裁判字號：臺灣高雄地方法院98年訴字第1199號民事判決
裁判日期：民國98年11月16日
裁判案由：確認買賣關係存在等
臺灣高雄地方法院民事判決98年度訴字第1199號原告丙○○訴訟代理人 陳旻沂 律師被告甲○○
乙○○共同 王仁聰 律師訴訟代理人上列當事人間確認買賣關係存在等事件，本院民國98年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，及請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告先位聲明原為：⑴確認原告與被告甲○○間如附表編號①所示房地（以下稱系爭房地）買賣關係存在；⑵被告乙○○應於原告給付新台幣（以下同）684萬元予被告甲○○之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，並主張備位聲明為：⑴被告甲○○或乙○○應給付原告416萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵願以高雄銀行無記名可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行。嗣於本院訴訟審理中，因被告乙○○否認曾授權被告甲○○代理標購系爭房地，且原告就此節亦未加爭執，除維持原先位聲明內容不變外，另變更備位聲明為：⑴被告甲○○應給付原告416萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵願以高雄銀行無記名可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行（參見本院卷第58頁）。是核原告就備位聲明捨棄對被告乙○○請求損害賠償部分，應屬減縮應受判決事項之聲明，且依原告所述先、備位聲明均係基於其與被告甲○○業已就系爭房地成立買賣契約之同一基礎事實而為請求，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告甲○○前於民國98年2月20日23時30分許，前往高雄市○○區○○○路○○號3樓，逕向原告表示系爭房地業經其以被告乙○○名義向本院民事執行處所標購；雙方遂當場同意由被告甲○○以684萬元之代價將系爭房地轉售予原告，並約定俟被告乙○○取得權利移轉證書後，再將該房地所有權移轉登記予伊，從而伊與原告甲○○確就買賣標的物及價金等必要之點達成合意，買賣契約顯已成立。然被告甲○○竟於翌日向伊表示無意出賣，顯然違約，伊自得請求被告甲○○於伊給付上述買賣價金之同時，併將系爭房地所有權移轉登記予伊。再者，被告甲○○基於其與被告乙○○間信託契約關係，本得請求被告乙○○將系爭房地移轉登記予其或所指定之第三人，今被告甲○○既怠於行使權利，伊亦得依民法第242條規定代位被告甲○○向被告乙○○請求移轉登記系爭房地所有權予伊。又倘被告甲○○拒絕履行前開買賣契約，係屬可歸責於己事由致給付不能，原告自得依據民法第226條規定向其請求損害賠償，由於原告與被告甲○○成立買賣契約後翌日，旋將系爭房地以1100萬元價格轉賣予訴外人丁○○，伊因此受有差價416萬元損失，自得請求甲○○賠償此部分所失利益。為此爰依民法第348條、第242條及第
226條等規定提起本訴。主張先位聲明為：⑴確認原告與被告甲○○間就系爭房地買賣關係存在；⑵被告 杜秀卿 應於原告給付684萬元予被告甲○○之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告。另倘被告杜秀卿並非借名登記名義人，則改以主張備位聲明為：⑴被告甲○○應給付原告41
6萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵願以高雄銀行無記名可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告甲○○從未向原告表示系爭房地係以被告乙○○名義向法院所標購，亦未與原告達成以684萬元轉售系爭房地之合意。況若以投標價額半數之684萬元作為系爭房地買賣價金，無異係以原價售予原告，如此則被告甲○○非但無任何利得，更須花費投標及過戶費用，顯與常理有違。其次，系爭房地乃被告乙○○以自己名義投標且為其個人所有，投標所須款項亦出自伊所開立國泰世華商業銀行帳號000000000000號帳戶（以下稱系爭帳戶），被告乙○○從未與原告訂立買賣契約，更未授權被告甲○○與原告締約。再者，原告主張曾將系爭房地出售予第三人丁○○，更因被告甲○○未能履行買賣契約而損失416萬元一節亦非實在，蓋以丁○○本為代書並從事代標業務，當無可能於熟知系爭房地市場行情之情況下，猶以高達1100萬元之金額向原告買受實際拍賣價格僅為600餘萬元之系爭房地，故原告提出其與丁○○所簽定協議書是否真正，亦屬可疑。又縱令原告與丁○○間之協議為真，原告未經查證被告甲○○所言是否屬實，亦未與被告等簽立正式買賣契約即擅加轉售系爭房地，是其對於上述所受損失亦屬與有過失等語資為抗辯。並聲明：⑴原告先、備位聲明均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執與不爭執之事項：㈠當事人不爭執事項：
⑴如附表所示不動產前經本院民事執行處以96年度執字第
52347號強制執行事件予以執行，嗣由乙○○於98年2月20日以1368萬元拍定取得；且其中266萬3000元、98
1萬1000元係由被告杜秀卿自系爭帳戶先後提領而用以支付拍賣款項。
⑵系爭房地業於98年3月17日以拍賣為由，經被告乙○○申請登記為所有權人。
⑶被告甲○○前於98年2月20日夜間某時許，曾前往訴外
人戊○○所經營址設高雄市○○區○○○路○○號3樓之
KTV與原告見面。⑷原告提出98年2月21日錄音譯文（參見本院卷第32至34頁）所記載對話內容確為其與被告甲○○所為。
㈡當事人爭執事項：
⑴系爭房地真正所有權人為何？⑵原告與被告甲○○彼此間就系爭房地是否確已成立買賣
契約？⑶倘原告與被告甲○○確就系爭房地成立買賣契約，則其
請求被告甲○○、乙○○移轉系爭房地所有權，是否有理由？⑷承⑶所述，設若原告未能請求被告杜秀卿就系爭房地辦
理所有權移轉登記，則被告甲○○是否確因可歸責於己之事由而給付不能？又原告請求被告甲○○賠償所受損失416萬元部分是否有據？
四、本院之判斷：㈠系爭房地真正所有權人為何？
⑴本件固據原告迭稱：被告杜秀卿僅為家庭主婦，事實上
並無資力，故系爭房地乃係被告甲○○利用其配偶即被告杜秀卿名義所標購，真正所有權人應為被告甲○○、而非被告杜秀卿云云。惟查，附表所示房屋土地（含系爭房地）前經本院以96年度執字第52347號強制執行事件予以執行，嗣由乙○○以1368萬元之價額拍定，且其中266萬3000元、981萬1000元俱係由被告杜秀卿自系爭帳戶先後提領而用以支付拍賣款項，嗣於98年3月17日更登記為經被告乙○○所有等情，業據被告杜秀卿提出國泰世華銀行取款憑條2紙及系爭房地謄本各1件（參見本院卷第51至52、137至138頁）為證，復為兩造所不爭執，故客觀上應可推知系爭房地當係被告杜秀卿逕以個人名義所購置，合先敘明。
⑵按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又購置不動產由於所需款項較鉅，且涉及個人資產及理財規劃內容，因此資金來源通常可能包括個人既有財產、銀行借貸、親友籌資、配偶贈與或其他可能途徑，要非僅以全數款項均須由個人財產支應為限。茲就卷附系爭帳戶交易明細內容觀之（參見本院卷第143至150頁），該帳戶通常交易餘額雖僅為1百餘萬或數十萬元不等，直至被告杜秀卿於98年2月20日標購如附表所示房屋土地前後始有鉅額款項進出之紀錄，然承前所述，被告杜秀卿此部分資金來源是否確為被告甲○○所提供或另有其他管道，始終未見原告就此節舉證以實其說，況被告杜秀卿標購系爭房地之資金來源要非僅止於個人出資，尚包括另向父親 杜建夫 借款120萬元用以支付餘款一節，已據其供承在卷，是此部分所辯堪予採信。其次，縱令被告杜秀卿標購系爭房地所需款項全數俱由被告甲○○所提供，則渠2人彼此間究係約定由被告甲○○借款予被告杜秀卿、抑或逕由被告甲○○出資購買系爭房地而將之贈與被告杜秀卿，事實上均有可能且與常情無違，容非僅止於被告甲○○借用被告杜秀卿名義標購系爭房地一途，更不因被告甲○○先前是否果有向原告表示系爭房地乃係伊以被告杜秀卿名義所標購等語而異其認定。參以前開說明，本件既未據原告提出積極事證以資證明系爭房地果係被告甲○○單純利用被告杜秀卿名義所標購，要不得徒以原告片面臆測之詞，即遽採為其有利之認定，故本院乃認系爭房地不論係登記名義人或真正所有權人均應為被告杜秀卿，當無疑義。
㈡原告與被告甲○○彼此間就系爭房地是否確已成立買賣契
約？⑴承前所述，被告甲○○前於98年2月20日夜間某時許，
曾前往訴外人戊○○所經營址設高雄市○○區○○○路○○號3樓之KTV與原告見面一節，乃為兩造所不否認。
又被告甲○○是時確有當場與原告談及願將系爭房地以得標金額半數即684萬元之代價出售予原告，且約定費用1人一半等情，已據證人戊○○於本院審理中結證屬實（參見本院卷第73頁）。至被告等雖以證人戊○○既與原告在同址經營KTV、所為證詞不免有所偏頗云云，擬用以彈劾該證人之可信性，然本院參酌原告提出98年
2月21日錄音譯文內容所示（參見本院卷第32至34頁），被告甲○○確有親口提及先前與原告商談買賣系爭房地、但因事後未獲被告杜秀卿同意，以致必須反悔等語屬實，況該等對話既為被告甲○○所親自陳述，亦核與前開證人戊○○所述之情大抵相符，足見該證人所為證言確與事實相符，堪予採信。據此足認被告甲○○前於98年2月20日與原告見面時確有表示欲將系爭房地出售予原告之情無訛，是其猶空言否認此情，顯係臨訟卸責之詞，洵無足採。
⑵次者，我國民法所定買賣契約性質上雖屬諾成契約，僅
須當事人就價金及標的物等必要之點成立合意者，契約即告成立，尚不以成立書面契約為必要。然衡諸我國民間一般不動產交易習慣，有鑑於交易金額相較於一般買賣為鉅，且除標的物及價金外，尚且涉及付款方法、定金、稅捐負擔、點交、費用及違約金等重要約定事項，故關於不動產買賣之預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體結論後再據以訂立本約，究不能因此即率爾推認買賣契約業已成立。次按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，以立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥或截取一二語，任意推解，以致失其真意。因此在不動產買賣之情況下，交易雙方究係成立直接買賣本約或僅係先就將來買賣事項預為初步約定，應由法院細繹卷附諸般事證以資判斷當事人真意為何，要非徒以當事人一方之主觀認知為斷。查被告甲○○前於98年2月20日雖曾表示欲將系爭房地出售予原告，然依卷附前開錄音譯文及證人戊○○之證詞所示，可知渠等僅係就買賣標的即系爭房地與價金達成初步合意，且概略約定所需費用各自負擔一半等情事，尚未併予針對其他交易事項詳為約定。又參以系爭房地既於98年2月20日甫由被告杜秀卿以個人名義所標購，非僅仍未依法繳納全數得標價款，法院亦未依法核發權利移轉證明，客觀上即無由發生所有權移轉效力，故被告甲○○是時是否確有與原告成立買賣契約之真意，即非無疑。再本院詳繹卷附錄音譯文所載被告甲○○對話內容，顯見被告甲○○非僅無權代理被告杜秀卿或單獨處分系爭房地，更須俟徵得被告杜秀卿同意轉售後，始能取得處分系爭房地之權利。準此，被告甲○○雖於98年2月20日雖曾表示欲將系爭房地出售予原告，然因是時該房地所有權歸屬狀態尚未確定，且被告甲○○亦非具有實際處分權之人，是其真意當係先與原告就買賣標的物及價金等節預為約定，俟事後取得被告杜秀卿之同意後，方能進一步與原告就系爭房地成立買賣契約，始與常情無悖。故原告徒以被告甲○○業已同意出售系爭房地為由而遽認兩造業已成立買賣契約云云，容非有據。
⑶蓋契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約
乃約定將來成立一定契約之契約，買賣預約非不得就標的物及價金之範圍先為確定，但不能因此即認買賣本約業已成立。又預約義務人如違反其義務時，預約權利人僅得請求其履行訂立本約，並得請求捐害賠償，或解除預約，不得逕依預定之本約內容主張權利。查原告與被告甲○○2人前於98年2月20日針對系爭房地僅係成立買賣預約、而非本約一節，業如前述。揆諸前揭說明，渠等彼此間買賣關係既尚未成立，是原告訴請確認其與被告甲○○就系爭房地之買賣關係存在云云，即非有據。又依原告所述，其先位請求被告乙○○應於原告給付
684萬元予被告甲○○之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告；及備位請求被告甲○○應給付原告416萬元，均係基於其與被告甲○○已就系爭房地成立買賣契約之同一基礎事實而為請求（參見本院卷第121頁），然原告與被告甲○○彼此間就系爭房地之買賣關係客觀上既不存在，則原告前開先、備位請求所憑基礎亦無由發生，應一併駁回。
五、綜上所述，原告訴請確認其與被告甲○○間就系爭房地買賣關係存在，並依民法第242條以先位聲明代位請求被告乙○○應於原告給付684萬元予被告甲○○之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告；另依民法第226條第1項規定以備位聲明請求被告甲○○應給付原告416萬元，洵無理由，應予以駁回。又原告之訴既經駁回，其備位聲明部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後認與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，兩造另聲請調查之證據亦無必要，均附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中華民國98年11月16日
民事第六法庭法官陳明呈以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國98年11月16日
書記官劉音利附表：
~T32┌──┬──┬───────────────────────────┐│編號│種類│不動產建號暨所坐落土地│├──┼──┼───────────────────────────┤│①│土地│高雄市○○區○○段○○○○○號、面積1014平方公尺（權利範圍││││3000分之250）││├──┼───────────────────────────┤││建物│高雄市○○區○○段1401建號、門牌號碼高雄市前金區五福三││││路87號3樓、建物面積770.51平方公尺（含陽台，權利範圍全││││部）│││├───────────────────────────┤│││高雄市○○區○○段1397建號、同上開建物共同使用部分、共││││同，面積1675.37平方公尺（權利範圍12分之1）│├──┼──┼───────────────────────────┤│②│土地│高雄市○○區○○段○○○○○號、面積1014平方公尺（權利範圍││││3000分之250）││├──┼───────────────────────────┤││建物│高雄市○○區○○段1409建號、門牌號碼高雄市前金區五福三││││路87號11樓、建物面積770.51平方公尺（含陽台，權利範圍全││││部）│││├───────────────────────────┤│││高雄市○○區○○段1397建號、同上開建物共同使用部分、共││││同，面積1675.37平方公尺（權利範圍12分之1）│└──┴──┴───────────────────────────┘