裁判字號：臺灣臺南地方法院103年重訴字第15號民事判決
裁判日期：民國103年05月07日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣臺南地方法院民事判決103年度重訴字第15號原告 鄭文裕
范文濱 訴訟代理人 林錫恩 律師被告 謝淑錦 訴訟代理人 陳建欽 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國103年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地所有權全部及同段34地號土地應有部分20000分之14044（下稱系爭27-1、33、34、50地號土地，合稱系爭土地），原為訴外人 鄭吳素忍 、 鄭寶貴 、 鄭瑞進 及 鄭智勝 等5人公同共有，為農業區。原告2人以農耕使用之目的向鄭瑞進承租系爭土地，並於民國102年5月15日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租期為3年，即自102年5月15日起至106年5月14日止，租金為每年每季農作物收成所得之3分之1，押租金新臺幣（下同）50,000元。嗣因鈞院102年度司執字第53234號執行事件（下稱系爭強制執行事件），以系爭土地為拍賣標的，並由被告投標拍定，原告於102年12月5日具狀依土地法第107條第1項優先承買，經鈞院民事執行處函知：應於文到10日內，提出已就系爭土地提起確認優先承買權存在訴訟之證明，爰依法提起本件訴訟。
（二）被告抗辯系爭33地號土地之地目為「水」，並非屬土地法第106條所規定之「耕地」，自無土地法第107條規定耕地承租人之優先購買權，恐有誤會。蓋系爭33地號土地，業經鈞院民事執行處查明使用分區為農業區，故仍有土地法第107條第1項之適用。
（三）被告抗辯：系爭土地係做為建築使用，自無土地法第107條耕地承租人之優先購買權等語，恐有誤會：
（１）「惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效。」等語，有最高法院91年度台上字第1447號判例足佐。
（２）依照上揭判決之意旨，原告縱於102年5月15日與訴外人鄭瑞進簽立租賃契約之後，消極的未要求訴外人鄭瑞進剷除水泥地面，並拆除建物交付土地，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物，亦難謂原租賃契約因而歸於無效。
（３）系爭土地現分別種植大陸妹、菠菜、茼蒿、九層塔、神秘果等農作物，確實為原告2人耕作使用中。
（四）被告主張系爭土地租賃契約書並非真正乙節，應自負舉證之責。蓋「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責」，有最高法院48年台上字第29號判例足佐。並聲明：確認原告2人就系爭土地有優先承買權。
二、被告則以：
（一）按土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權，係為「扶植自耕農」而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租賃關係存在，且該承租土地屬「耕地」，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕者，始符合上開法條賦予承租人優先承買之立法意旨。次按農發條例第3條第14款規定，農業用地租賃：指土地所有權人將其自有農業用地之部分或全部出租與他人經營農業使用者；又土地法第106條第1項規定，以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。所謂耕作，自指目的在於定期（按季、按年）收穫，以施工於他人之土地上，栽培農作物而言（最高法院63年台上字1218號判例參照）。再按農發條例第3條第11款規定，所謂「耕地」：係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。經查，系爭33地號土地之地目為「水」，並非用於栽培農作物，且經鈞院103年3月21日進行現場履勘，系爭33地號土地之現況亦是做為溝渠使用，是系爭33地號土地並非屬土地法第106條所規定之「耕地」，自無土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權可言。
（二）系爭土地原告2人並非為耕作使用，原告2人無從主張依土地法第107條第1項規定耕地承租人之優先承買權，理由如下：
（１）鈞院於102年7月8日○○○區○○段27-1、29、32、33、3
4、50、51、52地號土地現場執行查封時，上開土地已混合使用，其上興建萬化心真寺，其中系爭27-1地號為椰子林。29地號上有二棟建物，並有椰子林。32地號上有建物一棟，其餘土地長雜草。系爭33、34地號上則有數棟建物。系爭50地號上有一棟建物及神像造景。51、52地號上有二棟建物坐落，並有雜樹；上開土地總面積為17711.78平方公尺，而上開建物面積共達4650.69平方公尺，顯見上○○○區○○段27-1、29、32、33、34、50、51、52地號土地係做為建築使用，系爭土地並非承租作為耕作使用。
（２）又查系爭27-1地號土地上之椰子林，並非原告所種植，且與其他土地混合使用，已如上述，亦證原告對於系爭27-1地號土地並非自任耕作甚明。系爭33、34、50地號土地，除建物所佔之土地外，其上則大多鋪設水泥亦無從作為耕作，鋪設水泥之目的係作為停車或辦理法會之用，亦證系爭33、34、50地號土地並非承租作為耕作使用。103年3月21日進行現場履勘，系爭27-1地號土地種植神秘果作物，原告2人主張係於系爭強制執事件第2次拍賣左右所種云云，然原告2人係於原有之椰子林間種植神秘果，原告2人僅係要製造系爭27-1地號土地部分有實際用於耕作之假象，蓋在原有之椰子林間並無日照，又如何種植神秘果，可見系爭27-1地號土地並非作為耕作使用，自無土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權可言。
（３）103年3月21日進行現場履勘時，如附圖Al部分已種植菠菜等作物，原告2人欲主張其對於系爭34地號土地係承租作為耕作使用，且系爭租賃契約係成立於102年5月15日云云，然查，原告2人亦承認如附圖A1部分上之菠菜係2個月前種植，依台中區農業改良場之資料，菠菜播種後約40至45天可採收，故Al部分上菠菜之種植時間，回推應於103年2月5日左右；又如附圖B1、B2部分已種植筒蒿等作物，原告2人欲主張其對於系爭34、50地號土地係承租作為耕作使用，且系爭租賃契約係成立於102年5月15日云云，然查，原告雖主張如附圖B1、B2部分上之筒篙係第2次拍賣左右所種植云云，然依高雄區農業改良場及文化部之資料顯示，筒蒿播種到開花約30至40天，而103年3月21日進行現場履勘時，如附圖Bl、B2部分種植之筒蒿均已開花，故如附圖B1、B2部分上之筒蒿種植時間，回推應於103年2月11日左右，係於鈞院102年7月8日至系爭土地現場執行查封之後，故原告以103年3月21日進行現場履勘時，如附圖A1、B1、B2部分已種植菠菜、茼蒿等作物，主張其對於系爭
34、50地號土地係承租作為耕作使用，且系爭租賃契約係成立於102年5月15日云云，並不可採。且原告亦承認103年3月21日進行現場履勘時，如附圖B1、B2部分，係再其上鋪設泥土，泥土底下原有之水泥地並未刨除，可見原告僅係要製造如附圖Bl、B2部分有實際用於耕作之假象，蓋若真用於耕作即須將原有之水泥地刨除，可見如附圖Bl、B2部分土地並非作為耕作使用，自無土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權可言。
（三）原告2人與鄭瑞進訂立系爭租賃契約不真正，其理由如下：
（１）若系爭租賃契約係真正，則於鈞院102年7月8日執行查封時為何不提出？且查封時在場之債務人鄭瑞進係陳稱「系爭土地係出租與鄭文裕使用」，惟系爭租賃契約所示系爭土地係出租與原告鄭文裕、范文濱作為耕作使用，為何鄭瑞進於查封現場時僅陳稱系爭土地係出租與原告鄭文裕使用，獨漏原告范文濱？又為何僅稱「使用」？又為何原告范文濱須另狀查報「系爭土地及暫編之433建號建物均由伊與鄭文裕二人共同承租使用」？又為何提不出支付地租之證明？蓋433建號建物面積共達4650.69平方公尺，且系爭33、34、50地號土地，除建物所占之土地外，其上大多鋪設水泥亦無從作為耕作。且系爭34地號土地為鄭瑞進與鄭吳素忍、 鄭寶玉 、鄭寶貴、鄭智勝公同共有20000分之14044，另一共有人為中華民國，應有部分20000分之5956，雙方未立分管契約下，鄭瑞進一人又如何將系爭34地號土地公同共有20000分之14044之特定部分出租與原告2人？
（２）又依系爭租賃契約，租金係以「每年每季農作物收成所得3分之1」支付，種植神秘果並無任何產出，原告又如何支付租金？綜上所述，被告認系爭租賃契約並非真正。並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其就系爭土地與原所有權人鄭瑞進間有租賃關係存在，並據此主張其就系爭土地有優先承買權，然為系爭土地之拍定人即被告所否認，是原告所主張之上開優先承買權是否存在即屬不明確，而原告此法律上地位之不安狀態，能以本確認判決將之除去，依上開說明，原告提起本件確認訴訟，堪認有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
四、兩造不爭執之事實：
（一）債權人臺灣新光商業銀行股份有限公司聲請強制執行債務人鄭吳素忍、鄭寶玉、鄭寶貴、鄭瑞進、鄭智勝公同共有之系爭27-1、33、50地號土地及鄭吳素忍、鄭寶玉、鄭寶貴、鄭瑞進、鄭智勝、財政部國有財產署共有（鄭吳素忍、鄭寶玉、鄭寶貴、鄭瑞進、鄭智勝公同共有20000分之14044）之系爭34地號土地，經本院以系爭強制執行事件受理在案。系爭強制執行事件102年12月4日第3次拍賣公告記載：「…本件執行之各筆土地已混合使用，其上興建萬化心真寺，其中27-1地號為椰子林。…33、34地號上有卷附鑑價報告所提出之建物平面圖所示E、F、G、H棟建物。
…50地號上有A棟建物及神像造景。…在場之債務人鄭瑞進稱：…A棟建物為佛堂，安置神像，作為主廟，內含露天水池及大型神像。…E棟為鐵皮屋。F棟為磚造鐵皮屋，均為雜物間。G棟為廚房、雜物間及客房。H棟為地藏王殿，有骨灰罈及神主牌位數十個。…27-1、33、34、50地號土地亦出租予第三人鄭文裕使用…；第三人范文濱則另狀查報：27-1、33、34、50地號均由伊與鄭文裕二人共同承租使用，租期為民國102年5月15日起至105年5月14日止…」，該次拍賣由被告得標。
（二）原告鄭文裕於102年12月5日具狀向本院民事執行處聲請依被告得標之條件優先承買系爭土地。
（三）系爭33地號土地之地目為「水」，係都市計畫土地，使用分區為「農業區」。
（四）系爭27-1、33、34、50地號土地之面積分別為1207.58平方公尺、746.59平方公尺、6636.24平方公尺、1528.74平方公尺。
（五）本院於103年3月21日至現場履勘時，系爭34地號土地上如附圖編號A1面積912.45平方公尺、系爭33地號土地上如附圖編號A2面積51.39平方公尺剛種大陸妹及菠菜，系爭34地號土地上如附圖編號B1面積1188.88平方公尺、系爭50地號土地上如附圖編號B2面積71.74平方公尺種植茼蒿菜、九層塔，茼蒿菜現已開花，系爭33、34、50地號其餘土地上係建物、水溝、水泥地。系爭27-1地號土地種植神秘果，高度約40至60公分左右，並有幾株高大的椰子樹。如附圖編號B1、B2部分在泥土底下是原來的水泥地，該水泥地並未刨除。上開大陸妹、菠菜、茼蒿菜、九層塔、神秘果係原告所種植。
（六）原告於103年3月21日本院至現場履勘時表示：上開大陸妹種植1星期，上開菠菜是2個月前種植，上開茼蒿菜、神秘果是系爭土地第2次拍賣時（102年11月13日）左右種植，上開九層塔係1個月前種植。
五、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：原告2人是否有真正與訴外人鄭瑞進訂立系爭租賃契約？經查，
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。原告主張其有與訴外人鄭瑞進就系爭土地訂立系爭租賃契約，然為被告所否認，揆諸上開說明，原告對上開有利於己之事實，自應舉證證明。
（二）原告主張其有與訴外人鄭瑞進就系爭土地訂立系爭租賃契約乙情，固據提出系爭租賃契約及押租金收據為證。惟查：
（１）按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條定有明文。查原告提出之系爭租賃契約書及押租金收據係私文書之一種，既經被告否認其真正，自應由原告就該文書之真正負舉證責任，惟原告並未舉證證明系爭租賃契約書及押租金收據為真正，自難僅依系爭租賃契約書及押租金收據即認原告有與訴外人鄭瑞進就系爭土地訂立系爭租賃契約。
（２）系爭強制執行事件查封時，在場之債務人鄭瑞進稱：系爭土地出租予第三人鄭文裕使用。原告鄭文裕於102年12月5日單獨具狀向本院民事執行處聲請依被告得標之條件優先承買系爭土地，均業如前述，倘係原告2人與訴外人鄭瑞進訂立系爭租賃契約，為何訴外人鄭瑞進於查封時陳稱：系爭土地係出租與原告鄭文裕使用？又為何原告鄭文裕於102年12月5日僅單獨具狀向本院民事執行處聲請依被告得標之條件優先承買系爭土地？
（３）原告提出之系爭租賃契約書記載訴外人鄭瑞進（出租人）與原告2人（承租人）協議訂立土地租賃契約條件如下：「第一條：甲方（即鄭瑞進）土地所在地及承租範圍坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○號持分全部，同段34地號持分20000分之14044等四筆土地。及未保存登記建物，臺南市○○區○○路○段000巷000弄00○000號（王炫彬承租範圍除外）。第二條：租賃期間經甲、乙（即原告2人）雙方洽訂為3年即自102年5月15日起至105年5月14日止。第三條：承租人乙方應以每年每季農作物收成所得3分之1給付出租人甲方為租金。第四條：乙方於訂約時，交於甲方新臺幣50,000元整，作為押租保證金…」，依系爭租賃契約書第3條之約定，原告應以每年每季農作物收成所得3分之1給付為租金，倘農作物歉收或未收成，出租人所收之租金豈不大為減少，甚至有可能收不到租金，再者，系爭租賃契約書並未約定農作物之種類，則租金會因承租人所種植之農作物之經濟價值高低、生長時間之長短而不同，此種約定租金數額之方式，實與現社會上一般耕地租賃均約定固定租金（現金）數額之常情有違。以本案為例，系爭租賃契約書約定租期自102年5月15日開始，但原告卻於6個月後之102年11月13日左右才開始種植茼蒿菜、神秘果，於103年1月21日左右才種植菠菜，於103年2月21日左右才種植九層塔，於103年3月14日左右才種植大陸妹，即出租人至少有半年是收不到租金，可見上開約定租金數額之方式對出租人極為不利。
（４）系爭27-1、33、34、50地號土地之面積分別為1207.58平方公尺、746.59平方公尺、6636.24平方公尺、1528.74平方公尺。本院於103年3月21日至現場履勘時，系爭34地號土地上如附圖編號A1面積912.45平方公尺、系爭33地號土地上如附圖編號A2面積51.39平方公尺種植大陸妹及菠菜，系爭34地號土地上如附圖編號B1面積1188.88平方公尺、系爭50地號土地上如附圖編號B2面積71.74平方公尺種植茼蒿菜、九層塔，系爭33、34、50地號其餘土地上係建物、水溝、水泥地。系爭27-1地號土地上種植神秘果，高度約40至60公分左右，並有幾株高大的椰子樹。如附圖編號B1、B2部分在泥土底下是原來的水泥地，該水泥地並未刨除。上開大陸妹、菠菜、茼蒿菜、九層塔、神秘果係原告所種植，為兩造所不爭執。又系爭租賃契約書第1條記載承租範圍包括系爭27-1、33、50地號土地全部及系爭34地號土地應有部分20000分之14044，即原告承租之面積共8,143平方公尺〔計算式：1207.58＋746.59＋（6636.24×14044/20000）＋1528.74＝8,143〕，然原告卻僅在其中3,432平方公尺（計算式：1207.58＋912.45＋51.39＋1
188.88＋71.4＝3,432）土地上種植農作物，在系爭租賃契約書約定以每年每季農作物收成所得3分之1為租金之情形下，對出租人更為不利。且如附圖編號B1、B2部分面積共1260.62平方公尺在泥土底下是原來的水泥地，該水泥地並未刨除，此種方式不利農作物之生長，倘若原告確有向訴外人鄭瑞進承租系爭土地耕作，且承租期間長達3年，原告豈有不將上開水泥地刨除以利翻土、耕作之理？
（５）綜上，原告主張之租賃契約內容有約定租金數額之方式與現社會上一般耕地租賃均約定固定租金（現金）數額之常情有違；系爭租賃契約書約定租期自102年5月15日開始，但原告卻於6個月後之102年11月13日左右才開始種植茼蒿菜、神秘果；原告承租之面積共8,143平方公尺，但原告僅在其中3,432平方公尺土地上種植農作物，且如附圖編號B1、B2部分面積共1260.62平方公尺在泥土底下是原來的水泥地，該水泥地並未刨除等諸多違常之處，堪認原告並無承租系爭土地耕作之意。原告主張其與訴外人鄭瑞進確有訂立系爭租賃契約云云，尚難採信。
六、綜上所述，原告並未與訴外人鄭瑞進就系爭土地訂立系爭租賃契約。原告既非系爭土地之承租人，則其依土地法第107條規定，訴請確認就系爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年5月7日
民事第三庭法官蘇正賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月7日
書記官羅振仁