臺灣士林地方法院小額民事判決
111年度湖小字第572號
原告 游姮茹
被告 許婷婷
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國111年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣6,599元，及其中新臺幣2,205元部分自民國111年1月6日起至民國111年3月13日止，其中新臺幣4,394元部分自民國111年1月6日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元，其中新臺幣160元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但如被告以新臺幣6,599元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年7月16日與被告簽立房屋租賃契約書，由原告向被告承租坐落臺北市○○區○○○○街000巷00弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自109年7月25日至110年7月24日，租金每月新臺幣（下同）15,000元（另外管理費1,500元由原告負擔），原告於簽約時交付押租金3萬元予被告，後租約到期兩造另簽一份租賃契約書，續租1年，到期日為111年7月24日（下稱系爭租約）。系爭租約第23條約定租屋期間，住戶間不互相干擾。然原告入住後即發現樓上住戶持續製造噪音（將貓砂直接沖入馬桶的聲音、在地板上拖動大型家俱的聲音，以及將從外面帶回的野貓放置房間內，令其在室內哀叫持續一個月等），原告除於109年9月24日、同年10月13日及110年10月18日報警處理外，因上情已構成租約第17條「租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵」，承租人得提前終止租約，原告曾於109年10月已向被告表示將提前終止租約，並經被告同意。後因新冠肺炎，原告無法立即搬離。後來，被告又於110年9月與樓下屋主共同以樓下室內漏水之事由，向原告表示將會同警察及里長到場進入租賃房屋內檢查，如拒絕時，將用法律強制進入執行檢修工程，以此方式脅迫原告容忍其進入屋內。然被告及樓下屋主從未提出任何相關機關或法院之文件，就一直威脅原告，使原告深受威脅及感到居住之不安全。原告乃於110年12月通知被告終止租賃契約，並於111年1月5日搬離系爭房屋。既租約終止，被告即應返還押租金3萬元，以及預收之111年1月租金（扣除110年12月26日至111年1月4日期間的租金）11,042元。然被告拒絕返還，爰依系爭租約提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告41,042元，及自110年1月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭租約第13條第2項、第3項約定「依約得終止租約者，租賃之一方應於2個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方1個月租金額之違約金。前項承租人應賠償之違約金得由第4條之押金中扣抵。」，原告於110年12月27日通知終止租約，並於111年1月5日搬離，未於2個月前通知，應賠償違約金即1個月租金15,000元，並得自押租金扣抵。另原告終止系爭租約時，尚欠相關費用，電費588元、水費249元、天然氣費5,106元。又原告承租期間，損壞系爭房屋，致被告支出廠商現場勘查費600元、油漆修補費用13,500元、浴室清潔費用2,500元。故本件原告就押租金得請求返還者，應扣除1個租金、水電費用及修繕費用後之數額等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）經查，兩造於109年7月16日簽立系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋，並交付3萬元押租金予被告，後於110年7月25日續租1年，原告於110年12月25日給付至111年1月24日之一個租金予被告。後來原告於110年12月27日通知被告退租，並於111年1月5日搬遷等情，有系爭租約2份、存款交易明細等件在卷可佐（見本院卷第17頁至60頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
（二）原告主張被告應返還押租金3萬元及自111年1月5日至同年月24日止預付之租金11,042元，有無理由？
1.按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決要旨參照）。另按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。民法第453條、第454條分別定有明文。
2.兩造對於原告提前終止系爭租約，及被告對於應返還自111年1月5日至24日之租金11,042元，原告對於尚應給付電費588元、水費249元、天然氣費5,106元等節，均不爭執。
3.原告主張被告有系爭租約第17條「租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵」之事由，其依該條約定終止租約，出租人不得要求任何賠償等語。經查，縱信原告所稱其入住系爭房屋後，樓上住戶持續以將貓砂直接沖入馬桶的聲音、在地板上拖動大型家俱的聲音等方式製造噪音，原告先後於109年9月24日及同年10月13日報警處理。及原告於110年7月25日簽立新一年度的租約後，再以樓上房客將外面帶回的野貓放置房間內，令其在室內哀叫持續一個月，原告於110年10月18日報警處理等節為真。然系爭房屋相鄰其他房屋之使用人製造噪音而有妨害安寧之事實，並非系爭房屋之出租人所能控制，如非契約有特別約定，依通常情形尚不能認係屬「租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵」，原告以此事由主張係「租賃住宅之瑕疵」尚非可採。況由原告於系爭租約110年7月24日期滿時，再與被告簽立新年度的租賃契約的事實來看，尚無法認上開情形已達難以繼續居住之程度，則原告主張上開事由，其得依系爭租約第17條約定終止租約，並非可採。
4.原告以被告於110年9月與樓下屋主共同以樓下室內漏水之事由，向原告表示將會同警察及里長到場進入租賃房屋內檢查，如拒絕時，將用法律強制進入執行檢修工程，以此方式脅迫原告容忍其進入屋內。然被告及樓下屋主從未提出任何相關機關或法院之文件，就一直威脅原告，使原告深受威脅及感到居住之不安全，原告得依系爭租約第17條約定終止租約，被告不得要求賠償等語。按住戶應遵守下列事項：…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項分別有明文。可知，住戶如因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，如有必要性，得依上開規定協調進入其他住戶之專有部分或約定專用部分，其他住戶不得拒絕。經查，依原告提出對話內容（見本院卷第61頁、第92頁至93頁），要僅能認係被告說服原告同意被告「進入系爭房屋檢測漏水」的過程，然被告於過程中有何脅迫行為，未見原告說明並舉證以佐，尚不能僅以被告想要進入檢測漏水，即認被告係脅迫，及該行為已達危害居住安全之程度，是以原告此部分主張並不足採。
5.承上，原告主張其得依系爭租約第17條提前終止租約，並非可採。而依系爭租約第13條第2項、第3項約定「依約得終止租約者，租賃之一方應於2個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方1個月租金額之違約金。前項承租人應賠償之違約金得由第4條之押金中扣抵。」，本件原告係於110年12月27日通知終止租約，並於111年1月5日搬離，係未於2個月前通知，被告主張原告應賠償違約金即1個月租金15,000元，為有理由。
6.被告另主張原告承租系爭房屋期間，損壞系爭房屋，致被告支出廠商現場勘查費600元、油漆修補費用13,500元、浴室清潔費用2,500元，應賠償予原告等語。按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第432條定有明文。經查，系爭房屋於交還被告時，有天花板油漆受損情形，經被告雇工修復，支出油漆費用13,500元等情，此有被告提出照片、訴外人明營水電工程行開立估價單在卷可佐（見本院卷第100頁、第117頁），堪信為真正，而原告稱天花板係其用酒精噴蚊子後，以衛生紙擦拭，致造成越擦越髒。則系爭房屋之油漆受損，應非屬正常使用所生之毀損情形，依上開規定，原告應負損害賠償責任。至於浴室清潔部分，依被告提出之照片（見本院卷第101頁），僅能認定浴室之臉盆及浴缸周邊生水漬之結果，然該水漬並不排除係正常使用下所生之黴菌或髒垢，被告辯稱係正常使用下所生，並非無稽之談，是被告主張原告應賠償清潔費用，尚非可採。另被告支出現場勘查費600元，係被告於租約終止，收回系爭房屋後，對系爭房屋之檢查，此乃被告基於自己管理維護系爭房屋之需要而支出，尚不能認係原告之行為所生之損害，自不能令原告賠償。
7.綜上，原告得請求被告返還之金額為扣除1個月租金、水電瓦斯費用、油漆費用後，為6,599元（計式算：41,042－15,000－5,943－13,500＝6,599）。
（三）再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦定有明文。依系爭租約第4條第2項約定，出租人應於承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。原告係於111年1月5日搬離系爭房屋，被告應於該日退還押租金，然就押租金3萬元，依前述被告提出抵充系爭租約所生費用後，已全數抵充。另被告應返還系爭租約終止後之預收租金，其給付並無確定期限，原告曾於111年1月5日以通信軟體對話中催告被告返還，被告即應即時返還。另按債權人領受遲延時，債務人始可不負遲延利息之責（最高法院18年上字第2060號判例要旨參照）。被告前於111年3月11日寄送存證信函，通知原告領取2,205元，該信函於同年月14日送達原告，有存證信函及回執在卷可佐（見本院卷第119頁至132頁），是以被告就2,205元部分自該日起不負遲延責任。故本件原告請求經准許部分（6,599元），其中2,205元併請求自111年1月6日起至111年3月13日止，其中4,394元自111年1月6日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息，即屬有據，逾此範圍，為無理由。
四、從而，原告依系爭租約，請求被告給付原告6,599元，及其中2,205元部分自111年1月6日起至111年3月13日止，其中4,394元部分自111年1月6日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，本件係適用小額訴訟程序，所為被告敗訴之部分應依職權宣告假執行，原告之聲明僅係促使本院依職權為之，無庸為准許供擔保之諭知，另被告聲明部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），其中160元由被告負擔，餘由原告負擔。
中 華 民 國 111 年 7 月 4 日
內湖簡易庭法 官 林銘宏
本件為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 7 月 4 日
書記官許秋莉