裁判字號：臺灣屏東地方法院101年訴字第376號民事判決
裁判日期：民國102年06月13日
裁判案由：調整租金
臺灣屏東地方法院民事判決101年度訴字第376號原告 徐朝川
徐朝亮 徐朝賢 張明存 張玉蘭 魏凡凱 林 王阿 欸 魏良穎 劉唐豪 劉唐憲 共同訴訟代理人 王伊忱 律師
陳景裕 律師被告 莫梅玉
莫碧娟 辛研 上列一人訴訟代理人 張名賢 律師
黃介山 被告 莫振溢
莫月 莫添發 莫添來 莫依嘉 蔡照熙 蔡金瓊 蔡寶玉 蔡芳彬 上列一人訴訟代理人 蔡綿花 上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國102年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告莫振溢、莫月、莫添發、莫添來、莫依嘉承租原告共有坐落屏東縣屏東市○街段○○段○○○○號土地如附圖所示編號B部分面積二十三平方公尺土地，自民國一○一年七月三日起調整租金為每年新臺幣肆仟肆佰壹拾陸元。
被告辛研承租原告共有坐落屏東縣屏東市○街段○○段○○○地號土地如附圖所示編號C部分面積四十九平方公尺土地，自民國一○一年六月二十日起調整租金為每年新臺幣玖仟肆佰零捌元。
被告莫碧娟、莫梅玉承租原告共有坐落屏東縣屏東市○街段○○段○○○○號土地如附圖所示編號D部分面積七十九平方公尺土地，自民國一○一年十二月二十三日起調整租金為每年新臺幣叁萬零叁佰叁拾陸元。
被告蔡照熙、蔡金瓊、蔡寶玉承租原告共有坐落屏東縣屏東市○街段○○段○○○○號土地如附圖所示編號I部分面積四十平方公尺土地，自民國一○一年九月十五日起調整租金為每年新臺幣柒仟陸佰捌拾元。
被告蔡芳彬承租原告共有坐落屏東縣屏東市○街段○○段○○○○號土地如附圖所示編號J部分面積二十九平方公尺土地，自民國一○一年六月二十日起調整租金為每年新臺幣伍仟伍佰陸拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告莫振溢、莫月、莫添發、莫添來、莫依嘉負擔十分之一，被告辛研負擔十分之一，被告莫碧娟、莫梅玉負擔十分之二，被告蔡照熙、蔡金瓊、蔡寶玉負擔十分之一，被告蔡芳彬負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告於訴訟繫屬中，追加莫碧娟為被告，原告所為訴之追加與原訴均係以其等與莫碧娟之被繼承人 莫文來 間有租賃關係存在，莫碧娟依法承受該租賃關係，其等得請求被告調整租金為基礎事實，前後所為請求之主張在社會生活上可認為有關連性，而原訴之訴訟及證據資料在審理時復得加以利用，俾求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，統一解決紛爭，揆諸上開法條規定，原告所為訴之追加，核無不合，應予准許。
二、本件被告莫振溢、莫月、莫添發、莫依嘉、莫碧娟經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：坐落屏東縣屏東市○街段○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為渠等共有。渠等與被告莫振溢、莫月、莫添來、莫添發、莫依嘉間就系爭土地如附圖所示編號B部分面積23平方公尺土地有不定期租賃關係；渠等與被告辛研間就系爭土地如附圖所示編號C部分面積49平方公尺土地有不定期租賃關係；渠等與被告莫梅玉、莫碧娟間就系爭土地如附圖所示編號D部分面積79平方公尺土地有不定期租賃關係；渠等與被告蔡照熙、蔡金瓊、蔡寶玉間就系爭土地如附圖所示編號I部分面積40平方公尺土地有不定期租賃關係；渠等與被告蔡芳彬間就系爭土地如附圖所示編號J部分面積29平方公尺土地有不定期租賃關係。然而系爭土地位於屏東市繁榮熱鬧地區，被告繳納之年租金，僅僅新臺幣（下同）數千元，顯然過低，為此依民法第442條規定，請求租金分別調整為依被告承租面積乘以申報地價，按年息10％計算之金額等語，並聲明：⑴被告莫振溢、莫月、莫添發、莫添來、莫依嘉承租原告共有系爭土地如附圖所示編號B部分之土地，自起訴狀繕本最後送達被告翌日起，每年租金應調整為8,
832元。⑵被告辛研承租原告共有系爭土地如附圖所示編號
C部分之土地，自起訴狀繕本送達翌日起，每年租金應調整為18,816元。⑶被告莫碧娟、莫梅玉承租原告共有系爭土地如附圖所示編號D部分之土地，自起訴狀繕本最後送達被告翌日起，每年租金應調整為30,336元。⑷被告蔡照熙、蔡金瓊、蔡寶玉承租原告共有系爭土地如附圖所示編號I部分之土地，自起訴狀繕本最後送達被告翌日起，每年租金應調整為15,360元。⑸被告蔡芳彬承租原告共有系爭土地如附圖所示編號J部分之土地，自起訴狀繕本送達翌日起，每年租金應調整為11,136元。
四、被告（除莫依嘉外）則以：辛研承租之位置，僅可步行進入，交通不便，且調漲前繳納之年租金為5,000元，以最近10年物價上漲約114.8％計算，每年租金調整應以5,740元為適當。蔡照熙、蔡金瓊、蔡寶玉、蔡芳彬承租之位置，出入不便，生活機能不良，調整租金應以年息3％計算較為合理。其餘被告則認為漲幅太大，不應該調漲租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。至於被告莫依嘉則經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
五、到場當事人經本院整理不爭執事項並協議簡化爭點，兩造不爭執之事項如下：
㈠被告莫振溢、莫月、莫添來、莫添發、莫依嘉與原告就系
爭土地如附圖所示編號B部分面積23平方公尺之土地，有不定期租賃關係。
㈡被告辛研與原告就系爭土地如附圖所示編號C部分面積49平方公尺之土地，有不定期租賃關係。
㈢被告莫梅玉、莫碧娟與原告就系爭土地如附圖所示編號D部分面積79平方公尺之土地，有不定期租賃關係。
㈣被告蔡照熙、蔡金瓊、蔡寶玉與原告就系爭土地如附圖所
示編號I部分面積40平方公尺之土地，有不定期租賃關係。
㈤被告蔡芳彬與原告就系爭土地如附圖所示編號J部分面積29平方公尺之土地，有不定期租賃關係。
六、本件爭點：兩造間之租賃關係，每年租金以申報地價多少百分比計算為相當？經查：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。經查，系爭土地為建築用地，被告承租之土地上均蓋有房屋，依其等自述承租系爭土地如附圖所示編號B、C、D、I、J部分土地於本件調漲租金前，每年租金分別為711元、5,000元、5,00
0元、2,000元及3,000元（見卷第255頁背面及第312頁），換言之，各筆租賃土地每月租金最多僅數百元，衡諸常情，應甚難以相同條件尋覓可供居住之都市建築基地，被告過去繳納之租金應有偏低之情事，而且，兩造間之上開租賃關係均屬於不定期租賃，故原告主張關於租金之合理金額有重新審酌之必要，其得依民法第442條規定請求調整租金，即屬有據。
㈡按土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土
地之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又所謂年息10％為限，乃指基地租金最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之。依民法第442條規定調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號判決參照）。經查，系爭土地南接光復路，往東鄰近屏東火車站，往西可接和平路，除附圖所示編號D部分（莫梅玉及莫碧娟）直接面臨光復路外，其餘被告承租之位置，僅能經由約1.2米至1.5米寬度不等之巷道對外連接公路等情，業經本院履勘現場屬實，製有勘驗測量筆錄在卷可稽（見卷第191-193頁），並有現況照片可參（見卷第203-
207頁），可見除被告莫梅玉及莫碧娟承租之位置臨路外，其餘被告則無法藉由汽車進出，出入顯然較不便捷。次查，原告前曾訴請無權占用系爭土地之人拆屋還地，並請求給付相當於租金之不當得利，經臺灣高等法院高雄分院以98年度重上字第67號確定判決酌定臨光復路之占有人應以申報地價年息10％計算不當得利價額，至於位處土地巷內，對外通路狹小者，則以申報地價年息5％計算不當得利價額，此有該判決書在卷可參。爰審酌系爭土地位於屏東市○○路，鄰近屏東火車站，位處商業繁榮地帶，生活機能便利，而被告莫梅玉及莫碧娟承租之位置面臨光復路，交通最為便捷，其餘被告出入則較不便利，再參考前揭判決所酌定鄰近區域不當得利價額之比較，認為本件調整租金關於被告莫梅玉、莫碧娟承租之部分應以申報地價年息10％計算為相當，其餘被告則以申報地價年息5％計算為相當。末查，系爭土地申報地價為每平方公尺3,840元，此有土地登記謄本可證，且為兩造所不爭（見卷第256頁），據此計算，被告莫梅玉、莫碧娟承租之土地，每年租金應調整為30,336元（79×3,840×10％＝30,336）。被告莫振溢、莫月、莫添來、莫添發、莫依嘉承租之土地，每年租金應調整為4,416元（23×3,840×5％＝4,416）。被告辛研承租之土地，每年租金應調整為9,408元（49×3,840×5％＝9,408）。被告蔡照熙、蔡金瓊、蔡寶玉承租之土地，每年租金應調整為7,680元（
40×3,840×5％＝7,680）。被告蔡芳彬承租之土地，每年租金應調整為5,568元（29×3,840×5％＝5,568）。
七、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求：⑴被告莫振溢、莫月、莫添發、莫添來、莫依嘉承租系爭土地如附圖所示編號B部分土地，自起訴狀繕本最後送達被告翌日（即101年7月3日）起，每年租金調整為4,416元。⑵被告辛研承租系爭土地如附圖所示編號C部分土地，自起訴狀繕本送達翌日（即101年6月20日）起，每年租金調整為9,408元。
⑶被告莫碧娟、莫梅玉承租系爭土地如附圖所示編號D部分土地，自起訴狀繕本最後送達被告翌日（即101年12月23日）起，每年租金調整為30,336元。⑷被告蔡照熙、蔡金瓊、蔡寶玉承租系爭土地如附圖所示編號I部分土地，自起訴狀繕本最後送達被告翌日（即101年9月15日）起，每年租金調整為7,680元。⑸被告蔡芳彬承租系爭土地如附圖所示編號J部分土地，自起訴狀繕本送達翌日（即101年6月20日）起，每年租金調整為5,568元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國102年6月13日
民事第二庭法官陳威宏以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應於上訴時一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月14日
書記官許珍滋