裁判字號：臺灣花蓮地方法院99年訴字第200號民事判決
裁判日期：民國100年04月29日
裁判案由：協同辦理所有權移轉登記
臺灣花蓮地方法院民事判決99年度訴字第200號原告即反訴被告 陳梅子 訴訟代理人 簡燦賢 律師複代理人 吳秋樵 律師被告即反訴原告 林震昌 訴訟代理人 曾泰源 律師
李文平 律師 張照堂 律師上列當事人間協同辦理所有權移轉登記事件，本院於民國100年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
反訴被告應將花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地中之823平方公尺移轉登記予 石騰輝 。
訴訟費用由原告負擔，反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告起訴主張：
（一）於94年7月13日與被告就坐落於花蓮縣○○鄉○○段422地號（面積661.16平方公尺）及其地上建物（即門牌號碼：
花蓮縣秀林鄉加灣6之9號）（以下簡稱：系爭房地），成立買賣契約。買賣價金之給付及不動產之點交均已完成，但因買賣標的之土地屬農牧用地，買賣當時未能辦理分割登記，故約定於日後可辦埋所有權移轉登記時，原告應即移轉所有權予被告或其指定之人。嗣原告於99年4月6日已將出賣之土地由原花蓮縣○○鄉○○段○○○○號分割出來，另編定為花蓮縣○○鄉○○段422之3地號，面積為728平方公尺，已超出原出賣之661.16達66.84平方公尺。原告並已備妥所有辦理移轉所有權移轉登記之文件資料，詎於請求被告或其指定之人協同辦理所有權移轉登記時，遭被告以422之3地號面積不足為由，拒絕協同辦理所有權移轉登記。
（二）系爭買賣契約已明白記載買賣標的包括土地（面積661.16平方公尺）及其地上建物（門牌號碼:花蓮縣秀林鄉加灣6之9號），並非僅有土地。故買賣價金新台幣（下同）82萬元，是包括上揭土地及其上建物之價金，並非全部為土地之價金，其中建物價金為22萬元，土地價金則為60萬元。其中土地價金60萬元以每坪3,000元單價計算則為200坪，與買賣契約上記載約200多坪，實相吻合。
（三）若依被告主張82萬元全部為土地價金，而以每坪3,000元單價計算，則為820,000/3,000＝273.0000000000000，並不能整除，顯然非當時約定之事實。而依買賣契約書記載買賣標的土地面積661.16平方公尺（契約書上其實是記載
0.0661.16平方公尺，根本不到1坪），換算坪數為200.00089坪，與買賣契約書記載之「約200多坪」，亦相符合。
（四）依買賣契約書所附位置圖上之記載：㈠「C為珍宮北邊牆壁之界址為止，以南為使用部分（門牌
加灣6之8號）」，意思為被告所買土地界址係至珍宮藝品店北邊牆壁為止，以南則為原告所有門牌號碼：花蓮縣秀林鄉加灣6之8號珍宮藝品店所使用之範圍。
㈡「A為界址線以北至B為買賣標的物之位置圖（即是使用範
圍）約200多坪含地上物（門牌號碼：花蓮縣秀林鄉加灣6之9號）」，意思為被告所買土地界址線是從A至B，買賣標的含門牌號碼花蓮縣秀林鄉加灣6之9號之地上建物。
（五）經原告丈量結果：㈠從契約書所附位置圖B點至珍宮藝品店北邊牆壁為止為界址，面積約為200坪。
㈡原告已分割完成另編定為花蓮縣○○鄉○○段422之3地號
之面積約為220坪，已超過珍宮藝品店北邊牆壁，須拆除部分建物，亦即原告願意移轉登記予被告之面積。
㈢若如被告所指買賣面積為273坪，則界址將至珍宮藝品店
主體建物上，而須拆除珍宮藝品店主體建物，原告不可能為如此買賣約定。
（六）爰依據民法第367條出賣人對於買受人有受領標的物請求權之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告或其指定之人應協同原告，向花蓮縣花蓮地政事務所申辦花蓮縣○○鄉○○段422之3地號，移轉所有權為被告或其指定之人之所有權移轉登記；㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）依買賣契約書第6條約定「…屆時（被告）需辦理移轉及其分割時，乙方應配合辦理」等語，其意指當被告要求應對標的物為鑑界分割時，原告即應配合辦理測量分割，惟原告竟末配合被告之請求，即擅自辦理測量後，將被告占用之部分面積獨立分割為422之3地號，惟尚有部分應移轉予被告之土地，另歸入422地號擅自轉售予第三人。
（二）依原告所標示被告占用之面積至「珍宮藝品店」之牆面，應有248坪以上，而非如原告所主張之661.16平方公尺，或728平方公尺，故原告僅請求移轉422之3地號，面積728平方公尺予被告或指定之他人，與被告實際占有之買賣面積不符。
（三）依系爭買賣契約之內容以觀，並無建物賣價22萬元，土地之價金為60萬元之約定，且系爭建物為違章，並為被告自行建築，被告無自行買受己屋之可能，況且衡諸不動產買賣，幾以土地為估量標準，建物為鐵皮屋，且又老舊，有何價值可言？另系爭買賣契約已載明，出賣面積以被告占有使用之範圍，依原告所標示之220坪（即728平方公尺）明顯末涵蓋被告實際占用之倉庫面積，若該項主張可採，被告豈不要拆除部分倉庫？被告不可能為如此買賣約定。
（四）依系爭土地實際所有權 吳筍 與被告間之錄音譯文可知，原告確實明白知道界線到珍宮牆壁，而現場也只有一道牆壁，原告也表示當初確實是已經和別人締約，因為對方不同意，才來拜託被告，然後願意補償被告的損失。若依原告所稱之雨遮線（即倉庫）之位置，根本無牆壁可言，且雨遮到珍宮北邊牆壁的部份都是被告在使用中，和雙方約定（界線以南即為珍宮使用部分，以北是買賣標的顯然不同）。且衡諸常理，被告不可能不購買正在使用中的部份，且還會導致日後被告搬遷等重大困擾，足證原告所稱雨遮線絕非雙方約定之界線。
（五）並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項
（一）系爭買賣契約為真正，原告已將花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地，分割完成另編定為花蓮縣○○鄉○○段422之3地號。從422之3地號邊界往南計算200坪之界址，約在倉庫邊線，從422之3地號往南計算220坪之界址，約在倉庫中線，從422之3地號往南計算248坪之界址，約在珍宮藝品店主建物牆壁，從422之3地號往南計算273坪之界址，則已在珍宮藝品店主建物內（本卷卷第21、69、178頁）。
（二）花蓮縣秀林鄉加灣6之8號房屋即珍宮藝品店北邊牆壁外，含倉庫、花蓮縣秀林鄉加灣6之9號房屋，均是被告在使用中。
（三）花蓮縣秀林鄉加灣6之9號房屋為被告所興建（本院卷第80、178頁背面）。
四、兩造爭執之要點系爭買賣契約所指之珍宮藝品店北邊牆壁，係指主建物之牆壁，亦或指倉庫之邊線？換言之，系爭買賣契約所指之200多坪，是從422之3地號邊界往南計算至珍宮藝品店北邊牆壁？還是到倉庫之邊線？原告主張計算至倉庫之邊線，主要論點為：
㈠系爭買賣契約上記載買賣標的包括土地及地上建物，買賣價
金82萬元，包括土地及房屋，其中土地價金60萬元以每坪3,000元單價計算則為200坪，與買賣契約上記載約200多坪相吻合。
㈡系爭買賣契約附件位置圖記載「A為界址線以北至B為買賣標
的物之位置圖（即是使用範圍）約200多坪含地上物（門牌號碼：花蓮縣秀林鄉加灣6之9號）」，意思為被告所買土地界址線是從A至B，買賣標的含門牌號碼花蓮縣秀林鄉加灣6之9號之地上建物。此處之A點係指倉庫之邊線。
㈢系爭買賣契約書所附位置圖B點至珍宮藝品店北邊牆壁為止
為界址，面積約為200坪。此處之珍宮藝品店「北邊牆壁」係指倉庫之邊線。
五、本院之判斷
（一）系爭買賣契約之買賣價金82萬元，應僅指土地之價格系爭買賣契約上雖記載買賣標的物包括土地及地上建物（本院卷第15頁），但嗣後兩造持往公證之公證書上所記載之買賣標的卻僅有土地（第1條），買賣價金82萬元（以每坪3,000元單價出售）（第2條），因此，當事人買賣標的是否包括土地及地上建物，亦或僅指土地，買賣契約書之記載意思不明。惟公證書是當事人簽訂買賣契約書後再前往公證人處所作成，作成在後，且公證書係公證人另行繕打後，經雙方當事人確認無誤簽名後作成，公證書上僅記載買賣標為土地，買賣價金82萬元（以每坪3,000元單價出售），應係較符合當事人簽約之本意，否則，當事人應會於公證書作成之際，即向公證人表示不同意之意旨。
至於原告主張買賣價金82萬元，包括土地及房屋，其中土地價金60萬元以每坪3,000元單價計算則為200坪，與買賣契約上記載約200多坪相吻合等節。所謂200坪已與公證書上所記載之約200「多」坪不符，且地上建物經本院送鑑結果，經不動產估價師回溯計算94年7月時興建之成本價格為418,569元，有不動產估價報告書在卷可參（本院卷第150-170頁），苟如原告主張買賣標的包括地上建物，則買賣價格顯然不止82萬元。況且，系爭土地於90年9月1日即出租予被告使用，雙方約定之租賃標為「秀林鄉景美村加彎6-7號北側鋼架房屋乙棟約30坪」（即前述之倉庫），有房屋租賃契約書可參（本院卷第139-141頁），雙方並未約定租金，系爭地上建物（加灣6之9號）為被告所興建，亦為原告所不爭執，被告豈有於94年7月簽訂系爭買賣契約時，出價買回自已所有建物之理？因此，系爭買賣契約之買賣價金82萬元，應僅指土地之價格。原告主張82萬元包括土地及上建物之價格，土地價格僅60萬元，以每坪3,000元計算，共計200坪等節，並不足採信。
證人 顏安通 於本院履勘現場時在場證稱：「（法官問：422土地出賣時，你是否知道？）林震昌有告訴我說吳筍要賣土地，問我是否可買，我說這土地很有價值，半夜都要來買，當初林震昌是要買200坪，而要賣的人也說要賣200坪左右，我大約從邊界的位置抓，大約是在6-8號房屋的雨遮位置。」（本院卷第55頁）。然查：證人一方面證稱系爭房屋是吳筍的先生要我蓋的，已與原告自認系爭房屋是被告所興建的不符，另一方面證人又證稱簽訂買賣契約時並未在現場，則證人前述證詞最多僅能證明簽訂買賣契約前向被告為前開建議，並不能證明簽訂買賣契約之際，簽約當事人間之真意亦係如此，況證人證詞有上述之瑕疵，是否為真正，亦有疑慮，尚難作為有利於原告之認定。
（二）系爭買賣契約附件位置圖記載「A為界址線以北至B為買賣標的物之位置圖（即是使用範圍）約200多坪含地上物（門牌號碼：花蓮縣秀林鄉加灣6之9號）」，此處之A點係指珍宮藝品店主建物之北邊牆壁系買賣契約簽訂時，雙方並未鑑界測量，故為如上之記載，但系爭土地上之倉庫及系爭建物（加灣6之9號），於簽約時既為被告所使用，被告既要買受系爭土地，依一般經驗法則，應當就已經使用部分面積全部買受，否則若僅買受使用中之部份土地，將會導致日後搬遷之問題。況且，買賣契約書上係記載「即是使用範圍」之字樣，若A點係指倉庫之邊線，則被告實際占用之倉庫面積，即不在買賣面積範圍內，顯然與「使用範圍」之記載不符。因此，系爭買賣契約附件位置圖記載之A點係指珍宮藝品店主建物之北邊牆壁。原告主張A點係指倉庫之邊線，並不可採。
（三）系爭買賣契約書所附位置圖B點至珍宮藝品店北邊牆壁為止為界址，面積約為200坪。此處之珍宮藝品店「北邊牆壁」係指珍宮藝品店主建物之北邊牆壁系爭買賣契約附件位置圖記載買賣面積範圍至珍宮藝品店北邊牆壁為止，經本院現場勘驗結果，珍宮藝品店主建物北邊始有牆壁，倉庫部分並無牆壁，有勘驗照片附卷可依（本院卷第59-61頁），所以，珍宮藝品店「北邊牆壁」係指珍宮藝品店主建物之北邊牆壁。原告主張「北邊牆壁」係指倉庫之邊線，並不可採。
六、綜上所述，系爭買賣契約所指之200多坪，應從422之3地號邊界往南計算至珍宮藝品店主建物牆壁，亦即買賣實際坪數應該是248坪左右。原告僅願給付220坪（即422之3地號728平方公尺），尚未符合買賣契約之本旨，被告拒絕受領為有理由，從而，原告之主張並不可採，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：依系爭買賣契約，反訴被告應給付土地面積823方公尺，惟反訴被告僅願給付728平方公尺，爰依據買賣契約提起本訴，並聲明：反訴被告應將花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地中之823平方公尺移轉登記予石騰輝（原起訴請求移轉904平方公尺，嗣經減縮，本院卷第178頁）；反訴訴訟費用由反訴被告負擔。反訴被告則以：依系爭買賣契約，反訴被告應給付土地面積僅200坪，反訴被告已將422地號分割出422-3地號，面積728平方公尺，反訴被告願意移轉728平方公尺予反訴原告，逾此面積部分，反訴原告之主張並不可採。並聲明：反訴原告之訴駁回；反訴訴訟費用由反訴原告負擔等語。
二、經查：反訴原告主張系爭買賣契約之面積應為823平方公尺（即422-3地號，面積728平方公尺，另加上95平方公尺，即99年1月30日測量之成果圖，本院卷第142頁），已如前述，茲反訴被告僅將422地號分割出422-3地號，面積728平方公尺，並僅願意移轉728平方公尺予反訴原告，並不符合買賣契約之本旨，反訴原告依據系爭買賣契約請求反訴被告移轉823平方公尺登記予其指定之石騰輝，為有理由，應予准許。
參、結論：本訴部分，原告之訴為無理由。反訴部分，反訴原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年4月29日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官湯文章上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國100年4月29日
法院書記官黃倪濱