裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第5082號民事判決
裁判日期：民國107年07月12日
裁判案由：修復漏水等
臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第5082號原告 王家隆 訴訟代理人 劉效玫 被告 何小玉 訴訟代理人 張大慶 上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國107年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟參佰壹拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施以前，以新臺幣壹萬玖仟參佰壹拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告為門牌號碼臺北市○○區○○街○○號1樓房屋（下稱系
爭1樓房屋）之所有權人，被告則為門牌號碼臺北市○○區○○街○○號2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）所有權人；原告於民國106年6月4日在其所有系爭1樓房屋內部約東北方位置（即書房書櫃上方天花板處）發現漏水情形，經實際勘查漏水原因係被告所有系爭2樓房屋樓板呈現蜘蛛網狀滲漏所造成，致使原告書房內天花板、裝潢受潮損壞，縱原告曾敦請被告立即加以修復，然被告仍堅稱該漏水與其無涉、拒不修繕，另經臺北市信義區調解委員會分別於106年8月17日、30日進行兩次調解未果，原告遂再於106年10月12日寄發臺北吳興郵局第001433號存證信函限期催告被告出面協商修繕事宜，詎被告依然置之不理。為此，原告爰依民法第184條侵權行為損害賠償請求權規定請求被告賠償新臺幣（下同）1,745,500元（含裝潢損失95,500元、房屋漏水修繕費用1,650,000元，計算公式：95,500元+1,650,000元＝1,745,500元）等語。
㈡為此聲明：
1.被告應給付原告1,745,500元。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：㈠兩造均挹翠山莊社區大廈（下稱系爭公寓大廈）住戶，系爭
公寓大廈於係69年間完工取得使用執照，然於公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行時起，應即適用公寓大廈管理條例之規定。又系爭公寓大廈有臺北市○○區○○街○○號與28號各七層共計14戶區分所有權人，已有組成管理委員會，並繳付管理基金，合先陳明。原告指稱被告所有2樓房屋漏水後，損壞原告所有1樓房屋內裝潢及家具云云，顯屬不實，蓋原告並未證明被告之區分所有或專有部分有發生漏水情形；且被告為睦鄰和諧於106年10月21日曾僱請泥水師傅將其所有2樓房屋再作全部檢查，並已盡可能重新粉刷，泥匠師傅亦稱被告區分所有、專有之2樓房屋並無任何滲漏狀況；實則原告在1樓外牆鑽孔挖洞裝設分離式冷氣之排熱主機，造成共有外牆承載壓力過重，可能係外牆滲水主因，伊自應負擔整個共有外牆之修繕費用。嗣依臺北市土木技師公會107年5月8日北土技字第10730000723號鑑定報告書所載鑑定結果認為原告所有1樓房屋之書房天花板漏水原因，經由外牆積水試驗確認，漏水之原因為2樓外牆不具防水功能所致；修復費用估算約為194,780元。按房屋外牆，參照公寓大廈管理條例第3條第4款規定：「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，屬共用部分」，外牆既屬於系爭公寓大廈公共設施之一部分，顯不具獨立性，亦無從登記為區分所有權人所有，當然亦非被告之區分所有或專有部分，而屬系爭公寓大廈住戶共同使用之共用部分。再者，同條例第11條第1項、第31條第1項第2款復規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；又區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」；是該2樓外牆既屬系爭公寓大廈區分所有權人所共有，則對於公寓大廈之重大修繕及改良事宜，原告應依前述規定先向社區管理委員會提出「共有外牆修繕」議案，再經由區分所有權人會議決議行之。茲因房屋之外牆為公寓大廈區分所有權人所共有，係屬共用部分，而公寓大廈共用部分之修繕應由管理委員會為之，至於共用部分之修繕費用，按同條例第7條第3款、第10條第2項、第11條、第36條第2款等規定，以由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則；例外於可歸責於個別區分所有權人或住戶之事由所致時，應由該區分所有權人或住戶負擔修繕費用。綜上所陳，原告既未能舉證證明被告2樓區分所有、專有部分之房屋確實有發生漏水情事，致使原告所有1樓書房內家具、裝潢受損，二者間具相當因果關係，自不構成任何侵權行為，則原告請求被告賠償裝潢損失95,500元云云，即屬無據。至於共有2樓外牆漏水之修繕費用部分，經土木技師鑑定預估修繕費用僅約194,780元，原告至多亦僅能主張求償194,780元，同時應先向社區14住戶組成之管理委員會請求之，始為合法；詎原告竟恣意主張高達1,650,000元之房屋漏水修繕費用云云，亦難認屬有據等語，資為抗辯。
㈡為此聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實如下：（以下見本院卷第35頁反面、第71頁反面）㈠原告為門牌號碼臺北市○○區○○街○○號1樓房屋（即系爭1樓房屋）所有權人。
㈡被告為門牌號碼臺北市○○區○○街○○號2樓房屋（即系爭2樓房屋）所有權人。
㈢門牌號碼臺北市○○區○○街○○號1樓房屋、2樓房屋之使用
執照字號為69使字第0812號（見北補卷第4頁、本院卷第69頁）。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：㈠兩造就原告為系爭1樓房屋之所有權人，被告為系爭2樓房屋
之所有權人等情並不爭執，已如前述。而原告主張系爭1樓房屋有書房天花板漏水之情形，業據其提出原證四現場照片附卷足憑（106年度北補字第956號卷第9至13頁）；又本件經本院囑託臺北市土木技師公會就系爭1樓房屋書房天花板漏水之原因及修復費用部分進行鑑定，經該公會前往現場進行初勘、會勘，經由外牆積水試驗確認，系爭1樓房屋書房天花板漏水原因為2樓外牆不具防水功能所致，修復費用為198,740元，有臺北市土木技師公會107年5月8日北土技字第10730000723號函（見本院卷第50頁）附鑑定案號：00000000號鑑定報告書在卷足憑，又兩造對於臺北市土木技師公會鑑定案號：00000000號鑑定報告書並無爭執（見本院卷第71頁反面），是以原告所有系爭1樓房屋書房天花板漏水原因為被告所有系爭2樓房屋外牆不具防水功能所致，修復費用為198,740元一節，應堪認定。
㈡按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，不
受第7條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第2項但書定有明文。是凡符合公寓大廈管理條例所定公寓大廈要件者，於公寓大廈管理條例施行後，除該條例有不適用之明文外，亦應有其適用。經查，系爭1樓房屋、系爭2樓房屋之使用執照字號為69使字第0812號（見北補卷第4頁、本院卷第69頁）等情，為兩造所不爭執，已如前述，可認系爭公寓大廈係於公寓大廈管理條例於84年6月28日施行前所建造，且觀諸卷附臺北市土木技師公會鑑定案號：00000000號鑑定報告書內所附平面圖（見本院卷第69之3、69之4頁）可悉，系爭公寓大廈於構造上、使用上得區分為數部分之建築物及其基地，自屬公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈，是於公寓大廈管理條例施行後，除該條例有不適用之明文外，應仍有其適用，先予敘明。次按專有部分指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分則為公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款分別定有明文。又公寓大廈管理條例第56條第3項雖規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度」，其中第1、3款僅係規範建物所有權及附屬建物之牆壁外緣為界，非謂得據此切割外牆所有權分屬各樓層區分所有權人所專有，況此條文係指辦理建物所有第一次登記之測繪規定，與外牆是否為共用部分無涉。經查，被告所有系爭2樓房屋外牆為系爭公寓大廈外牆之一部分，自屬建築物之主要構造，而為維持建築物安全及外觀所必要之部分，在使用維護及用途功能上，具有強烈之公共性及一體性，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，而應由全體區分所有權人所共用，是被告抗辯系爭2樓房屋之外牆應為系爭公寓大廈全體14間住戶所共有，而非屬其專有一節，應屬可採。
㈢再按「按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由
區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行『區分所有權人會議決議事項』及『公寓大廈管理維護事務』，完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：『非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力』規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：『管理委員會有當事人能力』，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（併參見本院50年台上字第2719號判例意旨）」，有最高法院98年度台上字第790號判決可資參照。參以，被告固辯稱系爭公寓大廈曾召開區分所有權人會議，訂有住戶規約且設有管理委員會云云，然遭原告所否認（見本院卷第71頁反面），被告復自陳系爭公寓大廈管理委員會並未依公寓大廈管理條例相關規定辦理登記等情屬實（見本院卷第72頁），準此，原告就系爭2樓房屋外牆不具防水功能導致系爭1樓房屋書房天花板漏水應予修復部分，自得直接以被告為侵權行為損害賠償之義務人提起本件訴訟，被告辯稱原告僅得訴請系爭公寓大廈管理委員會進行修繕云云，顯不足採。
㈣按共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由
各共有人，按其應有部分分擔之。共有人中之一人，就共有物之擔負為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人，得按其各應分擔之部分，請求償還，民法第822條定有明文。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項亦定有明文。系爭2樓外牆應屬系爭公寓大廈全體區分所有權人所共有，而系爭公寓大廈共有14戶區分所有權人，已如前述，則原告依上開規定得請求被告依共有之應有部分比例負擔2樓外牆修繕費用應為19,313元（計算公式：修復費用194,780元×1/14≒19,313元，小數點以下四捨五入），逾此部分之數額，即難允許。
㈤按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，亦有最高法院17年上字第917號判例可資參照。本件原告另主張其受有裝潢損失95,000元云云，然遭被告否認，原告就該部分利己主張，亦無法提出任何證據以資證明，從而其請求被告應賠償裝潢損失95,000元，委無足取。
五、綜上所述，原告爰依侵權行為法律關係，請求被告賠償19,313元，為有理由，應予准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、本件原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其勝訴部分，所命給付金額未逾500,000元，應依職權宣告假執行，而被告就其所受不利判決陳明願供擔保，免為假執行之宣告，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中華民國107年7月12日
民事第四庭法官李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月12日
書記官劉冠伶