裁判字號：臺灣臺中地方法院101年簡上字第341號民事判決
裁判日期：民國102年01月18日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決101年度簡上字第341號上訴人 趙美玲 訴訟代理人 楊尚祈 被上訴人 楊宗憲 訴訟代理人 楊進利 被上訴人 楊慧如
洪志龍 兼上2人法定代理人楊進利上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於 中華民國 101年8月9日本院101年度簡字第10號第一審判決提起上訴，本院於10
2年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣玖仟玖佰壹拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張略以：
（一）上訴人於民國93年5月17日向被上訴人之被繼承人 洪春花 承租坐落臺中市○○區○○段○○○號土地上未保存登記之鐵皮建物，即如附圖所示編號B部分，面積0.057514公頃之鐵皮建物（門牌號碼：臺中市○○區○○里○○路○段○○○號，下稱系爭房屋）及所坐落土地，作為寺廟使用。
雙方於租賃契約（下稱系爭租約）中約定，租賃期間自93年5月1日起至96年4月30日止，每月租金新臺幣（下同）9,000元，自96年5月1日起至99年4月30日止，每月租金則為9,500元；並約定期滿得延期1年，租金每月9,
500元。系爭租約於99年4月30日屆滿後，經租賃雙方合意延展1年，即應於100年4月30日到期。惟出租人洪春花於100年2月16日死亡，租約權利義務由被上訴人共同繼承。被上訴人並未同意上訴人於租期屆滿後繼續使用系爭房屋，然上訴人卻於100年4月29日，逕自匯款100年
5月至7月份之租金28,500元至洪春花之銀行帳戶內，依法不生續租效力。因被上訴人不再續租，經兩造協調後，上訴人隨即於100年5月1日出具承諾書，同意於100年
7月31日前搬遷完畢，並將系爭房屋返還地主。詎屆期後，上訴人並未依約搬遷，上訴人為洪春花之繼承人，自得依民法第1148條、民法第767條規定及系爭租賃契約第4條第3項約定，請求上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人。
（二）又上訴人於租賃關係消滅後，即喪失對系爭房屋之占有本權，而無權占有他人之土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還其利益。依上訴人與洪春花簽立之系爭租約，自96年5月1日起每月租金為9,500元，爰依民法第179條之規定，請求上訴人自100年8月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付占用系爭房屋及所坐落土地相當於租金之不當得利9,500元等語。
（三）並聲明：
１、上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號B部分，面積0.057514公頃之建物，門牌號碼臺中市○○區○○里○○路○段○○○號騰空遷讓返還被上訴人。
２、上訴人應自100年8月1日起至遷讓返還第一項之建物予被上訴人之日止，按月給付被上訴人9,500元。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人於原審答辯略以：
（一）上訴人於93年5月17日與訴外人洪春花簽立租賃契約時，洪春花是拿房屋租賃契約書而非土地租賃契約書供雙方訂約使用，但雙方取得共識，實為租地而非租房屋，自不得以系爭租約形式上寫房屋乙棟，為寺廟用，即認上訴人並非承租土地，此由上訴人於100年5月1日出具之承諾書亦載明「租地」，亦可證之，且該承諾書係依被上訴人楊進利之意思而書寫，並有里長 馮進通 在場，堪認實在。
（二）系爭房屋係上訴人所有：
１、系爭房屋是上訴人所建。嗣又改稱：系爭房屋係訴外人 楊顏招 建造後，讓與訴外人 張國基 ，張國基讓與訴外人黃金榜，再由黃金榜讓與上訴人，上訴人於91年間增建，且系爭房屋中之服務台及隔壁間鋁門均是上訴人所蓋。
２、上訴人向洪春花承租之土地並無電力設施，自91年4月至99年間，均由上訴人向鄰地地主 洪木山 之父 洪連豐 租電，被上訴人主張自83年5月1日起即有水電可用，實屬誤解，可知系爭房屋並非洪春花之父 洪豐彥 所建，否則為何連電都沒有？之後，上訴人於99年4月15日提出申請用電，洪春花又要求要以其名義申請，且上訴人須負擔一半之申請費，可見被上訴人所為全不合理。
３、又台灣每年皆有颱風，鐵皮建物不可能沒有損壞，若被上訴人主張系爭房屋為其所有，應提出自91年至100年房屋有無修繕之證明。
（三）被上訴人於100年8月1日起，即將自來水管封死，至今上訴人每月須請水車買水使用，且自來水之基本費尚由上訴人支付，被上訴人何來請求上訴人每月返還利益所得9,
500元？
（四）並聲明：
１、被上訴人之訴駁回。
２、如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
三、經原審審理後，認：系爭房屋非上訴人所有，且兩造間之租賃關係已於100年4月30日因期滿而消滅，上訴人自100年
5月1日起無權占有系爭房屋，從而，被上訴人依系爭租約第4條第3項約定及所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人，另依不當得利之法律關係，請求上訴人自100年8月1日起，按月給付被上訴人相當於每月租金9,500元之不當得利，均有理由，並判決：（一）上訴人應將坐落台中市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編號B部分，面積0.057514公頃之建物，門牌號碼臺中市○○區○○里○○路○段○○○號騰空遷讓返還被上訴人。（二）上訴人應自100年8月1日起至遷讓返還第一項之建物予被上訴人之日止，按月給付被上訴人9,
500元。（三）訴訟費用由上訴人負擔。（四）本判決於被上訴人以223,000元為上訴人供擔保後，得假執行。但上訴人如以608,800元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
四、上訴人上訴意旨略以：
（一）依上訴人於100年5月1日提出之承諾書所載，足以證明上訴人係租地建屋。另依社會善良習俗，如租地是寫地段、地號，租屋則只要寫門牌號碼即可，故被上訴人與上訴人、先前承租人所簽之契約，有多處不合理之處，正確性有待商榷。
（二）上訴人與訴外人洪春花於93年5月17日所簽立房屋租賃契約（參原審卷第13-17頁，下稱系爭租約）已載明房屋乙棟為廟用。而系爭房屋為三合院式，中間為磚造，作為廟用，安放神明：兩邊為鐵皮搭蓋之辦公室，係屬違建，訴外人洪春花與前承租人張國基所簽之租賃契約明白約定：違建部分由承租人負責繳納稅金等語，可知違建鐵皮屋部分，並非地主所加蓋。又系爭房屋坐落之臺中市○○區○○段○○○○號土地約5000坪，共有人有60多人，訴外人洪春花與上訴人簽立之系爭租約基地約為300坪，顯有違土地租賃法規。
（三）被上訴人於原審聲請傳喚證人楊顏招、張國基、黃金榜，只有楊顏招1人出庭，依被上訴人之陳述，證人楊顏招還欠被上訴人楊進利岳父新臺幣（下同）30萬元未還，楊進利還要進行追討，故證人楊顏招出庭做證難免心理壓力，所證或許有所偏袒；又張國基為黃金榜的徒弟，一起經營寺廟，有拿30幾萬或60幾萬元向楊顏招頂讓系爭房屋，請求傳喚證人張國基、黃金榜與楊顏招對質。
（四）被上訴人於100年8月1日切斷租屋用水，由上訴人自行購買礦泉水，每月支出之水費比租金多，請就上訴人應給付租金乙事為公平裁判。
（五）並上訴聲明：原判決廢棄，駁回被上訴人第一審之訴。
五、被上訴人於第二審之答辯略以：
（一）如附件第一審判決正確。
（二）系爭租約之承租範圍包括系爭房屋及所坐落之土地。
（三）並聲明：駁回上訴人之上訴。
六、兩造於第二審程序經受命法官試行整理並簡化爭點，結果如下：
（一）兩造不爭執事項：（參本院二審卷第32頁背面至第33頁，並採為本判決之基礎）
１、上訴人於93年5月17日與被上訴人之被繼承人洪春花簽立原證2之租賃契約（參原審卷第13-17頁，即系爭租約），依系爭租約第1條記載，租賃範圍為臺中市○○區○○段○○○號土地上房屋乙棟，門牌：臺中市○○區○○里○○路○段○○○號（即系爭房屋），係未保存登記之建物，作為寺廟使用（財神廟），並約定租賃期間自93年5月1日起至96年4月30日止，每月租金為9,000元，自96年5月1日起至99年4月30日止，每月租金則為9,500元，並約定期滿得延期1年，租金每月9,500元，上開租約屆滿後，雙方合意延展1年，至100年4月30日。
２、被上訴人之被繼承人洪春花於100年2月16日死亡，系爭租約之權利義務由被上訴人共同繼承。
３、上訴人於系爭租約屆滿前之100年4月29日，匯款100年
5月至7月份之租金28,500元至洪春花之銀行帳戶內，並於100年5月1日提出原證3之承諾書（參原審卷第18頁），承諾於100年7月31日搬遷完畢歸還地主。
４、原審於100年11月24日至現場履勘，製有勘驗筆錄（參原審卷第43-46頁），並囑託臺中市中興地政事務所就系爭房屋測量如原審判決所附之100年11月28日土地複丈成果圖（參原審卷第49頁）。
５、兩造對於他造提出書證之形式真正，均不爭執。
（二）兩造爭執事項：
１、上訴人與被上訴人之被繼承人洪春花簽立之系爭租約，租賃標的為系爭房屋或系爭房屋坐落之土地？（下稱爭點一）
２、系爭房屋為被上訴人之被繼承人洪春花之父洪豐彥所有，或是上訴人所有？（下稱爭點二）
３、上訴人本件上訴，有無理由？（下稱爭點三）
七、得心證之理由：
（一）關於爭點一：
１、被上訴人於本院第二審程序中主張系爭租約之標的包括系爭房屋及所坐落之土地（參本院二審卷第33頁、第55頁背面），上訴人則謂：租賃標的只有系爭房屋之土地云云，可知兩造對於系爭租約之租賃標的有包括系爭房屋所坐落之土地乙節，均不爭執，堪先確認。至於系爭租約之租賃標的是否包括系爭房屋，則各執一詞，自應進一步審究。
２、經查：⑴系爭租約之文件名稱為「房屋租賃契約」，且首段即記載
「…因房屋租賃事件，訂立本契約，…」，更於第1條明白約定：「房屋所在地及使用範圍：台中市○○區○○段○○○號土地上房屋乙棟，門牌：台中市○○區○○里○○路○段○○○號」；另觀諸系爭租約第4條至第6條之約款，亦均是以「房屋」為標的。則由系爭租約之文義觀之，被上訴人主張系爭租約之租賃標的有包括系爭房屋，已非無稽。
⑵上訴人雖答辯稱：當初是洪春花拿房屋租賃契約作訂約之
用，但雙方有共識本件是租地，而非租房屋云云，然為被上訴人所否認，依民事訴訟法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，自應由上訴人就此利己之事實，舉證以佐其說。惟上訴人並未能提出任何證據證明所陳實在，上訴人此部分所辯尚乏依憑，無法遽採。
⑶再參以上訴人亦自陳：依社會善良習俗，如租地是寫地段
、地號，租屋則只要寫門牌號碼即可等語，則依系爭租約第1條之約定，上訴人與洪春花既已明白約定租賃標的為房屋乙棟，並載明門牌號碼，且系爭房屋於系爭租約93年
5月17日簽立時業已存在（理由詳後述），益顯系爭租約之租賃標的確有包括系爭房屋，應臻明確。上訴人答辯稱：系爭租約是租地建屋云云，與事實有違，自不可採。
３、上訴人雖謂：依其寄發之存證信函（參原審卷第69-70頁）及原證3之承諾書上記載「租地」等字，足證系爭租約是租地，非租房屋云云。但查：
⑴依前所述，系爭租約亦有包括承租系爭房屋所坐落土地乙
節，業已審認如前，且觀諸該承諾書之內容為「本人趙美玲向地主楊進利租地如前所簽立租賃契約，因於民國100年4月30日到期，本人承諾三個月於民國100年7月31日，搬遷完畢歸還地主，恐口無憑，特立此書」，雖有記載「租地」等字，但依前後完整文義為「本人趙美玲向地主楊進利租地如前所簽立租賃契約」，可知「租地」2字，僅在特定上訴人所書立之上開承諾書是針對「系爭租約」而為承諾，且承諾內容是關於遷讓事宜，非在確認系爭租約之租賃標的只有土地。被上訴人楊進利復陳稱：因為上訴人到期不搬，經伊報警，及里長到場協調，伊同意給上訴人3個月搬遷，承諾書主要是上訴人承諾遷讓的日期等語（參原審卷第105頁、本院二審卷第33頁背面），核與上開承諾書之內容又相符合，堪予採信。是以上訴人與訴外人洪春花間既就系爭租約簽立有原證2之房屋租賃契約，關於系爭租約之具體內容仍應依系爭租約之書面內容而為觀察，無法徒憑該承諾書之文字遽加認定。而依系爭租約之文義顯示，系爭租約之租賃標的包括系爭房屋乙節，既已詳述如前，上訴人拘泥在上開承諾書所使用之「租地」2字，並謂系爭租約之承租範圍不包括系爭房屋，要無足取。
⑵至於上訴人於原審提出之存證信函（參原審卷第69-70頁
），因係上訴人自行書寫之內容，性質上仍屬上訴人自己之陳述，尚無從資為有利於上訴人之依憑。
４、據上，被上訴人主張系爭租約之租賃標的為系爭房屋及所坐落土地，堪認符實，足以採信。上訴人否認有承租系爭房屋，與事實相悖，並不可取。
（二）關於爭點二：
１、被上訴人主張系爭房屋係由訴外人洪春花之父洪豐彥所興建，且於83年間即已存在，並由洪豐彥出租予證人楊顏招，租賃期間為83年5月1日至93年5月1日，承租人楊顏招於租賃期間未屆滿前，經洪豐彥之繼承人洪春花同意而提前終止契約，另由洪春花出租予訴外人張國基，租賃期間自90年5月1日至93年5月1日止等情，業據證人楊顏招於原審時結證稱：「當時我是向姓洪的人承租房屋，我承租時當時房屋已經蓋好了，我並沒有再加蓋。」、「我是承租房屋，房子蓋好以後我才承租，承租以後我沒有再增建。」、「我不記得黃金榜有無給我60萬元，但房子不是我的我怎能夠出賣給別人」等語綦詳（參原審卷第128頁背面至第129頁），並有被上訴人提出之房屋租賃契約
2份附卷可稽（參原審卷第90-97頁）。上訴人雖謂證人楊顏招尚積欠洪豐彥30萬元未還，被上訴人楊進利還要進行追討，故證人楊顏招難免有心理壓力，所證或許有所偏袒云云，但未提出任何具體實證以資佐憑，且與楊顏招所簽立之上開房屋租賃契約書之文義相左，上訴人此部分所陳即難採信。
２、另觀諸上訴人於原審時所提之承租前後照片（參原審卷第139-140頁），可知系爭房屋之主體結構並未改變，上訴人訴訟代理人於原審時復陳稱：「（問：房子佔用土地的範圍是否有改變？）沒有，只有增加隔間及鋁門窗」等語（參原審卷第129頁），足見上訴人確未改變系爭房屋之結構及範圍，所為僅為系爭房屋內部之裝修而已。
３、據上，系爭房屋係訴外人洪豐彥至遲於83年間即已興建完成，並非上訴人於93年5月17日簽立系爭租約後所興建，且證人楊顏招僅係單純之承租人，並未取得系爭房屋之所有權，上訴人承租土地後亦僅從事系爭房屋內部裝修等事實，應臻明確，堪予認定。上訴人答辯稱：系爭房屋係伊所建，嗣又改稱係證人楊顏招興建云云，均非真實，委不可採。
４、上訴人又以系爭房屋是由訴外人楊顏招興建後，讓與訴外人張國基，張國基讓與訴外人黃金榜，再由黃金榜讓與被告云云置辯。但查，證人楊顏招於原審證述時，已堅詞否認有將系爭房屋讓與訴外人張國基之事實（參原審卷第12
9頁）；且依前述，楊顏招既非系爭房屋之所有權人，縱如上訴人所陳，楊顏招有將系爭房屋出賣予訴外人張國基，亦屬無權處分他人之物，訴外人張國基尚無從取得系爭房屋之所有權，更遑論再將系爭房屋之所有權轉讓與訴外人黃金榜、訴外人黃金榜再轉讓與上訴人。上訴人雖聲請傳喚證人張國基、黃金榜到庭與楊顏招對質，但 渠等 到庭至多能證明上訴人所稱楊顏招與張國基間、張國基與黃金榜間、黃金榜與上訴人間就系爭房屋之買賣情節是否屬實，不能佐證楊顏招係原始取得系爭房屋之事實，並無法改變楊顏招、張國基、黃金榜均係無權處分系爭房屋，且渠等與上訴人均未能取得系爭房屋所有權之結果，故證人張國基、黃金榜是否到庭，對於本判決之結論不生影響，本院認無加以傳喚之必要，附此敘明。
（三）關於爭點三：
１、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明定。承前所述，系爭租約之租賃標的包括系爭房屋及所坐落土地，且租賃期間業已屆滿，被上訴人復已明示不同意上訴人繼續承租系爭房屋及所坐落土地，自不因上訴人擅自交付自行計算之100年5月至7月份租金合計28,500元，即認為系爭租約有默示更新。從而，被上訴人依系爭租約第4條第3項約定及所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人，即屬有據。
２、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。另按無權占有他人之土地或房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。在本件中，系爭租約既於100年4月30日因期限屆滿而消滅，則上訴人自10
0年5月1日起占有使用系爭房屋及所坐落土地，自屬無權占有，上訴人並獲有相當於每月9,500元租金之利益，自無疑問。惟上訴人已支付自100年5月至7月份相當於租金之利益28,500元，則被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人自100年8月1日起，按月給付相當於每月租金9,500元之不當得利，即為有理由。
３、綜上，原審判決：（一）上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號B部分，面積0.057514公頃之建物，門牌號碼臺中市○○區○○里○○路○段○○○號騰空遷讓返還被上訴人。（二）上訴人應自100年
8月1日起至遷讓返還第一項之建物予被上訴人之日止，按月給付被上訴人9,500元。（三）訴訟費用由上訴人負擔。（四）本判決於被上訴人以223,000元為上訴人供擔保後，得假執行。但上訴人如以608,800元為被上訴人預供擔保，得免為假執行，洵屬有據，並無違誤，上訴人上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國102年1月18日
民事第五庭審判長法官曹宗鼎
法官張清洲法官莊嘉蕙上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國102年1月18日
書記官王綉玟