臺灣高等法院96年度重上字第427號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院96年重上字第427號民事判決

裁判日期：民國97年01月22日

裁判案由：給付租金

臺灣高等法院民事判決96年度重上字第427號上訴人乙○○訴訟代理人 陳信亮 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 賴重堯 律師上列當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國96年4月14日臺灣士林地方法院95年度訴字第571號第一審判決提起上訴，本院於97年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外，關於命上訴人給付超過新台幣玖拾肆萬捌仟陸佰玖拾柒元，及自民國九十六年一月一日起，在上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號一樓、二樓建物得使用之期限內，按月給付被上訴人新台幣伍萬叁仟壹佰肆拾貳元部分，暨該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：㈠臺北市○○區○○段4小段58地號（地目：建、面積153平
方公尺、權利範圍688/1000）之土地（下稱系爭土地）係伊所有，其上建有五層樓建物（門牌號碼為：臺北市○○區○○路○○○號1至5樓）一棟。於民國77年間，伊基於節稅之考量，將系爭建物之1樓（建號：40367）、2樓（建號：40368）移轉登記為伊長子丙○○所有，惟基地之部分則未與焉。然丙○○之妻即上訴人於93年9月24日依夫妻贈與之法律關係取得系爭建物1、2樓之所有權後，將1樓前座店舖1間，自93年9月24日起至94年4月30日止，以其夫丙○○名義租予訴外人丁○○○，月租新臺幣（下同）16萬元，續自94年5月1日起以本人名義租予同人，月租17萬5,000元；另同址1樓後座店舖1間，則租予訴外人林戊○，月租3萬8,000元，並將2樓房屋分租予銘傳大學學生供宿舍之用。
㈡上訴人自93年9月24日起取得系爭建物之1、2樓所有權，
使用伊所有之系爭土地，坐享鉅額租金利益，依民法第425條之1第1項之規定，伊得依租賃關係請求上訴人自93年9月24日起至95年12月24日止（已到期部分，合計27個月）之租金為131萬7,627元；另伊亦得依上開規定及土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，請求上訴人按年給付租金88萬5,701元或按月給付租金7萬3,808元。茲詳述如下：
⒈系爭土地有建號40367、40368、40369、40370、40371
等建物5幢，伊對該土地之應有部分為688/1000。而建號40367、40368建物2幢係上訴人所有，土地應有部分為0；建號40369建物1幢係訴外人己○○所有，土地應有部分6/1000；建號40370建物1幢係訴外人庚○○、葉辛○二人共有，前者權利範圍1/4，後者權利範圍3/4，土地應有部分庚○○3/10、葉辛○6/1000；建號40371建物1幢係庚○○所有。是訴外人庚○○擁有5樓建物1幢及4樓建物權利範圍1/4，其土地應有部分為3/10，經核與其基地應有部分比率尚屬相當（計算式：〔1/5＋1/5×1/4＝5/20＜3/10〕，可見庚○○並無侵害伊前開基地應有部分權利之情事。另己○○、葉辛○雖擁有系爭土地應有部分各6/1000，惟為計算本件租金之便捷計，姑不予論列，則己○○、葉辛○二人計占用伊所有上述基地應有部分共1/2，其餘1/2確為上訴人所占用。
⒉自93年9月24日起至95年12月24日止，上訴人應給付之
租金金額為：系爭土地面積153平方公尺，該土地93年1月申報地價為每平方公尺11萬1,266元。伊權利範圍為688/1000，依土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，按土地申報總價年息百分之10計算本件租金，每年為58萬5,615元（計算式：111,266×153×688/1000×2/4×1/10＝585,615），每月為4萬8,801元（計算式：
585,615÷12＝48,801）。故自93年9月24日起至95年12月24日止，已到期部分合計27個月，上訴人應給付之租金為131萬7,627元（計算式：48,801×27＝1,317,627）。
⒊自96年1月1日起在房屋得使用期限內，上訴人應給付之
租金金額為：系爭土地96年公告地價為每平方公尺14萬0,235元，申報地價每平方公尺16萬8,282元，伊權利範圍688/1000，依土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，按土地申報總價年息百分之10計算本件租金，每年為88萬5,701元（計算式：168,282×153×688/1000×2/4×1/10＝885,701，元以下不計），則每月為7萬3,808元（計算式：885,701÷12＝73,808）。
㈢兩造因前開租金數額不能協議，經原審以95年度調字第34
號調解不成立，爰依民法第425條之1之規定，求為命上訴人應給付被上訴人131萬7,627元及自96年1月1日起，在房屋得使用期限內，按月給付被上訴人租金7萬3,808元之判決（原審判命上訴人給付被上訴人118萬5,871元，及上訴人應自96年1月1日起，在系爭建物1、2樓得使用之期限內，按月給付被上訴人6萬6,428元，而駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人對其敗訴部分，未聲明不服而確定。上訴人對其敗訴部分，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠本件係被上訴人之安排，使用系爭建物1、2樓之所有權人
與土地所有權分離，被上訴人自始同意系爭建物1、2樓無償使用其土地：
⒈系爭土地係被上訴人於56年間取得單獨所有，並於68年
興建5層樓建物一棟，建物部分之所有權登記為1、2樓由被上訴人與訴外人庚○○各1/2，3樓全部及4樓應有部分3/4為被上訴人所有，4樓應有部分1/4及5樓全部為庚○○所有，建物保存登記時，庚○○並未同時取得基地之所有權。
⒉系爭建物1、2樓庚○○應有部分各1/2，於75年8月20日
以買賣為原因，移轉登記於 伊夫 即被上訴人之長子丙○○名下，使1、2樓由被上訴人與丙○○應有部分各1/2之共有狀態，惟基地部分之所有權全部仍在被上訴人名下，丙○○並未同時取得土地之持分權。
⒊嗣於76年6月11日被上訴人將基地之所有權3/10移轉予
庚○○，庚○○當時係4樓應有部分1/4及5樓全部之建物所有權人。於77年3月14日被上訴人將名下之系爭建物1、2樓應有部分1/2贈與丙○○，使丙○○取得1、2樓建物之所有權全部，惟被上訴人仍未將土地應有部分移轉予丙○○，因此丙○○僅取得1、2樓建物之所有權，而未持有基地之持分權，使系爭建物1、2樓所有權與土地所有權分離。
⒋被上訴人於92年8月8日將3、4樓建物之所有權分別贈與
次子己○○及三子葉辛○，同時將土地應有部分各移轉6/1000予己○○、葉辛○，故長子丙○○雖係系爭建物
1、2樓之所有權人，惟始終未持有土地之應有部分。⒌丙○○於93年9月24日以「夫妻贈與」之方式將系爭建
物1、2樓所有權全部移轉予伊，因此伊亦未持有土地之所有權。
㈡伊夫丙○○係被上訴人之長子，丙○○生於00年0月00日
，故75年8月20日丙○○取得系爭建物1、2樓各1/2應有部分時僅年滿15歲，於77年3月14日取得系爭建物1、2樓之全部所有權時，亦僅年滿17歲而為未成年人；75年間向庚○○買受1、2樓所有權應有部分1/2，及77年間被上訴人再贈與另1/2，均係丙○○當時之法定代理人即被上訴人及丙○○之母辦理，因此77年3月14日丙○○取得系爭建物1、2樓所有權全部時，被上訴人並未同時移轉土地應有部分予丙○○，造成該1、2樓建物所有權人與土地所有權人分離之狀況，係被上訴人有意安排之結果，被上訴人顯然同意系爭建物1、2樓所有權人無償使用其土地，亦即在被上訴人之安排下，丙○○除取得系爭建物1、2樓之所有權外，亦同時取得對土地之無償使用權，伊於93年9月24日因夫妻贈與而自丙○○處取得系爭建物1、2樓之所有權時，原附隨於建物所有權對土地之無償使用權亦同時移轉予伊，伊之建物對系爭土地仍係無償使用之關係。
㈢被上訴人於75至77年間其長子即伊夫丙○○年幼時，即將
系爭建物1、2樓登記在丙○○名下，迄丙○○成年並結婚生子成家，期間被上訴人並無向丙○○收取土地租金或相當於土地租金之損害金之行為，被上訴人之真意，本即以無償使用之關係，同意丙○○使用其土地，丙○○並無支付租金之義務，亦即於土地與房屋所有權人分開之時，被上訴人既無收取租金之意，即不容推定有租賃關係存在，伊係丙○○之建物所有權繼受人，自應繼受無償使用之法律關係，被上訴人認伊自丙○○處受贈取得系爭房屋所有權後，即可依民法第425條之1第1項前段之規定，自93年9月24日伊取得房屋所有權之日起，可推定房屋與其土地間有租賃關係而應給付土地租金，自屬無據。
㈣系爭建物為5層樓造，伊僅為其中1、2樓之所有權人，以
樓層數使用土地之比例而言，伊僅使用土地之2/5，被上訴人以1/2計算租金與事實不符。又系爭建物坐落之基地固屬士林區之鬧區，惟究非如臺北市東區或臺北火車站站前地區寸土寸金之價值，基地面積為153平方公尺，相當於46.2坪，所建之房屋面積約45坪，1樓部分僅能充為一般店面，2樓以上則僅能充為住家，被上訴人以申報地價年息10%之最高計算標準請求計算地租，顯然過高而無據云云，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：被上訴人對系爭建物所坐落之系爭土地所有權之應有部分為688/1000。系爭建物1、2樓所有權於77年間由被上訴人移轉予其長子即上訴人之夫丙○○，使丙○○取得該1、2樓之所有權全部，93年9月24日丙○○將該1、2樓所有權全部贈與上訴人，丙○○及上訴人均未取得基地之所有權。上訴人將系爭建物1、2樓出租他人使用等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第38頁之筆錄），且有土地及建物謄本、土地所有權狀、租賃契約書可證（見原審卷第10頁至第14頁、第16頁至第30頁），堪信為真實。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院96年10月15日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第38、47頁之筆錄）。茲就各爭點及本院判斷，分述如下：
㈠關於系爭建物1、2樓與系爭土地間有無民法第425條之1第
1項規定之適用？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院93年度台上字第1328號判決、48年臺上字第1457號判例意旨參照）。又租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1亦定有明文。其立法理由為：
「房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。」又「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人（最高法院89年度台上字第284號判決要旨參照）。
⒉系爭土地原屬被上訴人單獨所有，系爭建物1、2樓初始
則為被上訴人與訴外人庚○○共有，應有部分各1/2，庚○○於75年8月20日將其所有應有部分1/2出售移轉登記予丙○○（即被上訴人之子、上訴人之夫），嗣被上訴人於77年3月14日將其所有應有部分1/2贈與移轉登記予丙○○，丙○○乃取得系爭建物1、2樓之全部所有權，惟就基地部分則始終未取得所有權，嗣丙○○於93年9月24日將系爭建物1、2樓所有權全部贈與移轉登記予上訴人之事實，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本、土地所有權狀可考（見原審卷第10頁至第14頁）。揆諸前開說明，丙○○在系爭建物1、2樓得使用之期限內，得基於租賃關係合法使用系爭土地。又系爭建物
1、2樓上訴人係於93年9月24日由其夫丙○○「贈與」而移轉登記完畢，被上訴人與丙○○間就系爭土地既有租賃關係存在，而上訴人係丙○○之後手，即系爭建物
1、2樓之受讓人，依法繼受取得該租賃之法律關係。是上訴人辯稱系爭土地為被上訴人所有，系爭建物1、2樓為丙○○所有，土地及其土地上之房屋非屬同一人所有，無租賃關係之適用云云，殊不足取。
⒊又兩造間曾因系爭土地返還不當得利事件，經臺灣士林
地方法院94年度訴字第930號民事判決確定在案；該判決已認定：「……本件系爭房屋原所有權人丙○○就系爭土地有合法使用權源，業如前述，其嗣將系爭房屋贈與被告（即上訴人，下同），依上揭說明，被告在房屋得使用之期限內，與基地所有權人即原告間有租賃關係，被告基於此關係，自有繼續使用系爭土地之權利。被告使用系爭土地雖應支付相當之對價，非可當然『無償使用』該土地，然仍不影響其對於系爭土地之『有權使用』，……至原告得依租賃之法律關係，請求被告給付租金，要屬另一問題……」，有該判決可查（見本院卷第76頁所附之該判決理由），益證上訴人不得無償使用系爭土地。
㈡關於上訴人占用系爭土地之比例究應為5分之2或2分之1？
經查，系爭建物共5層樓上訴人雖取得建號40367號（1樓）、40368號（2樓）建物之所有權全部，但並無系爭土地應有部分；而訴外人己○○所有建號40369號（3樓）建物所有權全部，土地應有部分為6/1000；訴外人庚○○所有建號40370號（4樓）建物所有權1/4、建號40371號（5樓）建物所有權全部，土地應有部分為3/10；訴外人葉辛○所有建號40370號（4樓）建物所有權3/4，土地應有部分為6/1000，上訴人對此亦不爭執，且有土地及建物登記謄本、土地所有權狀可考（見原審卷第10頁至第14頁）。而系爭建物共5層樓，上訴人所有者，乃系爭建物之1、2樓，僅對應占用系爭土地之5分之2。雖己○○所有之3樓建物，土地應有部分為6/1000、庚○○所有4樓建物所有權1/4、5樓建物所有權全部，土地應有部分為3/10、葉辛○所有4樓建物所有權3/4，土地應有部分為6/1000，然上訴人所有之系爭建物僅為1、2樓，而系爭建物為5層樓，依此計算，系爭建物1、2樓，各平均對應占用系爭土地之5分之1，合計為5分之2，而非2分之1。至3樓以上建物對應基地應有部分不足部分，應如何解決，則屬另一問題。不足部分，不得劃歸上訴人承擔占有之責。
㈢被上訴人得請求之租金，其數額究以若干為合理？
⒈按租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申
報總價年息百分之十為限，此參土地法第97條第1項、第105條規定自明。所謂土地價額依法定地價，亦為土地法施行法第25條所明定。另土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第148條亦有明文。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。又土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院94年度第二次民事庭決議要旨、92年度台簡上字第20號判決要旨參照）。
⒉經查，系爭建物1、2樓為上訴人所有，系爭土地為被上
訴人所有，被上訴人僅能請求系爭建物1、2樓對應占用部分之土地，即系爭土地5分之2部分之租金。系爭土地坐落於臺北市士林區，鄰近捷運劍潭站及士林夜市，有
266、280、606、616、303、304、紅7號等公車行經，附近有銘傳大學、百齡高中、士林國中、劍潭國小、士林國小等文教機構。再依租賃契約書所載，上訴人將系爭建物1樓前半段出租予日新眼鏡公司，於93年5月1日起至94年4月30日止，每月租金為16萬元，續自94年5月1日起，以上訴人名義租予同人，每月租金為17萬5,000元；另同址1樓後座店舖1間出租予訴外人林戊○，自93年4月20日起，每月租金為3萬8,000元，有房屋租賃契約書、照片及地圖可考（見原審卷第16頁至第23頁、第133頁至第135頁），而原審於96年1月25日履勘現場時，上訴人之訴訟代理人亦稱日新眼鏡公司（即系爭建物1樓前半段）每月租金約17萬多元，麵包店（即系爭建物後座店舖）3萬8,000元，有勘驗筆錄可稽（見原審卷第126頁至第128頁）。本院斟酌系爭土地屬著名之士林夜市極為繁榮之商圈，交通便利，經濟及生活機能均佳，且上訴人僅1樓部分每月所收取之租金，前半段，於93年5月1日起至94年4月30日止，每月租金為16萬元，續自94年5月1日起，每月租金為17萬5,000元；另同址1樓後座店舖1間，自93年4月20日起，每月租金為3萬8,000元。而系爭建物2樓部分，租他人使用，亦屬營業用。足見系爭土地之位置為繁榮之商圈，交通便利，經濟及生活機能均佳。又系爭土地於93年1月之申報地價為每平方公尺11萬1,266元，96年1月之申報地價為每平方公尺16萬8,282元，有土地登記謄本可參（見原審卷第10、110頁）。綜上，系爭建物1、2樓為營業用，則計算土地租金本不受土地法第105條、第97條第1項之限制。然上訴人限縮請求，核無不合。是計算本件地租仍以上開土地法相關法條為依據。本院認系爭土地租金以土地申報地價年息百分之9計算為適當。依此核定被上訴人依租賃關係請求上訴人給付之租金數額其計算方式如下：
①系爭土地面積為：153平方公尺。
②被上訴人所有權之權利範圍為688/1000。
③上訴人占用被上訴人系爭土地應有部分為5分之2。④自93年9月24日起至95年12月24日止，以申報地價每
平方公尺11萬1,266元計算，96年1月以後以申報地價每平方公尺16萬8,282元計算。
⑤93年9月24日至95年12月24日已到期部分（共計27個
月）之租金為94萬8,697元（計算式為：153㎡×11萬1,266元×688/1000×2/5×9%÷12×27＝94萬8,697元，元以下四捨五入）。
⑥自96年1月1日起，在房屋得使用期限內，上訴人每月
應給付之租金為5萬3,142元（計算式為：153㎡×16萬8,282元×688/1000×2/5×9%÷12＝5萬3,142元，元以下四捨五入）。
⑦準此，被上訴人請求上訴人給付93年9月24日至95年
12月24日已到期部分之租金共計94萬8,697元，及自96年1月1日起，在房屋得使用之期限內，按月給付租金5萬3,142元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，自屬無據。
五、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付已到期部分之租金94萬8,697元，及上訴人應自96年1月1日起，在系爭建物1、2樓得使用之期限內，按月給付被上訴人租金5萬3,142元部分，自屬正當應予准許。至超過上開數額之請求部分，非屬正當，即屬不應准許。則上開不應准許部分（除確定部分外），原審所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。就上開應予准許部分，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，應予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國97年1月22日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官邱琦法官王聖惠正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國97年1月22日
書記官陳樂觀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。