裁判字號：臺灣臺中地方法院93年訴字第2248號民事判決
裁判日期：民國94年05月31日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度訴字第二二四八號
原告戊○○訴訟代理人 林殷世 律師被告丁○○右當事人間請求返還價金等事件，於民國九十四年五月五日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌拾壹萬元，及自民國九十三年十一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、程序事項之說明：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告於起訴時，本金部分聲明被告應給付原告新臺幣（下同）一百零三萬五千元，嗣於訴狀送達後，變更此部分之聲明為被告應給付原告八十一萬元，核其性質係為減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。
二、兩造之主張：
（一）原告起訴主張：兩造於民國九十三年五月二十五日簽立不動產買賣契約書，被告將其所有坐落台中市○區○村段一三二之四九地號、面積八三平方公尺之土地全部，及其上門牌台中市○○街○○巷○○號、面積三四‧四六平方公尺之建物全部（下稱系爭不動產）出售予原告。原告已給付被告定金及簽約金合計二十五萬元，並於九十三年六月二十九日給付價金五十六萬元，依約被告應同往指定之丙○○代書事務所辦理系爭不動產所有權移轉登記之相關手續，不料被告未依約履行。原告乃於九十三年六月二十九日至七月二日間某日之晚上，偕同丙○○代書至被告住處，被告已在移轉登記文件上用印，並將所有權狀及印鑑證明交付丙○○代書，惟被告隨即爭執買賣契約書附註第四條之十日應變更為三日，並當場表示在該附註第四條之十日未變更為三日前，不願辦理過戶手續。嗣經原告於九十三年九月間某日晚間與 王峰緒 、甲○○至被告住處，當面催請被告於九十三年九月十八日上午九時至丙○○代書事務所辦理移轉登記之相關手續，被告到場仍爭執變更契約內容，拒不辦理相關手續。爰以起訴狀繕本之送達，向被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，且依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定，請求被告返還已受領之價金八十一萬元及法定利息。並聲明：㈠被告應給付原告八十一萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即九十三年十一月十二日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保為假執行之宣告。
（二）被告則以：原告未依約於九十三年六月四日給付買賣價金五十六萬元，迄同年六月二十七、二十八日，原告請求繼續履約，被告要求原告應給付一個月之老人年金三千元及一個月之銀行貸款本息、原告應於契約內補正正確之送達住址、買賣契約書附註第四條之十日應變更為三日等事項，原告均應允後，被告方同意繼續履約。原告遂於九十三年六月二十九日給付買賣價金五十六萬元、老人年金三千元及銀行貸款本息九千四百八十九元，同日晚間原告偕同丙○○代書至被告住處辦理移轉登記之相關手續，被告提出相關文件並用印完畢，惟原告不同意依承諾將買賣契約書附註第四條之十日變更為三日，當日因而未完成相關手續。嗣兩造於九十三年九月十八日同至丙○○代書事務所辦理手續，原告仍未履行承諾將買賣契約書附註第四條之十日變更為三日。是本件係原告違約，契約仍屬有效，被告願將系爭不動產所有權移轉登記給原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事實為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、收據各一紙為證，自堪信為真實，本院採為判決之基礎。
（一）兩造於九十三年五月二十五日簽立系爭不動產買賣契約書。約定被告將其所有系爭不動產出售予原告，原告應於九十三年六月四日給付第二期價金五十六萬元，同日兩造應會同前往丙○○代書事務所辦理系爭不動產所有權移轉之相關手續。
（二）原告於九十三年五月二十五日給付定金及簽約金合計二十五萬元予被告，復於同年六月二十九日給付買賣價金五十六萬元予被告。另原告於九十三年六月二十九日給付老人年金一個月三千元及銀行貸款一期九千四百八十九元予被告。
（三）九十三年六月二十九日至七月二日間某日之晚上，原告偕同丙○○代書至被告住處，被告已在移轉登記文件上用印，並將所有權狀及印鑑證明交付丙○○代書。惟兩造隨即爭執買賣契約書附註第四條之十日是否應變更為三日，被告乃當場表示在該附註第四條之十日未變更為三日前，不願辦理過戶手續。
（四）原告於九十三年九月間某日晚間與王峰緒、甲○○至被告住處擬商談買賣過戶事宜，惟被告未開門。兩造於九十三年九月十八日上午同至丙○○代書事務所，仍因前項所示之爭執未決，被告不願辦理過戶手續。
四、本件訴訟之爭點：
一、兩造於系爭不動產買賣契約書簽立後，就附註第四條所定十日之期間，是否有變更為三日之合意？如有該合意，則被告是否得執原告拒絕在買賣契約書為期間更新之事由，拒絕辦理系爭不動產所有權移轉登記之相關手續？
二、原告於九十三年九月間某日晚上至被告住處之經過，是否可認為係定相當期限，催告被告履行系爭不動產所有權移轉登記之相關手續？
三、原告以起訴狀繕本之送達向被告解除系爭不動產買賣契約，是否有理由？
五、得心證之理由：
（一）系爭不動產買賣契約書附註第四條約定：「前附註一，就是第四次付款，必須於產權登記完畢後拾日內完成塗銷，否則視為違約」等語。被告主張兩造就該十日之約定，已合意變更為三日，然為原告所否認，依民事訴訟法第二百七十七條前段之規定，被告就此有利於己之事實，應負舉證之責。查被告所舉證人乙○○雖到庭證述：六月二十七日或六月二十八日原告有來找被告，說要繼續辦理房屋買賣，被告要求要給他一些補償，包括老人年金及房屋貸款利息，並要求原告應有正確之住址，另外契約書附註第四項應更改為三天，原告有表示同意等語。惟經本院行隔離訊問，有關兩造商談上開事宜之時間，證人稱約在下午吃過午飯之時，被告則陳述係晚飯之後，顯見二人並無共歷其事，否則有關事情發生時間點之陳述，豈會有如此之差異。是證人乙○○之證詞尚難為有利於被告之認定。又被告於原告未依約於九十三年六月四日給付第二期價金五十六萬元之後，即寄發存證信函向原告催告履約，有被告提出之存證信函及退件信封各二份可證。被告並於原告請求續行履約時，要求原告應補償一個月之老人年金三千元及一個月之銀行貸款本息九千四百八十九元，此為兩造所不爭執之事實。被告復於九十三年六月二十九日確認原告將第二期款項五十六萬元匯入後，與原告同至丙○○代書事務所，由被告在買賣契約書上為簽收；至於原告溢匯之十七萬五千元（此款項依契約書附註第二項約定由原告代付增值稅、契稅及一切雜支費用）則會同前往銀行領出並退還原告，再回到丙○○代書事務所，由原告為領回之簽收等情，業據證人丙○○到庭結證明確。顯見被告之個性謹慎、力求依約行事，且對自己應有之權益十分重視，苟真有如其所述之契約變更合意，被告理應會要求原告於買賣契約書上加註變更之旨或書立字據為憑；或於九十三年六月二十九日兩造在丙○○代書事務所為款項之簽收時，要求原告為變更事項之註記；至遲亦應於九十三年六月二十九日至七月二日間某日之晚上在被告住處為用印及交付所有權狀、印鑑證明之前，要求原告完成契約變更之書面手續，然被告卻遲至在移轉登記文件上用印並將所有權狀及印鑑證明交付丙○○代書之後，始與原告就該事項為爭執，核其所為，顯有蹊蹺。是被告主張兩造於系爭買賣契約簽立後，就附註第四條所定十日之期間，曾有變更為三日之合意，並執原告未在買賣契約書為期間更新之事由，拒絕辦理系爭不動產所有權移轉登記之相關手續，自不可採。
（二）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第二百二十九條第一項、第二項前段定有明文。查系爭不動產買賣契約書第三條第二款約定：「九十三年六月四日甲（即原告，下同）乙（即被告，下同）雙方證件齊全交由代書辦理土地增值稅、契稅申報時，由甲方付款五十六萬元」、第四條約定：「本件不動產所有權移轉登記手續日約定於九十三年六月四日，雙方須同往指定代書事務所履行訂立公訂買賣契約，屆時乙方應將本件不動產之產權移轉登記需要文件提交甲方，以便申請登記」等語。顯見依約原告於九十三年六月四日給付第二期價金五十六萬元後，兩造應於同日會同前往丙○○代書事務所辦理系爭不動產所有權移轉之相關手續。其間雖因原告遲延至九十三年六月二十九日始給付第二期款五十六萬元，然依契約精神，被告仍應於收受該款項後，會同原告辦理不動產所有權移轉登記手續。惟本件兩造既另約定於九十三年六月二十九日至七月二日間某日之晚上，由原告偕同丙○○代書至被告住處，辦理在移轉登記文件上用印及交付所有權狀、印鑑證明等不動產所有權移轉登記之必要手續，即應認該時點為給付之確定期限。被告既未於該時點履行辦理不動產所有權移轉登記相關手續之義務，依上開法律規定，自應負遲延責任。
（三）契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百五十四條定有明文。又催告為債權人對於債務人請求給付之意思通知，並應定相當期限催告債務人履行，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。惟債權人所為之意思通知是否該當於催告，且所定之期限是否相當，仍應依一般交易習慣加以決定，不可墨守條文，以辭害意。查在不動產買賣契約中，有關出賣人所負不動產所有權移轉登記之義務，依一般交易習慣，通常係買賣雙方會同在土地所有權移轉登記申請書用印，出賣人同時交出不動產所有權狀、身分證影本及印鑑證明書等資料，供兩造自行或委託之代書辦理申報土地增值稅、契稅，並於完稅後，向地政機關辦理所有權移轉登記，是以在出賣人已處於遲延狀態時，買受人指定特定日期至約定之代書事務所辦理；或於買受人要求辦理登記手續時，雙方協定或同意應於某特定時間，共同至約定之代書事務所辦理，即應認買受人已定相當期限催告出賣人履行辦理所有權移轉登記之義務，如出賣人屆期不到場，或到場不為用印並交付不動產所有權狀、身分證影本及印鑑證明書等移轉登記所需資料，基於誠實信用原則，應認已發生民法第二百五十四條所定契約解除權。本件原告於九十三年九月間某日晚間與王峰緒、甲○○至被告住處擬商談買賣過戶事宜，惟被告未開門，嗣兩造於九十三年九月十八日上午同至丙○○代書事務所，仍因系爭不動產買賣契約書附註第四條之十日是否應變更為三日之爭執未決，被告不願辦理過戶手續等事實，屬兩造所不爭執而可信為真正。雖兩造就原告於上開時地，有無向被告宣達應於九十三年九月十八日同至丙○○代書事務所辦理不動產移轉登記之行為，互有爭執，證人王峰緒、甲○○到庭證述情節亦非完全一致，惟兩造既因系爭不動產買賣移轉登記事宜發生糾紛，原告帶同友人王峰緒及里長甲○○為見證人，至被告住處，依一般常情，顯係要求被告應履行不動產買賣移轉登記之行為，被告不願在其住處與原告談論該事宜，然事後兩造既同於九十三年九月十八日上午至丙○○代書事務所，足見該時間係兩造所協定或同意，依一般交易習慣及誠實信用原則，應認原告於九十三年九月間某日晚上至被告住處之經過，已有定相當期限催告被告履行系爭不動產所有權移轉登記之相關手續。是被告既到場而不為用印並交付不動產所有權狀、身分證影本及印鑑證明書等移轉登記所需資料，則原告當已取得民法第二百五十四條所定之契約解除權，其以起訴狀繕本之送達向被告解除系爭不動產買賣契約，自屬合法。
（四）契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百五十九條第一款、第二款定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百零三條亦有明文。本件兩造間之系爭不動產買賣契約業經原告合法解除，既如前述，則原告請求被告返還所受領之款項八十一萬元，即屬正當。又本件原告請求被告返還所受領之金錢，本可請求附加自受領時起之利息，惟其僅請求自起訴狀繕本送達被告翌日即九十三年十一月十二日（參卷內送達證書）起，按週年利率百分之五計算之法定利息，當無不合。
（五）綜上所述，原告依解除契約回原狀之法律關係，請求被告給付八十一萬元，及自九十三年十一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
（六）原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十四年五月三十一日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官張恩賜右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國九十四年五月三十一日~B書記官陳麗卿