臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹東簡字第40號
原 告 賴杏花
訴訟代理人 彭德浩
被 告 陳希堯
訴訟代理人 陳偉民 律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102年12月13日辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬元，及自民國一百零二年三月十三日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣訴外人 彭春 杰前向訴外人祭祀公業彭家祠（下稱彭家祠
）承租土地使用，嗣因訴外人 彭春杰 無力繳交租金，訴外
人彭春杰欲將承租部分土地使用權轉讓予被告，遂由訴外
人彭春杰之子即 彭耀宏 偕同被告至彭家祠向彭家祠之總幹
事 彭星華 表示因訴外人彭春杰因繳納不出租金，欲將其向
彭家祠承租之土地其中一部分93.25坪轉由被告承租。又
新竹縣北埔鄉民眾房屋相當多數是向彭家祠承租土地而後
興建房舍，故土地使用權的移轉變更登記在此一地區的民
眾是相當清楚的。訴外人彭星華要求被告與訴外人彭春杰
補齊書面契約讓渡書，惟被告與訴外人彭春杰未提出，致
彭家祠仍將土地承租人登記為訴外人彭春杰，是被告並未
取得前開土地承租使用權。
（二）被告購得前開土地承租權後發覺無法蓋小木屋及停車場，
被告非前開土地承租人，詎其竟向原告稱已買下前開土地
承租權，但使用不到這麼多土地，要約原告購買上開面積
93.25坪土地其中一部。原告應允後隨即於94年5月2日與
被告簽訂契約，由原告以新臺幣（下同）130,000元向被
告購買原告所有門牌號碼新竹縣○○鄉○○街○○號住家後
方面積20坪土地之承租權，範圍自該屋外牆向後延伸2尺
起算往後算至20坪，即分割前新竹縣○○鄉鄉○段000地
號（下稱鄉○段000地號）土地內。
（三）訴外人彭春杰原向彭家祠承租土地為分割前鄉○段000地
號土地，彭家祠於97年間重新測量，至101年分割完成，
其中訴外人彭春杰所承租土地係坐落於同段906-177、906
-178、918-1、918-3、918-5、907-19、906-166、918-1
1，而被告所稱自訴外人彭春杰所轉讓承租土地地號分別
為同段906-177、906-178、918-1、918-3地號土地，並無
分割前同段1192地號土地。茲不論被告辯稱自訴外人彭春
杰所轉讓承租土地是否有含分割前同段1192地號土地，被
告既已承租土地，何以迄今皆未繳納其轉租土地地租，若
其因是為其辯稱是因與新竹縣北埔鄉公所有產生土地糾紛
，但前開土地已於95年10月17日確認為徵收承辦人員筆誤
所致，且已撤銷徵收，然迄今被告為何未繳該爭議土地的
地租？是不願繳交？無權繳交？亦或是無權占有？
（四）因被告非土地承租人，其無權轉讓上開土地承租權，且被
告事後未與訴外人彭春杰處理有關書面契約讓渡事宜，亦
未向彭家祠辦理土地承租權轉讓手續，期間原告多次催促
被告盡快辦理，在未辦妥完畢前原告未敢使用上開面積20
坪之土地。事後被告發現所欲轉讓之土地使用權93.25坪
位置坐落在分割前同段1192地號土地，土地所有權人並非
彭家祠，而引發追回已繳租金糾紛。從而對於受讓自彭春
杰之土地承租使用權之轉讓迄未辦理完畢，且分割前同段
1192地號土地所有權人並非彭家祠，兩造所訂契約已屬給
付不能。為此，爰依民法第226條第1項給付不能之規定，
請求被告返還價金。並於本院聲明：被告應給付原告130,
000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息等語。
二、被告則以：
（一）訴外人彭春杰之子彭耀宏於94年間偕其母主動向被告表示
，因訴外人彭春杰年紀越來越大，已無法使用承租之土地
，欲將其承租之3筆土地中即其所有房舍坐落基地以外之
其他空地位置如附件附圖所示編號A、B、C、D部分土地，
面積共計93.25坪承租權轉讓予被告。被告即找原告及訴
外人 楊瑞櫻 共同向訴外人彭春杰承購前開土地承租權利，
並由被告代表談判，最後與訴外人彭春杰達成以每坪4,50
0元受讓其向彭家祠承租土地，由被告代表原告及訴外人
楊瑞櫻出名訂立契約，再由被告與原告及訴外人楊瑞
櫻訂立契約，形式上為被告向訴外人彭春杰轉讓後，再由
被告轉讓給原告及訴外人楊瑞櫻，實則是兩造及訴外人楊
瑞櫻同時向訴外人彭春杰受讓土地承租使用權。被告僅向
被告收取90,000元，並非130,000元。而3人向訴外人彭春
杰受讓土地承租使用權之權利金共450,000元，已悉數交
予訴外人彭春杰。
（二）被告與訴外人彭春杰訂立土地承租使用權轉讓契約後，依
約於94年4月19日交付訴外人彭春杰訂金120,000元，並與
訴外人彭耀宏至彭家祠確認、償還訴外人彭春杰積欠租金
，同時向當時彭家祠總幹事彭星華表示將由被告轉承租上
開面積93.25坪之土地，則被告與彭家祠就上開面積93.25
坪土地租賃之諾成契約即已成立。訴外人彭星華未曾要求
被告補提書面讓渡契約書或通知書，原告也都未提及此事
，直到原告表示要提告，被告始向彭家祠洽談轉讓登記事
宜。原告所稱之轉讓登記，實則為帳冊登記亦僅為承租人
租金繳交的紀錄。被告與訴外人彭耀宏至彭家祠辦理承租
地轉讓時，訴外人彭星華才上任不到1個月，根本不知道
要如何承辦理，怎可能要求讓渡契約書一事。況94年以前
向彭家祠承租土地若其上沒有建築房屋，使用權之轉讓，
毋庸讓渡契約書。
（三）又被告於94年4月28日委託他人丈量向訴外人彭春杰轉讓
承租土地時，始知轉讓承租土地範圍為分割前同段906、
918、1192地號土地，其中分割前同段1192地號土地早已
於78年間即遭政府徵收，因此被告無法確認向彭家祠承租
土地面積、應繳納多少地租，被告為了此事甚至至北埔調
解委員會協商調解。而分割前同段1192地號土地徵收事後
被撤銷，彭家祠也沒有告知被告。訴外人彭春杰於95年底
死亡，迄今仍未在帳冊上變更名義登記為訴外人彭耀宏，
該帳冊登記主要作用僅在記載承租人繳交租金紀錄，原告
卻利用兩造及訴外人楊瑞櫻3人尚未繳租金、彭家祠帳冊
尚未登記不可歸責被告事由，對被告提出民、刑事訴訟，
逼迫被告返還金錢。
（四）而原告所承受土地為附件附圖編號C所示之土地，前開土
地橫跨分割前1192、918地號土地，原告於取得土地承租
使用權後，用以種樹、晾衣、搭建遮雨棚，且當初兩造及
楊瑞櫻3人購買土地承租使用權之目的，係因要將房屋後
方僅0.3米小水溝擴建至0.8米寬之大排水溝，以解決排水
不通之問題；此外，原告所有門牌號碼新竹縣○○鄉○○
街○○號住家其基地係原告之母向彭家祠租地建屋，該基地
即坐落在分割前同段1192地號土地上，面積計35坪。嗣彭
家祠將該屋占用之土地分割出1192-4地號土地時，面積增
為42坪多，多出部分即是原告承受訴外人彭春杰向彭家祠
承租之部分分割前1192地號土地。
（五）彭家祠於101年間開放承租人以公告土地現值加5成即可購
地，被告於101年7月補繳5年租金，已順利購得面積42.78
坪承租地之所有權。而依彭家祠現任總務 溫庭枋 於偵查中
證述，只要承租人補繳5年租金即可繼續承租登記，故原
告只需補繳所欠之5年租金後，即可向彭家祠為承租登記
，無原告所稱給付不能情形。
（六）本件原告係自訴外人彭春杰處轉讓土地租賃使用權，並實
際使用承租地，其未能登記為承租人係因尚未補繳所欠租
金，非可歸責於被告，況原告就兩造本件紛爭向臺灣新竹
地方法院檢察署檢察官告訴被告詐欺，經臺灣新竹地方法
院檢察署檢察官為不起訴處分，並經臺灣高等法院檢察署
駁回再議確定，是原告依據民法第226條第1項關於給付不
能之規定請求被告返還130,000元，顯無理由等語。並於
本院聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張訴外人彭春杰前向訴外人彭家祠承租土地使用，嗣
因訴外人彭春杰無力繳交租金，將向彭家祠承租土地部分讓
予被告，訴外人彭春杰之子即彭耀宏並偕同被告至彭家祠向
彭家祠之總幹事彭星華表示訴外人彭春杰因繳納不出租金，
欲將其向彭家祠承租之土地其中一部分93.25坪承租權轉讓
被告，被告復將其中20坪承租權利即原告所有新竹縣○○鄉
○○街○○號住家後方面積20坪土地之承租權讓與原告之事實
，業據證人彭耀宏於本院證述：伊與被告是鄰居，伊因為經
濟有問題，伊向被告表示伊祖父、父親向彭家祠承租多餘沒
有耕作的土地承租權要讓給被告，在伊跟被告談的過程中，
被告沒有提到還有其他人要跟伊買承租權，談成後有簽訂卷
附第31頁之訂金收據，被告向伊購買承租土地權利對價為45
萬元。附件附圖所示編號A、B、C、D是伊承租的範圍，卷附
被證20地籍圖謄本918-5即為伊所保留80坪承租地，918-5的
右邊就是附件附圖編號A、B、C、D的位置，兩造房子地界後
面都是伊在使用。卷附第156頁第1張照片水溝就是伊將承租
土地轉讓給被告後的界線，在轉讓前是與他們屋後為界線，
2個水溝中間的土地就是伊轉讓給被告土地等語（見本院卷
第214─224頁）；證人楊瑞櫻於本院證述：伊有向彭家祠承
租土地，伊父親告知伊房子水溝後面2尺土地是屬於我們原
先向彭家祠承租的，後來伊父親叫伊拿錢出來跟被告買房子
後面土地，並簽訂94年5月2日契約書，簽訂契約書時即有卷
附第38頁附圖等語（見本院卷第243─244頁），並有卷附之
訂金契約、收據、契約書（見本院卷第31─32頁、第35─37
頁）在卷可稽，堪信原告主張前開事實為真實。被告辯稱兩
造與訴外人楊瑞櫻共同向訴外人彭春杰承購前開土地承租權
利，並由被告代表訂立契約，顯無足採。
四、而證人彭耀宏復於本院證述：當時伊有積欠彭家祠租金，被
告與伊一同去彭家祠繳納，被告拿了12萬訂金給伊去繳積欠
地租，繳給彭星華，伊沒有再出錢，詳細金額忘記了。我們
有跟彭星華講說承租的土地要轉讓90幾坪給被告使用。附件
附圖所示編號A、B、C、D是伊承租的範圍，卷附被證20地籍
圖謄本918-5即伊所保留80坪承租地，918-5的右邊就是附圖
編號A、B、C、D的位置，兩造房子地界後面都是伊在使用。
卷附第156頁第1張照片水溝就是伊將承租土地轉讓給被告後
的界線，在轉讓前是與他們屋後為界線，2個水溝中間的土
地就是伊轉讓給被告土地等語（見本院卷第216─217頁、第
223頁），並有卷附現場照片（見本院卷第156頁）在卷可
按。參以卷附當時兩造簽訂契約書時所附之附件附圖明確標
示兩造及訴外人楊瑞櫻各得使用之位置緊連渠等房屋坐落土
地後方，面積與渠等所訂立契約書所載之使用面積雖略有出
入，但大致相符，足見訴外人彭春杰於前向彭家祠承租使用
範圍包括附件附圖編號A、B、C、D所示土地，訴外人彭春杰
於94年間將前開土地承租使用權讓與被告後，被告復於94年
5月2日將其中編號A、C部分土地承租權利讓與訴外人楊瑞櫻
及原告，亦可認定。
五、再原告主張向被告購買位在原告所有新竹縣○○鄉○○街○○
號住家後方面積20坪土地之承租權，即分割前同段918地號
土地內等語。然查：依卷附分割前同段918、1192地籍圖（
見本院卷地24-1）所示，附件附圖編號C部分土地橫跨分割
前同段918、1192地號土地，而原告母親賴 黃美玉 前向彭家
祠承租重測前新竹縣○○鄉鄉○段○○○段○○○○○○號（重
測後為分割前同段1192地號）土地內35.4坪約為117.02平方
公尺，原告嗣在上開承租土地上建有新竹縣○○鄉○○街○○
號房屋，彭家祠於101年間將前開房屋坐落土地含依法規法
定空地面積，分割出同段1192-4地號土地，面積140.65平方
公尺之事實，亦據證人溫庭枋於本院證述在卷，並有土地登
記謄本、祭祀公業彭家祠土地買賣明細、買賣契約書（見本
院卷第87頁、第98頁、第90頁、第119-1頁）附卷可憑。參
以證人證人彭耀宏亦於本院證述兩造房子地界後面都是證人
彭耀宏在使用等語如前，益徵分割後同段1192-4地號土地扣
除原告母親 賴黃美玉 前所承租面積約117.02平方公尺面積所
餘土地，應為被告讓與原告自訴外人彭春杰向彭家祠承租部
分土地，原告主張向被告購買位在原告所有新竹縣○○鄉○
○街○○號住家後方面積20坪土地之承租權位置僅坐落在分割
前同段918地號土地內，應無足採。
六、雖證人溫庭枋於本院證述：訴外人彭春杰所承租土地自始都
沒有同段1192地號土地，且依訴外人彭春杰承租土地繳納租
金明細表（即卷附第168頁）可知從89年至93年彭春杰所承
租土地只有918地號土地，後來彭家祠整理土地重測後，訴
外人彭春杰所承租土地才會記載918-5、918-11、907-19、9
06-166等語。然查：
依卷附彭家祠84年開立關於訴外人彭家祠84年度彭家祠土地
租金繳納通知單（見本院卷第235頁）所示，訴外人彭春杰
向彭家祠承租重測前坐落新竹縣○○鄉○○○段310、309-1
（被告主張係309-2誤載）、310-2地號土地，面積總計173
.2510坪，其中重測前310地號土地於85年併入重測前309地
號土地，重測前309地號土地86年重測後編為同段906地號土
地，310-2地號土地86年重測後編為同段918地號，有土地登
記簿影本（第187-198頁）在卷可按，參以證人彭星華亦於
本院證述：彭家祠是依照原來流傳下來的就資料管理承租土
地，約於96年有開始做測量，總共做了2次，1次是在96年，
1次是在97或98年等語（見本院卷第137頁），而卷附彭家祠
所留存之訴外人彭春杰繳納租金明細表（見本院卷第168頁
），第1筆登載年度為89年度，承租面積為196.116坪，另備
註「 彭瑞 ○22.865坪」「176.25181年扣福德宮3坪」其中
「176.251」應係坪數記載，該數字與前開彭家祠開具彭春
杰84年度繳交租金坪數相符，且依卷附祭祀公業彭家祠出租
土地承租人彭春杰繳納租金明細表（見本院卷第168頁）所
示，訴外人彭春杰於93年前所承租面積記載為196.116坪，
94-96年則註記「因95年10月才轉回祭祀公業彭家祠，彭春
杰之子要求伊法律規定追5年地租，且空地已轉讓尚未辦轉
讓，故分918-5地號及（918-11、906-166、907-19地號），
兩區塊徵收地租，共4筆地號」，其中祭祀公業土地僅有重
測前1192地號土地因登記錯誤於95年10月才回復登記為彭家
祠所有，亦有該土地登記謄本在卷可憑。足見訴外人彭春杰
前向彭家祠承租土地應包括分割前同段1192地號土地無訛。
而彭家祠於96年前，對於其各土地承租人承租位置、面積均
未經測量，而卷附訴外人彭春杰繳納租金明細表又係89年建
置，則該租金明細表於轉載當時是否遺漏轉載，不無可能。
是證人溫庭枋前開證述內容是否與事實相符，尚有可疑。原
告以此主張訴外人彭春杰原向彭家祠承租土地為鄉○段000
地號土地，並不包括重測後同段1192地號土地，亦無足採信
。
七、原告主張兩造約定被告應將原告受讓承租權部分向彭家祠辦
理變更承租人名義之事實，亦據與原告同時簽訂土地承租使
用權轉讓契約書證人楊瑞櫻於本院證述：被告有跟伊說土地
過戶就要繳租金，但伊等了很久，都沒有過戶，伊所謂的過
戶就是應該由伊承租，被告應該要去彭家祠辦轉讓給伊，伊
才會變為真正的承租人。後來遲遲沒有辦理過戶，被告跟伊
說還沒弄好、處理好，伊就沒有再問等語（見本院卷第244
頁）在卷可按。被告辯稱兩造並未約定要將原告受讓承租權
部分向彭家祠辦理變更承租人名義，尚無足採。
八、原告主張被告對於受讓自訴外人彭春杰之土地承租使用權迄
今未向彭家祠辦理土地承租權轉讓手續之事實，亦據證人彭
星華於本院證述：彭家祠的土地很早之前就開始出租，伊接
手的時候，都已經出租了，原有承租的土地要續租的話，有
欠繳租金要先繳清才能續租，要轉讓的話，必須要把所欠租
金繳清，跟對方轉讓的合約書要來彭家祠辦手續，2人都要一
起到寫轉讓書，轉讓書有固定的格式，寫完轉讓書後交給我
們，我們查核租金有無欠租，如果有欠租要繳清，如果沒有
繳清，不能辦，如果沒有欠租，我們會在總帳裡面更改承租
人的名字，所稱的總帳就是記錄各承租人繳納租金的記錄。
在94年間訴外人彭春杰的兒子彭耀宏及被告有來說彭春杰之
前承租的土地要轉不知道是不是80坪給被告。在他們來講之
後，伊查閱總帳，發現訴外人彭春杰有欠地租約11萬8千多
，伊有告知要先把欠租的租金繳完，繳完後要看到收據，讓
渡書要辦理才能過戶給被告。後來有繳清11萬8千多，是訴
外人彭耀宏把收據拿給伊，因為被告一直沒有把讓渡書給我
們，我們沒有辦。伊有問過訴外人彭耀宏跟被告，他們2人
都說「好好好，我再辦等語（見本院卷第136─139頁），原
告前開主張，堪可採信。
九、再依卷附祭祀公業彭家祠出租土地承租人彭春杰繳納租金明
細表（見本院卷第168頁）所示，訴外人彭春杰於93年前所
承租面積記載為196.116坪，94-96年則註記「因95年10月才
轉回祭祀公業彭家祠，彭春杰之子要求伊法律規定追5年地
租，且空地已轉讓尚未辦轉讓，故分918-5地號及（918-1
1、906-166、907-19地號），兩區塊徵收地租，共4筆地號
」，參諸證人溫庭枋於101年7月25日偵查中證述：被告陳希
堯最近有跟其提及訴外人彭春杰委託訴外人彭耀宏將其向彭
家祠承租93.25坪承租權轉讓與被告，被告希望能解決事情
，伊跟被告說只要繳清94年迄今地租訴外人彭春杰後代不管
轉給任何人都可以，94年間若訴外人彭春杰承租土地分別承
租給3人也可以辦理轉讓等語（見臺灣新竹地方法院檢察署
101年度他字第1457號偵查卷101年7月25日訊問筆錄），足
徵彭家祠對於訴外人彭春杰於94年間將其所承租土地其中93
.25坪土地承租權轉讓與被告，並由被告將部分承租權再轉
讓原告及訴外人楊瑞櫻變更承租人，於被告繳清積欠地租，
即可將原告受讓部分變更承租人為原告。
十、而被告迄今仍未向彭家祠辦理變更承租人名義，且證人溫庭
枋復於本院證述：訴外人彭春杰除房屋坐落土地繼續承租外
，其餘空地因為訴外人彭春杰已死亡，彭春杰兒子已經放棄
。目前彭家祠決議要申請為法人登記，一切出售及變更承租
人部分都停止不再受理，兩造如想申請之前受讓訴外人彭春
杰前此向彭家祠承租土地部分土地，彭家祠不會同意等語（
見本院卷第145頁）可憑，則前開給付已屬事後不能。
十一、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。依兩造約定，
被告除受讓自訴外人彭春杰向彭家祠承租如附件附圖編號
C部分土地承租使用權讓與原告，尚須向彭家祠辦理土地
承租權轉讓手續，由原告以其名義向彭家祠承租。而被告
迄今未向彭家祠辦理土地承租權轉讓手續以致原告無法取
得承租權利，彭家祠就此部分亦暫停受理而屬給付不能，
原告依前開規定請求被告賠償其損害，即屬有據。
十二、原告主張兩造於94年5月2日簽訂契約，由原告以130,000
元向被告購買位在原告位在新竹縣○○鄉○○街○○號住家
後方面積20坪土地之承租權，被告則辯稱原告係以90,000
元購買前開權利，原告主張逾30,000元部分，並未舉證證
明，則原告主張兩造約定轉讓金額逾90,000部分，即不可
採。被告讓與原告自訴外人彭春杰向彭家祠承租如附件附
圖編號Ｃ所示土地承租權給付不能已如前述，則原告請求
賠償已給付價金90,000元，即有理由。又給付無確定期限
者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付
，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴
狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者
，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。從
而，原告請求被告及自起訴狀繕本送達翌日起即102年3月
13日起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之5計算
之利息，即有理由，
十三、綜上所述，原告主張被告未依約向彭家祠將被告受讓自訴
外人彭春杰前向彭家祠承租如附件附圖編號Ｃ所示土地承
租權辦理土地承租權利變更承租人名義為原告，此部分已
屬給付不能，原告依民法第226條第1項規定請求被告賠償
90,000元，及自102年3月13日起至清償日止，按法定利率
即週年利率百分之5計算之利息即有理由，應予准許，逾
此範圍請求，即無理由，應予駁回。又本件係適用簡易訴
訟程序所為被告敗訴判決，就原告勝訴部分，應依職權宣
告假執行，併此敘明。
十四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，
經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如
主文。
中華民國103年1月9日
竹東簡易庭法官邱玉汝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。未表
明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由狀。（須
按他造人數提出繕本）
中華民國103年1月9日
書記官陳心怡