裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第614號民事判決
裁判日期：民國92年05月07日
裁判案由：返還保證金
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字第六一四號
上訴人丁○○訴訟代理人乙○○被上訴人丙○○訴訟代理人甲○○右當事人間返還保證金事件，上訴人對於民國九十一年七月十一日本院台北簡易庭第一審判決不服提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：
（一）被上訴人並未曾於民國（下同）九十年三月間以「口頭」通知將終止兩造間租賃契約。再被上訴人所提出之存證信函僅能證明兩造於何時有書函往來，並不得證明存證信函之內容為真正。原判決以上訴人分別於九十年七月十九日、八月十三日以存證信函回覆被上訴人時，未否認被上訴人曾於同年三月間之口頭通知，且未主張被上訴人違約，並曾與被上訴人約定於同年八月四日會勘系爭房屋即認定被上訴人曾於同年三月間為口頭通知，即有違證據法則。因為上開信函往返，係屬訴訟外之行為，除法律別有規定外，單純之沉默，應視為拒絕或否認，而與訴訟上之單純沉默視為自認有別。
（二）原判決僅以「衡諸經驗及論理法則」，即認系爭租約因上訴人曾於九十年八月四日與被上訴人約定會勘系爭房屋，而於同年七月三十一日終止，未說明依何經驗及邏輯，亦未指明依被上訴人所提出之何證據資料或指明之何證據方法而為心證，自屬判決不備理由。
（三）系爭房屋確有如上訴人所稱之損害，且就系爭房屋損害部分，上訴人已在原審提出受損照片、估價單及付款憑證（統一發票），用以證明上訴人確實受有損害並支出前開費用，上訴人另有提出施作公司負責人之姓名年籍請原審傳喚出庭作證，但彼等因工程施作南北奔波，上訴人實無權限要求證人出庭應訊，故請審酌已提出到院之相關證據加以判斷。系爭主臥室床頭櫃部分，被上訴人曾在原審當庭承認係其自行裝設且未拆除，且兩造於系爭租約簽訂時即曾就附屬於系爭房屋之用具為記載（如婦友廚具、和成牌之衛浴等設備），但未記載床頭櫃部分，足見床頭櫃於承租當時並不存在。再系爭房屋自簽訂租約後，由被上訴人使用，房屋內之任何更動，除非於契約屆滿時將房屋點交上訴人外，上訴人根本不可能知悉其如何使用，故原審就此部分要求上訴人舉證，實有不妥。
（四）否認證人 邱文奇 在原審之證詞為真正。蓋邱文奇係在台中豐原市開設進源冷氣冷凍工程行，雖證稱有為被上訴人施作折除冷氣工程，惟並不能提出任何單據足資證明，況依經驗法則，其遠由台中北上拆除四台冷氣，實不符經濟效益，其證詞顯不足取。又證人邱文奇之證詞亦不足以證明系爭冷氣孔無滲水之虞。裝無太大差別。至於房浴室壁磚上有鑽孔，屋內有電話線、冷氣線、網路線，客廳樑柱及牆壁有釘孔部分，雖為被上訴人等生活上所必須安裝之擺設所致，但係依租約第九條及第十一條之規定，被上訴人於返還系房屋實有恢復原狀之義務，則上訴人自得向求給付相關費用，並據以抵銷。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提出九十年度北院民公麟字第二二一八四四號公證書正本一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：
（一）被上訴人確於九十年三月間即告知上訴人擬終止租約。被上訴人之所以會於九十年七月十七日再以存證信函通知上訴人終止租約，實因在此之前，兩造間已發生上訴人未預先通知即偕陌生人至被上訴人租住處看屋，而被阻於門外，雙方產生口角嫌隙，當時上訴人已揚言日後對被上訴人有種種不利言詞，故而被上訴人為免於日後上訴人否認終止之效力，乃專函書面通知，函文中也如實詳載：「本人於九十年三月間即行口頭通知不再續租」「依約定賠償台端一個月租金新台幣三萬元」等語。故如被上訴人不依約行事，大可於九十年三月份之後即拒繳租金，只須拖過三個月時間，一走了之，任令房東以押租金九萬元供扣抵即可，何須再生今日之訟爭。
（二）現今之床俱組雖可分附床頭櫃或不附之二種組合，惟不論何種，均是設計成可以移動，無上訴人所云固定於牆壁上床頭櫃販售。蓋若需固定之床頭櫃，購買者尚需另具備施工工具，此非一般人所能勝任，因此市場上無此種商品供一般客戶選擇，也因此如果採用此種設計均需雇專業裝璜木工師傅，從事設計施工，當然費用需另計，被上訴人僅是租屋者，何必多費支出。足見事實上該床頭櫃係被上訴人住進時，為既有之物，被上訴人僅是將就使用。此由被上訴人於住進當時央人施工之估價單中，無該項目之施工即可明證。雖上訴人另云，於租約簽訂時，即曾就附屬房屋之用具為記載，其中並無床頭櫃記載，則於承租當時應屬不存在，但查該租約係記載：「．．．等」字樣，故屬是概括記載，非清單明細類屬，足證於所列示項目以外尚有其他物品，此由諸如冷氣口玻璃密封口，紗窗，門銷，於承租時均已存在，惟租約上並未明細記載之事實，益證上訴人此部分所云，與事實不符。況被上訴人所施工之牆面非該床頭櫃固定之牆，係另一面牆，自難認有同時就床頭櫃為施工。
（三）否認上訴人所提具證人 吳銘輝 （即昇進水電工程有限公司負責人）之證明書為真正。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於八十八年三月二十日向上訴人承租位於台北市○○路○段五十之三號八樓之房屋及地下室四號停車位，約定租賃期間為八十八年三月二十日起至九十一年三月十九日止，每月租金為新台幣（下同）三萬元，訂約當時並交付押租保證金九萬元，嗣被上訴人因上開房屋不堪使用，乃於九十年三月間以口頭通知上訴人將提前終止租約，經上訴人允諾，被上訴人復於同年七月十七日以存信函向上訴人確認於同年七月三十一日終止租約，並請求上訴人歸還押租保證金，被上訴人則於九十年七月三十一日前搬遷，詎被上訴人於九十年七月三十一日搬遷後，雙方因返還押租金事宜而會勘系爭房屋時，上訴人竟藉口有「紗窗破損」、「廚房牆壁有釘痕」等細微瑕疵，拒絕返還押租保證金。
惟兩造之租約既已於九十年七月三十一日終止，上訴人復溢領八月間租金三萬元，經以之抵銷被上訴人依約應給付之違約金三萬元後，上訴人尚應返還押租保證金九萬元。又被上訴人於租賃期間曾為系爭房屋支出有益費用十二萬九千元，上訴人依法應予返還等情。爰依兩造間租約之約定及民法第四百三十一條規定，求為命給付二十一萬九千二百元之判決（原審判命上訴人給付六萬一千八百二十元【其計算式為：押租金90000+上訴人溢領九十年七月二十日起至同年八月十九日止之租金18387-上訴人得抵銷之水費1254-電費2387-瓦斯費3626-上訴人得抵銷之九十年五月份至七月份管理費9300-違約金30000=61820】，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未據聲明不服，而告確定）。
上訴人則以：被上訴人未曾於九十年三月間以口頭通知伊欲終止租約，伊係於九十年七月二十一日收受被上訴人存證信函始知悉被上訴人擬終止租約。故依民法規定，兩造租約應於九十年八月三十一日始行終止。又兩造於九十年八月四日共同檢視前揭房屋時，發現有多處毀損壞，或應行移除而未移除，未恢復原狀，是應認被上訴人尚未交還租屋，上訴人自得以被上訴人尚未完成點交房屋，與被上訴人之返還押租保證金請求，為同時履行抗辯。又兩造既係於九十年八月三十一日始終止租約，則上訴人自無溢領九十年七月二十日起至九十年八月十九日止之租金，反係被上訴人應再給付上訴人租金四萬零六百四十五元。另被上訴人亦尚應賠償違約金一萬一千六百十三元（即扣除原判決已確定上訴人得抵銷部分），及給付九十年八月份管理費三千一百元、未交門銷開銷配銷費用二千二百元、屋內破損修補及餘留物品拆除清運費用二萬二千二百元等，上訴人均得就此部分費用主張抵銷云云，資為抗辯。
二、被上訴人主張其於八十八年三月二十日向上訴人承租系爭房屋及地下室停車位，約定租賃期限九十一年三月十九日止，每月租金三萬元，於訂約當時交付押租金九萬元，以及業於九十年七月三十一日前搬遷完畢之事實，業據其提出房屋租賃契約書影本為證（見原審卷第十二頁至第十四頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。至被上訴人主張伊已於九十年三月間即以口頭通知上訴人擬遷離他處終止租約，並經上訴人允諾，及嗣於九十年七月十七日以存證信函再次向上訴人確認終止租約之日期為九十年七月三十一日，故兩造間之租約係於同年七月三十一日終止，上訴人應返還押租金及溢領之租金之事實，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）兩造間房屋租賃契約約定租賃期限自八十八年三月二十日起至九十一年三月十九日止，乃定有期限之租賃契約，又依前揭房屋租賃契約書第七條約定：「契約期間內乙方（指被上訴人）若擬遷離他處時應於三月前通知甲方（即上訴人），乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」（見原審卷第十三頁）而被上訴人主張其於九十年三月二十日即以口頭通知上訴人提前終止租約，雖為上訴人所否認。惟查被上訴人於九十年七月十七日之存證信函明載：「本人（指被上訴人）於九十年三月間即行口頭通知不再續租之意思表達，現謹依前揭租八賃契約第七條之約定，提前終止與台端（指上訴人）間之租賃契約．．．本人訂於九十年七月三十一日終止雙方之租賃契約．．．」（見原審卷第十六頁），足證其已於存證信函內表明業已依約三個月前即於九十年三月間以口頭通知擬遷離他處終止租約，並確定於九十年七月三十一日搬遷。而查上訴人於九十年七月十八日收受前揭存證信函後，另於同年七月十九日及八月十三日以存證信函回覆被上訴人時，均未曾否認被上訴人有於九十年三月間曾以口頭通知終止，亦未曾表示被上訴人之終止租約係違約，僅一再表明依民法第四百五十條第三項及第四百五十三條規定，本件租賃契約之終止日應為九十年八月三十一日（見原審卷第一三四頁至第一五三頁）。惟按民法第四百五十三條係規定定有期限之租賃契約，當事人約定得期前終止契約時，其先期通知之方式準用民法第四百五十條第三項之規定，惟查民法第四百五十條第三項係不動產租約，其租金以一個月定其支付之期限者，出租人擬終止契約時，應以一個月之末日為契約終止期，及其通知應至少於一個月前所為之規定，故僅係就出租人為規定，並非對承租人終止契約之情形所為之規定。而本件係承租人即被上訴人於租期屆至前終止租約之情形，故自無適用上開規定之餘地。況本件兩造業於租約第七條明定租期屆至前提前終止租約之方式，益證無上開規定之適用。故上訴人於上開存證信函之表示顯違反兩造租約之約定，自不發生阻卻契約終止之效力。再查上訴人對於被上訴人在原審陳稱上訴人曾於九十年七月間第一個星期天帶新房客看屋，及雙方有約定於同年七月二十九日辦理交屋，嗣因上訴人未如期到場，再改為九十年八月四日會勘交屋等語，始終未表示爭執（見原審卷第七一頁及第九五頁），則堪認上訴人早於七月初之前即已知悉被上訴人擬提前終止租約，及租約終止日期係九十年七月三十一日。綜合上述，自堪認被上訴人所主張其於九十年三月間即以言詞通知上訴人提前終止租約，嗣於九十年七月十七日所發之存證信函再重申提前終止租約之意思及確認終止租約之日期等語，實為可取。上訴人空言否認知悉提前終止之事，及抗辯應以九十年八月三十一日為終止日云云，並不足取。
（二）又按租約終止後，租賃雙方固有互負回復原狀之義務，惟就承租人即被上訴人方面，其所負回復原狀之義務，乃返還其所承租之租賃物，就出租人即上訴人方面，其所負回復原狀之義務，即返還押租金。至被上訴人所返還之租賃物是否有上訴人所主張之瑕疵，乃屬被上訴人是否因此負損害賠償責任之問題，並不影響被上訴人已盡其搬遷返還系爭租賃物之回復原狀之對待給付義務。而按民法第二百六十四條所規定之同時履行抗辯，係須他方當事人完全未履行其給付時，己方當事人始得就其對待給付部分主張之。本件被上訴人既已遷離系爭租屋，此為兩造所不爭執，則自應認被上訴人已履其該部分之給付義務，至上訴人以另項給付事由，即系爭房屋有些微瑕疵未予補正，致其受有損害之損害賠償請求權主張與被上訴人之返還押租金請求為同時履行抗辯，自與上開規定不符，其所為同時履行之抗辯，即非可取。
（三）又上訴人抗辯被上訴人積欠九十年七月二十一日起至同年八月二十日租金三萬元及自同年八月二十一日起至同年月三十一日租金計一萬零六百四十五元，合計四萬零六百四十五元云云（見原審卷第四九頁）。惟已為被上訴人所否認。經查兩造係於九十年七月三十一日終止租約，而依兩造所訂租賃契第二條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為參年，即自民國八十八年三月二十日起至九十一年三月十九日止。」、第四條約定：「租金應於每月二十日以前繳納，每次應壹個月份，乙方（即被上訴人）不得藉詞拖延。」（見原審卷第十二頁背面）是租金支付計算週期乃自每月二十日起迄翌月十九日，故被上訴人僅須給付自九十年七月二十日起至同年月三十一日止之租金。經查被上訴人係於訂定租約時一次開立三十六張支票交付上訴人按期兌領支付租金（見原審卷第十四頁背面），而上訴人已將被上訴人給付九十年七月二十日起至同年八月十九日止租金之支票一紙兌領，亦為上訴人所不爭執。則上訴人顯已溢領九十年八月一日起至八月十九日之租金。至同年八月二十日起至八月三十一日之租金，則亦因租約業已終止，被上訴人並無再予給付之義務。故上訴人所辯得請求九十年八月一日起至同年月三十一日止之租金及得以同年八月二十日起至八月三十一日止之租金與被上訴人之返還押租金請求，相互抵銷云云，亦非可取。
（四）上訴人雖另抗辯被上訴人未支付九十年八月份之管理費及停車費三千一百元（至九十年五月份至七月份之管理費及停車費九千三百元，業經原審判決上訴人抵銷勝訴確定），惟為被上訴人所否認。經查兩造租賃契約係於九十年七月三十一日止終止，且被上訴人早已遷離，既如前述，則就租約終止後之九十年八月份管理費及停車費，自應由上訴人自行繳納，上訴人就此部分所為抵銷之抗辯，洵屬無據。
（五）上訴人復抗辯因被上訴人未將系爭房屋門鎖之鑰匙交還，致須僱鎖匠破壞門鎖以打開系爭房屋，被上訴人應賠償此部分損害云云，並提出九十年九月一日天順鎖匙刻印社收據為證（見原審卷第六六頁）。惟亦為被上訴人所否認。經查兩造既有於九十年八月四日會勘交屋，則依一般常情，被上訴人豈有不於當場交還門鎖鑰匙之理，況被上訴人業已於九十年七月三十一日搬遷完畢，此為上訴人所不爭執，則被上訴人就上開房屋已無何支配權利，其房門是否上鎖亦已全屬上訴人之權利。故系爭房屋於會勘後之上鎖，乃非屬被上訴人之責任，而係可歸責於上訴人。是上訴人因其將系爭房門上鎖致須另找鎖匠破壞門鎖，所支出之費用，自應由其自行負擔，被上訴人並無負擔賠償之責任。從而上訴人所為應由被上訴人賠償之抗辯，亦不足取。
（六）上訴人再抗辯被上訴人應給付屋內破損修補、餘留物拆除清運費用二萬二千二百元云云，亦為被上訴人所否認。經查：
１、上訴人抗辯床頭櫃已釘死須雇工移除，伊並因而支出三千元云云，固提出估價單、照片及吳銘輝立具證明其有拆除床頭櫃之證明書為證（見原審卷第五四及第五五頁、本院卷第四三頁），惟被上訴人否認估價單及上開證明書為真正，並稱該床頭櫃於遷入前即已存在，非其裝置，其遷入裝潢內部時並未包括床頭櫃等語，及提出其於遷入時之裝潢費估價單為證（見原審卷第三０頁）。經查上開估價單之經手人係一曾姓人土，而證明書係由吳銘輝出具，並不一致，已難認為真正。再縱認估價單及證明書為真正，惟該等證據充其量均僅能據為證明上訴人有僱工拆除床頭櫃之事實，照片則僅能證明主臥室設置有固定之床頭櫃之事實，但均不足以據為證明上開床頭櫃係被上訴人所裝置者。至上訴人雖云租約上未記載有床頭櫃之記載，足見床頭櫃係被上訴人所裝置者。惟查上開租約並無關於訂約雙方會勘點交房屋之記載，亦無房屋內設備之詳細列項之特別記載，至租約第十一條雖有以手寫之文字加註：「因使用之損壞（包括婦友廚具、和成ALPSIII衛浴等設備有修繕更新之必要時，由乙方（指被上訴人）自行負責，並按原狀歸還甲方（指上訴人）」（見原審卷第十三頁），乃關於特定設備之損壞維修責任之約定，並非訂約雙方就房屋內部物品設備之會勘紀錄，自不足據為有利於上訴人之認定。再按一般常情，床頭櫃如採固定式，即無法隨搬遷而帶離，顯不利於承租人，且須僱工裝潢，再支出費用，而查本件兩造之定期租約僅為三年，以此短期租約設置固定式之床頭櫃，顯對承租人無益，是被上訴人主張該床頭櫃非其設置，自為可取。上訴人雖另抗辯被上訴人有裝潢室內牆壁，故必有同時設置床頭櫃云云。惟查被上訴人室內裝潢之估價單上並無關於床頭櫃項目之記載，而其所裝潢之牆面亦非主臥室床頭櫃所在之牆面，均據被上訴人 陳明 在卷，復有其提出之估價單為證（見原審卷第三○頁及第三一頁），自堪信為真實。上訴人就被上訴人所裝潢者確係床頭櫃之牆面及有一併設置床頭櫃之事實，始終不能舉證以實其說，則其所辯上開床頭櫃係被上訴人所設置，被上訴人應賠償伊拆除費用云云，即不足取，其所為此部分費用之抵銷抗辯，亦屬無據。
２、又上訴人抗辯系爭房屋之客廳及主臥室地磚有破損、主臥室浴室廚房壁磚有破損，主臥室浴室內之浴缸有破損，致伊僱工換修支出八千元及二千元云云，亦為被上訴人所否認。雖上訴人提出照片為證（見原審卷第五五頁至第六四頁），惟查上開照片均無日期之記載，並無從判定係何時所拍攝，自難僅據該照片即認定係被上訴人搬離系爭房屋時之系爭房屋實況。再細觀上開照片內容亦無從看出有何地磚及壁磚暨浴缸破損之情形，僅見有細微污點之存在，故並不足以據為證明有上訴人所指稱之破損情形。而依兩造房屋租賃契約書第十一條約定：「乙方（即被上訴人）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，甲方（即上訴人）負責修理。因使用損壞（包括婦友廚具、和成ALPSⅢ衛浴等設備），有修繕更新之必要時，由乙方自行負責，並按原狀歸還甲方。」足認房屋因出租他人使用可能產生尚未達不能使用之耗損，已為上訴人於出租當時所得預見，並以之為締約因素。而查上開照片所示之污損，並非達損壞而有更新之必要，故應屬房屋輕微之自然損壞，則依上開約定，自應由上訴人負責修繕。從而上訴人所辯系爭房屋有地磚、壁磚及浴缸破損之情形，並不足取，其所為自行修繕有污損部分之地磚、壁磚及浴缸，而支出之上開費用，依租約之約定，亦應由其自行負擔，故其所為此部分抵銷之抗辯，仍非可取。
３、再上訴人抗辯因被上訴人於承租期間設置有電線、冷氣線、電話網路等線路，伊為拆除該等管線及修補客廳樑柱牆壁之破洞暨各房間內釘物拆除後之破洞，並封冷氣孔、插座及燈座，支出五千元修繕費用，及換客廳落地紗窗二千元，均應予抵銷云云。惟經核上訴人所提出之前開照片，並無重大之破洞而須更新修繕之情形。況被上訴人承租前揭房屋係為住家使用，為兩造所不爭執，且兩造就使用收益方法未有特別之限制約定，此觀諸兩造所訂定之租約自明。則被上訴人在廚房、浴室及各房間加設掛毛巾架子等訂物及裝設第四台、電話、冷氣及電話網路，均屬為住家日常生活所必需之使用方式。而系爭房屋於被上訴人搬離時已使用二年餘，紗門紗窗自有相當之耗損，故自難謂係被上訴人未依租賃物之性質使用所造成之損害。此外上訴人復不能舉證證明前揭鑽孔、釘孔已使壁磚、樑柱及牆壁達於不堪使用程度，有修繕更新之必要，則依兩造所訂系爭租約第十一條之約定，此部分之損害自應由上訴人自行負責修繕，故上訴人所為此部分修繕費用應予抵銷之抗辯，亦不足取。
三、綜上所述，兩造房屋租賃契約既於九十年七月三十一日終止，被上訴人已於是日前搬離，且上訴人所為前開抵銷之抗辯，均不足取。則本件被上訴人請求上訴人返還扣除原判決認定准予抵銷部分之費用支出款項後之押租保證金六萬一千八百二十元，及自九十年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。從而，原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
四、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
五、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年五月七日
民事第三庭審判長法官謝碧莉
法官張靜女法官李維心右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十二年五月七日~B法院書記官林梅珍