裁判字號：臺灣臺南地方法院94年訴字第1505號民事判決
裁判日期：民國95年07月19日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺南地方法院民事判決94年度訴字第1505號原告戊○○
乙○○丁○○丙○○共同訴訟代理人 鄭淑子 律師被告己○○
號訴訟代理人 趙哲宏 律師
楊淑惠 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國95年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告所有坐落台南市○區○○段1217、1238地號土地返還予原告及共有人 張瓊月 。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）聲明：被告應將原告所有坐落台南市○區○○段○○○○○號、1238地號土地返還予原告及共有人張瓊月。
（二）陳述：
1、原告及訴外人張瓊月為台南市○區○○段1217、1238地號土地(以下簡稱系爭土地)之共有人。系爭土地與被告訂有私有耕地租約，惟自原告繼承系爭土地迄今，被告均未給付租金，且系爭土地自民國85年完成重劃後，被告即未再自任耕作，並於1238地號土地上搭建鐵皮屋作為堆置資源回收物及工程材料倉庫之用。被告上開作為已構成「未自任耕作」，原告即得向台南市東區區公所申請認定租約無效。因本件租佃爭議歷經調解、調處均不成立，請求判決兩造系爭土地耕地租約無效，並命被告將系爭土地返還予原告及共有人張瓊月。
2、被告雖抗辯稱系爭土地重劃後，因無法取得耕作水源，致無法從事農耕，但查：
⑴系爭土地於重劃前可從事農耕，且以水井作為灌溉水源，
為被告所自承。雖系爭土地於重劃過程原水井遭受破壞，但依地下水管制辦法第5條第1項第2款之規定，因政府撥用、徵收土地，致無法使用已取得水權之水井，原地下水水權人仍有續行用水之必要時，得於管制區內鑿井引水。系爭土地既屬區段徵收之重劃地，因重劃後無法使用原水井，又因訂有耕地租約無法建築房屋申請自來水使用，但從事農耕有續行用水之必要時，依上開規定，系爭土地仍得鑿井引水，被告辯稱系爭土地欠缺水源，委無足採。
⑵依被告於95年5月24日言詞辯論筆錄自承「我有申請電力
使用，再鑿井汲取地下水種植一些作物供自己食用」、「水塔是我自己搭蓋的供作汲取地下水儲放之用」，可見系爭土地於重劃後，被告仍得鑿井取得水源並作灌溉儲水之用，故其辯稱欠缺水源及良土可供耕作，亦不可採。小結：系爭土地被告未自任耕作，並非被告欠缺水源及良土致無法從事耕作，而是被告自行放棄耕作，並將系爭土地從事非農業使用，縱被告於調處期間將系爭土地回復原狀，亦不能使無效之行為回復效力。
3、被告雖另以系爭土地已變更為住宅區，主張終止本件耕地租約，並請求原告給付補償費用。但觀諸耕地三七五減租條例第17條第1項第1款至第4款之相關規定，均在約束出租人非有各款情形之一者，不得終止租約，第5款既與第1至第4款並列，則其雖未特別指名只有出租人可依該款規定主張終止租約，亦應為與前列各款同一之解釋，耕地三七五減租條例第17條第1項第1至第5款之規定，乃在賦予出租人非有各款情形之一者，不得終止租約之義務，並非在使承租人取得請求終止租約並給予補償之權利。蓋耕地三七五減租條例之立法精神乃在保障耕地承租人之耕作權，縱承租之耕地經依法編定或變更為非耕地使用，惟既未限制不可繼續做為農業耕作使用，承租人之耕作權即未受剝奪，如何能向出租人主張終止租約並取得補償權？被告主張，於法無據，並不可採。
二、被告答辯：
（一）聲明：駁回原告之訴。
（二）陳述：
1、系爭土地於重劃後，因乏農業灌溉水源，致被告無法從事農耕，並非係被告不自任耕作。被告就系爭土地長期均自任耕作；其後，因系爭2筆土地於82年2月間公告重劃，並於同年3月間進行動工，85年2月公告重劃區內工程完成，地目變更為「雜」，使用分區則變更為「住宅區」，且系爭2筆土地重劃後，因無法取得耕作水源，致無法從事農耕，並非係被告不自任耕作。
2、毗鄰系爭土地耕作之證人甲○○證稱：被告是與我在仁德種田認識的。自土地重劃後就沒有種田了，因為重劃後就沒有辦法耕作了，重劃之前我種植玉米、地瓜、甘蔗等作物。以前是鑿井以幫浦汲取地下水灌溉的，這是有經過申請有水權的，…申請水權有一定的限制，兩個水井之間必須相距一定的距離才可以。重劃後就要蓋房子了，怎麼有辦法耕作。（問：耕作玉米、甘蔗、地瓜等作物需要很多水？）沒有水源灌溉就無法耕作，最晚十天就要灌溉一次。重劃後都已經沒有水井了，所以沒有辦法汲取地下水灌溉。（問：重劃後是否有任何方式可以克服灌溉水源的問題？）灌?水源是最需要的，而且每種作物都需要，只是多少的問題。（詳本院95年5月24日言詞辯論筆錄）。足證被告主張系爭2筆土地重劃後，因無灌溉水源，致無法從事農耕乙情，自屬真實。
3、按依台南市政府95年2月15日南市都計字第09500131180號函示：「經查本市○區○○段1217、1238地號土地規劃設為第一低密度住宅區，案地內並無限制不可作農業耕作使用。」可明系爭2筆土地確已編為「住宅區」；而該函固稱系爭2筆土地並無限制不可作農業耕作使用，惟農業耕作與一般家庭園藝者不同，其需要灌溉水源，如無水源，則無法順利施行農耕，此為眾所周知之經驗法則，該函示就系爭土地重劃後是否影響農耕灌溉水源乙節，並未加以說明，是自不能以上開函文即遽為認定就系爭2筆土地被告得從事農業耕作使用，而不自任耕作至明。
4、據卷內台灣省自來水股份有限公司第六區管理處95年4月4日台水六業字第09500033820號函：「本案經現場勘查結果，台南市○區○○段1217、1238地號2筆土地，係位於台南市虎尾○○○區○○○○○街與裕信六街交叉路口西邊，該二筆土地目前為空地，其週邊已建設大批住宅。依據本公司營業章程第4條供水種類之規定，目前並無『農耕用水』，以該地號目前空地之情況下，無法申請自來水；日後若興建房屋，可先以建造執照申請臨時用水，俟取得使用執照後再變更為普通用水。惟若自宅庭院花草之澆灌，則歸類為日常用水之一部分，視為普通用水。」可明「農耕用水」並非台灣省自來水股份有限公司所供水、管理。又系爭2筆土地目前係空地，無法申請自來水；而縱日後可申請用水，亦係屬在系爭2筆土地上「興建房屋」，再循程序申請「普通用水」，已顯非係「農耕用水」。準此，該函文自不足證明被告可取得系爭土地之農業灌溉用水之水源。
5、系爭土地原所仰賴之灌溉水井，業經市政府，按依土地重劃之計劃案施工時毀損，並加以回填土石而滅失，關此經證人甲○○證述在案。而台南市業經公告為地下水管制區，根本無法再行開鑿地下水井，是被告確實無法取得系爭土地之農業灌溉用水之水源。系爭土地於重劃後，其地目既已變更為「雜」，使用分區則變更為「住宅區」，則按依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項規定，被告即可主張終止本件耕地租約，並有權請求被告等補償相關費用。查：
⑴按耕地租約在「經依法編定或變更為非耕地使用時」，得
終止租約，且出租人應給予承租人改良土地所支付之費用、尚未收獲農作物之價額、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項定有明文。準此，系爭土地於重劃後，其地目既已變更為「雜」，使用分區則變更為「住宅區」，則依法被告即可主張終止本件耕地租約，並有權請求被告補償相關費用。
⑵據94年5月27日「台南市第14屆耕地租佃委員會第12次租
佃爭議調處」所載之「九、調處經過：（一）出租人陳述
3、」，原告自承：「地主為美國眼科醫師，每年都會回國一次參加眼科醫學會議，回來時都會去找承租人，唯承租人都開口向承租人要錢補償並要求把土地拿回去…」。稽此，足證被告早於原告申請本件租佃爭議調處之前，即一再向原告表示終止租約在案。是系爭租約既於系爭耕地「經依法編定或變更為非耕地使用時」，經被告主張終止並請求補償，則原告提起本件訴訟即屬無據。
⑶原告固抗辯稱：依最高法院42年度台上字第1075號判例意
旨，耕地三七五減租條例第17條之規定，係指耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有該條所定情形之一者，出租人不得終止契約而言。承租人（即被告）依法並無以承租耕地已編定為建築用地為由主張終止租約並要求出租人（即原告）應給予補償之請求權云云。惟查：①最高法院42年度台上字第1075號判例意旨，主要係闡明耕地三七五減租條例第17條之規定，與「承租人放棄耕作權不相牽涉」，故承租人之放棄耕作權，仍得自由為之，不受該條規定之限制。是此判例意旨，自不足為原告所稱「承租人不得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定主張終止租約」之憑據。②按耕地三七五減租條例第17條規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
一、承租人死亡。二、承租人放棄耕作權。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作。
五、依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定終止時，除法令另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：…」。觀其法條用語、明文，並無限制該條僅係專屬「出租人」之權利至明。又細繹上開規定，其第1項第1款
至第4款規定事由，固係指有由承租人一方所生之事由者，出租人得終止租約之情形。但其第5款規定「經依法編定或變更為非耕地使用時」，乃指耕地租約業因租佃耕地本體之客觀情事變更，而致無法從事農耕，此事由並非可歸責租約之任一方所致，故於有該項事由時，出租人、或承租人均得依法主張終約，並無限制僅係出租人之一方始得主張終止租約。否則，倘有該第5款之事由成就，出租人為規避其補償責任，而拒不終止租約；然耕地客觀上已無法施以耕作，卻言承租人不能主張終止租約，此顯非事理之平！亦與耕地三七五減租條例之保護佃農之立法目的相悖。
6、系爭土重劃後，因1238號土地遭人恣意亂傾倒垃圾、廢棄物，被告始不得不將該土地圍起來；又鄰人見被告經濟不佳，妻子罹患子宮頸癌、尿毒症，長子為智能不足者，長期撿拾物件，作資源回收，賺取微薄金錢，貼補家用，乃加以資助被告在其上搭建鐵皮屋，以利被告長子堆放資源回收物，亦可夜宿該建築物，就近監督、嚇阻傾倒垃圾、廢棄物者。惟就1217號土地，被告則因無法耕作而任其荒蕪。綜上所陳，原告未自任耕作，係肇因系爭土地重劃後，地目已變更為「雜」，使用分區則變更為「住宅區」，且無法取得耕作水源，致無法從事農耕；又被告將1238號土地圍起來、搭蓋建物等行為，亦係發生在系爭土地重劃，致無法從事農耕之後，則原告之請求顯無理由。又系爭耕地租約有2筆土地，惟原告就1217號土地，則於重劃後因無法耕作而任其荒蕪，則1217號土地之耕地租約是否能即謂為無效？誠有可議。況被告早於原告申請本件租佃爭議調處之前，即一再向原告表示終止租約在案。是系爭租約既於系爭耕地「經依法編定或變更為非耕地使用時」，經被告主張終止並請求補償，則原告提起本件訴訟即屬無據。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告與訴外人張瓊月為系爭土地共有人及系爭三七五耕地租約之出租人，被告則為承租人。
（二）系爭土地在85年間完成重劃，現使用分區為低密度住宅區。被告於土地重劃後迄今並未為耕作。
（三）系爭土地在區公所調解時經會勘，現場狀況為被告在1238地號土地上蓋有鐵皮屋堆置廢棄物，從事資源回收，並在土地上鑿井汲水使用。被告於本院履勘現場1個月前始將地上物拆除，目前均為空地。
四、兩造爭點：㈠被告是否有不自任耕作情形而使租約依耕地三七五減租條例第16條第2項規定向後失效？㈡被告是否已經依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款在調解之前終止租約？
五、本院判斷：
（一）按所謂耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季或按年）收穫而施人工於他人土地以栽培農作物而言（司法院院字第738號解釋參照）。而依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。所謂「不自任耕作」，係指耕地承租人將承租之土地，轉租他人、或借與他人使用、或與人交換耕作、或自己建築房屋居住或供其他非耕作之用。又如一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆轉租或不自任耕作，則原租約全部無效。查系爭土地自85年間完成重劃後，被告即未再耕作，並於其中1238地號土地上搭建鐵皮屋用來堆置回收物、工程材料作為倉庫使用，從事資源回收、販售等情，為兩造不爭之事實，並有台南市政府函附現場照片可稽，則被告建屋居住使用之目的非為耕作，其行為已構成「未自任耕作」，至為顯然。雖被告抗辯：因系爭土地重劃後，缺乏灌溉水源無法耕作，且本身經濟拮据，始搭建鐵皮屋從事資源回收以維生計云云，並舉證人即重劃前毗鄰佃農甲○○之證詞為證，惟查，⑴系爭土地固於85年間完成重劃，使用分區變更為住宅區，惟區內並無限制不可作農業耕作使用，此有台南市政府95年2月15日函存卷可稽（見本院卷107頁）；⑵系爭土地雖為空地，無法申請自來水（見本院卷126頁），且非台灣省嘉南農田水利會灌溉事業區域，政府無義務提供水源（見本院卷158頁），然全台灣非在水利會灌區內之農地所在多有，被告亦可依法申請地下水使用，且台灣雨水充沛，被告若改種植較耐旱作物，善加儲水，亦可資因應，況被告自承其搭建鐵皮屋時，有申請電力，並有鑿井汲取地下水，且有設置水塔儲存，並有種植一些作物供己食用等語明確（見本院卷153頁），足見被告並非完全沒有水源可供使用，系爭土地既可作為農耕使用，被告不思如何改善土壤、取得水源，改種耐旱作物等途，竟不自任耕作任令1217地號土地荒蕪，更積極於1238地號土地上建築房屋從事資源回收，其擅自變更土地用途，不自任耕作顯無正當理由。又被告雖僅於其中1238地號土地上搭蓋建物使用，然被告既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸於無效，其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部歸於無效。故原告主張收回全部耕地，核屬有據。
（二）依據租佃爭議調處會議記錄雖記載「出租人陳述：…3、地主為美國眼科醫師，每年都會回國一次參加眼科醫學會議，回來時都會去找承租人，唯承租人都開口向承租人要錢補償並要求把土地拿回去…」等語（見本院卷14頁）。惟查，民法第258條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。亦即終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。本件被告縱使曾於調解調處前，向來訪之出租人表示要求收回土地，然究難認定已向出租人全體為意思表示，此外被告於本件租佃爭議調解調處「前」並無任何終止租約之意思表示，尚難認其已於本件租佃爭議調解調處前即已生合法終止租約之效力。而被告於85年間土地重劃後即未自任耕作，已如前述，則原訂租約無待於終止，已當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，出租人本得隨時收回土地，自無承租人事後始表示終止租約之情形可言，亦毋庸再論耕地三七五減租條例第17條第1項第5款是否賦予承租人終止權之問題，併予敘明。
六、從而，原告主張被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之規定，主張租約無效，請求被告返還土地予原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
中華民國95年7月19日
民事第一庭法官蔡雅惠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年7月19日
書記官吳信助