臺灣高等法院臺南分院105年度上易字第308號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院105年上易字第308號民事判決

裁判日期：民國106年03月28日

裁判案由：確認優先承買權存在

臺灣高等法院臺南分院民事判決105年度上易字第308號上訴人 賴泰誠 訴訟代理人 陳文忠 律師
蔡青芬 律師被上訴人 陳澄寬
陳澄亮 上二人共同訴訟代理人 鄭世賢 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國105年9月2日臺灣臺南地方法院第一審判決（102年度訴字第1225號）提起上訴，本院於106年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭兩筆土地），原為伊與被上訴人二人共有，應有部分如附表所示。被上訴人於民國102年7月15日將其系爭兩筆土地之應有部分全部，及陳澄寬單獨所有之同段000地號土地全部，以新臺幣（下同）416萬元出售予訴外人 王英林 ，依土地法第34條之1第4項之規定，被上訴人就前揭共有土地出售其應有部分時，伊即得以同一價格共同或單獨優先承購，被上訴人竟未踐行通知伊是否行使優先購買之程序，即於同年7月29日辦理所有權移轉登記完畢，致侵害伊權益。為此備位之訴依據侵權行為損害賠償及土地法第34條之1執行要點之規定，求為命被上訴人賠償伊損害之判決（原審駁回上訴人先位之訴部分，未據上訴人聲明不服，不在本院審理範圍內）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回伊備位之訴部分廢棄。㈡被上訴人陳澄寬應給付伊931,880元、陳澄亮應給付伊20,900元。
二、被上訴人則以：伊等在出售系爭兩筆土地及同段000地號土地前，曾委託代書 王順寬 向上訴人詢問是否要優先承購，惟上訴人表示僅願購買系爭兩筆土地，且言明如上開三筆土地總價超過400萬元則不願買受，並表示如有其他人願以400萬元以上價格購買時，伊等得直接將土地出賣與該他人。王順寬獲知上訴人意向後，始通知王英林簽立買賣契約。伊等對於上訴人預先放棄優先購買已有合理之信賴。上訴人嗣後向王順寬詢問上開三筆土地之實際買賣價金時，仍僅願購買系爭兩筆土地，而不願意依伊等與王英林間簽立之買賣契約之所有條件承買，並未合法行使優先承買權。縱認伊等未通知上訴人優先承買，該瑕疵亦顯經治癒。上訴人主張伊等未通知行使優先承買權請求賠償損害，顯違反誠信原則等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項為：㈠系爭兩筆土地原為兩造共有，應有部分如附表所示。被上訴
人於102年7月15日將系爭兩筆土地之應有部分全部，及陳澄寬單獨所有之同段000地號土地，以416萬元出售予王英林，並於同年7月29日辦理所有權移轉登記完畢。系爭兩筆土地現權利範圍如附表所示。
㈡系爭000地號土地為畸零地，000地號土地因未臨計劃道路、
廣場、市區道路○○路或符合台南市建築管理自治條例第6條之現有巷道，無法單獨申請指定建築線，而須以南側同段000地號土地上私設通路申請始得指定建築線，而同段000地號土地為訴外人之其他26人所分別共有。000地號土地現況為私設通路。
㈢王英林為同段000地號土地之所有權人。
四、得心證之理由：㈠上訴人如欲行使優先承買權，僅能接受上開三筆土地合併購買之條件，不能部分不接受或擅加予變更買賣條件：
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同
或單獨優先承購；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，土地法第34條之1第4項、同法第104條第2項前段分別定有明文。次按第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權（最高法院98年度台上字第1285號、100年度台上字第1673號判決意旨參照）。
⒉被上訴人抗辯其等出售時即表明系爭兩筆土地應有部分必
須與陳澄寬單獨所有之同段000地號土地一起購買才出售，否則000地號土地因為畸零地，將來無法買賣或價格貶低等語，業據提出土地登記謄本3份及地籍圖1份為證（見原審卷一第10頁至第12頁背面），並有臺南市鹽水地政事務所102年9月17日所登字第1020095201號函暨該函所附土地所有權狀在卷可稽（見原審卷一第29頁、第43-46頁）。是000地號土地雖為陳澄寬單獨所有，然其面積僅有20.32平方公尺，若非與系爭兩筆土地一併出售，將來勢難以相當之價格售出。且證人王順寬於原審亦結證稱：000地號土地因為沒有臨路，如果沒有一併出賣，會成為袋地等語（見原審卷一第153頁背面），堪認被上訴人將上開三筆土地合併出售作為其買賣條件乙情，使原本分歧之多筆土地，得因此合併為整體利用，避免因形成袋地，造成土地難以利用，有礙土地之經濟發展，與土地法之立法目的並無相悖。
⒊因此，參酌前揭實務見解，上訴人如欲行使優先承買權，
僅能接受上開三筆土地合併購買之條件，不能部分不接受或擅加予變更買賣條件，應可認定。
㈡上訴人業已預先拋棄優先承買權，被上訴人未通知上訴人行
使優先承買權，並未侵害其權利，上訴人不得請求被上訴人賠償其損害：
⒈按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其共有土地或建
築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，旨在簡化共有關係，與公益無關。共有人之優先承買權雖係於他共有人就其應有部分與第三人成立有效之買賣時始發生，但共有人於他共有人即將成立買賣之際，預先拋棄其即可取得之優先承買權，尚非法之所禁（最高法院80年度台上字第2529號判決意旨參照）。⒉被上訴人抗辯伊等在出售系爭兩筆土地及同段000地號土
地前，曾委託代書王順寬向上訴人詢問是否欲優先承購，惟上訴人表示僅願購買系爭兩筆土地，且言明如上開三筆土地總價超過400萬元則不願買受，並表示如有其他人願以400萬元以上價格購買時，伊等得直接將土地出賣與該他人，伊等因信賴上訴人所述倘前揭土地售價若高於400萬元，伊等即可將上開三筆土地出售予他人之言語，遂未再將伊等與王英林間就上開三筆土地之買賣條件通知上訴人等語，核與證人王順寬於原審結證稱：伊在102年6月3日下午8時左右跟上訴人表示系爭兩筆土地分割沒有實益，希望上訴人向被上訴人購買系爭兩筆土地及000地號土地，不然的話要賣給第三人，伊表示被上訴人開價000地號土地每坪8萬5千元、000地號土地全部100萬元，000地號土地每六分之一是30萬元，原本總價是430幾萬元，有說被上訴人希望三筆土地要一起賣出去，不願拆賣，上訴人告訴伊如果超過400萬元的話，價格太高，其不願意買，如果有第三人要買，就賣給第三人，後來被上訴人與王英林用總價來喊價，雙方以416萬元成交等語相符（見原審卷一第151-153頁）。本院審酌證人王順寬為地政士，自85年起即開業至今，對於土地登記自有相當之專業知識及經驗，且其於本事件發生前與兩造即均有業務往來，當無故意偏頗被上訴人而得罪上訴人之必要，是其所證，應堪採信。因此，依證人王順寬上開證言，上訴人確已拋棄以相同條件購買上開三筆土地之優先購買權，則其自不得嗣後再主張其對被上訴人就上開三筆土地有優先承買權存在，應可認定。
⒊再查，上訴人主張其於102年7月29日發現被上訴人前往現
場勘測，查知上開三筆土地業已移轉登記予王英林後，即於同月31日以存證信函通知被上訴人，願以相同條件優先購買等語，惟依證人王順寬於原審結證稱：上訴人應該是在鑑界前有針對000地號土地問伊賣多少錢，上訴人出價8萬元，伊告知上訴人說被上訴人要三筆土地合併出售，現在已經賣給別人，上訴人才表明要買，伊無所適從等語（見原審卷一第153頁正、背面）。由證人上開證言可知，迄至王英林取得上開三筆土地所有權之時，上訴人仍僅願購買000地號土地，而非願以被上訴人與王英林就上開三筆土地所成立買賣契約之同一條件向被上訴人購買；縱依上訴人同月31日存證信函，上訴人亦僅表示願依相同條件購買系爭兩筆土地，經核均尚難認係屬優先承買權之合法行使，不生優先承買之效力。因此，上訴人在被上訴人於102年7月29日將上開三筆土地移轉登記予王英林之前，均不願意同時購買三筆土地，且明確表示三筆土地如果超過400萬元的話，價格太高不願意買。參以事後被上訴人與王英林以416萬元成交之價格，顯然高於上訴人可接受之400萬元，並未超出上訴人原來之預期範圍，應認上訴人業已預先拋棄上開三筆土地之優先承買權，被上訴人與王英林訂立買賣契約後，並無通知上訴人行使權利之必要，上訴人亦不得再主張行使優先承買權。
五、綜上所述，上訴人既已預先拋棄上開三筆土地之優先承買權，被上訴人雖未通知上訴人行使優先承買權，並無侵害其權利可言。從而，上訴人依侵權行為損害賠償及土地法第34條之1執行要點之規定，請求被上訴人陳澄寬給付931,880元、陳澄亮給付20,900元，尚屬無據，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年3月28日
民事第六庭審判長法官李文賢
法官蔡勝雄法官張家瑛上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國106年3月28日
書記官鄭信邦附表：
┌────┬────┬────┬────┬────┐│地號│原共有人│權利範圍│現共有人│權利範圍│├────┼────┼────┼────┼────┤││賴泰誠│2/3│賴泰誠│2/3││000地號├────┼────┼────┼────┤││陳澄寬│1/3│王英林│1/3│├────┼────┼────┼────┼────┤││賴泰誠│2/3│賴泰誠│2/3││├────┼────┼────┼────┤│000地號│陳澄寬│1/6││││├────┼────┤王英林│1/3│││陳澄亮│1/6│││└────┴────┴────┴────┴────┘