裁判字號：臺灣高等法院109年重上字第270號民事判決
裁判日期：民國109年12月22日
裁判案由：回復原狀
臺灣高等法院民事判決109年度重上字第270號上訴人 歐陽 惠美訴訟代理人 郭宏義 律師被上訴人 黃鳳雅 訴訟代理人 陳瑋博 律師上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國109年2月19日臺灣臺北地方法院108年度重訴字第876號第一審判決提起上訴，本院於109年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊與被上訴人及其配偶 廖偉超 相交40年，情感甚篤，詎其等於民國107年6、7月間伊生病之際，勸說伊出賣所有之坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（面積159平方公尺，權利範圍1/4）暨其上同區段○段000建號建物（即門牌號碼：臺北市○○區○○○路○段000巷0弄00號3樓）（下合稱系爭不動產），於107年7月24日以實價登錄及申報土地增值稅為託詞，誘使伊簽署以新臺幣（下同）1,420萬元為價金之不動產買賣契約（下稱系爭契約），並於該日向伊佯稱實際價金於所有權移轉登記後另議，其會補足差額等語。其取得系爭不動產所有權後，拒絕議定價金，伊方知受騙，已於108年5月31日撤銷受詐欺所為買賣及移轉不動產所有權意思表示，其應返還系爭不動產等語。爰依民法第767條第1項前段或第179條規定，求為命被上訴人將系爭不動產移轉登記予伊之判決。
二、被上訴人則以：伊未向上訴人表示實際買賣價金另議，無施用詐術。本件係上訴人欲出售閒置多時之系爭不動產，經遍詢多人未果，方於107年6月間主動致電廖偉超，伊因上訴人百般請託，並自行開價新臺幣（下同）1,500萬元，另表示不想再支付任何賦稅、過戶等所生費用，兩造乃合意系爭不動產買賣價金依公告現值1,420萬元，伊負擔原屬出賣人為繳納義務人之土地增值稅128萬7,439元，並負擔其他稅賦、代書費用及過戶規費等全部費用，價金給付方式則依其要求之時程給付，伊已盡買受人義務。本件實係上訴人出賣系爭不動產後認為出售價格過低，方反悔任意指摘受伊詐欺而提起本件訴訟等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭不動產移轉登記予上訴人。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供現金或等值之有價證券為擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第194頁）：㈠兩造於107年7月24日簽署系爭契約書，約定上訴人以1,420
萬元出售所有之系爭不動產予被上訴人，被上訴人並應負擔土地增值稅128萬7,439元。
㈡被上訴人於107年8月21日繳納土地增值稅128萬7,439元，並於107年8月27日登記為系爭不動產所有權人。
㈢被上訴人於107年8月23日、10月2日、11月30日、12月21日
、108年1月21日依序給付上訴人300萬元、300萬元、500萬元、200萬元、120萬元，計1,420萬元。
五、上訴人主張被上訴人以實際價金另議為幌，詐欺其簽署系爭契約書，其已依民法第92條規定撤銷受詐欺所為買賣及移轉系爭不動產所有權之意思表示，依民法第767條第1項前段或第179條之規定，被上訴人應將系爭不動產移轉登記予其等語，為被上訴人否認，並以前詞置辯。兩造爭點為：㈠被上訴人是否以實際價金另議為幌，詐欺上訴人簽署系爭契約書？㈡上訴人依民法第92條規定撤銷受詐欺意思表示，是否合法？㈢上訴人依民法第767條第1項前段或第179條規定，請求被上訴人移轉系爭不動產，是否有理由？茲審酌如下：
㈠被上訴人是否以實際價金另議為幌，詐欺上訴人簽署系爭契
約書？⒈按地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向
主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。地政士違反第26條之1第1項規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。地政士法第26條之1、第51條之1分別定有明文。經查，系爭不動產實價登錄價金與系爭契約第2條所載買賣總價同為1,420萬元乙節，乃兩造不爭，已可見兩造約定之系爭不動產實際價金即為1,420萬元。且證人即受任地政士 曾玫玲 （下逕稱曾玫玲）到庭具結證述：簽約當天在場之人有兩造、廖偉超、我，雙方講好我立約，合約請雙方都看過，雙方就簽名，簽約時有向買賣雙方一一解釋契約條文的內容，雙方都瞭解；價金是雙方談好的，我才會幫他們立契約，簽約時沒有何人提到買賣實際價格之後再議價，價錢及付款方式雙方都沒有告訴我會另外自己講好；他們雙方簽約就是照系爭契約即私契1,420萬元，政府有規定實價登錄就是要照私契的價格來登記，增值稅128萬7,439元由被上訴人負擔；當天交證件就準備要過戶，付款的部分，雙方自己敲定，當天主要是買方有定存，所以他們有談哪一筆定存什麼時候到期，錢要怎麼付，我只是把各期的金額200萬元、100萬元、尾款數額寫明確，這也是他們雙方同意的，這些金額項下要以哪一期的定存去給付，沒有透過我，所以沒有寫；他們如果沒有講好，我不會寫契約，他們也不會簽名，也不可能順利的過戶等語（見原審卷第169、170、171頁、本院卷第138、141、143頁）。
並可見上訴人簽署系爭契約時能瞭解契約內容，及兩造合意以1,420萬元為價金，以上訴人為納稅義務人之土地增值稅128萬7,439元並約定由被上訴人負擔，且被上訴人「未」曾告以：上訴人實際價金另議，會補足實際價金與1,420萬元價金間差額等節。
⒉上訴人雖據地政士法第1條、第2條規定，主張地政士係受買
賣雙方委任辦理不動產契約、登記事務，曾玫玲證述兩造合意以1,420萬元出賣，卻又證述「付款方式他要自己敲」、「我當時的意思是買賣的付款他們自己談，…，是如何付款他們自己去支付」等語，主張曾玫玲於兩造就付款方式尚未達成合意時，即為辦理系爭契約簽約事宜，其證述「雙方合意我才能正式簽約」云云，不足為採，系爭契約非真正合約，僅係被上訴人以申報增值稅為幌誘使上訴人簽訂之形式上契約云云。惟曾玫玲業已證述：「我只是把各期的金額200萬元、100萬元、尾款數額寫明確，這也是他們雙方同意的，這些金額項下要以哪一期的定存去給付，沒有透過我，所以沒有寫」等語，足見兩造就付款方式達成合意，僅就實際支付之方法未透過地政士記載於系爭合約。且買賣契約成立之必要之點為雙方對於標的物、價金意思表示之合致，觀諸民法第345條第2項即明，上訴人以付款方式之記載主張系爭契約非真正合約云云，難謂有據。
⒊上訴人又以曾玫玲於108年2月22日陳述：「他們當天我在的
時候他們兩個雙方價錢是沒有一個明確」（下稱A話）、「如果他們雙方價錢談好了，就是互補嘛！就是說他還要多支付多少，她同意，就叫他匯款嘛」（下稱B話）、「如果他不願意的話，那就變成說，應該要買賣再過戶回來」（下稱C話）、「因為他們當時是說，他們買賣價叫我不要管」（下稱D話）、「他們有這樣講，買賣價錢自己會講好，至於付款方式他們會自己談好」（下稱E話）、「就是要多少價錢才要賣，當初在談時，我自己也沒搞清楚」（下稱F話）等語，否認曾玫玲證述：兩造合意以1,420萬元為價金一事。但查：
曾玫玲於108年2月18日向 歐陽良 楷陳述：「實際的價錢他們自己談。（ 歐陽良楷 ：自己談）對自己談。到時就是實價登錄價錢，那我就說，現在政府規定一定要一個實價登錄的價錢，就是說好，那實際實價登錄價錢那當然不能低於公告現值，你懂我的意思嗎？也就是說公告現值價錢當作實價登錄。至於說『他們當天我在的時候他們兩個雙方價錢是沒有一個明確』（雙引號內為A話）。（歐陽良楷：哦！沒有明確…）現在我的意思就是，因為廖偉超他廖先生今天有通知我，那我的意思就是說，他們兩個人就一定要先講到一個共識。（歐陽良楷： 恩恩 …）就當見證人，就是說可能就是要多少錢，然後多少錢，然後在這情形下就說，『比如他們怎麼樣決定，就是說他們雙方價錢談好的就是互補嗎！就是說他還要多支付多少，他同意就叫他匯款嗎！』（雙引號內為B話）（歐陽良楷：ok）『如果他不願意的話，那就是變成說，應該要買賣再過戶回來』（雙引號內為C話），再來辦。懂我的意思嗎？（歐陽良楷：好好…）因為我在的話，如果他們自己要談，一定不好講事情。因為『他們當時是說他們買賣價叫我不用管』（雙引號內為D話），懂我的意思嗎？（歐陽良楷：好、好。那時有這麼說）對。『他們有這樣講：買賣價錢是他自己會講好。至於付款方式他們會自己談好』（雙引號內為E話）。（歐陽良楷：這些都是廖先生跟妳說的嗎？還是…）是廖先生說的，但是到歐陽那裡去的時候，我有提出來，他們也是這樣講。（歐陽良楷：雙方面他…）可能廖先生跟我這樣講，但我到歐陽家裡去，他們並沒有很明確談及，可能他們是很好的朋友。廖先生就說這錢看我們怎麼我們處理，咱們來喬。（那時是幾月的時候，大約7月？8月嗎？）對。說ok。就是說：我去的時候，那你們要定個實契，因我要實價登錄。（歐陽良楷：嗯）當天他們就談，那不然就照公告現值這樣做一個實價登錄的價錢。至於他們付款方式，他們就說他就這樣匯給她，也跟歐陽說，他有那定期單據，什麼時候什麼時候。當然歐陽跟他很熟，歐陽說：沒關係啦，看你什麼時候都沒關係。（歐陽良楷：ok）對。當初就是這狀況，現在就是說：既然大家就是說，要有比較明確的，就是因為價錢覺得不合理。那我是覺得歐陽一定表態，就是要明確的表態。（歐陽良楷：嗯嗯）『就是要多少錢才要賣。當初在談的時候，可能我自己也沒有搞清楚』（雙引號內為F話），我想價錢就是多少、多少，沒有關係，若你願意就是這樣，若你不願意，就是再過回來。（歐陽良楷：過回來哦。ok。好，如有再進一步如何再拜託妳了。好！好！沒問題、沒問題。這應該的。我如果在場的話，他們會不好談」等語，有原審勘驗錄音光碟做成之譯文可稽（見原審卷第252-254頁）。可見曾玫玲上開陳述包含兩造前往上訴人家中簽署系爭契約前，廖偉超可能曾表示價金由兩造自行商談，到上訴人家中後，廖偉超表示價金如何，我們來喬等語，實際價金由兩造自己商談作為實價登錄價金，兩造並談及價金如何給付乙節，另包含系爭契約簽署後，上訴人認價金不合理，要求商談，曾玫玲認為之商談方向，A、B、C話即屬此部分；且D、E話乃曾玫玲陳述廖偉超未至上訴人家中簽署系爭契約時對其所言，其並已陳述廖偉超至上訴人家中後曾表示要與上訴人喬價金，兩造後來表示要以公告現值作為實價登錄之價金等語；至於F話，其完整應為：「那我是覺得歐陽一定表態，就是要明確的表態。就是要多少錢才要賣。當初在談的時候，可能我自己也沒有搞清楚，我想價錢就是多少、多少，沒有關係，若你願意就是這樣，若你不願意，就是再過回來」，即曾玫玲意在陳述其認為上訴人應如何表示，所謂「我自己也沒搞清楚」中之「我」乃係指上訴人，並非曾玫玲。是以，曾玫玲於108年2月22日之陳述內容並未與其所為如⒈所示之證述有明顯之矛盾，上訴人擷取曾玫玲於108年2月22日陳述之片斷，忽視其陳述意旨，逕自主張曾玫玲所為如⒈所示之證述不實云云，實屬無據。
⒋上訴人再據曾玫玲於108年3月18日與上訴人、歐陽良楷見面
時對話，即「上訴人：你那時候說要報增值稅，要一個數字。曾玫玲：不是啦！要實價登錄啦！ 歐陽惠美 ：那個我們就不懂了。曾玫玲：我那時候是跟你說要實價登錄給政府一個價錢…，到最後 廖仔 才說：不然曾小姐要打多少？我說最好別低於公告現值，你如果低於公告現值，你不知買價多少呀！就不知道呀！沒有講…，後來說好啦！…不然就照公告現值這樣下去打」等語，主張：1,420萬元乃曾玫玲為申報土地增值稅故，而於被上訴人詢問後，以公告現值記載於契約，至於實際價金多少則「不知道、沒有講」，兩造未合意價金為1,420萬元，曾玫玲所為⒈之證述不實云云。然查，曾玫玲已於前述對話中否認上訴人所稱要報增值稅需要一個數字之說法，上訴人主張1,420萬元乃曾玫玲為申報土地增值稅所言，本屬無據。且前開曾玫玲最後一段完整陳述為：「我那時候是跟妳說要實價登錄給政府一個價錢，一個價錢，你們打，你們最好是打，但你們不打也沒關係，到最後廖仔才說：不然曾小姐，不然，打，要打多少？我說最好別低於公告現值，你如果低於公告現值，你不知買價多少呀！就不知道呀！沒有講。我就說你公告實價登錄不要低於公告現值這樣，後來說好啦！好啦！現在公告現值是多少，不然就照公告現值這樣下去打，那時候我就問他說付款方式，其實那時候就是照公告現值的時候，那時候他合約照公告現值1,400多的時候，你們就一直再談付款方式…」等語（見本院卷第50頁）；可見所謂「不知道、沒有講」僅係曾玫玲陳述其於系爭契約簽署時曾經說過的話語，且其整段話語意在表示兩造後已合意價金照公告現值，並開始洽談如何付款；上訴人僅徒憑其中「不知道、沒有講」等語，置曾玫玲所為完整陳述於不顧，而主張其所為如⒈之證述不實，顯然斷章取義，而不足採。
⒌上訴人復以曾玫玲於108年3月18日陳述：「所以那一天我就
跟他講，我講說你們到底要多少，然後他也沒給她價錢，她也沒有」（下稱G話）、「我那天有跟他說，你要訂一個價錢呀！但他們都不要說呀！他說不用啦！他們自己處理就好」（下稱H話）、「不知道到底妳要賣多少，那時候如果是這樣的話，妳就應該要說我實際上是要賣多少，妳都沒有講呀」（下稱I話）、「重點就是說因為妳合約已經訂了，也就是說你們當初都不講價錢…對吧！妳價錢始終都沒有說要多少」（下稱J話）等語，主張兩造均未出價及議價，曾玫玲卻刻意不實證述「上訴人的叔叔打電話給我，才說上訴人問過仲介的價格，說賣便宜了」、「上訴人事後一直否認說她不是要賣這個價錢」云云。惟查，G話前後文為：「所以那一天我就跟他講，我講說你們到底要多少，然後他也沒給她價錢，她也沒有，兩個在說，你們兩個要給我價錢我才能實價登錄，到最後他們講一講就說照公告現值…」（見本院卷第49頁），已表明兩造後確達成合意之意旨，要不得僅憑上訴人主張引用之片段，認曾玫玲確有虛偽證述之情。且H話前後文為：「我那天有跟他說，你要訂一個價錢呀！但他們都不要說呀！他說不用啦！他們自己處理就好，我說不是，你們不去實價登錄不然買賣要多少？」（見本院卷第49-50頁），此顯然僅係曾玫玲對於兩造達成合意前之情形所為陳述，其前既已陳述：「到最後他們講一講就說照公告現值」，即難認兩造未就價金達成合意。再者，I、J話乃在說明上訴人未表明其希望以多少錢出賣，未表明其認為1,420萬元過低，其不願以1,420萬元出賣系爭不動產之意；而兩造確有簽署系爭契約乙節，乃兩造不爭，上訴人既未表明反對以1,420萬元出賣，而簽署系爭契約，即難以I、J話認曾玫玲證述不實。
⒍上訴人並以其於108年3月18日表示：「我就跟你說那個價錢
不是我開的」等語時，曾玫玲未加以反駁乙節，主張1,420萬元乃曾玫玲依公告現值計算之價金，兩造未達成合意云云。然曾玫玲於108年3月18日早已陳述兩造合意以1,420萬元為價金等語，上訴人所為推論，要屬無據。
⒎上訴人另以曾玫玲辦理本件不動產買賣之業務時，未告知上
訴人何時過戶，未向上訴人查證有無收到買賣價金，未依約於完稅時向被上訴人請求交付尾款保證本票，過戶後未查證雙方是否給付尾款，過戶後即將新權狀交付予被上訴人，而有未依法律規定及契約內容維護上訴人權益及交易安全等情，屈從被上訴人，悖於其於108年2月22日、3月18日陳述之內容，而為虛偽證述。但曾玫玲業已明確證述兩造因為是多年朋友，叫我不要管價款怎麼付，而且因為都是定存單等語（見本院卷第144頁）；且曾玫玲是否查證與被上訴人是否詐欺上訴人無涉；況上訴人所陳曾玫玲所為⒈之證述與其於108年2月22日、3月18日所為陳述不符者，均係斷章取義，而不足採信，前經本院認定。是上訴人所為上開主張，為無足取。
⒏上訴人繼以曾玫玲證述廖偉超曾詢問其不動產如要過戶回去
要繳什麼稅金等語，而主張被上訴人明知議價不成，應將系爭不動產移轉登記予上訴人云云。但被上訴人則抗辯其因兩造情誼，不願對簿公堂，原向上訴人表達希望由上訴人補償其已為此支出之家電、家具、裝潢等費用後，或可將上訴人主張之原價買回列入考慮，但上訴人拒絕，上訴人推論無據等語。查兩造不爭執被上訴人於107年8月21日繳納土地增值稅128萬7,439元，並於107年8月27日登記為系爭不動產所有權人，被上訴人於108年1月21日付清1,420萬元等節；且證人歐陽良楷（下逕稱歐陽良楷）證稱：108年2月22日與廖偉超碰面，當天廖偉超沒有出價，有明確的跟廖偉超說房子可以還給上訴人，上訴人會退還款項等語（見原審卷第258頁）；上訴人亦於108年2月22日向曾玫玲陳述其要求廖偉超詢問移轉系爭不動產予上訴人所需稅金一事（見本院卷第56-57頁）。復參諸上訴人自承兩造情誼相牽40年，感情甚篤等語，可見被上訴人抗辯廖偉超因故念情誼而提出協商方案，並詢問曾玫玲有關移轉系爭不動產予上訴人之稅金等語，尚非無據。則廖偉超所為詢問之舉當無從用以反推系爭契約所定價金為假，兩造無以1,420萬元買賣系爭不動產之意。
⒐上訴人末以一般不動產買賣均有公契、私契，實價登錄係以
私契為之，私契價格較公契價格為高，系爭不動產周邊生活機能良好，成交價格亦較公告現值為高，本件買賣公、私契價格相同，顯不合理，不符交易常規，應係被上訴人及廖偉超、曾玫玲利用其身體不適而誘使其簽約並將系爭不動產予以移轉之詐欺行為，並否認曾玫玲證述之真正。而上訴人罹患巴金森氏症，其服用之藥物可能會有幻覺、暈眩、頭痛、意識混亂、衰弱無力、精神混亂之副作用，雖據其提出國立臺灣大學附設醫院診斷證明書及藥袋影本為證（見原審卷第19-23頁）。惟上訴人未提出證據證明其簽署系爭契約時是否發生服用藥物，是否有此等副作用發生；且歐陽良楷證述：上訴人於107年7月底8月初告知其業已出賣系爭不動產一事等語（見原審卷第256頁），可見上訴人確實知悉其簽署系爭契約，出賣系爭不動產乙節；況上訴人告訴被上訴人與廖偉超對其為詐欺一事，業經不起訴處分確定，有臺灣臺北地方檢察署檢察官108年度偵字第27314號不起訴處分書為證（見原審卷第221-223頁），上訴人亦未提出證據證明曾玫玲與其等合謀，此一主張，本無所據。是上訴人主張受被上訴人、廖偉超與曾玫玲共同詐欺，為無可取。另參諸情誼甚篤之友人間就不動產所為交易價格非必與市場行情相符；被上訴人買入系爭不動產除支付價金外，另支付原依法律規定以賣方為納稅義務人之土地增值稅，其付出之成本顯非僅1,420萬元；暨被上訴人自107年8月23日起陸續交付價金，並遷入系爭不動產加以使用，上訴人未能舉證證明其於被上訴人開始交付價金、遷入時為反對，並要求被上訴人議訂價金而與一般未談定買賣價金之情形不符等節，上訴人徒憑系爭不動產交易價格不合理而主張受詐欺而簽署系爭契約云云，實難謂為有據。
⒑由上可知，上訴人雖以曾玫玲於108年2月22日、3月18日之片
斷陳述而否認曾玫玲證述之真正，但主張並不可採。從而， 曾美玲 所為前述⒈之證述為可採。則被上訴人抗辯兩造於簽署系爭契約時，業已合意價金為1,420萬元，未論及實際價金另議一事等語，足堪採信。是以，上訴人雖主張被上訴人以先簽署系爭契約，實際價金另議，其會補足實際價金與契約記載價金之不足等詞為幌，而詐欺其簽署系爭契約云云，難謂已經其舉證證明。
㈡上訴人依民法第92條規定撤銷受詐欺意思表示，是否合法？
經查，上訴人未能舉證其因受詐欺而為買賣及移轉系爭不動產所有權之意思表示，前經本院認定，其主張依民法第92條規定撤銷受詐欺意思表示，即難謂為合法，此既不合法，其主張依民法第767條第1項前段或第179條規定，請求被上訴人移轉系爭不動產，即無理由。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段或第179條之規定，請求被上訴人應將系爭不動產移轉登記予上訴人，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國109年12月22日
民事第十一庭
審判長法官李慈惠
法官謝永昌法官趙雪瑛正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年12月22日
書記官郭晋良附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。