裁判字號：臺灣臺北地方法院108年重訴字第876號民事判決
裁判日期：民國109年02月19日
裁判案由：回復原狀
臺灣臺北地方法院民事判決108年度重訴字第876號原告 歐陽 惠美訴訟代理人 郭宏義 律師被告 黃鳳雅 訴訟代理人 廖翊伶
陳瑋博 律師上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國109年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告、被告、訴外人即被告配偶 廖偉超 為相交40年之朋友，情感甚篤，而坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地（面積159平方公尺，權利範圍1/4）暨○○○區段○段383建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○號3樓房屋（下合稱系爭房地）為原告所有，供原告預備養老之用，被告及廖偉超於民國107年6、7月間見原告生病中有機可乘，即欲向原告購買系爭房地作為子女結婚之用，並一再勸原告出售，原告方同意出售，原告於107年7月24日前往與被告配合之訴外人即代書 曾玫玲 之事務所，被告表示要以系爭房地公告現值去申請稅單、做實價登錄，雙方之後再談實際買賣價金，並由被告補足差額，以此詐騙原告先訂立一份以公告現值新臺幣（下同）1,420萬元計算之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並由買方即被告負擔增值稅，被告於107年8月21日完稅，即委託曾玫玲辦理系爭房地之過戶手續，並於107年8月27日完成系爭房地所有權之移轉登記；嗣後，原告欲向被告議定買賣價金，被告及廖偉超竟置之不理，並推說系爭契約已履行完畢，無另行議價之問題，原告此時方知受騙，即於108年4月18日催告，再於108年5月31日發函撤銷受詐欺之意思表示。依系爭房地附近之市場價格，住宅行情每坪至少66萬元以上，系爭房地市價應為2,237萬元，原告不可能以顯不相當之價格1,420萬元出售，且臺北市區之房地，除非父、母、子、女間之所有權移轉，一般人間不可能用公告現值作為對價；又增值稅之納稅義務人為賣方，然被告在系爭契約中更改為由其負擔，其目的無非係在控制房地之過戶，以遂行其詐欺之事實，否則在被告未與原告議定真實之買賣價格前，原告不可能去繳增值稅，系爭房地亦無法過戶；此外，曾玫玲負責契約之簽訂，並幫雙方用印，然系爭契約兩造之印章全部蓋反，曾玫玲從事代書業務多年，當不至發生如此情事，應是曾玫玲明知不實，所以在慌張下才會將印章全部蓋反；且系爭房地於107年8月27日完成過戶，被告竟拖延將近5個月方於108年1月21日付款完畢，應係被告見原告當時疾病甚為嚴重，加上年事已高，未結婚又無繼承人，若無法撐過疾病而死亡，就可以不用付款，被告之居心不良，由此可見；另原告事後委託訴外人即其叔叔 歐陽良楷 與被告交涉議定系爭房地價金，歐陽良楷與曾玫玲通電話時，曾玫玲表示「他們當天（即簽約時）我在的時候他們兩個雙方價錢沒有一個明確」、「如果他們雙方價錢談好就是互補，就是說他還要支付多少，她同意，就叫他匯款」、「如果不願意的話，應該要買賣再過戶回來」、「廖先生說這個價錢就看我們怎麼處理，咱自己來喬」、「就是要多少價錢才要賣，當初在談時，我自己也沒搞清楚」、「若妳不願意，就是再過回來」等語，顯見系爭房地絕非以公告現值1,420萬元成交，而係由兩造另行議價；再者，原告曾於107年12月16日催促廖偉超商議真實之買賣價格，原告於Line中表示「今年二月有一筆光復北路100巷的公寓3樓33.72坪賣2,080萬，單價約61.7萬」、「這個區域和你欲查詢的標的僅有100公尺左右的距離，應該相當具有參考價值」，以此作為雙方議價之參考，當時廖偉超無任何反駁，若系爭房地已銀貨兩訖而無嗣後議價之約定，豈會如此，以上種種，均可證被告確實以前開詐術誘使原告出售系爭房地。為此，爰依民法第92條、第179條、第767條規定提起本件訴訟，請求被告回復原狀，將系爭房地返還登記予原告。並聲明：㈠被告應將系爭房地移轉登記予原告，㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告所有之系爭房地閒置多時，其遍詢其乾女兒多人、乾兒子、歐陽良楷等人均不願承買，原告方於107年6月間主動打電話予深交多年之廖偉超，詢問廖偉超是否有意願購買，當時原告並告知廖偉超其出賣系爭房地之原因，係因其另有之不動產（即原告現住之臺北市○○區○○街○○○巷○○號3樓）已借名登記予訴外人即乾女兒 秦秀鳳 名下，若要修改遺囑將系爭房地遺贈予秦秀鳳，可能會過度保障秦秀鳳，即依遺囑撰寫律師建議，直接出賣系爭房地，廖偉超原本並無意願購買系爭房地，是原告百般請託，且原告自行開價1,500萬元誘使廖偉超購買系爭房地，廖偉超最終基於雙方多年情誼方允諾，此即被告總共負擔15,487,439元之原因。不動產買賣價格之高低，除受市場環境決定外，出賣人之經濟狀況，是否有因抵押貸款屆期而遭銀行催索還款，或市場氛圍及買受人對不動產所處地域之情感等因素，亦會影響買賣雙方於交易過程中之考量，價格決定之因素至為複雜，實難逕以一、二個案遽做比較；被告對於原告為求勝訴，竟以自己之身體健康作為籌碼，至感遺憾，若依原告之謬論，被告大可於系爭房地過戶完畢後即置之不理，何以還依原告之要求陸續給付價金？原告親自於108年12月3日言詞辯論期日到庭陳述意見，顯見其身體精神狀況良好；系爭房地之買賣價金數額係兩造共同協議，並未有嗣後另行商議實際價格之情事，且系爭房地之買賣過程，有第三方公正之曾玫玲從旁協助之簽約，簽約內容亦約定有標的物買賣價金、如何產權移轉、點交日、稅費及其他之負擔、登記費之負擔、契稅、增值稅之負擔、簽約費、擔保責任、違約罰款及其他之約定等，曾玫玲既為簽約地政士，依其執業倫理規範，當會逐一為兩造說明、解說、確認買賣雙方意思，此為當然之理，絕無原告受詐欺之事，且因原告簽約時表示不願再就系爭房地之買賣支付任何現金，被告基於雙方多年情誼方允諾本應由原告負擔之土地增值稅改由被告支付；原告未能證明與曾玫玲間電話錄音之時間，且錄音最初有極為明顯之切斷，並非完整之對話，顯然有裁取片斷對話而斷章取義等情形，更無從確認曾玫玲與歐陽良楷於遭擷取部分之前的對話是否遭歐陽良楷介入誘導致有誤引虛偽陳述之危險性，該錄音既無法呈現曾玫玲與歐陽良楷對話之全貌，自不具備證據力及證明力，實不能以錄音片段之內容，作有利於原告之認定；原告自行發送Line訊息予廖偉超，僅係原告自己單方之意思表示，要難憑此作為認定原告受被告詐欺之證據；再者，原告直至108年6月底才提起訴訟，被告合理懷疑原告乃係因出賣系爭房地後受親友蠱惑方據此反悔、任意指摘受被告詐欺而興訟等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回，㈡如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民
法第92條第1項本文著有明定。所謂詐欺，係指欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之行為。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照）。是依上述舉證責任分配原則，自應由原告就其受被告詐欺而出售並移轉系爭房地所有權予被告等節舉證以實其說。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。亦即，買賣契約係以價金及標的物為其要素，價金及標的物屬買賣契約必要之點，若當事人對此兩者意思一致，其契約即為成立。
㈡原告就上開遭被告詐欺之事，雖提出國立臺灣大學醫學院附
設醫院診斷證明書、系爭契約、存證信函、內政部不動產交易實價登錄、原告與廖偉超之Line對話紀錄、歐陽良楷與曾玫玲通話錄音譯文（本院卷第19至61頁、第189至202頁）等件為證。惟查：
⑴證人曾玫玲於108年12月3日到庭證稱：伊為地政士，系爭
房地之買賣係廖偉超找伊來辦理的，系爭契約是由伊協助簽訂，簽訂地點在原告南京東路另一個處所，簽約當天在場有原告、被告、廖偉超及伊等4人，當天氣氛很好，雙方講好買賣價金是1,420萬元，伊才會幫忙立約，合約請雙方都看過，伊並向買賣雙方一一解釋契約裡面條文的內容，雙方都了解契約的意思後就簽名，兩造合意以系爭房地之公告現值1,420萬元作為買賣價格等語（本院卷第166至173頁）；觀諸兩造所簽立之系爭契約（本院卷第25至40頁、第183至188頁）內容，除手寫買賣不動產標示、價額及付款方式、交屋日期、稅費負擔、現況交屋部分外，其餘多屬一般不動產買賣契約基本約定事項，原告並親自簽立姓名及身分證統一編號於其上，顯見原告於107年7月24日出售系爭房地予被告並簽訂系爭契約時，原告經曾玫玲之告知已瞭解系爭房地買賣契約內容包括買賣標的、買賣價金等必要之點，並可為完整之意思表示，無受被告之詐欺，而陷於錯誤出售系爭房地等情甚明，是原告與被告間就系爭房地之買賣價格1,420萬元意思表示已經合致，堪信系爭契約與兩造之真意相符而有效成立，至為明確。
⑵又不動產市場因交易資訊多不公開，易生不當哄抬價格情
事，進而衍生不動產交易糾紛，故不動產交易制度之「透明化、公開化」是不動產交易安全之重要基礎，為此，我國方有實價登錄之制度。證人曾玫玲到庭證稱：一般不動產買賣會有公契及私契，公契是為了過戶時要申報契稅及土地增值稅，契稅是針對建物，土地增值稅是針對土地，私契是真正買賣價金之契約，公契是照公告現值，實價登錄是照私契的價格來登記等語（本院卷第166至173頁），系爭房地實價登錄係1,420萬元，有臺北市政府地政局108年11月8日北市地價字第1086028416號函暨不動產買賣成交案件實際資訊申報書在卷可參（本院卷第143至146頁），是1,420萬元確實為雙方私契即系爭房地真正買賣價金無疑。
⑶本院雖於109年1月21日勘驗歐陽良楷與曾玫玲通話錄音光碟，譯文內容如下（本院卷第252至254頁）：
曾玫玲：實際的價錢他們自己談。
歐陽良楷：自己談。
曾玫玲：對自己談。到時就是實價登錄價錢，那我就說，
現在政府規定一定要一個實價登錄的價錢，就是說好，那實際登錄價錢那當然就不能低於公告現值，你懂我的意思嗎？也就是說公告現值價錢當作實價登錄。至於說他們當天我在的時候他們兩個雙方價錢是沒有一個明確。
歐陽良楷：哦！沒有明確。那1,420萬元就是當初實際公
告價錢就對了嗎？曾玫玲：現在我的意思就是，因為廖偉超他廖先生今天有
通知我，那我的意思就是說，他們兩個人就是一定要先講到一個共識。
歐陽良楷：恩恩...曾玫玲：就當見證人，就是說可能就是要多少錢，然後多
少錢。然後在這情形下就說，比如說他們怎麼樣決定，就是說如果他們雙方價錢談好的就是互補嗎！就是說他還要多支付多少，她同意，就叫他匯款嗎！歐陽良楷：Ok曾玫玲：如果他不願意的話，那就是變成說，應該要買賣
再過戶回來，再來辦。懂我的意思嗎?歐陽良楷：好好…曾玫玲：因為我在的話，如果他們自己要談，一定不好講
事情。因為他們當時是說「他們買賣價叫我不用管」，懂我意思嗎？歐陽良楷：好、好。那時有這麼說。
曾玫玲：對。他們有這樣講：買賣價錢他們自己會講好。
至於付款方式他們會自己談好。
歐陽良楷：這些都是廖先生跟妳說的嗎？還是......曾玫玲：是廖先生說的。但是到歐陽那裡去的時候，我有提出來說，他們也是這樣講。
歐陽良楷：雙方面他...曾玫玲：可能廖先生跟我這樣講，但我到歐陽家裡去，他們並沒有很明確談及，可能他們是很好的朋友。
廖先生就說這價錢就看我們怎麼我們處理，咱自己來喬。
歐陽良楷：那時是幾月的時候，大約7月?8月嗎？曾玫玲：對。說OK。就是說：我去的時候，那你們要訂個實契，因我要實價登錄。
歐陽良楷：嗯。
曾玫玲：當天他們就談，那不然就照公告現值這樣作一個
實價登錄的價錢。至於他們付款方式，他們就說他就這樣匯給她，也跟歐陽說，他有那定期單據，什麼時候什麼時候。當然歐陽跟他很熟，歐陽說：沒關係啦，看你什麼時侯都沒關係。
歐陽良楷：OK曾玫玲：對。當初就是這麼狀況，現在就是說：既然大家
就是說，要有比較明確的，就是因為價錢覺得不合理。那我是覺得歐陽一定要表態，就是要明確的表態。
歐陽良楷：嗯嗯。
曾玫玲：就是要多少價錢才要賣。當初在談時，可能我自
己也沒搞清楚，我想價錢就是多少、多少，沒有關係，若你願意就是這樣，若你不願意，就是再過回來。
然譯文顯示曾玫玲稱「現在政府規定一定要一個實價登錄的價錢，就是說好，那實際登錄價錢那當然就不能低於公告現值，你懂我的意思嗎？也就是說公告現值價錢當作實價登錄」、「當天他們就談，那不然就照公告現值這樣作一個實價登錄的價錢」等語，似表示曾玫玲以公告現值來作為實價登錄，此與其前揭證稱「公契是照公告現值，實價登錄是照私契的價格來登記」等語並不相符，且實價登錄係要求實際之交易價格，若以公告現值來登錄，那何需要求當事人申報，可徵譯文中曾玫玲之說法與實際狀況不符，其於譯文中所稱是否可採，尚有疑義。況證人曾玫玲到庭證稱：伊不記得有沒有在電話中說「多少價錢才要賣，當初在談時，我自己也沒有搞清楚」、「沒有談好，就把房子過戶來回」，伊不知道歐陽良楷之前是不是有引導問話等語（本院卷第166至173頁），則上開譯文內容是否為曾玫玲之真義，或係因歐陽良楷之誘導，令人生疑，是該譯文之內容不足為採。
⑷此外，原告主張系爭房地附近之市場價格每坪至少66萬元
以上，原告不可能以顯不相當之價格1,420萬元出售，臺北市區之房地，除非父、母、子、女間之所有權移轉，一般人間不可能用公告現值作為對價，且增值稅之納稅義務人為賣方，被告在系爭契約中更改為由其負擔，其目的無非係在控制房地之過戶，以遂行其詐欺之事實云云；然不動產價格之高低，除市場環境外，最大之因素仍取決於交易者之想法，在別人眼中賠錢的交易，或許在交易者心中並不這樣認為，原告自陳與被告、廖偉超為相交40年之朋友，情感甚篤，原告當時或許是基於感情因素而願以公告現值出售，被告或許亦是基於感情因素而願意負擔增值稅，雙方既已就系爭房地買賣價金1,420萬元意思表示合致，系爭契約當然成立，原告前開主張，不足為據。原告雖另主張曾玫玲負責契約之簽訂，並幫雙方用印，然系爭契約兩造之印章全部蓋反，曾玫玲從事代書業務多年，當不至發生如此情事，應是曾玫玲明知不實，所以在慌張下才會將印章全部蓋反，且系爭房地於107年8月27日完成過戶，被告竟拖延將近5個月方於108年1月21日付款完畢，應係被告見原告當時疾病甚為嚴重，加上年事已高，未結婚又無繼承人，若無法撐過疾病而死亡，就可以不用付款，被告之居心不良，由此可見云云；然前開主張均僅為原告個人之臆測，並未舉證以實其說。又原告主張於107年12月16日催促廖偉超商議真實之買賣價格，原告於Line中表示「今年二月有一筆光復北路100巷的公寓3樓33.72坪賣2,080萬，單價約61.7萬」、「這個區域和你欲查詢的標的僅有100公尺左右的距離，應該相當具有參考價值」，以此作為雙方議價之參考，當時廖偉超無任何反駁，若系爭房地已銀貨兩訖而無嗣後議價之約定，豈會如此云云；惟廖偉超未積極反駁，並不代表承認原告所稱之事。
㈢從而，兩造就系爭房地之買賣價金1,420萬元意思表示合致
，系爭契約有效成立，原告所舉之證據均無法證明係受被告詐欺方成立系爭契約、出售系爭房地，是原告之主張自無可取。
四、綜上所述，原告未能證明被告有以詐術而使其為簽立系爭買賣契約之意思表示，故原告主張撤銷系爭房地買賣契約之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，並請求被告應將系爭房地回復原狀，返還登記予原告所有，核屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年2月19日
民事第二庭法官楊惠如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年2月19日
書記官林志騰