裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第4095號民事判決
裁判日期：民國92年04月29日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度訴字第四○九五號
原告戊○○
送訴訟代理人 何邦超 律師被告台北市政府國民住宅處設台北市○○○路○段○號十樓法定代理人丙○○住訴訟代理人乙○○住台北市○○○路○段○號九樓
丁○○住右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）三百八十八萬九千九百七十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查原告於民國七十六年十二月八日向被告購買坐落台北市○○區○○段一小段第六二七地號面積九十八平方公尺之土地，原告已依約繳納買賣價金，並於同年月十八日辦妥所有權移轉登記。嗣原告於八十年十月十五日以其為建築基地之一向台北市政府工務局申請核發取得建造執照，並於八十一年九月二十三日將包含前揭土地共八筆土地及據以取得建造執照興建建築物之權利，出賣與訴外人霖業開發股份有限公司（下稱霖業公司）。詎料台北市政府工務局建築管理處九十年七月二十六日以北市工建照字第九○六六六三三○○○號函示，前揭土地其中七平方公尺已為被告據以領有台北市政府工務局核發七二使字第一七四五號使用執照，並經鈞院調取鈞院九十年度重訴字第一一九六號損害賠償事件卷證查核屬實。嗣霖業公司將該部分七平方公尺之土地予以辦理分割登記為同地段第六二七之一地號土地（下稱系爭土地），並於九十年五月間向鈞院提出損害賠償訴訟，原告最初仍認為系爭土地並無瑕疵情事，嗣經鈞院為調查並調取資料後，原告始知系爭土地確有瑕疵，而於九十一年一月十六日與霖業公司成立和解，霖業公司始將之移轉所有權登記予原告。又被告出賣予原告之系爭土地，被告既已領取建造執照、使用執照，原告已不能在系爭土地上建築不動產，是被告出賣予原告之系爭土地即有權利瑕疵及不完全給付之情事。
（二）次查，如前所述，被告交付予原告之系爭土地，係未依債務本旨給付，嗣原告曾以存證信函通知被告於函到七日內排除上開土地重複使用之情形，並賠償原告所受損害，復再以起訴狀繕本通知被告於起訴狀繕本送達之翌日起七日內，除去系爭土地經被告領取建造執照、使用執照，而充做建築基地，致原告不能使用之情形。如逾期未能除去，則原告予以解除系爭土地買賣契約，不再另為解除契約意思表示之通知。詎被告迄今仍置之不理，依民法第二百五十四條規定，原告自得解除系爭土地之買賣契約。又縱系爭土地之瑕疵係屬無法補正之情形，依民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條之規定，亦無影響原告解除契約之權利，原告並得依民法第二百五十九條第一、二款規定請求被告返還該部分之價金三十八萬九千九百七十元（原告向被告購得之六二七地號土地面積共計九十八平方公尺，總價金為五百四十五萬九千五百八十元，每平方公尺單價為五萬五千七百一十元，七平方公尺即為三十八萬九千九百七十元）。又依民法第二百六十條之規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」是原告依民法第三百五十三條、第二百二十七條第一項、第二百二十六條、第二百三十一條第一項、第二百十六條、第二百十三條第二項規定請求被告負損害賠償責任及遲延利息。茲將原告所受之損害分述下：
１、所失利益：原告於八十一年九月二十三日將包含系爭土地之八筆土地（合計五百六十六平方公尺）出賣予霖業公司，買賣價金為二億零六百二十五萬八千元，故每平方公尺之單價為三十六萬四千四百一十三元，亦即每平方公尺原告所獲之利益為三十萬八千七百零三元。因系爭土地無法做為建築基地使用，而有權利瑕疵、不完全給付情事，霖業公司就系爭土地解除契約並請求原告為損害賠償，是原告就系爭土地共喪失二百一十六萬零九百二十一元之利益。
２、所受損害：因霖業公司已解除其與原告就系爭土地之買賣契約，並請求原告為損害賠償，而原告亦已給付霖業公司三百五十萬元，惟此部分尚須扣除原告前揭所失利益二百一十六萬零九百二十一元，故原告所受之損害為一百三十三萬九千零七十九元。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、依鈞院九十年度重訴字第一一九六號損害賠償事件所附原告據以請領建造執照之建築設計圖所示，原告於設計、使用系爭六二七地號土地等八筆土地時，並未能知悉系爭土地已不能做為建築基地之情事。是被告辯稱：原告在設計時應該知道系爭土地已有建築執照的情形云云，顯屬臨訟卸責之詞，無足可採。
２、又兩造雖未於買賣契約明定系爭土地作何用途，惟原告係以原本所有四筆土地與向被告購買之四筆土地共八筆土地，做為建築基地使用，且是時系爭土地亦確屬建地，即須符合建築之用，此乃理所當然。至於被告是否曾向霖業公司表示要求購回遭拒，及原告以何價額出售予霖業公司，係被告與第三人霖業公司及原告與第三人霖業公司間之事情，與本件原告訴請被告解除契約及賠償損害無涉，被告自不能予以援用，以解免本身須依債務本旨給付無權利瑕疵之標的物予原告之出賣人責任。
３、另原告向被告購得系爭土地後，合併計八筆土地出售予霖業公司所獲得之利益，本屬原告依法可享受之利益，與原告因系爭土地所受損害、利益本屬可分，且不相同之標的，當非屬同一原因事實，故被告辯稱：是項土地買賣交易係屬基於同一原因事實而成立，自有損益相抵之適用云云，實無足採。
４、最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議雖載：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」惟該次決議並未決定亦未否定瑕疵係於契約成立前發生者，出賣人即無庸負不完全給付之責任。況依一般見解，瑕疵無論係發生於契約成立前或成立後，均不影響債權人行使之權利。本件被告交付予原告之系爭土地，既係未依債務本旨交付，即無法供買受人做建築基地，原告自得請求被告負損害賠償責任。
（四）稽諸上開說明，原告因被告出售系爭土地有權利瑕疵及不完全給付之情事，而主張對被告解除契約，並請求被告返還買賣價金，暨賠償所失利益及所受損害合計三百八十八萬九千九百七十元（389,970＋2,160,921＋1,339,079=3,889,970），另並請求被告給付其法定遲延利息如訴之聲明第一項所示，自均屬適法有據。
三、證據：提出台北市政府國民住宅處七十六年十一月十九日（76）北市宅三字第25160號函、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地登記簿節本、台北市政府工務局建造執照、不動產買賣契約書、台北市政府工務局建築管理處九十年七月二十六日北市工建照字第九○六六六三三○○○號函、台北古亭郵局第６１０號存證信函、收件回執、協議書、支票三紙（均為影本）、土地登記謄本為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告「權利瑕疵」之主張，並無理由：
１、原告為自身開發需要，於七十六年間檢附台北市政府工務局核發之「台北市公私有畸零地合併使用證明書」，向被告提出申請要求購買被告所有之「台北市○○區○○段○○段六二七、六一八之一、六一八之二及六一八之三」等四筆公有土地。被告於接獲上述申請後，基於貫徹「都市土地經濟有效利用」之立法意旨，遂將上開四筆公有土地以「七十六年當期土地公告現值」之最優惠價格出售予原告，並依約將土地所有權交付並移轉登記予原告所有。上開四筆公有土地之所有權業經移轉登記為原告所有，其權利確實存在、完整無缺，且無第三人得主張所有權之情事。
２、又系爭土地，當時係原告片面請求被告出售，事前並未與被告有任何條件上之協議，被告亦已依雙方買賣契約約定將系爭土地所有權移轉並交付予原告所有，並無第三人得向原告主張任何權利，此由系爭土地曾供擔保向銀行貸款辦理抵押設定及作為建築施工期間連外道路機具材料進出使用益足證明。況系爭土地係被告同時出售於原告全部土地面積之三一九分之七而已，面積極微，並不影響其全面之建築使用，縱有本件建築使用上之爭議，亦屬民法第三百五十四條第一項有無減少價值、效用或契約預定效用，應否負物之瑕疵擔保責任之問題，而此部分因早已逾解除權之請求期間，已由原告當庭撤回在卷。是以，原告主張依民法第三百五十三條之規定解除契約並請求損害賠償，於法並非有據。
（二）原告「不完全給付」之主張，亦不成立：
１、被告出售土地係應原告申請，且於買賣契約中並未約定作何用途。而系爭土地係於開發過程中自六二七地號土地分割而生。又因買賣契約並無約定作何用途，故系爭土地雖不得作為建築基地，惟仍可由被告依法做其他使用，此有霖業公司於八十二年間以「已將其向銀行辦理抵押貸款並作為施工期間之連外道路以供機具材料進出」為由而拒絕被告購回該筆土地之要求可憑。
２、按瑕疵係於契約成立「後」始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人始構成不完全給付之債務不履行責任，即亦需債務人已為給付，而為給付不完全者始足當之。若給付係以交付特定物為標的者，應於清償期內以現狀交付之，即使該特定物有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨為給付，尚不構成不完全給付，有最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議可考。本件系爭土地之買賣，雙方並未特別做使用用途上之約定，被告既已依約交付移轉所有權，是已依債務之本旨而為給付，並無不完全給付之情事。
（三）被告請求系爭土地「所受損害」、「所失利益」之損害賠償依法不合：
１、本件被告係以七十六年當期土地公告現值之優惠價格，以一千四百七十一萬三千七百四十元之價格出售四筆土地予原告，原告再將已具鉅額開發價值之八筆土地以平均每平方公尺三十六萬七千七百一十三元之價格（就購自被告四筆土地部分以總價一億一千七百三十萬四千四百七十元出售予霖業公司），扣除購地成本後，計獲得利潤高達一億零二百五十八萬六千七百零七元（獲利約達購買公有地成本之六點九倍）。霖業公司於八十二年間發現系爭土地不能作為建築基地，嗣後與原告達成和解以三百五十萬元將系爭土地購回（其單價每平方公尺五十萬元，略高於當初原告出售之單價每平方公尺三十六萬餘元）。綜上，四筆公有土地之出售與原告獲利一億零二百五十八萬六千七百零七元，暨系爭土地原告再自霖業公司以三百五十萬元購回等節，均是基於同一原因事實，自有損益相抵規定之適用。
２、被告將本案導致獲利與損失之「同一原因事實」割裂認定，將四筆土地買賣所獲之鉅額利益略而不談，而將獲利實現後與霖業公司達成以三百五十萬元將系爭土地購回之和解內容單獨割裂擴大認定，轉而向被告請求三百八十八萬九千九百七十元之損害賠償，不僅有違最高法院二十七年滬上字第七十三號裁判要旨，亦違反民法第二百十六條之一之規定。
（四）綜上說明，原告之訴為無理由，應予駁回。
三、證據：提出被告七十六年十一月十九日（76）北市宅三字第25160號函、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地登記簿節本、被告八十二年九月二日（82）北市宅三字第二六二八二號、八十二年十一月九日（82）北市宅三字第三四三二四號、八十三年一月十日（83）北市宅三字第一○一八七二號、八十三年一月三十一日（83）北市宅三字第一九四五號及八十三年五月十日（83）北市宅三字第一四二二二號開會通知單、八十二年九月二十三日（82）北市宅三字第二九○一三號、八十三年三月四日（83）北市宅三字第四○三六號及八十三年四月十三日（83）北市宅三字第七一六六號函、八十二年九月九日及八十三年五月十七日研商價購霖業公司所有西松段一小段627－1地號土地會議紀錄、霖業公司八十五年十月十五日（85）霖南字第○○三號函、被告八十五年十一月九日（85）北市宅三字第四一四三五號、九十年三月一日北市宅綜字第九○二○三九二七○○號及九十一年四月五日北市宅綜字第○九一三○九二四六○○號函（均為影本）、土地登記謄本為證。
丙、本院依職權調閱九十年度重訴字第一一九六號損害賠償卷宗。理由
甲、程序方面：被告之法定代理人已於九十二年二月十日變更為丙○○，茲由丙○○於九十二年二月十四日聲明承沒訴訟，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：原告於七十六年十二月八日向被告購買坐落台北市○○區○○段一小段第六二七地號面積九十八平方公尺之土地，原告已依約繳納買賣價金，並於同年月十八日辦妥所有權移轉登記。嗣原告於八十一年九月二十三日將包含前揭土地共八筆土地及據以取得建造執照興建建築物之權利，出賣與霖業公司。詎料前開六二七號土地其中七平方公尺已為被告據以領有台北市政府工務局核發七二使字第一七四五號使用執照，嗣霖業公司將該部分七平方公尺之土地予以辦理分割登記為同地段第六二七之一地號土地即系爭土地，並於九十一年一月十六日與原告達成和解，由霖業公司將系爭土地之所有權移轉登記予原告，原告則賠償霖業公司三百五十萬元之損害。又被告出賣予原告之系爭土地，被告既已領取建造執照、使用執照，原告已不能在系爭土地上建築不動產，是被告出賣予原告之系爭土地即有權利瑕疵及不完全給付之情事。又原告曾依法催告被告排除上開土地重複使用之情形，並賠償原告所受損害，詎被告未於期限內為之，原告自得解除系爭土地之買賣契約。又縱系爭土地之瑕疵係屬無法補正之情形，依民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條之規定，亦無影響原告解除契約之權利，原告並得依民法第二百五十九條第一、二款規定請求被告返還該部分之價金三十八萬九千九百七十元，復依民法第三百五十三條、第二百二十七條第一項、第二百二十六條、第二百三十一條第一項、第二百十六條、第二百十三條第二項規定請求被告賠償原告所受之損害三百五十萬元及遲延利息等語。
二、被告則以：系爭土地係原告片面請求被告出售，事前並未與被告有任何條件上之協議，被告亦已依雙方買賣契約約定將系爭土地所有權移轉並交付予原告所有，並無第三人得向原告主張任何權利，此由系爭土地曾供擔保向銀行貸款辦理抵押設定及作為建築施工期間連外道路機具材料進出使用益足證明，故系爭土地並無權利瑕疵之情事，縱有本件建築使用上之爭議，亦屬民法第三百五十四條第一項有無減少價值、效用或契約預定效用，應否負物之瑕疵擔保責任之問題。是以，原告主張依民法第三百五十三條之規定解除契約並請求損害賠償，於法並非有據。又兩造就系爭土地既未約定作何用途，故系爭土地雖不得作為建築基地，惟仍可由被告依法做其他使用，此觀霖業公司於八十二年間以「已將其向銀行辦理抵押貸款並作為施工期間之連外道路以供機具材料進出」為由而拒絕被告購回該筆土地之要求可憑。況原告所主張之瑕疵並非契約成立後始發生，依最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議，本件並無不完全給付之情事。另原告出售四筆公有土地之獲利與購回系爭土地之損失係基於同一原因事實而發生，是本件自有損益相抵規定之適用等語置辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於七十六年間檢附台北市政府工務局核發之「台北市公私有畸零地合併使用證明書」，向被告提出申請要求購買被告所有之「台北市○○區○○段一小段六二七、六一八之一、六一八之二及六一八之三」等四筆公有土地。被告於接獲上述申請後，遂將上開四筆公有土地以「七十六年當期土地公告現值」之價格出售予原告，並於七十六年十二月十八日將土地所有權移轉登記予原告所有。
（二）原告於八十年十月十五日以上開四筆土地為建築基地之一向台北市政府工務局申請核發取得建造執照，並於八十一年九月二十三日將包含前揭土地共八筆土地及據以取得建造執照興建建築物之權利，出賣與霖業公司。又上開四筆土地中之六二七地號土地其中七平方公尺已在前揭土地買賣契約成立前為被告據以領有台北市政府工務局核發七二使字第一七四五號使用執照。嗣霖業公司遂將該部分七平方公尺之土地予以辦理分割登記為同地段第六二七之一地號土地，並於九十年五月間向本院提出損害賠償訴訟。其後原告於九十一年一月十六日與霖業公司成立和解，由霖業公司將系爭土地所有權移轉登記予原告，原告則賠償霖業公司三百五十萬元。
四、本件之爭點如下：
（一）系爭土地有無權利瑕疵及不完全給付之情事？
（二）原告所受之損害為何？
（三）有無損益相抵規定之適用？
五、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第三百四十九條固有明文。然民法第三百四十九條所定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，於通常情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利而言，至於得否做為建築基地，則不包括在內。經查，如前所述，被告已於七十六年十二月十八日將系爭土地之所有權移轉並交付予原告所有，原告並已將之出售予霖業公司。又系爭土地固為坐落鄰地之南京新村國宅建築基地，依法不得再重複作為建築基地使用，惟此乃屬民法第三百五十四條第一項規定有無減少價值、效用或契約預定效用之問題，應為民法第三百五十四條第一項需否負物之瑕疵擔保責任範圍。是以，原告主張系爭土地有權利瑕疵之情事，洵無足採。
六、次按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院七十七年四月十九日七十七年度第七次民事庭會議決議（一）意旨參照）。經查，如前所述，本件原告係於七十六年間向被告買受系爭土地，而原告與被告訂定系爭土地之買賣契約時，原告所指無法作為建築基地之瑕疵即已存在，而被告既於當時以現狀交付系爭土地予原告，即屬依債之本旨而為給付，揆諸上開說明，被告僅負物之瑕疵擔保責任，原告本於不完全給付之法律關係請求被告賠償系爭損害，即非有據。
七、綜上所述，系爭土地雖無法作為建築基地，但此僅屬物之瑕疵，而應否負物之瑕疵擔保責任之問題，而非民法第三百五十一條規定權利瑕疵之範圍。且系爭土地無法作為建築基地之瑕疵於兩造簽訂買賣契約時即已存在，故亦無不完全給付之情事。從而，原告依權利瑕疵及不完全給付之法律關係請求被告給付三百八十八萬九千九百七十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘關於原告所受之損害為何及有無損益相抵規定之適用之主張陳述暨所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年四月二十九日
民事第五庭法官林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年四月二十九日
法院書記官林蓮女