍不給付，嗣因上訴人遲付租金已達2個月以上之租額且遲延給付逾2個月，爰以本件起訴狀繕本之送達，對上訴人為終止租約之意思表示，進而以民法第455條前段、第767條第1項前段，請求上訴人遷讓返還系爭房屋。又上訴人積欠106年5、6、7月租金合計21萬元（7萬元/月×3個月＝21萬元），復於兩造租約終止後，繼續占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，是被上訴人自得本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付尚積欠之租金共21萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人7萬元。爰聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人21萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭房屋之日止按月給付7萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人於原審答辯略以：上訴人前為訴外人嘉騰科技股份有限公司（下稱嘉騰公司）之副總經理，因嘉騰公司財務困窘，上訴人遂向訴外人 黃冠麟 借款250萬元，約定月息14%，嗣嘉騰公司無力付息，黃冠麟遂要求上訴人提供IWC名牌手錶、鑽戒各1只為擔保，並於105年9月28日要求上訴人以「借新還舊」之方式向訴外人丁大海借款，並就上訴人所有之系爭房屋與丁大海簽立附買回條款之系爭買賣契約及協議書，將系爭房屋過戶至訴外人丁大海指定之被上訴人名下，同時形式上由上訴人與訴外人丁大海簽訂系爭租約，以上訴人給付高於行情2倍之租金作為還款之利息。嗣106年5月，上訴人依系爭買賣契約之買回條款向訴外人丁大海請求買回系爭房屋未果，方拒付租金。觀此緣由，可知系爭房屋僅係借名登記於被上訴人名下，訴外人丁大海始為系爭房屋之真正所有權人，被上訴人非系爭房屋之所有權人，是被上訴人自不得依物上請求權或系爭租約請求上訴人返還系爭房屋，況上訴人與訴外人丁大海簽訂之系爭租約屬兩造通謀虛偽之意思表示，實則隱含上訴人與訴外人丁大海間之借貸關係，依民法第87條規定應屬無效。爰聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法並調查相關證據後，依所有物返還請求權、租賃物返還請求權及租賃關係、不當得利之法律關係，判決上訴人應將系爭房屋返還被上訴人及給付被上訴人7萬元，並應自106年8月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人7萬元。上訴人不服，提起上訴，除援用原審主張及陳述外，並於本院補陳：
㈠上訴人為籌措款項清償債務，將原為其所有之系爭房屋賣予
訴外人丁大海，由訴外人丁大海代為清償債務，並與訴外人丁大海約定2年內買回系爭房屋，然雙方於105年9月28日簽訂系爭買賣契約、協議書及房屋租賃契約書時，訴外人丁大海並未告知系爭房屋將移轉登記於被上訴人名下，且系爭買賣契約書亦未以被上訴人名義簽署，房屋租賃契約亦未約定應予公證。上訴人從未與被上訴人接洽或簽訂任何契約，亦未受被上訴人通知配合辦理租約公證，更未授權他人辦理或簽訂任何授權書，本件公證授權書上授權人之簽名並非上訴人本人簽名，疑遭偽造，則兩造間難認有租賃法律關係存在，被上訴人不得以系爭公證租約訴請上訴人遷讓房屋。
㈡上訴人不否認系爭房屋所有人登記為被上訴人，惟被上訴人
明知上訴人與訴外人丁大海間就系爭房屋有租賃關係存在，仍受讓取得系爭房屋之所有權，依買賣不破租賃之法律關係，上訴人得主張有權占有系爭房屋。
㈢又系爭車位上訴人並未出售予訴外人丁大海，仍為上訴人所有，上訴人自有權占有使用系爭車位。
㈣並聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人於第一審之訴及追加之訴均駁回。
被上訴人則以：據辦理系爭公證租約公證之地政士 余崇榮 證稱，上訴人於簽署授權書時授權書上已載明辦理「房屋租賃契約」，且系爭公證租約之租賃標的、租期及租金之約定均與上訴人於105年9月28日所簽訂之系爭租約一致，可知上訴人已知簽署授權書之目的，概括授權地政士余崇榮雙方代理，為兩造辦理系爭公證租約之公證，並未逾越上訴人之授權，足認系爭公證租約為真正。又證人 余崇榮證 稱，交付系爭公證租約予上訴人時，上訴人「有翻一下」、「當時丁大海將 丁稚家 帳戶交給張若蓉並告知張若蓉系爭房屋已登記為丁稚家名義，請張若蓉將租金匯入丁稚家帳戶‧‧‧，張若蓉當時並沒有表示任何疑問」，並依約匯租金至被上訴人帳戶，酌以系爭買賣契約第8條第4項約定「產權移轉登記權利人之名義由甲方指定」，可認上訴人已知系爭房屋及車位所有權人為被上訴人，系爭公證租約係經上訴人授權為公證，實屬真正，不容上訴人於二審翻異。又上訴人已於原審自認系爭公證租約之形式真正，被上訴人不同意撤銷該自認。況兩造間若無租約，上訴人有何權利可居住於系爭房屋及出租系爭車位，就租賃標的加以使用收益，是上訴人所辯顯然矛盾。至買賣不破租賃之關係不能對抗被上訴人依民法第767條請求返還所有物等語。並聲明︰上訴駁回。又因系爭公證租約業經終止，爰追加請求上訴人返還系爭車位。
四、按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。民事訴訟法第454條定有明文，上開規定於簡易訴訟程序之上訴，依同法第436條之1第3項規定亦準用之。本件經原審調查行言詞辯論後，斟酌全部辯論意旨，認為被上訴人提起本件遷讓房屋等之訴為有理由，而判決被上訴人全部勝訴，並分別就兩造提出之攻擊及防禦方法之意見及法律上之意見，詳為敘述，本院認其認事用法均無不當，茲引用第一審判決書記載之事實、證據及理由。並補充如下：
㈠按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時
或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。又對「訴訟代理人為訴訟行為，係本於當事人之授權以自己之意思為之，並非本人之代言機關，故其行為有無錯誤，不依本人之意思決之，而依代理人之意思決之，其所為事實上之陳述，除經到場之當事人本人即時撤銷或更正外，其效果即及於當事人本人，不得以與當事人或本人之真意不符為理由，而否認其效力。」（最高法院49年台上字第2362號判例意旨可參），查，原審曾於106年8月30日言詞辯論期日當庭提示本院105年度基院公字第00000000號公證卷宗所附之公證請求權、公證書、房屋租約（即系爭公證租約）、建物權狀予上訴人之訴訟代理人 李佳樺 ，向其詢問：「‧‧‧兩造間就系爭房屋之租賃契約亦已經本院公證，請問被告於此情形下，如何可以拒絕給付租金？甚至一直不給付租金，而仍拒絕原告請求返還房屋之要求？」上訴人之訴訟代理人李佳樺自認：「當時確有這份公證書，但一開始是因為被告要向訴外人借款，訴外人提出賣房子的要求，所以才有這份公證契約，印鑑是我們提供給他們代辦的，後來辦妥之後，也有把其中一份經公證的契約書交給我們收執。」等語，斯時上訴人本人亦到場，然其並未為撤銷或更正（詳原審卷第48頁報到單、第59頁），上訴人自不得再否認「提供印鑑代辦公證」之事實，且上訴人亦未舉證證明與事實不符而為撤銷自認之表示，從而，被上訴人即無庸再舉證證明系爭公證租約係經上訴人授權地政士余崇榮辦理公證事宜之事實。
㈡又上訴人除於原審訴訟程序中106年8月17日出答辯狀自認「
被告與原告間僅是形式上訂定租賃契約‧‧‧」（詳原審卷第28頁），且其訴訟代理人 胡大維 於原審106年9月20日言詞辯論期日，就原審詢問：「被告拒絕給付租金兼拒絕返還系爭房屋之答辯重點，一則‧‧‧‧？一則在於被告認為兩造就系爭房屋所締結的系爭租約，為兩造通謀虛偽之意思表示，‧‧‧」時，亦回答：「是的」，斯時上訴人本人亦到場，然其並未為撤銷或更正，（詳原審卷第62頁報到單、第65-66頁），故可認上訴人有與被上訴人簽訂系爭公證租約之意思。酌以，上訴人就其提出答辯狀中自行引用之系爭租約『影本』（詳原審院卷30頁至第34頁），上訴人本有提出『原本』之義務，然上訴人未能從本院之命提出『原本』以供核對，依民事訴訟法第345條規定，本院審酌被上訴人不爭執其文書之真正，認系爭租約具有證據力，且上訴人上開所述與被上訴人主張系爭租約立約書人欄位中之甲方有被上訴人之簽章，被上訴人為系爭房屋及車位出租人之事實，亦均與證人即參與系爭房屋及停車位買賣契約之簽訂、系爭租約之簽訂及系爭公證租約公證事宜之地政士 余崇容 到院結證：「本來是丁大海跟張若蓉簽訂一份房屋買賣契約，及一份附有買回之協議書，當場丁大海與張若蓉也簽了一份房屋租賃契約書，當天有另外一名 楊鎮綱 也在場，當時有說丁大海與張若蓉簽的房屋租賃契約『要公證』，當天張若蓉有附了印鑑證明要辦理買賣的登記，房屋部分丁大海指定登記名義人為丁稚家，之後我有電話聯絡張若蓉要另外準備一份印鑑證明辦理房屋租賃契約公證用，105年10月4日因張若蓉要使用印鑑章故先行將印鑑章返還張若蓉，當時是由其配偶胡大維簽收的，房屋租賃契約要公證前我前去向張若蓉拿取印鑑證明、印鑑章，並當場『請張若蓉在授權書上簽蓋』。並在公證前請丁稚家在與丁大海簽訂的房屋租賃契約書上簽名，因為公證處說房屋租賃契約書上不能簽兩個人，所以我就以丁稚家為出租人自行又寫了一份房屋租賃契約辦理公證。但我並沒有告知張若蓉。但有在受任處理之本案結束時當場將公證書正本及系爭房屋租賃契約書交與張若蓉本人。」、「（問：張若蓉拿到你交付的公證書及房屋租賃契約書後有無向你詢問出租人為何變更為丁稚家？）張若蓉沒有特別詢問，但當場有交付丁稚家的帳號，請張若蓉將租金匯入該帳號。」、「（問：結案時交付給張若蓉的文件、地點及有無第三人在場？）105年11月9日間，地點好像是在丁大海義六路的辦公室，當時有丁大海、張若蓉及我，沒有特別在場的第三人。我交付給張若蓉的文件有公證書、系爭房屋租賃契約書（丁大海簽的房屋租賃契約書本來就在張若蓉手中）及費用收據。」、「（問：證人交付張若蓉丁稚家帳戶請張若蓉將租金匯入丁稚家帳戶時，張若蓉有無表示疑問？）當時是丁大海將丁稚家的帳戶交給張若蓉並告知張若蓉系爭房屋已登記為丁稚家名義，請張若蓉將租金匯入丁稚家帳戶，不是我向張若蓉說的，張若蓉當時並沒有表示任何疑問。」等情，大致相合。本院審酌證人余崇容僅為地政士，與兩造間並無利害關係，且經具結擔保證言之真實性，其為之證述內容應為可採。再者，按「原則上房屋租賃或借貸契約之出租人或貸與人須係房屋所有權人，始得准予公證，惟如出租人或貸與人雖非房屋所有權人，但經釋明其係有權以自己名義出租或出借時（例如房屋所有權人出具同意書、法定代理人以自己名義出租或出借未成人之房屋、夫妻聯合財產制有管理權之一方出租或出借他方之房屋，破產管理人出租破產人之房屋等），由於此等情形並無引起紛爭之虞，例外可准予公證。」（司法院第9期公證實務研究會研究專輯第34則法律問題）。而查，系爭房屋及車位係於105年10月19日辦妥登記所有權人為被上訴人，而租約公證請求書係於105年11月1日始提出，以及系爭公證租約成立後，上訴人知悉系爭公證租約係以被上訴人為出租人辦理租約公證之事，並未為反對之表示，甚且事實上已為租賃物之使用，並持續支付租金予被上訴人至106年4月為止（上訴人係自106年5月開始拒付租金），應可認證人余崇榮於辦理租約公證時，以因為公證處說房屋租賃契約書上不能簽兩個人，故以系爭房屋及車位所有人丁稚家為出租人自行又寫一份房屋租賃契約以辦理公證，並未違反上訴人之本意，可認兩造間之租賃關係業已成立，而系爭公證租約亦屬合法有效，是上訴人抗辯系爭公證租約非其所親簽且其亦未授權，與被上訴人間並無租賃關係云云，為不足採。又觀諸系爭公證租約，約定承租範圍包括基隆市○○區○○路○○號15樓、基隆市○○路○○號持分2/198分管停車位編號編號地下三層24、25號及基隆市○○路○○號持分3/70分管停車位編號地下一層222、223、224號，從而，被上訴人以上訴人積欠租金已達2個月之租額且遲延給付逾2個，乃以起訴狀繕本之送達（106年8月11日；詳原審卷第45頁之送達證書），對上訴人為終止系爭公證租約之意思表示，是自起訴狀繕本送達之翌日即106年8月12日起，上訴人即無占有使用系爭房屋及車位之正當權源，基此，被上訴人本於系爭公證租約之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並追加請求上訴人遷讓返還系爭車位，自係於法有據，為有理由，應予准許。
㈢再者，觀諸上訴人於105年9月28日與訴外人丁大海簽署之系
爭買賣契約書，除不動產標示及買賣權利範圍明確記載「907建號建物門牌號碼基隆市○○路○○號15樓，權利範圍全部；985建號建物門牌號碼基隆市○○路○○號，權利範圍2/198、共同使用987、988建號」、本約買賣標的物包括地下三層平面式編號24、25車位」外，關於產權移轉登記權利人部分，復約定「由甲方才指被上訴人）指定」，後於同年10月19日以買賣為登記原因，直接以被上訴人登記為系爭房屋之所有人等情，有系爭房屋建物登記第二類謄本、建物所有權狀及系爭買賣契約可按（見原審卷第6頁、第54頁至第60頁、本院卷第61頁至第65頁），上訴人對被上訴人為系爭房屋登記所有權人，亦表不爭執，可證被上訴人依系爭買賣契約書取得系爭房屋所有權。
㈣而按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院25年台上字第801號判例意旨參照）。系爭房屋為被上訴人所有，上訴人既抗辯與被上訴人間就系爭房屋並無租賃關係，雖以「被上訴人明知其與訴外人丁大海間系爭租賃關係存在，仍受讓取得系爭房屋之所有權」得對被上訴人主張民法「買賣不破租賃」云云，然查，系爭房屋及車位係上訴人於105年9月28日與訴外人丁大海簽訂系爭買賣契約出售之「同時」簽訂系爭租約，系爭房屋所有權之移轉登記係基於上訴人與訴外人丁大海間之買賣契約第8條第4項「產權移轉登記權利人之名義由甲方（指被上訴人）指定」之約定，直接移轉登記予訴外人丁大海所指定之被上訴人，核與民法第425條第1項所規範之出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在之所謂『買賣不破租賃』情形不同。次者，縱認上訴人得對被上訴人主張『買賣不破租賃』，首須承認其與訴外人丁大海間就系爭房屋及車位所成立之租賃關係，繼續存在於其與被上訴人間外，然系爭租賃關係亦已經被上訴人以上訴人積欠租金已達2個月之租額且遲延給付逾2個，對上訴人為終止租約之意思表示，是自106年8月12日起，上訴人已無基於『買賣不破租賃』占有使用系爭房屋之正當權源。此外，上訴人又未能舉證證明其與訴外人丁大海間之租賃契約關係有何得以向被上訴人主張有權占有，故難認上訴人占有系爭房屋具有合法權源，即對被上訴人而言仍屬無權占有，被上訴人本於民法第767條第1項前段所有物返還請求權，依無權占有之法律關係，請求上訴人返還系爭房屋，亦於法有據。
五、綜上所述，上訴人上訴理由實不足採，兩造其餘主張及舉證，業經原判決一一論駁，均引用之。從而，被上訴人主張終止兩造間租賃關係，依民法第455條、第767條規定請求上訴人騰空返還系爭房屋、給付積欠之租金，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。另被上訴人於本院復依民法第45
5條規定追加請求上訴人返還系爭車位之聲明，亦有理由，爰判決如主文第2項所示，併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。
中華民國107年4月30日
審判長法官王翠芬
法官陳賢德法官林淑鳳以上正本係照原本作成。
如對於本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
對於簡易訴訟程序之第二審判決，其上訴利益逾一百五十萬元者，當事人得以其適用法規顯有錯誤為理由，逕向最高法院提起上訴。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月30日
書記官陳文婕