臺灣桃園地方法院107年度訴字第604號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院107年訴字第604號民事判決

裁判日期：民國107年06月29日

裁判案由：酌減違約金

臺灣桃園地方法院民事判決107年度訴字第604號原告 林揚勛 被告竹風建設股份有限公司法定代理人 徐榮聰 訴訟代理人 陳郁勝 律師
陳佩琪 律師上列當事人間請求酌減違約金事件，於民國107年6月6日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）148萬8,000元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第2頁）；嗣於民國107年4月26日言詞辯論期日當庭將聲明㈠變更為「被告應給付原告104萬3,000元，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」（見本院卷第108、
109頁），原告上開所為請求金額及利息起算日之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，核與首揭規定要無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於102年12月21日與被告簽訂竹風青庭房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約）、竹風青庭土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約），約定以總價1,490萬元購買竹風青庭建案A-3棟14樓預售房屋（下稱系爭房屋）、地下室3樓停車位暨其坐落基地（與系爭房屋合稱系爭房地），並已給付部分買賣價金268萬。嗣原告公司倒閉失業、父親中風，致無法如期繳納使照取得款89萬5,000元及交屋款15萬元。
經被告催告後，仍無法繳款，被告竹風公司遂於106年10月18日通知原告解除系爭房屋、土地契約，並沒收原告給付款項中之223萬5,000元充作違約金。惟依財政部核定之103年至105年度營利事業各業同業利潤標準表，住宅營建業同業利潤標準之淨利率為8％，為平衡兩造之利益，本件違約金應酌減至系爭房地買賣總價款之8％即119萬2,000元【計算式：2,680,000×8％＝1,192,000】，爰依民法第17
9條、第252條、第259條及260條規定，請求被告返還溢收之違約金104萬3,000元【計算式：2,680,000－1,192,
000－445,000＝1,043,000】。並聲明：如上開變更後聲明所示。
二、被告則以：依內政部預售屋買賣契約書範本第25條第4項，以及消費者保護法第17條第1、5項之規定，系爭房屋契約第17條第2項、系爭土地契約第29條第2項，以系爭房屋總價款1,490萬元百分之15計算違約金，並無超收違約金之情事。況被告公司實為不動產業，並未領有營造廠牌照，原告主張依財政部核定住宅營建業同業利潤標準之淨利率為8％計算違約金，難認有據。至原告主張收入狀況，為原告個人因素，與違約金之請求無涉，原告訴請酌減違約金，要屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保免於假執行。
三、原告與被告於102年12月21日簽訂系爭房屋、土地契約，約定以總價1,490萬元買賣系爭房地，而原告依約已繳納268萬元價金，嗣因原告未能如期繳納買賣價金，經原告以竹北中山郵局第166、261號存證信函催告原告繳交取得使照款89萬元未果，經被告於106年10月18日以竹北中山郵局第31
1號存證信函通知原告解除契約，為原告所收受，被告嗣以買賣價款中之223萬5,000元充作違約金等情，為兩造所不爭執，且有系爭房屋、土地契約（見本院卷第4頁至第21頁、第22頁至第32頁）、上開存證信函（見本院卷第33頁至第35頁背面）可據，自堪信實。
四、得心證之理由：原告主張被告於解除契約後，以223萬5,000元作為違約金，洵屬過高，應予酌減為119萬2,000元，被告沒收104萬3,000元價金部分【計算式：2,235,000－1,192,000＝1,043,000】，係屬不當得利，應予返還等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩造爭點即為：被告以223萬5,000元作違約為金，於超過119萬2,000元部分是否過高應予酌減？茲論斷如下：
㈠系爭房屋契約第29條第2項約定：「甲方（即原告，下同）
違反有關本契約『付款約定』之規定（第8條至第11條），或未依【附件二】『房屋付款辦法表』之約定繳付款項者，乙方（即被告，下同）得沒收房屋總價款百分之15之計算之金額。但該沒收之金額如超過甲方已繳價款者，則以該已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約及與本契約有聯立關係之契約。本契約解除後，本契約房屋由乙方收回。」（見本院卷第18頁），系爭土地契約第17條第2項約定：「甲方違反有關本契約『付款約定』之規定（第5條至第8條），或未依【附件一】『土地付款辦法表』之約定繳付款項者，乙方得沒收依土地總價款百分之15計算之違約金。但該金額超過甲方已收價款者，則以該沒收已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約及與本契約有聯立關係之契約。本契約解除後，土地由乙方收回。」（見本院卷第30頁）。本件原告未遵期繳交「使用執照取得款」、「交屋款」，經被告定期催告後仍未履行，經被告於106年10月18日為解約之意思表示，該解約通知已達被告，系爭房屋、土地契約均已合法解除等事實，業如前述，是依系爭買賣契約第29條第2項、系爭土地契約第17條第2項之約定，被告自得沒收總價款1,490萬元百分之15計算，即223萬5,000元之違約金。
㈡按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。又民法第252條之立法意旨乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，然前揭實體法酌減違約金之規定，並不能排除訴訟法法理之適用，亦即所謂「違約金過高」之事實，仍需由當事人依我國民事訴訟辯論主義內涵主張暨舉證。再當事人間有關違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意思及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
㈢原告主張上開違約金過高，其經濟狀況有變化，本件應依財
政部公佈之103、104及105年度住宅營建業同業利潤標準淨利率百分之8計算違約金，並據以酌減方屬允當云云。然查：
⒈內政部依消費者保護法所公布之預售屋買賣契約書範本第25
條第4項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之□（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」（見本院卷第76頁背面），本件被告依系爭房屋契約第29條第2項、系爭土地契約第17條第2項約定所沒收之違約金223萬5,000元，係以系爭房地買賣價金1,490萬百分之15計算，顯然與上開預售屋買賣契約範本之規定無違。本院審酌該預售屋買賣契約範本之擬訂，係經行政院消費者保護會第23次會議決議通過，並經內政部公告在案（見本院卷第79頁），其所規範內容顯已相當程度考量消費者即原告之權益，被告據此沒收223萬5,000元之違約金，衡情難認有何過高之情。
⒉再者，依系爭房屋契約第3條第1項所載，系爭房屋面積為
139.07平方公尺即42.26坪（見本院卷第6頁背面），扣除汽車停車位價款40萬元暨停車位土地價款69萬元（見本院卷第8頁、第25頁），系爭房屋暨坐落土地總價應為1,381萬元【計算式：14,900,000－400,000－690,000＝1,381,
000】，每坪賣價約為32.68萬元【計算式：13,810,00042.26＝32.68，小數點以下四捨五入】。觀諸原告所提出之內政部不動產交易實價查詢服務網，可查領航北路二段上與系爭建物建物形態相近之房屋，於104年4月間之成交價最低僅餘每坪20.3萬（見本院卷第72頁），而單看竹風青庭建案之交易價格，其歷史最低價亦僅餘每坪27.76萬元，有該交易價格網路資料可據（見本院卷第138頁）。如以竹風青庭建案歷史最低價每坪27.76萬元估算（不含停車位）時，系爭房屋暨坐落土地不加計停車位之總價僅餘1,173萬元【計算式：277,60042.26＝11,731,376】，跌價損失達208萬元【計算式：13,810,000－11,730,000＝2,080,00
0】，若以內政部動產交易實價查詢網所查得之最低交易價價值每坪20.3萬元計，系爭房屋暨坐落土地不加計停車位之總價僅餘約858萬元【計算式：203,00042.26＝8,578,
780】，跌價損失甚且可達523萬元【計算式：13,810,000－8,580,000＝5,230,000】，衡諸原告不爭執系爭房地於原告解約後未再出售，而房地產交易價格依循景氣循環、政府政策波動，於原告違約致被告解約後，系爭房地再行出售之價格無從估算，非無可能較上開最低登錄實價、竹風青庭歷史最低交易價格為低，以此而觀，委實難認被告收取金額為223萬5,000元之違約金，在客觀上有何過高之情。
⒊原告雖主張被告係營造業，依財政部公布之103、104、10
5年度同業利潤標準，住宅營建業之淨利率為百分之8，應以此作為酌減違約金之標準云云，並提出稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢系統資料在卷為憑（本院卷第38頁），惟被告辯稱其屬不動產買賣業，已據被告提出新竹縣政府10
6年6月1日府勞資字第1060068527號函文可證（見本院卷第69頁），原告主張被告應適用營造業之同業利潤標準，顯屬無據，要無可採。斟之被告提出105年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準（見本院卷第71頁）所示之不動產買賣業同業利潤標準，不動產買賣業於105年度之淨利率達百分之17，高於系爭房屋、土地契約所約定之違約金上限百分之15，益證被告充作違約金予以沒收之223萬5,000元，並無過高情事。
⒋原告雖主張其因公司倒閉、失業、安排父親後事等，致其生
活陷入困境云云。然查，原告於102年簽訂系爭房屋、土地契約時之收入為8萬8,122元，後103、104、105年之收入亦僅分為8,222元、1萬49元、2萬378元，有稅務電子閘財產所得調件明細可據（見本院卷第118頁背面、第121頁背面、第124頁背面、第127頁背面），觀諸原告所得收入變化，並無如原告所述訂約前後經濟狀況顯著變化之情。況且，原告於與被告簽訂系爭房屋、土地契約時，本應自行衡酌其自己給付價款之能力，其本於自由意志所簽訂之系爭房屋、土地契約，依情本當自受其拘束，縱嗣後經濟狀況確有變動，亦與系爭房屋、土地契約之效力無涉，此等經濟風險應由原告自行承擔，尚難以此作為酌減違約金之原因。
五、綜上所陳，原告所為之舉證，尚不足以證明被告將買賣價款百分之15即223萬5,000元充作違約金予以沒收，其數額有過高而應予酌減之情形。從而，原告依民法第252條請求酌減違約金為119萬2,000元，並依民法第179條之規定，請求被告返還上開酌減後溢收之違約金本息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年6月29日
民事第一庭法官廖珮伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月2日
書記官黃敏維