裁判字號：臺灣高等法院100年重上字第510號民事判決
裁判日期：民國101年03月27日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決100年度重上字第510號上訴人東雲股份有限公司法定代理人 吳鴻顯 訴訟代理人 陳清進 律師
蔣彥威 律師被上訴人東日山物流國際股份有限公司法定代理人 趙守博 訴訟代理人 林政憲 律師
張素芳 律師 馬翠吟 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100年6月24日臺灣基隆地方法院99年度重訴字第13號第一審判決提起上訴，本院於101年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊所有門牌基隆市○○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），於民國（下同）83年1月1日出租予被上訴人，並約定租賃期間自83年1月1日起至102年12月31日止，另於93年7月8日協議將租金調整為每月新台幣（下同）275萬7382元。惟系爭房屋前遭抵押權人中華票券股份有限公司（下稱中華票券公司）聲請查封拍賣（即原法院95年度執字第1594號清償債務強制執行事件，下稱中華票券公司執行事件），並經執行法院於強制執行程序中以96年3月26日執行命令除去租賃，則兩造之租賃契約自斯時起，即已終止，被上訴人自屬無正當理由而占有系爭房屋；若本院認前開除去租賃執行命令並未發生合法終止系爭租約之效力，則被上訴人自96年4月起未依約繳納租金，經伊於98年4月2日以存證信函催告被上訴人支付積欠之租金，被上訴人仍置之不理，伊乃於98年4月22日終止系爭租約，則被上訴人至遲於斯時起，亦屬無權占用系爭房屋，自應返還予伊並應給付伊前開積欠24期又10日之租金計6709萬6295元；另伊於終止租約後，被上訴人仍無正當理由而繼續占有系爭房屋，致伊受有無法使用系爭房屋之損害，自應給付伊相當於租金之不當得利損害金計2389萬7311元（以上二者合計為9099萬3606元）等情。爰依民法第767條、租賃契約之法律關係、第179條等規定，求為命㈠被上訴人將系爭房屋遷讓返還予伊；㈡被上訴人應給付伊9099萬3606元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；並自99年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊損害金275萬7382元之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人9099萬3606元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；並自99年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人損害金275萬7382元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠中華票券公司執行事件因歷經數次減價拍賣而無法拍定，依強制執行法第95條第2項之規定，業已視為撤回而終結，則有關強制執行程序之方法及手段即失所附麗而消滅，故兩造間之系爭租約自屬有效存在；㈡另依兩造於83年1月1日簽訂之租賃契約第3條約定，伊係於收到上訴人開立發票後10日後始有給付租金之義務，但因上訴人迄今均拒絕開立發票予伊，致伊租金給付期限並未屆至，伊自不負給付遲延之責任，故上訴人以伊遲延給付租金為由，於98年4月22日終止系爭租約，自為不合法；㈢若本院認上訴人終止租約為合法，則伊受讓訴外人東展興業股份有限公司（下稱東展公司）對上訴人8400萬元之債權，並已合法通知上訴人而無異議，伊自得以該受讓債權8400萬元與應支付予上訴人之租金為抵銷，則上訴人前開以伊積欠租金而終止兩造間之系爭租賃契約，亦為不合法；㈣又伊係基於租賃契約而占有系爭房屋，自屬有法律上之正當權源，並非無權占有；則伊既屬有權占用，自非無法律上之原因受有免繳租金之利益，致上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，是上訴人請求伊遷讓房屋並給付相當租金之不當得利損害金，為無理由等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠如主文所示。㈡如受不利之判決，願以現金或華南銀行無記名定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
三、查，㈠被上訴人於83年1月1日向上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自83年1月1日起至102年12月31日止，並於93年7月8日協議將租金調整為每月275萬7382元（含稅，未含稅則為262萬6078元）；㈡系爭房屋前遭抵押權人中華票券公司聲請查封拍賣，並經執行法院於強制執行程序中以96年3月26日執行命令除去租賃；於98年5月26日經變價拍賣仍未拍定，依強制執行法第95條第2項之規定，視為撤回而終結；㈢被上訴人受讓東展公司對於上訴人8400萬元之債權等情，有卷附倉租合約、房屋租賃補充協議書、執行法院除去系爭房屋租賃執行命令、債權買賣契約書、東展公司通知債權讓與函（見台北地方法院98年度審重訴字第1429號卷〈下稱北院卷〉第8至11頁、第16至21頁、原審卷第27至36頁、第135至143頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第55頁、本院卷第82頁、第170頁），且經本院依職權調閱中華票券公司執行事件全案卷宗核閱屬實（見本院卷第46至47頁），堪信為真。
四、本件應審究者為㈠兩造間之租賃契約是否於執行法院96年3月26日除去租賃命令後，即已終止？㈡若否，則上訴人於98年4月22日終止兩造間之系爭租賃契約是否有據？㈢又上訴人請求被上訴人遷讓房屋是否有據？㈣上訴人請求被上訴人相當租金之不當得利損害金是否有據？茲分別論述如下：
㈠、兩造間之租賃契約是否於執行法院96年3月26日除去租賃命令後，即已終止？⒈按執行法院是否將抵押後發生之租賃關係除去後予以拍賣，
為強制執行程序中實施強制執行之方法。參酌強制執行法第十二條規定，此項裁定惟於強制執行程序終結前，方具實益。倘強制執行程序業經終結，該實施強制執行之方法即無從執行，與確定私權關係之實體上裁判有異（最高法院74年台抗字第227號判例及同院77年度台上字第1718號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴、系爭房屋前遭抵押權人中華票券公司聲請查封拍賣，並
經執行法院於強制執行程序中以96年3月26日執行命令除去租賃；惟於98年5月26日經變價拍賣仍未拍定，依強制執行法第95條第2項之規定，視為撤回而終結等情，有卷附執行法院除去租賃執行命令、執行法院函可稽（見北院卷第16頁、原審卷第44頁），並經本院調閱該強制執行卷宗查核屬實（見本院卷第46至47頁）。堪認執行法院前曾所為除去租賃執行命令之強制執行方法，業已因本件強制執行程序於98年5月26日視為撤回而溯及失其效力甚明。
⑵、是以，執行法院前開除去兩造間系爭租賃契約之執行命
令，既已因該強制執行程序視為撤回而失其效力，則兩造間之系爭租賃契約，自因前開除去租賃契約之執行命令失其效力後，而溯及回復其效力仍屬有效存在。故上訴人主張執行法院既已於96年3月26日以執行命令除去兩造間就系爭房屋之租賃關係，則兩造間之租賃關係自斯時起，即已合法終止云云，並無可取。
㈡、上訴人於98年4月22日以被上訴人積欠租金為由，終止兩造間之系爭租賃契約是否有據？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
民法第440條第1項、第2項定有明文。
⒉經查：
⑴、上訴人主張：被上訴人自96年4月起即積欠租金未付，
經伊於98年4月2日以存證信函催告後，仍未遵期給付，系爭租賃契約業已於98年4月22日合法終止云云，固據提出被上訴人98年4月15日回函為證（見原審卷第184至185頁）。惟查：
①、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依
習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。又，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
②、兩造前於83年1月1日簽訂系爭房屋租賃契約，嗣於
93年7月8日針對調整租金即由原租約約定租金每月281萬4170元，調降租金為275萬7382元（含稅），簽訂房屋租賃補充協議書，且於該補充協議書第3條約定，除本協議書約定者外，其餘租賃條件及權利義務均依雙方原租約約定等情，有卷附房屋租賃補充協議書可參（見北院卷第11頁），此為兩造所不爭執，堪認兩造系爭房屋租賃補充協議書，除就原租賃契約之租金予以協議調降外，其餘租賃條件及兩造間之權利義務，自應以兩造於83年1月1日簽訂之租賃契約為準據。
③、觀諸兩造於83年1月1日簽訂之租賃契約第3條：「
付款方式：每月月底結算，乙方（指上訴人）須開立發票給甲方（指被上訴人），甲方須於收到發票十日內付款。」（見北院卷第8頁），可知兩造約定租金之給付方式，係上訴人需於每月之月底結算，先開立發票予被上訴人，被上訴人則於收受發票後之十日內支付租金。惟上訴人自96年4月至98年4月2日為催告給付租金之存證信函時止，並未開立發票予被上訴人，且亦無不能開立發票之事由存在乙節，此為上訴人所自陳（見原審卷第54頁、第203頁），則上訴人既未先依約踐行給付發票之義務（即向被上訴人請款給付租金，此為上訴人所自陳兩造約定租金之請款流程，見原審卷第203頁），被上訴人自無遲延給付租金之責任可言。
④、是以，上訴人既未先依約踐行開立發票予被上訴人
之義務，給付期限無從起算，則被上訴人自不生給付租金遲延之問題。故上訴人以被上訴人自96年4月起即積欠租金未付，經其於98年4月2日以存證信函催告後，仍未遵期給付為由，主張系爭租賃契約業已於98年4月22日合法終止云云，並無可取。
⑵、上訴人又主張：開立發票僅為請款之流程，若伊不開立
發票，則被上訴人即可免除給付租金之義務，對伊顯失公平云云。然查：
①、兩造既已於租賃契約第3條約定，租金之支付方式
即每月月底結算，指上訴人須開立發票給被上訴人，被上訴人須於收到發票10日內付款乙節（見北院卷第8頁），業如前述，則上訴人既有依約先踐行開立發票予被上訴人之義務，且上訴人並無不能開立發票之事由，卻未踐行此依約先行開立發票之義務，則被上訴人給付租金之期限即「收受發票後10日」之期限，即屬無從起算。況給付租金之期限，與上訴人負有給付租金之義務，係屬不同之二件事，自難僅憑上訴人可歸責於己不踐行開立發票之義務，即可謂被上訴人因此而享有免除租金給付之義務。
②、是以，上訴人既無不能開立發票之情事，且怠於踐
行依約開立發票予被上訴人之義務，致系爭租金之給付期限因而無從屆至，自屬可歸責於上訴人所致。又租金期限依約尚未屆至，要與被上訴人給付租金義務之免除無關。自難僅憑系爭租金給付期限尚未屆至，即可謂被上訴人業已免除給付租金之義務，對上訴人顯失公平。故上訴人以開立發票僅為請款之流程，若其不開立發票，則被上訴人即可免除給付租金之義務為由，主張對其顯失公平云云，容有誤會，仍無可取。
⑶、上訴人再主張：伊並未開立發票予被上訴人，被上訴人
仍將至96年3月止之租金給付予中華票券公司，可見伊有無開立發票與被上訴人給付租金之期限無涉云云，固據提出台灣台北地方法院96年度重訴字第938號民事判決、本院98年度上更㈠字第60號民事判決為證（見本院卷第113至120頁、第132至137頁）。惟查：
①、上訴人係因積欠債權人中華票券公司本金5000萬元
及自90年8月22日起算之約定利息，經該公司執台灣台南地方法院90年度促字第65083號確定支付命令為執行名義，聲請對上訴人為強制執行，經執行法院於95年4月27日核發債權移轉命令，命被上訴人於前開執行名義債權範圍內，按月將租金移轉交付予中華票券公司；嗣因被上訴人以執行法院債權移轉命令所命給付租金數額，超逾中華票券公司執行名義所載之債權為由，聲明異議，經執行法院命中華票券公司依法起訴，中華票券公司乃本於前開強制執行程序之債權人地位，起訴請求被上訴人應依債權移轉命令所載至其債權獲償滿足為止之租金，經法院判決被上訴人必需將至96年3月止之租金交付予中華票券公司等情，有卷附執行法院95年4月27日北院錦95執助亥字第1209號執行命令、台灣台北地方法院96年度重訴字第938號民事判決、本院98年度上更㈠字第60號民事判決可稽（見本院第106頁、第113至120頁、第132至137頁），並經本院依職權調閱前開執行卷宗核閱屬實（見本院卷第46至47頁）；堪認被上訴人將至96年3月止之租金交付予中華票券公司，實係肇因於執行法院所核發之債權移轉命令及前開確定判決所致；此與上訴人本件基於兩造間之租賃契約，請求被上訴人給付租金，其租金之給付方式，應以兩造租賃契約之約定履行（即前者為執行法院依強制執行法第115條所核發之執行命令，後者則為兩造間租賃契約之約定條件）之情形迥異。自難僅憑被上訴人因前開執行法院所核發之執行命令及確定判決，依法必需將系爭租約至96年3月止之租金交付予中華票券公司，即可謂上訴人未依系爭租約第3條約定，開立發票予被上訴人，與被上訴人給付租金之期限（即被上訴人於收到發票10日內付款）無涉。
②、是以，上訴人主張：伊並未開立發票予被上訴人，
被上訴人仍將至96年3月止之租金給付予中華票券公司，可見伊有無開立發票與被上訴人給付租金之期限無涉云云，仍無可採。
⑷、依上說明，上訴人既無不能開立發票之情事，卻未依約
踐行開立發票予被上訴人之義務，被上訴人給付租金之期限因而無從屆至，自屬可歸責於上訴人之事由所致。
故被上訴人給付租金之期限無法屆至，既屬可歸責於上訴人所致，被上訴人自不負給付租金遲延之責任甚明。
是上訴人以被上訴人積欠租金為由，主張其業已於98年4月22日合法終止兩造間之系爭租賃契約云云，並無可取。
⑸、另本院既已認定上訴人於98年4月22日以被上訴人積欠
租金為由，終止兩造間之系爭租賃契約為不合法，則被上訴人備位抗辯若本院認其有積欠租金之事由時，亦以其受讓東展公司對上訴人8400萬元債權，與98年4月22日前所應付之租金為抵銷後，上訴人終止系爭租約，亦為不合法乙事，與本院前開認定不生影響，本院自無併予審究之必要，附此陳明。
㈢、上訴人請求被上訴人遷讓房屋是否有據？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項固有明文。惟占有人係基於法律上原因占有，所有人自不得排除其合法之占有。
⒉上訴人主張：伊為系爭房屋之所有權人，既已於98年4月22
日合法終止與被上訴人間之系爭租賃契約，被上訴人即屬無權占有系爭房屋，伊自得本於所有權人地位，依民法第767條之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋云云，固據提出建物登記謄本為證（見北院卷第6頁）。惟查：
⑴、上訴人並無不能開立發票之情事，且怠於開立發票，致
系爭租金給付期限無法屆至，被上訴人依約自不負遲延給付租金之責任，業如前述，則上訴人以被上訴人積欠租金為由，而終止兩造間之系爭租賃契約，於法自有不合，故上訴人主張系爭租賃契約業已於98年4月22日合法終止云云，並無可取。
⑵、是以，上訴人主張系爭租賃契約業已於98年4月22日合
法終止云云，既無可採，則被上訴人本於租賃契約占有系爭房屋，核屬有法律上之正當權源。是上訴人主張被上訴人為無權占有系爭房屋，並依據民法第767條規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋云云，核屬無據，應予駁回。
㈣、上訴人請求被上訴人相當租金之不當得利損害金是否有據？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
⒉經查：
⑴、上訴人主張已於98年4月22日終止系爭租賃契約既為不
合法，則被上訴人本於系爭租賃契約而占有系爭房屋，核屬有法律上之正當權源（即非屬無權占有），故上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋，致受有免繳租金之利益，致其受有無法使用系爭房屋之損害云云，並無可取。
⑵、是以，被上訴人占有系爭房屋既屬有法律上之原因，則
上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋受有免繳租金之利益，致其受有損害云云，既無可採，則上訴人主張其受有不當得利損害金額為若干，本院自無予以審究之必要，附此陳明。
㈤、綜上所述，上訴人既因可歸責於己之事由，未履行開立發票予被上訴人，致被上訴人給付租金之期限未屆至，被上訴人自無給付租金遲延之責任可言。是上訴人主張被上訴人積欠其租金，經其於98年4月22日終止兩造間之系爭租賃契約，既為不合法，則被上訴人基於租賃契約而占有系爭房屋，即屬有法律上之正當權源。故上訴人以被上訴人無權占有系爭房屋，並受有免繳租金之利益，致其受有無法使用房屋之損害為由，依據民法第767條、不當得利法則請求被上訴人遷讓返還房屋，並給付積欠租金及相當租金之不當得利損害金云云，均無可取。
五、從而，上訴人依民法第767條、租賃契約之法律關係、第179條等規定，訴請㈠被上訴人應將系爭房屋遷讓返還；㈡被上訴人應給付其租金及不當得利損害金合計9099萬3606元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；並自99年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其損害金275萬7
382元；皆為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國101年3月27日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官張競文法官楊絮雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月28日
書記官蔡慧娟附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。