臺灣臺南地方法院96年度訴字第1765號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院96年訴字第1765號民事判決

裁判日期：民國97年11月14日

裁判案由：租佃爭議

臺灣臺南地方法院民事判決96年度訴字第1765號原告東山鄉公所法定代理人 尤連發 訴訟代理人甲○○
羅玲郁 律師 吳永茂 律師被告乙○○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國97年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按「出租人與承租人因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查，本件系爭土地之出租人即原告與承租人即被告間因耕地租佃發生前開爭議，經原告向臺南縣東山鄉公所耕地租佃委員會申請調解，經臺南縣東山鄉公所耕地租佃委員會及臺南縣政府耕地租佃委員會調解、調處，均未成立，而由臺南縣政府依法函移本院審理，核與耕地三七五減租條例第26條第1項規定程序相符，合先敘明。
二、又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告原起訴第1項聲明為：「被告應將坐○○○鄉○○段○○○○號土地上建物全部拆除。」嗣經本院履勘現場，並囑託臺南縣白河地政事務所派員測量並繪製土地複丈成果圖，原告於測量後更正該項聲明為「被告應將坐○○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A、B建物全部拆除。」原告請求被告拆除之位置、面積，均係事後依據土地複丈成果圖更正聲明，僅屬就其原不甚明確之事實上陳述，更正為明確之主張，就此部分其訴訟標的並未變更，僅屬更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，亦應敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠被告向原告承租位於○○鄉○○段185、187地號等二筆耕地
（下稱系爭二筆耕地）。於民國95年12月間，因原告欲提供東山鄉之一部分土地供公益使用，而派員勘查全鄉公有土地使用狀況，於勘查過程中鄉公所民政科人員發現被告竟將上述二筆土地之一部分出租予身分不詳之人士放置蜂箱。後經民政科人員仔細勘查，發現被告除有上述情事外，被告並將所承租耕地供非農業使用，興建原所不存在之建物，其餘耕地則未自任耕作放任未收成。為此，原告向台南縣東山鄉公所耕地租佃委員會聲請調解，於96年10月19日在台南縣東山鄉公所耕地租佃委員會調解不成立而移送台南縣政府耕地租佃委員會調處，台南縣政府耕地租佃委員會並於96年12月7日行調處程序作成兩造耕地租約無效決議，惟原告不服調處決議，台南縣政府因而將本件耕地租佃爭議移請 鈞院 審理，合先敘明。
㈡被告放任土地荒廢，不自任耕作：
⒈95年12月間，因原告欲提供東山鄉之一部分土地供公益使
用，而派員勘查全鄉公有土地使用狀況，於勘查過程中鄉公所民政科人員發現被告放任作物龍眼樹竄高，未為矮化之管理，地面落葉堆疊，垃圾四處可見，另下雨時系爭土地積水導致蚊蟲滋生，被告顯然放任土地荒廢，未為耕作。
⒉被告主張其於系爭土地上有積極之耕作行為，然查，若真
如被告所言置放蜂箱係在增加收成，則依循此理，被告栽植龍眼樹多年，更不可推諉不知龍眼樹矮化與龍眼產量及照料息息相關，然被告一方面放任龍眼樹恣意成長未加管理使產量驟減，並大言其放置蜂箱在增加產量，惟卻容許丁○○於授粉季節將系爭土地上之蜜蜂出借或出租他人，則被告所言已前後矛盾，更可知被告早已不從事農作，並將系爭土地轉由他人放置蜂箱。
⒊證人丁○○證稱：「（是否知道這些果樹收成是否自己收
成？）都是自己收成，我也沒有幫他收成這些果樹，我不曾看過別人幫他收成，我有看過被告乙○○○的子女在做收成。…（蜂箱放在被告處，被告有種植樹木，是否知道被告龍眼樹多高？）我不會講，但是很高。…（被告龍眼都是被告子女去收成，是何人去收成？）我沒有每天都在那邊，所以何人去收成，我不知道，但是被告乙○○○是老人，所以應該不會去收成。…」證人丁○○於系爭二筆耕地放置蜂箱40餘年，且平均三天到系爭土地1次，然經問及作物何人收成時，先言「我有看過被告乙○○○的子女在做收成」後又表示「我沒有每天都在那邊，所以何人去收成，我不知道，但是被告乙○○○是老人，所以應該不會去收成。」，則由證人所述可知證人有迴護被告之餘，實則其未曾見過被告收成作物，亦因被告早不再收成作物，故放任作物高竄。
㈢原告得依兩造租約及耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定主張原訂租約無效，收回系爭二筆耕地：
⒈「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文，又所謂耕作，指目的在定期收穫而施人工於他人之土地以栽培植物而言（司法院院字第738號解釋參照），而不自任耕作係指承租人將承租耕地之一部轉租或借予他人使用而言，本案被故意違法將系爭耕地之一部出租或出借給第三人使用，其餘耕地則未自任耕作放任未收成，自已違反耕地三七五減租條例第1項規定，此見行政院44年11月22日台（44）內字第6703號令要旨表示「承租人將承租耕地無償讓與他人使用，為違反原約定之使用方式」其內容表示「…關於佃農將承租耕地一部分轉讓他人作鍊炭場使用，縱該佃農未有收取租金，但已違反減租條例第16條之規定，成為不自任耕作，同時亦違反原約定之使用方式，得由出租人收回自耕或因行出租」自明。又依80年台再字第15號判例要旨：「耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明。」，故依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定及80年台再字第15號判例要旨，兩造租約無待終止當然向後消滅，被告自無權再占有、使用、收益該系爭二筆耕地，被告自應將係爭土地上違法興建之建物全部拆除後返還系爭土地予原告。
⒉再按公有耕地放租之目的主在照顧自耕農，使其妥善利用
土地，發揮地利，保障承租人基本生活，以實現憲法第153條第1項改善農民生活、增進生活技能之初衷，惟若承租人實以不自任耕作，放任土地荒廢，則出租之目的不達，租約自應無效，本件被告放任龍眼樹高長，未能妥善利用土地，使土地上作物喪失經濟價值，同時被告早已荒廢系爭土地之耕作管理，轉而交由第三人利用，此已違反本件租約成立之目的，依前述，原告自得依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定及80年台再字第15號判例要旨主張租約無效，並請求交還系爭土地。
㈣被告違反兩造間租約，未經同意於系爭土地上擅自興建建物，原告得依契約第9條規定取消契約：
⒈兩造間原始租約為38年1月1日定立之「土地瞨耕契約書」
，其中第貳條明訂「乙對甲瞨耕之土地內限栽植農作物不得利用為他施設工作物」；第玖條明訂「乙有違背第貳條及第陸條事由，甲即時取消本契約時乙不得異議」；89年12月1日再次續約時契約第10條明示「在租地內不得營造建築物、及在公路拓寬需用該地時，無條件解除租約放棄一切地上物補償」。是即便被告主張其夫 黃玉盛 係於38年4月7日遷居○○鄉○○段○○○號地號土地上建物（下稱系爭房屋）為真，然時點仍後於兩造間原始租約，且系爭房屋之建造顯然違反租約規定，被告又稱系爭房屋係於38年間經原告之代表人同意興建，惟兩造間「土地瞨耕契約書」及嗣後續約，既一再約定於土地上不得有任何設施工作物，則原告之代表人絕無可能為此同意，且對被告違約興建一事並不知情，按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」民事訴訟法第277條前段定有明文，被告主張原告代表人曾同意被告興建系爭房屋，自應就此事實負舉證責任，否則當不可以被告片面之詞即為不利於原告之判斷。
⒉兩造歷次合約一再註明被告不得於土地上興建任何設施建
物，且被告亦無法證明原告曾同意其為地上物之興建，則依兩造契約約定，原告可解除契約，被告則同意放棄一切補償權利，是基此被告之故意違約行為，原告亦可主張解除租約。
㈤又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。」民法第767條前段定有明文，本件被告與原告之耕地租賃契約業已消滅，已如前述，被告自無權再占有該系爭二筆耕地，被告應將系爭二筆耕地上違法興建如附圖所示編號A、B之建物全部拆除後，並將系爭二筆耕地返還予原告。
㈥聲明：
⒈被告應將坐○○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A、B建物全部拆除。
⒉被告應將坐○○○鄉○○段185、187地號等二筆土地返還原告。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
㈦對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告主張系爭土地上蜂箱乃實施生態工法增加收成，被告
之夫去世後，被告不諳養蜂，而贈與訴外人 鄭木 ，以維持龍眼樹花粉結果，嗣訴外人鄭木去世後，由其子丁○○繼續養殖，並認蜜峰之養殖有助益於被告耕作行為之施行。被告顯然主張其於系爭土地上有積極之耕作行為，然查，若真如被告所言置放蜂箱係在增加收成，則依循此理，被告裁植龍眼樹多年，更不可推諉不知龍眼樹矮化與龍眼產量及照料息息相關，然被告一方面放任龍眼樹恣意成長未加管理使產量驟減，一方面又大言其放置蜂箱在增加產量，此捨本逐末之農作方法，顯然違反常情，實為被告早已不從事農作，並將系爭土地轉由他人放置蜂箱。被告既已不自任耕作，則依兩造租約及耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定及80年台再字第15號判例要旨，兩造租約無待終止當然向後消滅，被告自無權再占有、使用、收益該系爭二筆耕地，被告自應將係爭土地上違法興建之建物全部拆除後返還系爭土地予原告。
⒉被告主張系爭土地上蜂箱乃實施生態工法增加收成，被告
之夫去世後，被告不諳養蜂，而贈與訴外人鄭木，以維持龍眼樹花粉結果，嗣訴外人鄭木去世後，由其子丁○○繼續養殖，並由證人丁○○於97年9月26日至鈞院證陳，然查：
⑴證人丁○○是否真為系爭蜂箱之放置人尚有可疑，此見
證人稱：「（是否天天到系爭耕地上處理養蜂事宜？）我有放很多地方，沒有每天固定去，我大約三天會到系爭耕地來一次。…（系爭耕地上種了何種作物？）四十多年前到現在，曾經種文旦、龍眼、荔枝、楊桃等。現在也是這幾樣。…」，惟系爭土地上經查，並未種有楊桃，證人丁○○於此放置蜂箱40餘年，且平均三天到系爭土地1次，則若所述屬實，當不致不知系爭土地上所種何物，是證人丁○○證言之可信性已有疑義。
⑵證人丁○○表示：「…（是否有人專門為了結果向你借
峰？）有，有些人作網室的就會去找我，如果有不認識的人也會有人介紹去找我。…（對於有人向你借峰，如何借峰？）有些人會借整箱去放在他的田地，如果是賣給他的話，就不用去照顧。現在大部分都是用賣的，以前有用租的，當時用租的話，就說一個月要付多少錢給我，時間到我再拿回來。…（買蜜蜂是否是在授粉季節才有，或是任何時間都有？）大部分都是在授粉季節，有些人有興趣，也會在其他時間來買。…（蜂箱放在被告處，是否因為配合季節、收成時間而改變？）蜂箱都是放在那邊，沒有因為季節變化作箱子的調整，我自己養的也是一樣。…」由證人所述可知，丁○○向被告借用或租用土地養殖蜜蜂，從事出租或買賣蜜蜂之商業行為，系爭土地顯已轉作他用，又被告雖辯稱讓丁○○放置蜂箱乃為有助作物授粉，並未收取租金，既屬無償，則於授粉季節證人當不致將被告土地上之蜜蜂出賣或出租他人，然依證人所述，授粉季節仍會將放置於被告土地上之蜜蜂出賣他人，此已完全違反無償借地之目的且顯與常理不符。再查，若放置蜜蜂之作用真在有助作物授粉，則證人於授粉季節出租或出賣蜜蜂之行為已與目的不符，被告全未禁止，則可知所述「有助作物授粉」等詞乃臨訟置辯，當不可採。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈠被告之被繼承人黃玉盛（下稱被告先夫）前於37年間向原告
承租台南縣○○鄉○○段446-2及447地號兩筆土地，面積為
0.3885甲。嗣經道路徵收、地籍重測、分割轉載、地段地號變更等因素，○○○鄉○○段○○○○○○號已變更○○○鄉○○段○○○○號（面積353.16平方公尺）；○○○鄉○○段○○○○號則分割○○○鄉○○段447、447-10、447-11、447-12等四筆地號，再變更○○○鄉○○段185、195、184、186等四筆地號（面積共2673.29平方公尺），故本案系爭耕地應為○○○鄉○○段187、185、195、184、186等五筆地號，總計面積為3026.45平方公尺（約當915.50坪÷0.3120甲；註：一甲=2934坪=9700平方公尺），原告未起訴部分之地號，被告將另訴請求確認，合先敘明。
㈡系爭房屋並無違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定：
⒈被告先夫前於台灣光復後約當35年間，即與友人綽號「大
胖平」男子共同向原告承租系爭耕地從事農作，嗣於37年間因綽號「 大胖平 」之友人已無意願耕作，而轉由被告一先夫單獨向原告承租系爭耕地，且於38年間經當時原告之代表人同意，興建系爭建物（原門牌號碼：台南縣○○鄉○鄰○○路○號，經43年6月1日調整門牌為現址台南縣東山鄉東山村15鄰237號）；被告及被告先夫並將戶籍遷入系爭建物，而「台灣省台南縣戶籍登記簿」中即詳細記載：被告及其先夫世居原台南縣東山鄉東中村16鄰，民國38年4月7日遷居（現址）住址變更；且被告先夫黃玉盛之「職位欄」由「自耕農」變更為「佃農」。由此可證，系爭建物原係被告先夫為免兩地奔波之苦，為便利耕作而興建完成，且系爭建物之建築完成日當在38年間，係於40年6月7日公布施行耕地三七五減租條例前即已存在，依法律不溯及既往之精神，系爭建物應不受耕地三七五減租條例之拘束，要無構成租約無效之事由。
⒉實務上對於「農舍」之認定標準，除了從外觀上、實際使
用目的等因素而為判斷，關於其面積的認定，大多依據「實施區域計畫地區建築管理辦法」第五條規定辦理：「於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過495平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之10，建築物高度不得超過三層樓並不得超過10.5公尺，但最大基層建築面積不得過330平方公尺。」按系爭房屋坐落於原台南縣○○鄉○○段○○○○號上（後已地號變更、分割轉載及重測為台南縣○○鄉○○段184、185、186、195等四筆地號），該筆地號耕地面積高達2673.29平方公尺；另依地政機關勘驗實測兩棟系爭建物總面積為104.48平方公尺，僅佔耕地面積3.9%，且其高度及基層面積皆未逾上開規定，故系爭建物尚難謂其非為「農舍」。
⒊次從外觀上而言，系爭建物結構體：住宅部分為「磚竹造
平房」、農具倉庫部分為「水泥柱鐵皮造平房」，此有鈞院函復之「台南縣白河地政事務所土地複丈成果圖」可稽。相對照於現今鋼筋水泥造之農舍而言，判定系爭建物為便利耕作而設之簡陋農舍亦不為過，及近年以來，我國經濟不斷繁榮，農民生活不斷改善，舊有侷促之竹籬茅舍，已無法適應現代生活之需要，如被告及其先夫所構建之磚竹造平房，其功能性及結構尚不及於一般農民生活水準，且與一般農民居住環境並非顯不相當，要難遽指其已逾越農會範圍（最高法院69年台上字第3201號判決參照）。
⒋原告援引兩造間於38年l月1日訂立之原始租約「土地瞨耕
契約書」第貳條：「乙對甲瞨耕之土地內限栽植農作物，不得利用為他設施工作物」及第玖條：「乙有違背第貳條及第陸條事由，甲即時取消本契約時乙不得異議」云云…，主張被告應就原告之代表人同意興建系爭建物一事負舉證責任。此部份事實，迨因年代久遠，當年僅因原告之前任代表人口頭同意，並無書證留下，且原告之前任代表人同意與否，對系爭建物是否違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定並無關至要，於此被告不提出舉證。惟與此相關者，原告未於原始租約即「土地瞨耕契約書」所定契約存續期間內即時取消本契約，且自38年1月1日至95年12月31日未於日後所續訂之各期租約內提出主張，故被告自得援引最高法院72年度台上字第2673號判決「權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，固得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅」之意旨，抗辯原告已無取消契約之權利。
㈢被告並無原告主張不自任耕作之情形：
⒈原告主張：被告將所承租耕地非農業使用，興建原所不存
在之建物…自已違反耕地三七五減租條例第16條第1項云云，實與事實及法理大相逕庭。查系爭建物早已於耕地三七五減租條例實行前即已存在，自不得以該條例相繩，已如前所述。退萬步言，縱以系爭建物現今實際使用狀況及目的而言，亦不脫離「農會」的概念範圍。按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，所謂農含，乃以便利耕作而設，不以解決佃農家族實際居住問題為目的，最高法院64年台上字第571號判例固有明文，惟此並不排除農舍得兼供佃農居住，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，自不便於耕作（最高法院95年台上字第1666號判決、89年台上字第2760號判決意旨參照），基此以觀，耕地三七五減租條例並不排除佃農得於承租耕地上建築房屋，惟其設置之目的須為「便利耕作」，故系爭建物之存在，既是被告為便利耕作而設，且其構造及功能性極其簡陋，自屬「農舍」，尚難謂其「不自任耕作」，亦不構成租約無效之事由。
⒉關於原告主張：被告將系爭耕地二筆土地之一部分出租予
身分不詳之人士放置蜂箱，並提供多張照片佐證。惟系爭耕地上多栽種龍眼樹及芒果樹，早年被告先夫為實施生態工法增加收成，即於龍眼樹林下縫隙養殖蜜蜂做為龍眼樹花粉結果之用，自被告先夫去世後，被告因不諳蜜蜂養殖方式，乃與現任養蜂人即訴外人丁○○之父鄭木協商，將被告先夫所養殖之蜜蜂全數贈與訴外人鄭木，由訴外人鄭木繼續養殖，俾繼續維持龍眼樹花粉結果，嗣訴外人鄭木去世後，乃繼由其子訴外人丁○○繼續養殖至今，此亦為被告為繼續於耕地上耕作、收成果實的便宜措施，尚不得據此認定被告有不為耕作之情事，反之，有關蜜蜂之養殖，反有助益被告耕作行為之施行。關於此部分之事實，若鈞院有明瞭之必要，被告得聲請傳喚訴外人丁○○出庭作證，自得明瞭。再者，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，原告積極主張被告有轉租耕地、出租予身分不詳之人士放置蜂箱，自應就租金之收取提出積極證據，此為民事舉證責任分配當然之理。否則，原告為逃避終止租約後的補償責任，如此無的放矢，又母庸舉證，非謂被告利用林間空地擺設蜂箱即構成租約無效之事由。
⒊證人丁○○證稱：「與被告乙○○○並無金錢往來，沒有
借貸過，也沒有租賃土地過」；「養蜂的箱子原先是黃玉盛（即原耕地承租人，被告先夫）在養，後來他身體不好不能養，就將蜜蜂及箱子都送給我父親（即鄭木）…云云」益復證明被告先夫將蜂箱贈與訴外人後，轉而向訴外人借用蜜蜂及蜂箱來繁衍果實，故被告與所謂「身分不詳之人士」並無違法轉租及收取任何租金之情事。被告向第三人借用蜜蜂及蜂箱來繁衍果實，該行為亦屬「耕作」行為之一部分，且蜂箱之擺設，多利用果樹下之空隙，並無影響耕地之使用，且毫無耗費耕地之地力，故原告主張被告違法轉租系爭耕地等情事並非真實。
⒋原告指稱被告將其餘耕地未自任耕作、放任未收成云云，
亦與事實不符。查耕地三七五減租條例並未明文限制承租人應以何種方式耕作土地？亦未規定佃農應每年獲取多少的農作物？方始符合所謂的「耕作」行為。而司法實務上僅多以承租人放任耕地荒蕪、任人堆砌廢棄物等情況來判定承租人是否「非因不可抗力繼續一年不為耕作」。而被告及其女兒即住在耕地上，每日自得施行耕作行為，且耕地上多栽植果樹，迄今仍茂盛林立、耕地並無荒蕪情形，原告指稱被告云云，未免實屬無據。
⒌「承租人應自任耕作」者，應包括其家屬在內，係指耕地
三七五減租條例第十六條第一項所稱之「承租人應自任耕作」者而言（71台上字第2841號判例意旨）。被告及其女兒 黃美雲 即住在耕地上，每日自得施行耕作行為，且耕地上多栽植果樹，迄今仍茂盛林立、耕地並無荒蕪情形，原告指稱被告不為耕作等云云，未免無據。
⒍原告提出之照片應該是在颱風來襲後才去照的，所以該照
片的情形應是颱風來臨一時造成所致，系爭二筆耕地現場並沒有長期像原告主張污水成潭，滋生蚊蠅，易生環境安全的情形。
㈣即使被告有違反耕地三七五租約之情事發生，原告亦已不能再主張租約無效：
⒈按契約有無效之事由，而當事人未於原訂契約有效期間內
為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由已然排除者，該新（續）訂契約即難謂為無效（最高法院91年台上字第1514號判決意旨參照）。
⒉原告主張被告既於系爭耕地上建造房屋、出租耕地予第三
人擺設蜂箱、放任耕地不收成等云云，縱有違約。惟該系爭建物老舊，至少有數十餘年之期間，則理應至少於45年以前即建造，而依被告所持耕地租約，其續訂租約起訖期間與此有關者為「48年l月l日起至53年12月31日止」、「72年1月l日起至77年12月31日止」、「90年1月l日起至95年12月31日止」。原告若認為被告於系爭耕地上建造房屋、出租耕地予第三人擺設蜂箱、放任耕地不收成等，有違反耕地三七五減租條例第16條不自任耕作及同法第17條非因不可抗力不繼續耕作達一年以上者之規定，而欲行使其權利、主張租約無效者，應在前期租約屆滿續約前90年1月l日前主張，至遲亦應在95年12月31日主張該租約無效或終止，惟原告並未在95年12月31日之前主張租約無效或終止租約，故原告事後即不得再行主張。
⒊若果真如原告所言，兩造間所訂租約無效，則原告自40年
間實施耕地三七五減租政策以來，其歷任法定代理人從未函文予被告主張被告違約等情事，且其辦公處所（即東山鄉東山村225號1基地座落○○○鄉○○段193、221地號）亦與被告承租之耕地比鄰而居，其辦公處所之建築完成日為64年6月18日，依此推算，原告至遲應於65年間即應得知系爭建物之存在，惟原告始終未主張系爭耕地租約有無效或得終止之事由，且原告於81年8月25日尚函文被告計算建物之徵收補償費，而未為異議，並陸續向被告按期收取各期租金等情事以觀，堪認兩造間已有排除原租約無效之事由，而同意續訂新約，而不能以系爭建物、轉租等無效事由，謂嗣後所續訂之各期租約亦屬無效。
㈤故原告主張本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法
律關係，請求被告拆除地上物，交還系爭二筆土地，均為無理由。
三、本件經依民事訴訟法第270條第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執事項：
⒈被告是38年1月1日起向原告承○○○鄉○○段185、187地號耕地。
⒉系爭二筆耕地上如複丈成果圖所示Ａ、Ｂ之地上物是於38
年1月1日成立耕地租約後建築，供被告及其家人居住、使用。
⒊兩造經臺南縣東山鄉公所耕地租佃委員會調解、臺南縣政
府耕地租佃委員會調處不成，經臺南縣政府移請本院審理。
㈡兩造爭執要點：
⒈被告是否將系爭土地轉租或無償借予他人使用？⒉被告是否放任土地荒廢，不自任耕作？⒊原告得否依兩造租約及耕地三七五減租條例第16條第1項
、第2項規定主張原訂租約無效，收回系爭土地？⒋被告是否違反兩造間租約，未經同意於系爭土地上擅自興
建建物？若是，則原告得否依契約約定，主張解除契約？
四、茲就兩造之爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠被告同意第三人丁○○擺設蜂箱尚未符合轉租或無償借予他人使用之情形：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文；又所謂耕作，指目的在定期收穫而施人工於他人之土地以栽培植物而言（司法院院字第738號解釋參照），而不自任耕作係指承租人將承租耕地之一部轉租或借予他人使用而言，本案被故意違法將系爭耕地之一部出租或出借給第三人使用。又按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。民法第464條亦定有明文。
⒉本院審酌原告提出之照片（見本院卷第55頁），被告固然
同意第三人丁○○在系爭二筆耕地上擺設蜂箱，姑且不論被告同意第三人丁○○擺設蜂箱之目的及原因為何，該蜂箱僅坐落在系爭二筆耕地極小之土地上，且該第三人丁○○並未將擺設蜂箱之土地圈圍起來，實難認被告有將系爭二筆耕地「交付」予該第三人丁○○，已與上述借貸契約之要件不甚符合，且該第三人丁○○即使有使用系爭二筆耕地部分土地，亦僅使用樹下部分土地，完全不影響被告原來對系爭二筆耕地之耕作，因此，本院認被告同意第三人丁○○擺設蜂箱尚未符合轉租或無償借予他人使用之情形，是原告主張被告將系爭土地轉租或無償借予他人使用等語，應無可採。
㈡原告並未舉證證明被告放任土地荒廢，不自任耕作：
⒈原告主張被告放任作物龍眼樹竄高，未為矮化之管理，地
面落葉堆疊，垃圾四處可見，另下雨時系爭土地積水導致蚊蟲滋生，被告顯然放任土地荒廢，未為耕作等語，固提出相關照片為證（見本院卷第198-201頁），惟本院審酌原告起訴狀所附照片（見本院卷第55-57頁），並無原告嗣後提出之照片所示落葉堆疊，垃圾四處可見，下雨時積水導致蚊蟲滋生等情形，足見上開情形乃暫時性之之情形，且其形成原因亦未能證明係被告放任土地荒廢，未為耕作所致，是原告此部分之主張，要無可採。
⒉又原告主張被告栽植龍眼樹多年，更不可推諉不知龍眼樹
矮化與龍眼產量及照料息息相關，足見被告未自任耕作等語，惟查，未自任耕作固屬耕地三七五減租條例第16條得主張租約無效之事由，然若僅是耕作收成不佳或未盡全力照料農作物，尚與不自任耕作有別，因此，原告主張被告任令龍眼樹不斷長高，不知龍眼樹矮化與龍眼產量及照料息息相關，足見被告未自任耕作等語，尚屬無據。
⒊原告另主張被告容許丁○○於授粉季節將系爭土地上之蜜
蜂出借或出租他人，更可知被告早已不從事農作，並將系爭土地轉由他人放置蜂箱等語，惟查，被告既未將系爭二筆耕地「交付」予第三人丁○○，且第三人丁○○即使有使用系爭二筆耕地部分土地，亦僅使用樹下部分土地，完全不影響被告原來對系爭二筆耕地之耕作，尚難僅以被告同意第三人丁○○擺設蜂箱即謂被告無自任耕作。
⒋依上所述，原告主張被告放任土地荒廢，不自任耕作等語，尚屬未能證明。
㈢原告未能舉證證明被告有將系爭二筆耕地轉租或無償借予他
人使用或放任土地荒廢，不自任耕作之情形，自無權依兩造租約及耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定主張原訂租約無效，收回系爭土地。
㈣原告不得依契約約定，主張解除契約：
⒈按在租地內不得營造建築物、及在公路拓寬需用該地時，
無條件解除租約放棄一切地上物補償。兩造在89年12月1日所簽訂之東山鄉公有耕地租賃契約第10條定有明文（見本院卷第125頁）。
⒉佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，
乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院64年台上字第571號判例要旨參照）。又所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，經查，系爭二筆耕地上如複丈成果圖所示Ａ、Ｂ之地上物是於38年1月1日成立耕地租約後建築，供被告及其家人居住、使用等情，為兩造所不爭執，又查，系爭二筆耕地之面積合計達1,
590.19平方公尺，而系爭房屋連同倉庫所占面積僅104.48平方公尺，且為磚竹造或鐵皮造平房，亦有土地建物謄本及臺南縣白河地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第38、39、86頁），雖被告及其家人目前仍居住於系爭房屋內，然本院審酌系爭房屋占用系爭二筆耕地之比例尚小，且其建材簡單，其原來搭建之目的應係以便利耕作而設，並非解決佃農家族實際居住問題為目的，仍應符合農舍之要件。故即使被告之先夫在系爭二筆耕地搭建系爭房屋，亦核與兩造在89年12月1日所簽訂之東山鄉公有耕地租賃契約第10條所稱「營造建築物」不相符合，原告自不得依據該條約定主張解除契約。
⒊再按契約有無效之事由，而當事人未於原訂契約有效期間
內為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由已然排除者，該新（續）訂契約即難謂為無效（最高法院91年度台抗字第1514號判決意旨參照），就本件而言，系爭房屋在38年1月1日成立耕地租約後即已建築完成而存在迄今，而被告辯稱原告鄉公所之辦公處所（即東山鄉東山村225號1基地座落○○○鄉○○段193、221地號）亦與被告承租之耕地比鄰而居，其辦公處所之建築完成日為64年6月18日等語，亦為原告所不爭執，因此，被告辯稱原告至遲應於65年間即應得知系爭建物之存在，惟原告始終未主張系爭耕地租約有無效或得終止之事由，且原告於81年8月25日尚函文被告計算建物之徵收補償費，而未為異議，並陸續向被告按期收取各期租金等情事以觀，堪認兩造間已有排除原租約無效之事由，而同意續訂新約等語，應為可採。因此，本件原告遲至96年間聲請本件耕地調處時始主張欲以被告搭建系爭房屋為由解除租約，並未於歷次續約時主張解除租約，並多次與被告之先夫或被告續約，並收取各期租金等情，參照上述見解，即使認系爭房屋屬於89年12月1日東山鄉公有耕地租賃契約第10條所稱「營造建築物」，亦應認原告已不得復以被告先夫在幾十年前搭建房屋資為解除租約之事由，否則對被告而言，難認為公平。
⒋依上所述，原告主張其得依契約約定主張解除契約等語，為無理由。
㈤綜上所述，原告主張系爭租約業已無效或已解除，則被告無
權占有系爭二筆耕地，爰依民法第767條前段，請求被告應將系爭二筆耕地上違法興建如附圖所示編號A、B之建物全部拆除後，並將系爭二筆耕地返還予原告，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後認與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年11月14日
民事第三庭法官林福來以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年11月14日
書記官吳俊達