裁判字號：臺灣高等法院102年上字第640號民事判決
裁判日期：民國106年12月27日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決102年度上字第640號上訴人 江芝瑩 訴訟代理人 江士權
羅子武 律師複代理人 陳冠甫 律師被上訴人 邵雲卿 訴訟代理人 陳雅萍 律師被上訴人友呈房屋仲介有限公司法定代理人 林憲三 被上訴人 游慶敦
林玉峰 劉維斌 上四人共同訴訟代理人 吳文君 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年5月7日臺灣 基隆 地方法院101年度重訴字第17號第一審判決提起上訴，本院於106年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分訴訟費用之負擔均廢棄。
被上訴人友呈房屋仲介有限公司、林玉峰、游慶敦、劉維斌應連帶給付上訴人新臺幣陸拾玖萬伍仟零捌拾陸元，及自民國一０一年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由友呈房屋仲介有限公司、林玉峰、游慶敦、劉維斌連帶負擔；駁回部分之第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國99年12月間，經由訴外人太平洋房屋仲介有限公司（下稱太平洋房屋公司）加盟店即被上訴人友呈房屋仲介有限公司（下稱友呈公司）之店長即被上訴人林玉峰、營業員即被上訴人劉維斌、經紀人即被上訴人游慶敦（上三人與友呈公司合稱友呈公司等4人，單稱其姓名）仲介，於100年1月6日與被上訴人邵雲卿（下稱其姓名）就門牌基隆市○○路○○○號1樓至5樓（下爭系爭房屋）及其坐落基隆市○○區○○段○○○號土地權利範圍180000分之22518（與系爭房屋下合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。邵雲卿於所簽具之「標的物現況說明書」項次10「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事」勾選「否」、項次20「是否有佔用」勾選「無」，保證系爭房屋無違建或占用他人土地之品質。詎伊於100年7月間接獲基隆市政府違章建築核定拆除通知單要求拆除系爭房屋未經核准增建之前方鐵捲門、圍牆及後方圍牆、遮兩棚（下稱系爭違建），經林玉峰告知系爭違建部分得以補辦登記而為合法，伊乃配合提出相關資料申辦，惟於同年9月9日再接獲基隆市政府違建拆除通知，始知系爭違建部分無法補辦手續為合法，伊為避免遭政府機關強力拆除，蒙受損失，遂自行僱工進行拆除系爭違建部分，同時委託他人在拆除區域興建合法圍牆，邵雲卿自應負瑕疵擔保、債務不履行及侵權行為損害賠償責任，賠償伊拆除違建費用新臺幣（下同）15萬5,000元、復原重建費用33萬9,400元、賠償承租人店面修繕費用28萬0,886元與營業損失80萬元、預期可收取租金之所失利益30萬4,200元（每月3萬3,800元，100年10月至101年6月，共9個月），共計187萬9,986元。友呈公司等4人未就系爭房屋存有依通常交易觀念上之重要瑕疵，進行調查了解，向伊解說，屬因故意或過失未盡調查義務，致伊受有上開損害，亦應依侵權行為、債務不履行及不動產經紀業管理條例之規定，連帶賠償伊上開之損害等情。爰依民法第184條第1項前段、第227條第1項、第2項及第360條規定，求為命邵雲卿賠償187萬9,986元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；另依民法第184條第1項前段、第227條第1項、第2項、第188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，求為命友呈公司等4人連帶賠償上開本息，邵雲卿與友呈公司等4人間應負不真正連帶債務責任之判決（未繫本審部分，茲不予贅述）。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回後開㈡至㈤之訴部分廢棄；㈡邵雲卿應給付上訴人187萬9,986元本息；㈢友呈公司等4人應連帶給付上訴人187萬9,986元本息；㈣上開㈡、㈢之請求，如其中一人為給付，他人於給付範圍內免給付義務；㈤上開㈡、㈢聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人：㈠邵雲卿以：伊於97年5月間向訴外人紘新建設股份有限公司（下稱紘新公司）購買系爭房地後，即借與該公司充作辦公室使用，至同年年底始交屋與伊，嗣於99年5月出租於訴外人僑福房屋公司，同年12月底委由友呈公司出售，於100年1月售與上訴人，約定由上訴人與僑福房屋公司辦理換約，惟僑福房屋公司提前終止租約，伊與上訴人及友呈公司達成於友呈公司覓得承租人後，始於同年5月完成系爭買賣契約之過戶及交屋手續。紘新公司於出售及交付系爭房屋與伊時，並未告知系爭違建部分為違建，基隆市政府於97年7月間之違建拆除通知，並未寄送與伊，伊不知其事，而係紘新公司接獲拆除通知，自行拆除後逕行復原，伊並不知情，亦未委託紘新公司或他人重建，故於出售系爭房地與上訴人時，未予告知，此業經臺灣基隆地方法院檢察署（下稱基隆地檢署）檢察官偵查所認定，並以伊無詐欺情事，予以不起訴處分確定。再者，伊出具之「標的物現況說明書」係就買賣標的權利範圍之說明，並非對標的物之品質保證，況系爭違建並非買賣標的之範圍，而伊已依系爭買賣契約即債之本旨將系爭房地所有權移轉並交付與上訴人，無不完全給付之情事。又買賣雙方於系爭買賣契約第8條第4項就增建及違建有危險負擔之特別約定，除伊在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者外，在交屋後被通知拆除（或被拆除）時，則由上訴人自行負擔風險。另上訴人主張拆除違建及裝修費用、賠償承租人店面修繕費用、營業損失及租金之所失利益，除拆除費用外，上訴人所提出之單據，不足以證明有上開花費，縱有損害與伊之行為無因果關係，又依系爭契約第8條第4項約定，上開費用應由上訴人自行負擔等語置辯。㈡友呈公司等4人則以：友呈公司接受邵雲卿委託出售系爭房地時，由林玉峰依邵雲卿口述記載「標的物現況說明書」，經邵雲卿簽名確認，友呈公司亦於99年5月間向地政機關調閱委託房屋的土地、建物登記謄本、地籍圖等資料，作成「不動產說明書」交由邵雲卿確認，游慶敦及林玉峰亦前往系爭房地查看，發現系爭房屋有多出一露台，但該露台依法不須登記，可合法使用。上訴人之父即本件訴訟代理人江士權向劉維斌詢問後，與友呈公司簽立「不動產購買意願書」，劉維斌曾多次帶江士權查看系爭房地，告知一樓樓梯有移動位置、頂樓內部格局曾變動、露臺雖未登記但可使用等情，出示經邵雲卿簽章之「不動產說明書」向江士權解說，並交付系爭房地登記謄本及地籍圖與江士權，江士權要求須連同房屋設備及租賃合約一併移交，可見江士權對於系爭房地產權及實際情形知之甚詳。嗣上訴人與邵雲卿簽訂系爭買賣契約書時，承辦之 地政士 即訴外人 楊美娟 依系爭買賣契約逐條項與買賣雙方確認、勾選及填寫，就系爭房屋是否有增、違建部分亦詢問邵雲卿後，依其回答勾選本件買賣的建物無增建部分，復向買賣雙方確認「不動產說明書」之內容，再由雙方於「標的物現況說明書」上簽名，附於系爭買賣契約，同時詢問江士權是否確認過屋況，是否同意以房屋現況交屋，其表示已看過屋況，同意現況交屋，足見伊等已盡善良管理人之注意義務，並無違反仲介契約之告知說明義務。友呈公司製作之「不動產說明書」，形式及實體內容均符合內政部所頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」之規定，經不動產經紀人游慶敦簽章後，再交由邵雲卿確認簽章，並無不法。況買賣標的物曾否遭拆除或接獲拆除通知，須由委賣人協助告知，在仲介實務上，因礙於個人隱私及公部門資訊查詢之困難，仲介業者僅能賴委賣人據實告知，委賣人如為不實說明，應由委賣人負瑕疵擔保或債務不履行之責任。另使用執照並非「不動產說明書」應記載事項，伊等無調閱之義務，且調取使用執照之目的，在於究明建物之用途，於成屋之情形，建物登記簿謄本已有用途之記載，且由邵雲卿取得之使用執照觀之，亦無從看出系爭違建之區域，是縱伊等未調取使用執照，亦無影響。至於上訴人請求賠償之各項費用，與伊等之行為無相當因果關係等語，資為抗辯。邵雲卿與友呈公司等4人答辯聲明均為：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造就下列事項明示不爭執（見本審卷㈠第165頁背面至166頁正面、卷㈡第248頁背面）：
㈠上訴人之父江士權於99年12月16日簽訂購買意願書委託太平
洋房屋公司加盟店即友呈公司之店長林玉峰、營業員劉維斌、經紀人游慶敦辦理系爭房屋出價、斡旋、購買等事宜，合約期間至100年1月31日止（購買意願書見原審卷㈠第27頁）。
㈡邵雲卿於99年12月22日簽訂專任委託契約書委請友呈公司銷
售其所有之系爭房地，合約期間至100年1月30日止（專任委託契約書、建物、土地謄本、地籍圖及建物測量成某圖見原審卷㈠第289、305-308頁）。
㈢上訴人與邵雲卿於100年1月6日簽訂系爭買賣契約，買受系
爭房地（買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、支票、標的物現況說明書、買賣價金履約保證書見原審卷㈠第33-40頁）。
㈣上訴人就系爭房地買賣係由友呈公司營業員辦理（買賣價金履約保證申請書見原審卷㈠第36背頁）。
㈤基隆市政府於100年7月19日以基府違建字第349號違章建築
核定拆除通知單通知該址業者「義麵屋」稱該建物有系爭違建，應執行拆除（見原審卷㈠第41頁），上訴人於100年12月間以 余宗仁 名義向基隆市政府申請雜項執照重新建築遭拆除之牆面（雜項執照暨附表、報驗紀錄表見原審卷㈠第75-79頁）。
㈥上訴人及江士權前就系爭房地買賣及違建拆除之事，對邵雲
卿、游慶敦、林玉峰、劉維斌等人提起刑事詐欺告訴，經基隆地檢署檢察官作成不起訴處分，上訴人聲請再議，遭經臺灣高等法院檢察署駁回再議確定（基隆地檢署101年度偵字第2343號不起訴處分書見本審卷㈠第160-163頁、臺灣高等法院檢察署101度上聲議字第6012號處分書見原審卷㈡第77-80頁）。
㈦上訴人提出拆除及重建費用之單據，形式上真正不爭執，拆
除費用15萬5,500元亦不爭執（單據見本審卷㈡第92-104頁）。
四、上訴人對於邵雲卿請求部分：㈠上訴人依侵權行為規定為請求部分：
⒈上訴人主張：邵雲卿明知系爭房屋存有系爭違建而未告知伊
，使伊受有拆除系爭違建所致之損害，應負民法第184條第1項前段之侵權行為損害賠償責任 云云 。邵雲卿則以：系爭違建非伊所興建，伊亦不知系爭房屋有違建之情事，故於出售時未告知上訴人，伊無故意不法侵害上訴人權利之情事等語置辯。是本件邵雲卿應否負侵權行為損害賠償責任，厥為邵雲卿是否明知系爭房屋有系爭違建，於出售於上訴人時故意隱瞞不告知。
⒉上訴人主張邵雲卿於出售系爭房地時，明知有系爭違建故意
隱瞞不告知乙節，雖以邵雲卿委賣系爭房地時填寫及確認之「標的物現況說明書」為據。惟查，邵雲卿委託友呈公司出售系爭房地時出具之「標的物現況說明書」雖於項次10「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事」、項次20「是否有佔用（被他人佔用或佔用他人之土地）」，均勾選「否」，嗣簽訂系爭買賣契約時，亦在友呈公司製作之「標的物現況說明書」上簽名，有該二「標的物現況說明書」可稽（見原審卷㈠第39頁、第290頁背面），又系爭違建於上訴人與邵雲卿簽訂系爭買賣契約時已存在，為兩造所不爭執。然邵雲卿在出具或確認「標的物現況說明書」時，究係明知其事而故為隱瞞或係主觀上並無系爭違建之認知，均有可能，故尚難以其出具或確認上開文書，遽認邵雲卿明知有系爭違建存在而隱匿其事。
⒊上訴人又以證人 李國賓 於基隆地檢署檢察官偵查中之證詞，
主張邵雲卿明知有系爭違建存在而於出賣時隱瞞其事。查證人李國賓於基隆地檢署101年度他字第1054號詐欺案件101年3月19日訊問期日證稱：系爭違建是買受人（按即邵雲卿）委託友呈公司施作，當時我有告訴買受人這樣施作是違建；系爭房屋非伊簽約，是由業務 龐志成 簽的；因為平面圖上之停車位不能登記在建物權狀內，有告知買受人，如果未告知，買受人怎麼可能買126號（即系爭房屋）及128號兩戶；買受人都知道、都清楚是違建，是他們要求我們隔開的，因為一戶一戶都是連通的，可能是他們想要店面前面能夠充份使用；我雖未親自銷售，但有要求銷售人員與客戶就圖與現狀做比對等語，有該筆錄在卷可稽（見原審卷㈡第270-272頁）。李國賓另於基隆地檢署102年度他字第1215號、103年度他字第8號詐欺案件104年1月28日訊問期日證稱：系爭房屋前方違建是將走廊用水泥隔間，被查報違建後，在賣時已被拆除，後來再蓋起來與紘新公司無關，費用不是紘新公司出的，在101年3月19日作證時所稱買受人委託紘新公司蓋是指第一次違建，被拆之後紘新公司就不管了，第一次蓋的時候錢是買受人自己出的，當時我有告訴他門是違建；與邵雲卿之買賣契約不是我所簽，但用我的名義，簽約時我未在場，有可能是 李秋鶯 拿給我補簽，我不確定與邵雲卿簽約時第一次違建是否已經拆除，第一次委託興建的買受人是否包括邵雲卿不清楚，應該有包含邵雲卿等語，亦有該期日筆錄在卷可查（見本審卷㈢第83-84頁）。嗣證人李國賓於本審證稱：我是紘新公司負責人，系爭房屋為紘新公司建造，在建築完成取得使用執照時，尚無違建，買賣時我不在場，是代銷公司與買家協商討論，我有告知代銷公司必須告訴買家違建之法律效果，我不會知道代銷公司當時有無向邵雲卿及其配偶說明此事；深溪路126號至130號應該是代銷公司為了要銷售，自己委託工人做鐵門及圍牆，我不知道錢是誰付的，也不知道叫什麼人做的，代銷公司不會向我請款，我不清楚他們如何向邵雲卿講違建之部分；龐志成向我說買方要把前後隔開，第一次開會流會時，買方有說要每一戶隔開分內外，但我向代銷公司說前面不能圍起來，我不知道當時邵雲卿有無在場，也忘記龐志成有無向我說邵雲卿在不在場；邵雲卿及其配偶買受系爭房屋及128號房屋即有違建，但不知道代銷公司有無告知邵雲卿，我有要求代銷公司向買家說清楚；違建應該不會寫在買賣契約內，都是按照現況點交，每戶隔開是勢必要幫他隔開的，若有違建他們自行負責，我未見過買家；我有聽代銷公司說違建有拆除過，重建應是代銷公司處理，費用應是代銷公司出的；系爭房屋出售與邵雲卿時，前面應該有兩扇鐵門，裡面那扇是合法的，車庫外面那一扇是違建；與邵雲卿買賣契約第2條第3項關於違建部分，如無違建亦會蓋章確認，表示現況交屋，所有責任由買方自行負擔，這是為了保護建設公司等語（見本審卷㈡第172頁背面至第175頁正面）。由李國賓上開前後之證詞，可知其未與邵雲卿接洽買賣事宜，未曾見過邵雲卿，係由龐志成與邵雲卿接洽完成買賣事宜（此部分亦據龐志成於基隆地檢署詐欺及竊佔案件偵查中證述無訛，詳如後述），是其並非親自見聞紘新公司與邵雲卿買賣系爭房地經過之人，其所證稱係邵雲卿委託興建或復原系爭違建之證詞，要屬推測之詞，並不足採，況其雖先證稱系爭違建為買受人要求興建，並曾告知係屬違建及其法律效果，其後又改稱邵雲卿買受系爭房屋時，已有違建，另稱違建拆除後，係由代銷公司興建，其不知情，前後不符之處甚多，此部分之證詞，在其他證據相佐之下，實難遽以憑採。
⒋訴外人紘新公司之股東及繕常行銷管理顧問有限公司（下稱
繕常公司）之負責人龐志成於基隆地檢署100年度他字第1054號詐欺案件101年4月9日訊問期日證稱：系爭房地是我賣給邵雲卿，一樓的圍牆曾遭基隆市政府拆除，因是法定停車空間，不能登記；預售時有告知客戶，但不記得邵雲卿是在預售或成屋時買的；97年7月30日是我們自行拆除後向建管單位陳報，而系爭房屋是我們向邵雲卿借來賣其他房子之用；印象中邵雲卿來購買是在成屋時，如果是成屋時來購買，已取得使用執照是以現況交屋，不會說違建的問題，我忘了是否向邵雲卿說過這個問題；邵雲卿來看屋時，圍牆應該是已經做起來了；向邵雲卿借辦公室期間，邵雲卿及其配偶沒有來看過房屋；97年間拆除時，沒有通知邵雲卿，拆完就請建管單位來檢查，檢查完後又建回去；邵雲卿及其配偶應該沒有看過竣工圖，他們不是預售屋客戶；李國賓應該是說在預售時一定都會告知客戶，因李國賓並沒有實際跟客戶接觸，邵雲卿應該是不知道；預售的客戶都知道違建，成屋的客戶不會知道，因為成屋的客戶不會要求看竣工圖。我確定沒有明確跟邵雲卿說過系爭違建，交屋時也沒有說一樓是法定停車空間，之前施作的圍牆是違建，我們只是單純回復原狀而已；有給客人看使用執照，但沒有後面的附表，附表我們也不是很清楚，邵雲卿及其配偶沒有問這部分，我也沒有說，且這部分我也不知道要如何解釋等語，有該期日筆錄在卷可憑（見原審卷㈡第73頁背面至76頁正面）。龐志成又於基隆地檢署102年度偵字第88號竊佔案件102年1月24日訊問期日證稱：施作圍牆及鐵捲門是住戶大家都講好的，建商就幫我們蓋好，邵雲卿買的時候圍牆及鐵捲門已經做好了等語，有該期日筆錄在卷可按（見本審卷㈣第200-204頁）。龐志成另於基隆地檢署102年度他字第388號詐欺案件102年5月24日訊問期間證稱：上開102年1月24日證稱邵雲卿買的時候圍牆及鐵捲門已經做好了一語，是指邵雲卿買房子時，圍牆與鐵捲門都已經做好了，她當時都知道；當時已經做好就沒有（向她說這是違建）這個問題等語，有該案卷影印卷附卷可查（見該案卷影印第161-162頁）。由上開龐志成於基隆地檢署偵查中之前後證詞，可知邵雲卿於買受系爭房屋時雖知道房屋前後有圍牆及鐵捲門，但龐志成並未告知係屬違建，且系爭房屋係於96年12月7日取得使用執照，有使用執照存根聯可考（見原審卷㈠第42頁），邵雲卿則於97年5月5日與紘新公司簽訂買賣契約，有該契約可按（見原審卷㈠第285-288頁），是邵雲卿買受系爭房屋時該屋應已興建完成，參以邵雲卿買受系爭房屋後，無論是借與紘新公司或龐志成經營之代銷公司，出借期間之97年7月31拆除第一次違建及其後回復違建原狀，紘新公司、龐志成或代銷公司為避免引發糾紛，隱瞞而不告知邵雲卿，衡諸常情，應屬可能，是龐志成證稱邵雲卿買受系爭房屋時不知有違建，亦不知其後拆除及復原等情，應屬可採。
⒌另證人即購買系爭房屋連棟130號房地之余宗仁於本審證稱
：我購買130號房地，買時屋後已有圍牆，屋前亦有圍牆及鐵門圍起來，是向龐志成購買，不是李國賓，龐志成當時未告知圍牆及鐵門是圍建，拆除時我見到工地工人自己處理，但不知道是代銷公司或建設公司負責拆，拆完由龐志成負責蓋回去，97年拆除時伊還不知道是違建，有問龐志成為何要拆，他說有一些問題所以拆掉，會再蓋回去，到100年第二次通知拆除時，因市政府有通知，才知道是違建，伊不知道邵雲卿及其配偶何時知道系爭房屋前後有違建；我未向建設公司說房子是一戶一戶連通，希望能隔起來，前面部分可作店面充分利用等語，也沒有住戶向建設公司及代銷公司作此要求；我買上開房地時，不清楚坪數裡有無包括違建即前面法定停車位及後面圍牆，就是買整棟房子等語（見本審卷㈡第175頁背面至第177頁正面）。證人余宗仁另於基隆地檢署102年他字第1215號詐欺案件103年5月28日訊問期日證稱：
我買時不知道有違建，如果知道就不會買；違建共被拆二次，第一次是建商自己拆，後來建商又蓋回去，當時還沒有交屋，交給我們之後，又被市政府拆掉，才去申請重建；住戶間沒有約好蓋違建，建商沒有說屋前二道鐵捲門間之空間是停車位等語，有該期日筆錄在卷可參（見本審卷㈢第87-89頁）。查證人余宗仁係於96年12月18日購買取得其130號房屋，有該房屋之建物登記謄本足稽（見本審卷㈠第84頁），亦係向龐志成接洽購買，其買受之時點較邵雲卿之97年5月5日為早，另參諸基隆市政府都發展處使用管理科技士 連廷芳 於基隆地檢署100年度他字第1054號詐欺案件100年3月19日訊問期日證稱：96年11月19日違建核定拆除通知單是通知建設公司負責人，本件使用執照是同年12月17日核發，當時所有人係建設公司等語（見原審卷㈡第71頁背面），可知無論余宗仁或邵雲卿均未收受第一次違建拆除通知，又邵雲卿係在余宗仁之後購買系爭房地，其情形與余宗仁相同，足徵龐志成證稱邵雲卿買受系爭房屋時不知有違建，亦不知其後拆除及復原等情，係屬可採，並徵諸李國賓證稱係買受人委託紘新公司興建違建乙節，係為紘新公司卸責之詞，並非可採。
⒍上訴人主張：邵雲卿之訴訟代理人陳雅萍律師於基隆地檢署102年度偵字第88號竊佔案件102年1月24日訊問期日自承：
竊佔部分（按即系爭違建占用土地部分），當時建商就已蓋好了，整個社區大家都這麼蓋，也是住戶間約定好云云，足見邵雲卿明知系爭違建為違建等語，並提出該日訊問筆錄為證（見本審卷㈣第200-203頁）。惟在該案檢察官予以不起訴處分後，江士權以發現新事實新證據聲請續行偵查，經該署檢察官在102年度他字第1215號103年6月10日訊問期間當庭勘驗102年1月24日之開庭錄音結果：該段內容確實是辯護人（按即陳雅萍律師）所陳述，邵雲卿並沒有說該內容；辯護人有提到「竊佔部分，當時建商蓋好就是這樣子」，「其實當地的社區大部分都是這樣子」，「如果是共有區域有可能是約定由該戶住戶使用」，檢察官就說「也是大家住戶之間約成俗就對了」，辯護人回答「對對對，當時就這樣子，不能就這樣說他沒有使用權」，檢察官就說「住戶間約定好了，大家都這麼蓋」，辯護人說「不能說沒有使用權」，「至於是不是違建，這是行政管理的問題」，「有沒有申請使用執照的問題」，「不能這樣因為違建就是竊佔」，有該期日筆錄附卷足查（見本審卷㈣第172-177頁，勘驗部分見第176頁），足見邵雲卿之訴訟代理人陳雅萍律師係以當地社區多數之情形為邵雲卿辯護可能是住戶間約定使用云云，並非陳述邵雲卿與住戶間有約定使用之事實，是上訴人以邵雲卿之訴訟代理人陳雅萍律師在於基隆地檢署102年度偵字第88號竊佔案件102年1月24日訊問期日之陳述，認邵雲卿知悉系爭違建為違建云云，並非可採。
⒎上訴人又主張：林玉峰、劉維斌皆知系爭房屋一樓前方違建
部分係做停車空間使用，其等未告知邵雲卿，與常理有違；另依建築技術規則建築設施工篇第一章第1條第20項就露台與陽台有其定義，系爭房屋前方之違建空間，並非露台云云。查林玉峰、劉維斌有無向邵雲卿告知一樓前方違建係法定停車空間，要屬事實問題，邵雲卿否認林玉峰、劉維斌有告知此事實，而林玉峰與劉維斌亦未陳述有向邵雲卿告知其事，自應由上訴人負舉證證明之責，且林玉峰、劉維斌為儘快促成買賣，取得高額佣金，在邵雲卿陳稱委賣系爭房屋即係其買受時之現況下，未向邵雲卿詢問，亦非無可能，況林玉峰、劉維斌未向邵雲卿查證，係屬林玉峰、劉維斌有無盡查證義務而應否對上訴人負損害賠償責任之問題，要難以此認邵雲卿於出賣時知悉系爭違建係屬違建。至於一樓前方違建部分是否為露台，及露台於建築法規上之定義，邵雲卿並非專業人員，難期能明白分辨，此由林玉峰、劉維斌告知上訴人、江士權該部分為露台，上訴人及江士權當時亦無法分辨，迨至本件訴訟中查閱相關規定始知悉益明，是難以一樓前方違建部分，並非露台，遽認邵雲卿知該部分為違建，上訴人此項主張，亦無足採。
⒏上訴人復主張邵雲卿於98年間委託紘新公司興建系爭違建云
云，並以龐志成經營之繕常公司97年間無任何營建費用之支出，而基隆地檢署102年度他字第1215號案件所調閱紘新公司之98年日記帳中有支付衛建實業公司向紘新公司請款10組鐵捲門費用，及被上訴人於101年10月20日在原審所提出答辯㈢狀為其論據，並聲請訊問證人即紘新公司之會計李秋鶯。查觀諸財政部北區國稅局106年8月11日北區國稅信義營字第1062214998號函送本院繕常公司95年至97年間申報營業所得稅、營業稅資料（見本審卷㈤第2-27頁），並無法看出該公司支付款項之細目，而非如上訴人所稱無任何營建費用之支出，上訴人容有誤解。再基隆地檢署102年度他字第1215號調閱紘新公司之98年日記帳固有支付衛建實業公司10組鐵捲門費用，但並未標明係為系爭房屋之建案所支出，證人即紘新公司股東兼會計之李秋鶯證稱：我不知道紘新公司有支付交屋後新建鐵捲門之費用，基隆地檢署102年度他字第1215號案卷紘新公司97、98年日記簿記載捲門工程衛建實業55萬元，是會計師記載的，資料是我交付的，是紘新公司的支付款，但紘新公司不止這個建案，記不起來是哪個建案等語（見本審卷㈣第144頁背面至145頁正面）。另李秋鶯於基隆地檢署102年度他字第1215號詐欺案件103年6月10日訊問期日證稱：我知道違建拆除的事情，但不知道何時做的，有看到蓋回去，不知道為何蓋回去，費用是否住戶出的，時間太久，不記得了等語，有該期日筆錄附卷足稽（見本審卷㈣第172-177頁），是由李秋鶯之證詞，亦無法證明邵雲卿委託紘新公司興建系爭違建工程，及紘新公司給付衛建實業公司10組鐵捲門費係為支出包含系爭違建在內之興建費用。至於邵雲卿於101年10月20日在原審所提出答辯㈢狀（見原審卷㈡第68-70頁），並無其於99年4月7日將系爭房屋出租於僑福公司之記載，亦無98年起興建系爭違建至99年4月完成之記載，通觀該書狀內容，亦無法得出邵雲卿有上開內容之表示。是上訴人上開主張，亦無足取。
⒐上訴人另主張：由邵雲卿與紘新公司之買賣契約第1條、第2
條、第15條、第17條約定內容，可知邵雲卿向紘新公司買受系爭房屋時，知悉系爭違建係屬違建云云，並聲請訊問當時承辦代書 余崇榮 為證。查邵雲卿與紘新公司買賣契約第1條關於車位使用規則之約定，第2條為關於增建或占用之約定，但無勾選或記載，第15條契約之附件視為契約之一部分，第17條特別約定事項：「双方協議本買賣標的依現況交屋」（見原審卷㈠第285-288頁、本審卷㈣第54-60頁），均無法得出買賣時邵雲卿知悉系爭違建為違建而故與上訴人有所約定。又證人余崇榮證稱：第2條會請兩造就增建及佔用部分做確認，當初簽約時並無違建或被拆除之情形；第17條文字是我寫的，現況就是買方看到的現況，賣方要求我才會這樣寫；我不知道該建案有二次施工，買賣契約是否附設計圖，已經忘記了等語（見本審卷㈣第146頁背面至149頁正面）。
是由證人余崇榮之證詞，亦無法得證邵雲卿與紘新公司簽訂買賣契約時，知悉系爭違建係屬違建。況邵雲卿與紘新公司買賣契約第1條關於車位使用規則之約定相當於系爭買契約第1條第3項之約定，第2條之約定相當於系爭買契約第1條第1項之約定，第17條相當於系爭買賣契約「依現況交屋」之特別約定，如謂邵雲卿與紘新公司間上開契約之約定，認邵雲卿於買受時知悉違建之存在，則同理亦可謂上訴人向邵雲卿買受系爭房地時，亦知系爭違建為違建。是上訴人上開主張，亦非可採。
⒑復參以上訴人、江士權及上訴人之母 陳梨峯 因本件買賣存有
系爭違建，認邵雲卿、游慶敦、林玉峰、劉維斌等人明知其事故為隱瞞，致上訴人陷於錯誤，而向基隆地檢署檢察官提起刑事詐欺罪之告訴，經檢察官偵查後，認邵雲卿未曾收受違建拆除通知，游慶敦、林玉峰、劉維斌未作虛偽之說明，其等無刻意隱瞞或誤導之情事，其等犯罪嫌疑不足，予以不起訴處分確定，有基隆地檢署101年度偵字第2343號不起訴處分書（見本審卷㈠第160-163頁）、臺灣高等法院檢察署101度上聲議字第6012號處分書（見原審卷㈡第77-80、133-136頁）可憑。江士權另以邵雲卿及龐志成及李國賓竊佔系爭房屋前之空地，興建圍牆及鐵捲門，出售與上訴人，向基隆地檢署檢察官告發其等涉犯竊佔罪嫌，經檢察官偵查後，認其等無竊佔之犯意，予以不起訴處分，亦有該署102年度偵字第88號不起訴處分書可按（見原審卷㈡第264-265頁）。其後上訴人、江士權及陳梨峯又以發現新事實及新證據，多次聲請基隆地檢署檢察官重新偵查，經該署檢察官偵查後，均認無新事實及新證據予以簽結，有該署檢察官104年4月30日102年度他字第1215號、103年度他字第8號簽呈、106年4月10日 基檢宏平 105他字432第0000000000號函可考（見本審卷㈢第74-78頁、㈣第71-76頁），並經本院調閱該署105年度他字第432、454、1234號、105年度交查字第341、372、870、1089號、105年度偵字第4298號、106年度他字第250號、106年度交查字第283號案卷無誤，益徵邵雲卿於出售系爭房地與上訴人時，並未明知系爭違建為違建，故意隱瞞不告知上訴人。
⒒依上所述，上訴人未能證明邵雲卿於出售前明知系爭違建為
違建，而故意隱瞞不告知之情事。況按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（最高法院43年台上字第752號判例參照）。本件系爭房屋雖存有系爭違建之瑕疵，惟此為邵雲卿依系爭買賣契約應否負物之瑕疵擔保責任或不完全給付損害賠償責任之問題，尚難適用侵權行為之規定。從而，依民法第184條第1項前段規定，請求邵雲卿賠償187萬9,986元本息，即屬無據。
⒓至於上訴人聲請訊問證人即邵雲卿之配偶 鄭志平 ，證明邵雲
卿購得系爭房地前要求紘新公司在屋前屋後興建違章建物，系爭違建係在紘新公司將系爭房屋歸還邵雲卿後所興建及龐志成為何出錢幫邵雲卿興建系爭違建等情（見本審卷㈢第173-174頁）。經本審多次通知鄭志平到場作證，其均未到場，因邵雲卿在出售系爭房地前，不知系爭違建存在，事證已明，業如前述，且鄭志平為邵雲卿之配偶，亦難期其證詞對上訴人有利，因認無再予訊問之必要，併予敘明。
㈡上訴人依瑕疵擔保及債務不履行為請求部分：
⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第360條、第366條分別定有明文。次按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成民法第227條規定之不完全給付之債務不履行責任。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，除有民法第366條規定，出賣人故意不告知其瑕疵者外，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特別約定者，原則上應從其特別約定。又民法第360條規定之不履行之損害賠償，係屬債務不履行之損害賠償，買賣雙方如已就瑕疵擔保責任已有特別約定，如買受人同時依不完全給付之債務不履行規定請求損害賠償者，亦應受雙方特別約定之限制。
⒉本件系爭買賣契約第8條第4項約定：「違章建築物部分：在
簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是買方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責。」（見原審卷㈠第34頁背面）。可知上訴人與邵雲卿就買賣標的之系爭房屋如有違章建物之瑕疵時，已就其危險負擔為特別約定，按諸前開⒈之說明，上開約定應優先適用。又本件上訴人係在交屋後之100年7月間，遭基隆市政府通知有違章建物，應予執行拆除，為兩造所不爭執，是關於邵雲卿是否應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行損害賠償責任，即應以邵雲卿是否故意不告知系爭房屋有違建之情事判斷之。
⒊上訴人雖主張：系爭買賣契約為邵雲卿之代理人友呈公司所
提供，其中第8條第4項約定，顯失公平，依民法第247條之1規定，應屬無效；又因邵雲卿故意未告知系爭違建之存在，依民法第366條規定，系爭買賣契約第8條第4項規定，亦屬無效云云。惟按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者、加重他方當事人之責任者、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者、其他於他方當事人有重大不利益者，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1固有明文。本件上訴人與邵雲卿雖係以友呈公司提供定型化契約簽訂買賣契約，然由上訴人之代理人江士權與友呈公司簽訂之購買意願書（見原審卷㈠第28-29頁），可知友呈公司亦為上訴人之代理人，依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，友呈公司亦得為雙方之代理，而上訴人與邵雲卿既均同意以友呈公司提供之定型化契約簽訂系爭買賣契約，即無依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約可言。再者，系爭買賣契約第8條第4項約定，在交屋前違建遭拆除之危險負擔由邵雲卿承擔，交屋後由上訴人承擔，但如邵雲卿故意不告知者，仍應負減少價金、負擔鑑定費及負損害賠償責任，對於買受人，並無顯失公平之情事。況以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，亦為民法第366條所明定，故除出賣人故意不告知買賣標的物有瑕疵外，當事人以特約免除出賣人之瑕疵擔保責任，既法律所允所，益徵系爭買賣契約第8條第4項約定，並無顯失公平之情形。又邵雲卿並非故意不告知系爭房屋有系爭違建存在，已如前述，是上訴人依民法第366條規定主張上開約定為無效云云，亦無足取。⒋上訴人又主張：系爭買賣契約第8條第4項之約定，係在第1
條第2項約定之情形下，始有適用云云。查系爭契約第第1條第2項固約定：「本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：…，買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險；倘若發生爭議時，買賣雙方同意依照本約第八條第四項辦理。」（見原審卷㈠第33頁背面）。惟系爭契約第8條第4項並未明文限制僅在第1條第2項之情形，始有適用，而排除其他其情形。且系爭契約第1條第2項約定，係相對應於同條第1項：「本買賣標的建物無增建部分」而為約定，縱同條第2項未約明依第8條第4項約定辦理，亦應依第8條第4項約定處理，是不能謂第8條第4項之約定，係專為第1條第2項之情形而設，僅限於該條項約定之情形，始有適用，否則第8條第4項之文字，就其邏輯編排，應列於第1條第2項後段或列於該條第3項即可，焉須於另一條項而為約定。故第1條第2項後段之約定，無乃係雙方約定倘有此情形時，依第8條4項之約定處理，而非第8條第4項僅於此情形，始有適用。是上訴人此項主張，亦非可採。
⒌本件邵雲卿於出售系爭房地與上訴人時，並未明知系爭違建
為違建，而有故意不告知上訴人之情事，業如前述，又邵雲卿出具之「標的物現況說明書」（見原審卷㈠第290頁背面），係就其所認知之系爭房地現況為說明，亦難認係在保證系爭房地之品質。從而，依系爭買賣契約第8條第4項之約定，交屋後之危險負擔應由上訴人承擔，是上訴人依民法第360條及第227條第1項、第2項規定，請求邵雲卿賠償187萬9,986元本息，亦屬無據。
五、上訴人對於友呈公司等4人請求部分㈠按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交
易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，為不動產經紀業管理條例第26條第2項所明定。又以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第2項亦有明文。仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。故以仲介不動產買賣為業者，於仲介時應審酌不動產登記謄本等相關文件，就關於訂約事項，尤其買賣標的與登記謄本記載事項是否相符，是否存有違章建物，應善盡調查之注意義務，如未盡此注意義務致交易之當事人蒙受損失，即應損害賠償責任。
㈡查系爭房屋一樓面積為53.64平方公尺，二樓至四樓每層面
積均為61.43平方公尺，五樓則為37.28平方公尺，另有附屬建物陽台30.71平方公尺、雨遮7.51平方公尺，有該建物之登記謄本足稽（見原審卷㈠第306頁），由登記簿謄本可知一樓較二樓登記面積為小，而系爭房屋一樓因有系爭違建之故，前方與二樓之露台邊緣切齊，後方則以磚牆圍起，並有遮雨棚，有上訴人提出之照片6張足憑（見原審卷㈠第195-197頁），客觀上所見，一樓面積較二樓面積為大，是依游慶敦、林玉峰、劉維斌之專業知識應知有增建物存在。又劉維斌於基隆地檢署100年度他字第1054號詐欺案年100年12月22日訊問期日陳稱：本件是店長林玉峰接的，我有看過物件調查表，知道露台下面的地方（按即系爭房屋前方違建部分）即一樓大廳處是不在權狀登記範圍內，但不確定是否為增建，且現況說明書上也沒有寫該屋有違建，有違建的話上面都會註明；現況說明書是林玉峰製作的等語。林玉峰亦於該期日陳稱：我有跟業務說記得跟買方說明露台及露台下方是不在權狀面積內，那部分按使用執照是登記車位，但不在權狀內，該部分也不算公設，是屬於系爭房地內，依使用執照只能當作車位使用等語。另游慶敦於該期日陳稱：我會審核業務員買賣的相關文件，業務的書面資料是否符合事實，對於他們所調的文件，也會做查證，通常會現況說明書詢問出賣人，出賣應負誠實告知義務，另會依出賣的文件謄本、地籍圖查證，如果從地政的相關資料看不出來，就依出賣人的說明告知買受人，本件當時沒有辦法從相關文件看出來本件有違建，因為本件現況跟建物平面圖並無不同等語。又林玉峰、劉維斌於該案101年4月30日訊問期日陳稱：知道一樓有部分空間做為停車使用等語，劉維斌更稱：這部分我沒有向告訴人（按即上訴人、江士權及陳梨峯）說，我以為他們已經知道，因為陳梨峯曾跟我說過僑福房屋有跟他們說過一樓有部分是停車空間；我知道大概是在露台下方，但不清楚實際面積有多大，後來調竣工圖才知道等語。游慶敦於該期日則陳稱：在本件房屋成交前，沒有看過 林玉峯 作的屋況說明書，相關謄本是林玉峯請店內人員去調取，我受僱於友呈公司，是聽店長林玉峰的指示，一般而言，他請我蓋章我就蓋章，本件我是否查核及確認書面資料我不記得等語。有上開二期日之訊問筆錄可憑（見本審卷㈡第200-211頁、218-227頁）。由林玉峰、劉維斌上開偵查中之陳述，可知其等知道一樓露台，為一樓與二樓間突出之平台，其下方之空地，是法定停車空間，而系爭違建即係在兩旁施作磚牆，前方施作鐵捲間，圍起一空間，而游慶敦既係不動產經紀人，審核系爭房地之資料，復曾自現場查看，自難諉為不知，是依其三人之專業知識，應知該分係屬違建，詎其等僅憑聽邵雲卿之言，認系爭房屋無違建之存在，有未盡查證及告知義務而有過失乙節，至為顯然。從而，上訴人因系爭違建拆除，受有損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求友呈公司等4人負連帶損害賠償責任，即屬有據。
㈢友呈公司等4人雖辯稱：林玉峰係依邵雲卿口述勾選「標的
物現況說明書」內容事項，並經邵雲卿簽名確認，友呈公司亦於99年5月間向地政機關調閱委託房屋的土地、建物登記謄本、地籍圖等資料，作成「不動產說明書」交由邵雲卿確認，游慶敦及林玉峰亦前往系爭房地查看，發現多出一露台，該露台依法不須登記，但可合法使用；上開「不動產說明書」，形式及實體內容均符合內政部所頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」之規定，經經紀人游慶敦簽章後，交由邵雲卿確認簽章，並無不法；上訴人之父江士權多次查看系爭房地，對於系爭房屋產權及實際情形知之甚詳，上訴人與邵雲卿簽訂系爭買賣契約書時，承辦地政士楊美娟依系爭買賣契約逐條項與買賣雙方確認、勾選及填寫，就系爭房屋是否有增、違建部分向買賣雙方確認「不動產說明書」內容，由雙方簽名，附於系爭買賣契約，江士權表示確認過屋況，同意以房屋現況交屋；買賣標的物曾否遭拆除或接獲拆除通知，須由委賣人協助告知，在仲介實務上，因礙於個人隱私及公部門資查詢之困難，仲介業者僅能賴委賣人據實告知，委賣人如為不實說明，應由委賣人負瑕疵擔保或債務不履行之責任；使用執照並非「不動產說明書」應記載事項，伊等無調閱之義務，且調取使用執照之目的，在於究明建物之用途，於成屋之情形，建物登記簿謄本已有用途之記載，且由邵雲卿取得之使用執照觀之，亦無從看出系爭違建之區域，是縱伊等未調取使用執照，亦無影響，伊等已盡善良管理人之注意義務，並無違反仲介契約之告知說明義務；另本件係由江士權委任友呈公司，故委任契約關係發生與於江士權與友呈公司之間，而非上訴人與友呈公司之間云云。然邵雲卿並非專業人士，其就系爭房地所為認知之情形，回答林玉峰所詢問之事項，友呈公司為仲介業者，受有高額報酬，應督促游慶敦、林玉峰、劉維斌就其專業善盡調查之義務，不能僅憑邵雲卿之回答內容，即可謂其已善盡此義務。況其等所謂之「不動產說明書」即係系爭買賣契約所附之「標的物現況說明書」（見原審卷㈠第39頁），其內容事項，雖與內政部所頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」無違，且經不動產經紀人游慶敦簽章，但其「是/否」欄之記載，實即詢問邵雲卿之「標的物現況說明書」（同上卷第290頁背面）勾選事項，故不能僅憑其內容事項與法規相符，即認已盡調查義務。再者，系爭房屋之露台，實係一樓與二樓間前方所突出之平台，其平台下方始為本件爭議之違建所在，並非露台本身，而平台下方係空地為法定停車空間或係一樓建物範圍，如前所述，從建物登記謄本記載一樓及二樓之面積及房屋外觀現況加以比對，即足產生懷疑，更何況林玉峰、劉維斌自承該空地為停車空間，亦如前述，此事項顯非僅賴邵雲卿之告知或調取使用執照查看全部內容，始得知之，且邵雲卿是否應負出賣人之瑕疵擔保或債務不履行之責任，與友呈公司等4人是否有無違反仲介居間之調查義務，要屬二事，友呈公司尚難以此免責。又江士權雖於上訴人買受系爭房地前雖多次查看系爭房地，上訴人亦在「標的物現況說明書」上簽章，並同意現況交屋，但上訴人與江士權並非不動產交易之專業人士，其聽信友呈公司等4人製作之資料及所為陳述，於上開文書簽章及同意現況交屋，並不能解免友呈公司等4人應盡之調查義務。至於不動產購買意願書雖係由江士權與友呈公司簽訂（見原審卷㈠第28正面至29頁背面），然從本件經過始末，可知江士權係為上訴人之代理人，雖未於不動產購買意願書上表明代理之意旨，而屬隱名代理，但嗣由上訴人直接與出賣人邵雲卿簽訂系爭買賣契約，而非由江士權簽訂買賣契約後，指定所有權移轉與上訴人之情事，友呈公司應明知或可得知江士權代理上訴人之情事，仍應發生代理之效果，亦即上訴人與友呈公司之間仍成立不動產購買意願契約，況依系爭買賣契約之交易當事人係上訴人與邵雲卿，依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，友呈公司等4人仍應負連帶賠償責任。是友呈公司等4人上開所辯，均無足採。
㈣上訴人主張其因系爭違建之拆除，受有拆除費用15萬5,000
元、復原重建費用33萬9,400元、賠償承租人店面修繕費用28萬0,886元與營業損失80萬元、預期可收取租金之所失利益30萬4,200元等情。友呈公司等4人對於拆除費用15萬5,000元，並不爭執，但以該等費用與其等之行為無因果關係置辯。查：
⒈上訴人就其拆除系爭違建花費15萬5,000元及復原重建費用3
3萬9,400元部分，業據提出匯款單、第一銀行網路交易明細、估價單、支票為證（見本審卷㈡第92-104頁），友呈公司等4人對上開單據並不爭執（見本審卷㈡第107頁正面、第248頁背面）。其中：
⑴拆除費用15萬5,000元部分：按依建築法規定強制拆除之建
築物均不予補償，其拆除費用由建築物所有人負擔，該法第96條之1第1項定有明文。查本件關於拆除費用15萬5,000元部分，本不應由上訴人負擔，因友呈公司等4人未善盡調查義務，使上訴人買受系爭房屋後，致需負擔拆除費用，其拆除費用之損害，自與友呈公司等4人未善盡調查義務之行為間有相當因果關係，上訴人此部分之請求，係屬有據。
⑵復原重建費用33萬9,400元部分：觀諸上訴人所列請求項目
：請建築師申請合法雜項執照及雜費、申請重建雜項費用、前後重建圍牆施工費用、後遮雨棚重新裝設費用、前遮雨棚裝設費用、重新安裝玻璃櫥窗後改成不鏽鋼櫥窗金額（見本審卷㈡第91頁），係就前後圍牆及雨遮等在建築法規許可範圍之內，重新申請雜項執照及施工之費用，此對照其所提出之雜項執照（見原審卷㈠第75-79頁）即明，並經證人余宗仁證述在卷（見本審卷㈡第176頁）。惟系爭違建係因未經核准在系爭房屋前方兩側增建圍牆、鐵捲門、後方增建圍牆及遮雨棚，故依法應予拆除回復原核准之狀態，至於拆除後是否申請在法令許可範圍內興建圍牆、雨遮等，乃上訴人自行考量之結果，與友呈公司等4人未善盡調查義務之行為無關，亦即其間無相當因果關係，是上訴人此部分之請求，並非有據。
⒉上訴人請求賠償承租人店面修繕費用28萬0,886元與營業損
失80萬元部分，業據提出第一銀行網路交易明細、估價單、收據、交運單、統一發票、請款單、估價單預算表、送貨單、和解協議書為證（見本審卷㈡第114-140頁、142-149頁），友呈公司等4人對上開書證之形式正並不爭執。查：
⑴賠償承租人店面修繕費用28萬0,886元部分：上訴人購買系
爭房地一樓係為供出租他人收益，嗣係亦由友呈公司仲介出租於訴外人 陳淑玲 ，此觀卷附系爭買賣契約之特約事項及不動產租賃契約書即明（見原審卷㈠第35、86-91頁），友呈公司等4人就此亦不爭執，是本件上訴人出租與陳淑玲之標的，既因系爭違建而拆部分設施，而須賠償陳淑玲，顯係友呈公司等4人未善盡調查義務所致，是上訴人此部分之請求，亦屬有據。
⑵賠償承租人營業損失80萬元部分：觀諸上訴人所提出之和解
協議書（見本審卷㈡第142頁），上訴人賠償承租人陳淑玲裝璜損害、人事管理及營業損失，其中和解金為50萬元，陳淑玲應加入本件訴訟，並視本件判決結果給與營業損失30萬元。惟和解為當事人互相讓步，以終止爭執或防止爭執之契約，和解契約之內容，未必與事實相符，仍應由上訴人舉證證明陳淑玲有80萬元損害之事實，及其損害與系爭違建之拆除有相當因果關係，應由上訴人賠償。而上開裝璜之損害，上訴人已於前開⑴部分予以賠償，究竟有何不足，應再予賠償，上訴人並未說明，又人事管理為營業所必須之支出，此部分又與系爭違建有何關聯，上訴人亦未舉證明之，更何況陳淑玲始終未參與本件訴訟，則上訴人能否逕予給30萬元營業損失？上訴人既未能舉證證明陳淑玲因系爭違建之拆除，受有80萬元之損害，應由上訴人賠償，其此部分之請求，難謂有據。
⒊上訴人請求預期於100年10月至101年6月間可收取租金之所
失利益，每月租金1樓2萬8,800元、2樓5,000元計算，共30萬4,200元，係以其與陳淑玲1樓及2樓之租賃契約（見原審卷㈠第86-94頁）為據。查系爭房屋1樓部分，係100年4月15日簽約，起租日為同年5月1日，租期5年，2樓係同年月6月21日，起租日為同年7月1日，租期1年，此觀該二租賃契約內容甚明，可見1樓與2樓之租賃契約係互相獨立之契約，而上訴人與陳淑玲解除2樓之租賃契約，究竟與系爭違建之拆除有何關係，並未舉證證明之，其請求2樓租金之損失，即難有據。至於1樓部分，陳淑玲因受拆除影響，無法營業，向上訴人表示解除契約，有100年9月28日、同年10月4日基隆愛三路郵局第425、448號存證信函可憑（見原審卷㈠第95-97頁），是上訴人依原租賃契約所獲得之租金，即無法取得，從而上訴人請求100年10月至101年6月共9個月之可預期租金損失25萬9,200元（28,800X9=259,200），係屬有據。
⒋依上所陳，上訴人請求友呈公司等4人連帶賠償拆除費用15
萬5,000元、承租人店面修繕費用28萬0,886元及1樓之租金所失利益25萬9,200元，共69萬5,086元（155,000+280,886+259,200=695,086）之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。
六、綜上所述，上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求友呈公司、游慶敦、林玉峰、劉維斌連帶給付69萬5,086元，及自起訴狀繕本送達之翌日即101年3月10日（送達證書見原審卷㈠第210-213頁）起之法定遲延利息範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，未逾150萬元，不得上訴第三審法院，並無宣告假執行之必要，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國106年12月27日
民事第九庭
審判長法官劉坤典
法官蔡和憲法官賴淑芬正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月27日
書記官黃麗玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。