裁判字號：臺灣高等法院臺南分院95年上字第172號民事判決
裁判日期：民國95年12月12日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺南分院民事判決95年度上字第172號上訴人戊○○
3號被上訴人丁○○
lhambra.CA91801U.S.A.甲○○
CA91007U.S.A.丙○○
lia.CA91006U.S.A.乙00
00000U.S.A.前四人共同訴訟代理人 鄭淑子 律師上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國95年7月19日臺灣臺南地方法院第一審判決（94年度訴字第1505號）提起上訴，本院於95年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：
（一）被上訴人起訴聲明求為判決：上訴人應將被上訴人所有坐落台南市○區○○段○○○○○號、1238地號土地返還予被上訴人及共有人 張瓊月 。
（二）其陳述略以：
1、被上訴人及訴外人張瓊月為台南市○區○○段1217、1238地號土地(以下簡稱系爭土地)之共有人。系爭土地與上訴人訂有私有耕地租約，惟自被上訴人繼承系爭土地迄今，上訴人均未給付租金，且系爭土地自民國85年完成重劃後，上訴人即未再自任耕作，並於1238地號土地上搭建鐵皮屋作為堆置資源回收物及工程材料倉庫之用。上訴人上開作為已構成「未自任耕作」，被上訴人即得向台南市東區區公所申請認定租約無效。因本件租佃爭議歷經調解、調處均不成立，請求判決兩造系爭土地耕地租約無效，並命上訴人將系爭土地返還予被上訴人及共有人張瓊月。
2、上訴人雖抗辯稱系爭土地重劃後，因無法取得耕作水源，致無法從事農耕，但查：
⑴系爭土地於重劃前可從事農耕，且以水井作為灌溉水源，
為上訴人所自承。雖系爭土地於重劃過程原水井遭受破壞，但依地下水管制辦法第5條第1項第2款之規定，因政府撥用、徵收土地，致無法使用已取得水權之水井，原地下水水權人仍有續行用水之必要時，得於管制區內鑿井引水。系爭土地既屬區段徵收之重劃地，因重劃後無法使用原水井，又因訂有耕地租約無法建築房屋申請自來水使用，但從事農耕有續行用水之必要時，依上開規定，系爭土地仍得鑿井引水，上訴人辯稱系爭土地欠缺水源，委無足採。
⑵依上訴人於95年5月24日言詞辯論筆錄自承「我有申請電
力使用，再鑿井汲取地下水種植一些作物供自己食用」、「水塔是我自己搭蓋的供作汲取地下水儲放之用」，可見系爭土地於重劃後，上訴人仍得鑿井取得水源並作灌溉儲水之用，故其辯稱欠缺水源及良土可供耕作，亦不可採。小結：系爭土地上訴人未自任耕作，並非上訴人欠缺水源及良土致無法從事耕作，而是上訴人自行放棄耕作，並將系爭土地從事非農業使用，縱上訴人於調處期間將系爭土地回復原狀，亦不能使無效之行為回復效力。
3、上訴人雖另以系爭土地已變更為住宅區，主張終止本件耕地租約，並請求被上訴人給付補償費用。但觀諸耕地三七五減租條例第17條第1項第1款至第4款之相關規定，均在約束出租人非有各款情形之一者，不得終止租約，第5款既與第1至第4款並列，則其雖未特別指名只有出租人可依該款規定主張終止租約，亦應為與前列各款同一之解釋，耕地三七五減租條例第17條第1項第1至第5款之規定，乃在賦予出租人非有各款情形之一者，不得終止租約之義務，並非在使承租人取得請求終止租約並給予補償之權利。蓋耕地三七五減租條例之立法精神乃在保障耕地承租人之耕作權，縱承租之耕地經依法編定或變更為非耕地使用，惟既未限制不可繼續做為農業耕作使用，承租人之耕作權即未受剝奪，如何能向出租人主張終止租約並取得補償權？上訴人主張，於法無據，並不可採。
（三）原審判決如被上訴人前揭訴之聲明所述，上訴人不服，提起本件上訴，被上訴人答辯聲明為：⒈上訴駁回。⒉訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人方面：
（一）上訴聲明求為判決：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。⒋如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
（二）上訴人於本院未提出新的攻擊防禦方法，亦未補具上訴理由，依其在原審之陳述略以：
1、系爭土地於重劃後，因乏農業灌溉水源，致上訴人無法從事農耕，並非係上訴人不自任耕作。上訴人就系爭土地長期均自任耕作；其後，因系爭2筆土地於82年2月間公告重劃，並於同年3月間進行動工，85年2月公告重劃區內工程完成，地目變更為「雜」，使用分區則變更為「住宅區」，且系爭2筆土地重劃後，因無法取得耕作水源，致無法從事農耕，並非係上訴人不自任耕作。
2、毗鄰系爭土地耕作之證人 余清年 證稱：上訴人是與我在仁德種田認識的。自土地重劃後就沒有種田了，因為重劃後就沒有辦法耕作了，重劃之前我種植玉米、地瓜、甘蔗等作物。以前是鑿井以幫浦汲取地下水灌溉的，這是有經過申請有水權的，…申請水權有一定的限制，兩個水井之間必須相距一定的距離才可以。重劃後就要蓋房子了，怎麼有辦法耕作。（問：耕作玉米、甘蔗、地瓜等作物需要很多水？）沒有水源灌溉就無法耕作，最晚十天就要灌溉一次。重劃後都已經沒有水井了，所以沒有辦法汲取地下水灌溉。（問：重劃後是否有任何方式可以克服灌溉水源的問題？）灌溉水源是最需要的，而且每種作物都需要，只是多少的問題。（詳原審卷95年5月24日言詞辯論筆錄）。足證上訴人主張系爭2筆土地重劃後，因無灌溉水源，致無法從事農耕乙情，自屬真實。
3、依台南市政府95年2月15日南市都計字第09500131180號函示：「經查本市○區○○段1217、1238地號土地規劃設為第一低密度住宅區，案地內並無限制不可作農業耕作使用。」可明系爭2筆土地確已編為「住宅區」；而該函固稱系爭2筆土地並無限制不可作農業耕作使用，惟農業耕作與一般家庭園藝者不同，其需要灌溉水源，如無水源，則無法順利施行農耕，此為眾所周知之經驗法則，該函就系爭土地重劃後是否影響農耕灌溉水源乙節，並未加以說明，是自不能以上開函文即遽為認定就系爭2筆土地上訴人得從事農業耕作使用而不自任耕作至明。
4、據卷內台灣省自來水股份有限公司第六區管理處95年4月4日台水六業字第09500033820號函：「本案經現場勘查結果，台南市○區○○段1217、1238地號2筆土地，係位於台南市虎尾○○○區○○○○○街與裕信六街交叉路口西邊，該二筆土地目前為空地，其週邊已建設大批住宅。依據本公司營業章程第4條供水種類之規定，目前並無『農耕用水』，以該地號目前空地之情況下，無法申請自來水；日後若興建房屋，可先以建造執照申請臨時用水，俟取得使用執照後再變更為普通用水。惟若自宅庭院花草之澆灌，則歸類為日常用水之一部分，視為普通用水。」可明「農耕用水」並非台灣省自來水股份有限公司所供水、管理。又系爭2筆土地目前係空地，無法申請自來水；而縱日後可申請用水，亦係屬在系爭2筆土地上「興建房屋」，再循程序申請「普通用水」，已顯非係「農耕用水」。準此，該函文自不足證明上訴人可取得系爭土地之農業灌溉用水之水源。
5、系爭土地原所仰賴之灌溉水井，業經市政府，按依土地重劃之計劃案施工時毀損，並加以回填土石而滅失，關此經證人余清年證述在案。而台南市業經公告為地下水管制區，根本無法再行開鑿地下水井，是上訴人確實無法取得系爭土地之農業灌溉用水之水源。系爭土地於重劃後，其地目既已變更為「雜」，使用分區則變更為「住宅區」，則按依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項規定，上訴人即可主張終止本件耕地租約，並有權請求被上訴人等補償相關費用。查：
⑴按耕地租約在「經依法編定或變更為非耕地使用時」，得
終止租約，且出租人應給予承租人改良土地所支付之費用、尚未收獲農作物之價額、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項定有明文。準此，系爭土地於重劃後，其地目既已變更為「雜」，使用分區則變更為「住宅區」，則依法上訴人即可主張終止本件耕地租約，並有權請求被上訴人補償相關費用。
⑵據94年5月27日「台南市第14屆耕地租佃委員會第12次租
佃爭議調處」所載之「九、調處經過：（一）出租人陳述
3、」，被上訴人自承：「地主為美國眼科醫師，每年都會回國一次參加眼科醫學會議，回來時都會去找承租人，唯承租人都開口向出租人要錢補償並要求把土地拿回去…」。稽此，足證上訴人早於被上訴人申請本件租佃爭議調處之前，即一再向被上訴人表示終止租約在案。是系爭租約既於系爭耕地「經依法編定或變更為非耕地使用時」，經上訴人主張終止並請求補償，則被上訴人提起本件訴訟即屬無據。
⑶被上訴人固抗辯稱：依最高法院42年度台上字第1075號判
例意旨，耕地三七五減租條例第17條之規定，係指耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有該條所定情形之一者，出租人不得終止契約而言。承租人（即上訴人）依法並無以承租耕地已編定為建築用地為由主張終止租約並要求出租人（即原告）應給予補償之請求權云云。惟查：①最高法院42年度台上字第1075號判例意旨，主要係闡明耕地三七五減租條例第17條之規定，與「承租人放棄耕作權不相牽涉」，故承租人之放棄耕作權，仍得自由為之，不受該條規定之限制。是此判例意旨，自不足為被上訴人所稱「承租人不得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定主張終止租約」之憑據。②按耕地三七五減租條例第17條規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡。二、承租人放棄耕作權。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作。五、依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定終止時，除法令另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：…」。觀其法條用語、明文，並無限制該條僅係專屬「出租人」之權利至明。又細繹上開規定，其第1項第1款至第4款規定事由，固係指有由承租人一方所生之事由者，出租人得終止租約之情形。但其第5款規定「經依法編定或變更為非耕地使用時」，乃指耕地租約業因租佃耕地本體之客觀情事變更，而致無法從事農耕，此事由並非可歸責租約之任一方所致，故於有該項事由時，出租人、或承租人均得依法主張終約，並無限制僅係出租人之一方始得主張終止租約。否則，倘有該第5款之事由成就，出租人為規避其補償責任，而拒不終止租約；然耕地客觀上已無法施以耕作，卻言承租人不能主張終止租約，此顯非事理之平！亦與耕地三七五減租條例之保護佃農之立法目的相悖。
6、系爭土地重劃後，因1238號土地遭人恣意亂傾倒垃圾、廢棄物，上訴人始不得不將該土地圍起來；又鄰人見上訴人經濟不佳，妻子罹患子宮頸癌、尿毒症，長子為智能不足者，長期撿拾物件，作資源回收，賺取微薄金錢，貼補家用，乃加以資助上訴人在其上搭建鐵皮屋，以利上訴人長子堆放資源回收物，亦可夜宿該建築物，就近監督、嚇阻傾倒垃圾、廢棄物者。惟就1217號土地，上訴人則因無法耕作而任其荒蕪。綜上所陳，上訴人未自任耕作，係肇因系爭土地重劃後，地目已變更為「雜」，使用分區則變更為「住宅區」，且無法取得耕作水源，致無法從事農耕；又上訴人將1238號土地圍起來、搭蓋建物等行為，亦係發生在系爭土地重劃，致無法從事農耕之後，則被上訴人之請求顯無理由。又系爭耕地租約有2筆土地，惟上訴人就1217號土地，則於重劃後因無法耕作而任其荒蕪，則1217號土地之耕地租約是否能即謂為無效？誠有可議。況上訴人早於被上訴人申請本件租佃爭議調處之前，即一再向被上訴人表示終止租約在案。是系爭租約既於系爭耕地「經依法編定或變更為非耕地使用時」，經上訴人主張終止並請求補償，則被上訴人提起本件訴訟即屬無據。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人與訴外人張瓊月為系爭土地共有人及系爭三七五耕地租約之出租人，上訴人則為承租人。
（二）系爭土地在85年間完成重劃，現使用分區為低密度住宅區。上訴人於土地重劃後迄今並未為耕作。
（三）系爭土地在區公所調解時經會勘，現場狀況為上訴人在1238地號土地上蓋有鐵皮屋堆置廢棄物，從事資源回收，並在土地上鑿井汲水使用。上訴人於原審法院履勘現場一個月前始將地上物拆除，目前均為空地。
四、兩造爭點：
（一）上訴人是否有不自任耕作情形而使租約依耕地三七五減租條例第16條第2項規定向後失效？
（二）上訴人是否已經依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款在調解之前終止租約？
五、本院得心證理由：
（一）上訴人是否有不自任耕作情形而使租約依耕地三七五減租條例第16條第2項規定向後失效？
1、按所謂耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件。所謂耕作，指目的在定期收穫而施人工於他人土地以栽培農作物而言（司法院院字第738號解釋參照）。依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。所謂「不自任耕作」，係指耕地承租人將承租之土地轉租他人、借與他人使用、與他人交換耕作、自己建築房屋居住、或供其他非耕作之用等等。一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆轉租或不自任耕作，則原租約全部無效。查系爭土地自85年間完成重劃後，上訴人即未再耕作，並於其中1238地號土地上搭建鐵皮屋用來堆置回收物、工程材料作為倉庫使用，從事資源回收、販售等情，為兩造不爭之事實，並有台南市政府函附現場照片可稽，則上訴人建屋居住使用之目的非為耕作，其行為已構成「未自任耕作」，至為顯然。
2、上訴人雖抗辯：因系爭土地重劃後，缺乏灌溉水源無法耕作，且本身經濟拮据，始搭建鐵皮屋從事資源回收以維生計云云，並舉證人即重劃前毗鄰佃農余清年之證詞為證。惟查：⑴系爭土地固於85年間完成重劃，使用分區變更為住宅區，惟區內並無限制不可作農業耕作使用，此有台南市政府95年2月15日南市都計字第09500131180號函存卷可稽（原審卷107頁）。⑵系爭土地為空地，無法申請自來水，有台灣省自來水股份有限公司95年4月4日台水六業字第09500033820號函可憑（附原審卷126頁），且非台灣省嘉南農田水利會灌溉事業區域，政府無義務提供水源，此有台灣省嘉南農田水利會95年6月5日嘉南管字第0950005274號函可據（見原審卷158頁），然全台灣非在水利會灌溉區內之農地所在多有，上訴人亦可依法申請地下水使用，且台灣雨水充沛，上訴人若改種植較耐旱作物，善加儲水，亦可資因應，況上訴人自承其搭建鐵皮屋時，有申請電力，並鑿井汲取地下水，且有設置水塔儲存，及種植一些作物供己食用等語明確（見原審卷153頁筆錄），足見上訴人並非完全沒有水源可供使用，系爭土地既可作為農耕使用，上訴人不思如何改善土壤、取得水源、改種耐旱作物等途，竟不自任耕作，任令1217地號土地荒蕪，更積極於1238地號土地上建築房屋從事資源回收，其擅自變更土地用途，不自任耕作顯無正當理由。⑶毗鄰系爭土地耕作之證人余清年雖於原審證稱：「上訴人是與我在仁德種田認識的。自土地重劃後就沒有種田了，因為重劃後就沒有辦法耕作了，重劃之前我種植玉米、地瓜、甘蔗等作物。以前是鑿井以幫浦汲取地下水灌溉的，這是有經過申請有水權的，…申請水權有一定的限制，兩個水井之間必須相距一定的距離才可以。重劃後就要蓋房子了，怎麼有辦法耕作。（問：耕作玉米、甘蔗、地瓜等作物需要很多水？）沒有水源灌溉就無法耕作，最晚十天就要灌溉一次。重劃後都已經沒有水井了，所以沒有辦法汲取地下水灌溉。（問：重劃後是否有任何方式可以克服灌溉水源的問題？）灌溉水源是最需要的，而且每種作物都需要，只是多少的問題。」（詳原審卷95年5月24日言詞辯論筆錄），惟系爭土地既可作為農耕使用，且上訴人並非完全沒有水源可供使用，卻不思如何應變而不自任耕作任令1217地號土地荒蕪，已如前述，是以證人余清年之證言不足為有利上訴人之證據。⑷上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸於無效。
退而言之，縱認上訴人僅於1238地號土地上建築房屋從事資源回收，擅自變更土地用途，不自任耕作，其未自任耕作之土地僅一部，然而兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部歸於無效。被上訴人主張收回全部耕地，核屬有據。
（二）上訴人是否已經依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款在調解之前終止租約？依據本件租佃爭議調處會議記錄雖記載：「調處經過：（一）出租人陳述：3、地主為美國眼科醫師，每年都會回國一次參加眼科醫學會議，回來時都會去找承租人，唯承租人都開口向出租人要錢補償並要求把土地拿回去…」等語（見原審卷14頁）。惟按「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。」民法第258條第1、2頁定有明文，而該規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之，復為同法第263條所明定，亦即終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。本件上訴人縱使曾於調解調處前，向來訪之出租人之一（即為美國眼科醫師者）表示要求出租人收回土地，然究難認定已向出租人全體為意思表示。此外，上訴人亦不能舉證其於本件租佃爭議調解調處前，確已向出租人為任何終止租約之意思表示，尚難認其已於本件租佃爭議調解調處前即已生合法終止租約之效力。而上訴人於85年間土地重劃後即未自任耕作，已如前述，則原訂租約無待於終止，已當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，出租人本得隨時收回土地，自無承租人事後始表示終止租約之情形可言，亦毋庸再論耕地三七五減租條例第17條第1項第5款是否賦予承租人終止權之問題，併予敘明。
七、綜上所述，被上訴人主張上訴人違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之規定，主張租約無效，請求上訴人返還土地予被上訴人及其他共有人，為有理由，應予准許。
原審判命上訴人應將坐落台南市○區○○段○○○○○號、1238地號土地返還予被上訴人及共有人張瓊月，於法並無不合。
上訴人空言指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件非法院應依職權宣告假執行案件，且被上訴人並未聲請宣告假執行，原審及本院亦未為假執行之宣告，上訴人聲請預供擔保准予宣告免為假執行云云，即無所據，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國95年12月12日
民事第一庭審判長法官林金村
法官林輝雄法官胡景彬上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法須委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中華民國95年12月12日
書記官陳昆陽【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
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