臺灣臺中地方法院民事判決 99年度中簡字第1452號
原 告 甲○○
被 告 百勝資產管理有限公司（即21世紀不動產台中文心
法定代理人 乙 ○
被 告 丙○○
共 同
訴訟代理人 吳莉鴦 律師
複 代理人 張豐守 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國99年7月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國99年1月23日與被告百勝資產管理有限
公司（即21世紀不動產台中文心加盟店，以下簡稱百勝公司
）訂定買賣議價委託書，委託被告百勝公司至99年2月10日
24時之前，為 伊居間 與訴外人 陳英桃 斡旋，促成伊以新臺幣
（下同）12,500,000元，購買陳英桃所有之門牌號碼臺中市
○○區○○○街209之8號房屋（以下簡稱系爭房屋），伊並
已交付面額250,000元之支票1紙予被告百勝公司職員 王原凱
作為斡旋金。陳英桃在99年2月10日22時，在前述買賣議價
委託書上，表示不同意伊提出之上開購買條件，惟願以12,7
00,000元出售系爭房屋，陳英桃所提以上條件，亦經伊於翌
日在該買賣議價委託書上簽名表示同意，故伊與陳英桃應已
就系爭房屋成立買賣契約，且伊亦獲王原凱通知，於99年2
月12日與陳英桃簽約。詎被告百勝公司另名受僱人丙○○於
預定簽約當日，竟告知伊：陳英桃已反悔，不欲出售系爭房
屋予伊等語。惟伊因信賴被告百勝公司，已備妥購屋相關事
宜，被告丙○○竟在農曆過年前1天告知伊無法購買系爭房
屋，致伊心理遭受嚴重打擊。按兩造簽訂之上開買賣議價委
託書，業經陳英桃簽名同意，具有三方契約之法律效果，被
告百勝公司既已違反該委託書之約定，致伊無法購得系爭房
屋，自應依民法第249條第3款規定，加倍返還所受定金250,
000元；又被告百勝公司因其職員即被告丙○○執行仲介業
務之故意或過失，導致伊受有損害，故伊亦得本於不動產經
紀業管理條例第26條第2項及民法第184條及第188條等規定
，請求被告2人連帶賠償伊250,000元。又伊因被告2人違反
義務之行徑，致身心痛苦異常，伊另得請求被告2人連帶賠
償精神慰撫金20,000元，故被告2人應連帶給付伊之金額共
計270,000元。惟伊先於99年2月22日，以存證信函催告被告
百勝公司應賠償伊所受損害，惟被告百勝公司置之不理；兩
造其後陸續於99年3月9日及4月9日，在臺中市政府地政處地
權科及消費者保護官辦公室協調，亦均無結果，為此提起本
件訴訟，並聲明：被告應連帶給付原告270,000元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
。
二、被告2人抗辯：被告百勝公司依與原告所訂買賣議價委託書
約定，僅係受原告之委託，與系爭房屋所有人即訴外人陳英
桃就該房屋進行議價。依該委託書第3條：「本書據經賣方
簽章同意買方承購條件時，買賣即成立，受託人即得全權代
理買方將保證金轉為買賣定金之一部分，買方應於三日內補
足買賣總價款百分之五以上之金額為定金，並出面與賣方簽
訂買賣契約書，買方絕無異議」之約定，系爭房屋之買賣方
式，應由原告先向陳英桃提出要約，經陳英桃承諾後，雙方
始成立買賣契約，並非原告出價符合陳英桃委託銷售價格，
買賣契約即告成立。而陳英桃於99年2月10日22時，係提出
以12,700,000元出售系爭房屋之條件，惟原告於翌日係表示
：同意支付12,750,000元，但其中50,000元係用以給付被告
百勝公司之仲介費，故其2人提出之買賣條件並不相同，原
告所提買賣條件應視為新要約。被告百勝公司雖代為邀約原
告與陳英桃於99年2月12日，擬簽訂正式買賣契約，惟於簽
約前，接獲陳英桃拒絕原告上述新要約，則原告與陳英桃間
之買賣契約尚未成立，原告並未受有任何損害。縱認原告與
陳英桃就系爭房屋已成立買賣契約，原告無法購得該房屋之
原因，亦係陳英桃違約不賣，故原告應請求陳英桃賠償其所
受損害，至於被告百勝公司僅係居介為買賣雙方洽商訂立契
約之仲介業者，且被告丙○○為促成系爭房屋之買賣契約成
立，已極力遊說陳英桃降價出售，無奈最終仍因陳英桃之夫
反對，始未能促成原告與陳英桃簽訂買賣契約，自難認被告
丙○○有何故意或過失侵害原告權利之情事。況被告丙○○
獲悉陳英桃不願出售系爭房屋後，已隨即通知原告，且原告
已委託其夫於99年2月12日16時30分許，至被告百勝公司營
業處所，與被告丙○○辦理解約手續，並取回250,000元斡
旋金支票，同時承諾放棄對被告及賣方之任何請求權，是原
告根本未受有任何損失，其依民法第249條第3款規定，主張
被告百勝公司應加倍返還所受定金，另根據民法第184條、
第188條與不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被
告2人連帶賠償損害，均屬無據。此外，原告之身體、健康
、名譽、自由、信用、隱私、貞操或其他人格法益，並不因
其未與陳英桃簽約購買系爭房屋而受有侵害，其據此請求被
告2人連帶賠償非財產上損害之精神慰撫金，亦與民法第195
條規定不符等語，並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，
願供擔保請准免為假執行。
三、兩造對於以下事實並不爭執，核與原告提出之買賣議價委託
書1件相符，堪信為真實：
（一）原告於99年1月23日與被告百勝公司簽訂買賣議價委託書
，委託被告百勝公司在99年2月10日24時前，為原告居間
與系爭房屋所有權人即訴外人陳英桃斡旋，促成原告以12
,500,000元，向陳英桃購買系爭房屋。原告已交付面額
250,000元之支票1紙予被告百勝公司職員即訴外人王原凱
作為斡旋金。
（二）陳英桃於99年2月10日22時許，在上開買賣議價委託書中
簽名，不同意依原告所提上開買賣條件，惟願以12,700,
000元之價格出售系爭房屋；原告於翌日於該委託書內簽
名，表示同意支付12,750,000元，但其中50,000元係用以
給付被告百勝公司之仲介費。
（三）被告百勝公司曾通知原告於99年2月12日與陳英桃就系爭
房屋簽訂正式買賣契約，惟其受僱人即被告丙○○於該日
復通知原告：陳英桃已反悔，不願出售系爭房屋；原告則
委託其夫於日16時30分許，至被告百勝公司營業處所，取
回原告先前交付該被告公司之250,000元斡旋金支票。
四、至原告主張：伊與陳英桃間就系爭房屋已成立買賣契約，被
告百勝公司卻違反上開買賣議價委託書之約定，致伊無法購
得系爭房屋，應依民法第249條第3款規定，對伊加倍返還定
金250,000元。又伊因信賴被告百勝公司，已備妥購屋相關
事宜，被告丙○○竟在農曆過年前1天告知伊無法購買系爭
房屋，致伊心理遭受嚴重打擊，則伊另得本於民法第184條
、第188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請
求被告2人連帶賠償伊所受損害250,000元，及精神慰撫金20
,000元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件
自應審究原告上述主張是否可採？經查：
（一）按民法第249條第3款係規定：契約因可歸責於受定金當事
人之事由，致不能履行時，該當事人始應加倍返還其所受
之定金。原告與被告百勝公司簽訂之買賣議價委託書，係
由原告委託該被告公司居間與陳英桃斡旋，以原告提出之
購買條件與陳英桃就系爭房屋訂定買賣契約，此觀原告起
訴狀後附買賣議價委託書正面之前4行文句即明，故該委
託書之性質，係屬民法第565條所定由當事人約定一方為
他方為訂約媒介之居間契約；則被告百勝公司依該委託書
所負義務，係將原告所提承購系爭房屋之條件，轉達陳英
桃（參見原告起訴狀後附該委託書背面第1條「買賣議價
委託書」主要內容之第3點），並盡力為原告促成系爭房
屋之買賣契約；惟該委託書內並無任何條款約定，被告百
勝公司必須使原告與陳英桃訂立系爭房屋之買賣契約，則
原告得否如願向陳英桃買得系爭房屋，乃繫諸陳英桃之意
願，被告百勝公司要不因原告未能向陳英桃訂約購屋，而
對原告負有何債務不履行之責任，此應先予敘明。觀諸上
開委託書正面第2條及下方表格內之記載，原告係先透過
被告百勝公司，對陳英桃提出以12,500,000元買受系爭房
屋之要約，陳英桃則於99年2月10日22時表示拒絕，惟願
以12,700,000元出售系爭房屋，原告則再於翌日表示同意
支付12,750,000元，但其中50,000元須用以給付被告百勝
公司之仲介費，由以上議價過程觀之，堪認被告百勝公司
已依與原告間之約定，將原告提出之購買條件轉達陳英桃
，並居間為原告與陳英桃磋商系爭房屋之買賣價格，故該
被告公司自無何不履行與原告所訂居間契約之情事；至於
陳英桃最終仍不願出售系爭房屋予原告，並非被告百勝公
司之過咎，自難憑此即認該被告公司有因可歸責於己之事
由，而未能履行其依上開委託書約定對原告所負義務。從
而，原告以其未能向陳英桃購得系爭房屋為由，依據民法
第249條第3款規定，請求被告百勝公司加倍返還其所受定
金250,000元，洵非有據，不應准許。
（二）次按受僱人必須因執行職務，出於故意或過失不法侵害他
人之權利，僱用人始應依民法第188條第1項前段規定，與
受僱人對被害人負連帶損害賠償責任；又經紀業與經紀人
員依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，負連帶損
害賠償責任，亦係以經紀人員執行仲介或代銷業務之故意
或過失，致交易當事人受損害，為其要件，此觀前揭各條
文規定即明。原告主張被告百勝公司與受其僱用之經紀人
員即被告丙○○應依上述法律規定，對其負連帶損害賠償
責任，既為被告2人所否認，依民事訴訟法第277條前段：
「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
」規定，自應由原告就被告丙○○在執行仲介業務時，有
出於故意或過失之行為，並因而導致原告受有損害等利己
事實，負舉證責任。惟綜觀原告於起訴狀內及其於本院99
年7月28日言詞辯論期日之陳述，所提及被告丙○○之行
為，僅有該被告在99年2月22日通知原告：系爭房屋所有
權人陳英桃反悔而不願出售系爭房屋予原告一事，惟原告
既委託被告百勝公司居間促成其與陳英桃訂定系爭房屋買
賣契約，則受該被告公司僱用之被告丙○○，將陳英桃所
作不與原告訂約之決定，告知原告，不過係為被告百勝公
司履行居間人報告締約狀況之義務，要非前揭條文所稱故
意或過失之侵害行為。再者，被告百勝公司在陳英桃確定
不同意出售系爭房屋予原告後，已將原告先前交付作為斡
旋金之250,000元支票，經由原告之夫返還原告，從而自
難認原告因被告百勝公司無法居間促成其向陳英桃購得系
爭房屋，而受有何損害；至原告主張：伊因信賴被告百勝
公司，以為可購得系爭房屋，故已準備購屋相關事宜等語
，既未提出任何證據以實其說，自難遽信；退步言之，縱
認原告確已因準備購屋而有何實際支出，惟依上開買賣議
價委託書第3條約定：「本書據經賣方簽章同意買方承購
條件時，買賣即成立」等語，可知系爭房屋之買賣契約，
在陳英桃尚未簽章同意前，仍未成立，原告既為該委託書
之當事人，就此一約款理當知之甚稔，然其竟在陳英桃尚
未簽章、系爭房屋之買賣契約成立與否仍屬未定之際，即
為購買該屋而支出費用，則原告即便因而受有何損害，亦
係其自己決意之行為所導致，與被告丙○○單純對原告通
知陳英桃不與其締約之行為間，並無因果關係。是原告主
張：被告丙○○告知伊無法購買系爭房屋，致伊受有損害
，被告2人應依民法第184條、第188條及不動產經紀業管
理條例第26條第2項等規定，連帶賠償伊所受損害250,000
元，洵非有據，不應准許。
（二）次按身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或其
他人格法益受不法侵害者，始有非財產上之損害即精神慰
撫金請求權，此觀民法第195條第1項前段規定即明。原告
主張：被告丙○○在通知伊與陳英桃就系爭房屋簽訂買賣
契約後，復告知伊：陳英桃反悔不賣系爭房屋，致伊身心
痛苦異常等語，即便屬實，惟其所稱被告丙○○之上述行
為，並未對其身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞
操，或其他人格法益，構成不法侵害，從而自不符合前揭
條文規定得請求非財產上損害之要件，故原告請求被告2
人應另連帶賠償伊精神慰撫金20,000元，仍屬無據，無從
准許。
五、綜上所述，原告主張：被告百勝公司應依民法第249條第3款
規定，加倍返還所受定金250,000元，該被告另應與被告丙
○○依民法第184條、第188條及不動產經紀業管理條例第26
條第2項等規定，連帶賠償伊所受損害250,000元，且應對伊
連帶賠償精神慰撫金20,000元等語，均非有據。則原告提起
本件訴訟，請求被告連帶給付270,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理
由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決
結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年8月12日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官鍾啟煒
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年8月12日
書記官