裁判字號：臺灣高等法院臺中分院99年重上字第142號民事判決
裁判日期：民國99年11月16日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院臺中分院民事判決99年度重上字第142號上訴人 朱水福 訴訟代理人 甘大空 律師被上訴人 劉換賓 訴訟代理人 楊榮富 律師複代理人 蔣志明 律師
參加人 黃林秀 忍訴訟代理人 林俊雄 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國99年7月15日臺灣臺中地方法院98年度重訴字第514號第一審判決提起上訴，本院於99年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。
被上訴人於上訴人將台中市○區○○段六小段3─15地號土地，及其上建物即門牌號碼台中市○區○○路1段157號房屋移轉登記並交付予被上訴人之同時，應給付上訴人新台幣壹仟陸佰萬元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決第二項所命金錢給付部分，上訴人以新台幣伍佰參拾肆萬元為被上訴人預供擔保後，得假執行，但被上訴人如於執行標的物拍賣、變賣或物之交付前，以新台幣壹仟陸佰萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項
一、按上訴人於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被上訴人已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文，查：本件上訴人於本院民事上訴狀主張：「本件係因上訴人向被上訴人購買所謂的『凶宅』，以致被上訴人應負買賣契約之物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定，上訴人得視瑕疵情形之不同而有解除契約或減少價金之權利。因上訴人在原審只請求解除買賣契約以回復原狀，但上訴人為求一次紛爭一次解決之訴訟經濟原則，且本件請求之基礎事實同一，爰依民事訴訟法第446條第1項規定，上訴人為訴之追加，除上訴聲明廢棄原判決外，另請求被上訴人應減少買賣價金，．．．二者性質上不能併存，而屬於客觀之預備訴之合併。故上訴人先位請求如上訴聲明部分，備位請求如追加聲明部分」等語（本院卷第4頁），嗣後本件上訴人之訴訟代理人於本院民國（下同）99年10月14日準備程序進行中，當庭撤回備位聲明請求減少買賣價金在案（本院卷第41頁背面）。此部分本院自無須審理，合先敘明。
二、又就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項設有規定。另該條項所稱有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（參見最高法院94年度台抗字第1183號裁定意旨）。本件被上訴人主張坐落台中市○區○○段六小段3─15地號土地，及其上建物即門牌號碼台中市○區○○路1段157號房屋（下稱系爭房屋），原為受告知訴訟人 黃林秀忍 於96年5月30日出售予訴外人 林國昇 ，再由訴外人林國昇指定移轉登記為被上訴人所有，原出賣人黃林秀忍出售系爭房屋予訴外人林國昇時，曾擔保系爭房屋並無自殺或凶殺致死之情事，否則買方得主張解除契約，故本院審理後如認為系爭房屋為凶宅，被上訴人應負瑕疵擔保責任，原出賣人黃林秀忍亦應同負瑕疵擔保責任，原出賣人黃林秀忍即屬因被上訴人敗訴而有法律上利害關係之人，乃依民事訴訟法第65條第1項規定聲請訴訟告知等語，而原審法院依被上訴人聲請對系爭房屋原出賣人黃林秀忍為訴訟告知後，黃林秀忍遂於98年12月14日具狀聲明參加訴訟，而輔助被上訴人為訴訟上行為，本院審酌被上訴人提出系爭房屋之不動產買賣契約書，確認黃林秀忍係出賣系爭房屋予訴外人林國昇，再由訴外人林國昇指定移轉登記為被上訴人名義，故就本件訴訟而言，黃林秀忍即屬有法律上利害關係之第三人，依首揭法條規定及最高法院裁定意旨，黃林秀忍具狀聲明參加訴訟，並輔助被上訴人而為訴訟行為，尚無不合，應准許之。
乙、實體事項
壹、上訴人方面：上訴人起訴主張其於98年4月5日向被上訴人購買系爭房屋，總價金為1600萬元，訂有不動產買賣契約書，並於98年4月28日辦妥系爭房屋所有權移轉登記，上訴人亦自98年5月5日起延續被上訴人原有之房屋租賃契約，將系爭房屋續租予訴外人 黃國柱 經營早餐店。嗣訴外人黃國柱於98年10月16日下午電話告知約於2個月前，隔壁通訊行老闆告知系爭房屋為凶宅，欲終止租賃契約及請求損害賠償等語，上訴人遂於98年10月17日進行查證，詢問隔壁汽車材料行老闆，始獲告知約於15年前其兄 黃東成 租用系爭房屋時曾在3樓自殺身亡，復詢問前里長亦告知系爭房屋確有發生自殺情事，可見系爭房屋為凶宅甚明。又上訴人購買系爭房屋自簽約至交屋完成，被上訴人及仲介從未告知系爭房屋為凶宅，上訴人發現上情後，即請仲介與被上訴人聯絡，但被上訴人均未積極處理，依系爭房屋買賣契約第13條第1款約定及標的物現場說明書第24項記載，被上訴人勾選「否」，與最高法院73年台上字第1173號、87年台上字第2907號判例，另臺灣臺北地方法院98年度重訴字第12號民事判決等，均認定房屋是否曾發生「非自然身故」之情事，屬房屋交易之重大資訊，凶宅為交易上之重大瑕疵，買受人自得主張物之瑕疵擔保責任。上訴人乃於98年10月27日發函通知被上訴人及仲介，請求被上訴人退還買賣價金1600萬元，被上訴人均置之不理，上訴人不得已依民法第354條第1項前段、第359條規定解除買賣契約，並依民法第259條第1款、第2款及第179條等規定，請求被上訴人返還價金1600萬元，為此提起本訴，並以本件訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示等情。
貳、被上訴人方面：被上訴人則以下列情詞置辯：
一、所謂「凶宅」之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素雖未對房屋造成直接「物理性」之損傷，但就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住其內之住戶，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上會造成相當大之負面影響，故在房地產交易市場及實務經驗，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會影響購買意願及購買價格，造成該標的物之市場接受程度及價格之低落情形，在客觀上已非一般適於居住之標的，將造成經濟上之價值減損，影響市場價格，應屬民法第354條第1項規定「物之瑕疵」。惟訴外人黃東成縱令確曾在系爭房屋自殺死亡，該事件是否曾見諸媒體，而為一般人所知悉，進而影響其交易價格，已有疑問？且迄至兩造買賣系爭房屋時，已達15年之久，期間經過被上訴人及上訴人先後出租予他人使用，上訴人復未舉證系爭房屋在訴外人黃東成自殺致死後有發生靈異事件，參照原法院97年度重訴字第380號及台灣高等法院90年度上易字第401號等民事判決，系爭房屋是否足以評價為「凶宅」而構成物之瑕疵，實非無疑。上訴人是否得據此依民法第354條及第359條規定主張解除買賣契約，並請求返還價金，尚有疑義。
二、法院審理結果若認為上訴人得解除系爭房屋買賣契約，及請求返還買賣價金，但上訴人因本件買賣占有使用系爭房屋而受有相當於租金數額之利益及租金收入，即為無法律上原因，構成不當得利，自應返還予被上訴人，此從上訴人自陳買受系爭房屋後，自98年5月5日起延續原來之租賃契約，將系爭房屋1、2樓繼續出租予訴外人黃國柱經營早餐店，租金每月4萬元，且上訴人另將系爭房屋2、3樓外牆看板及4樓鋼骨看板出租，亦獲有相當於租金收入，被上訴人自得據此與上訴人請求返還之價金相互抵銷。又上訴人在本件訴訟若捨棄請求遲延利息，被上訴人則同意不行使上開抵銷抗辯。但上訴人仍得依民法第261條準用第264條規定，於上訴人未為對待給付前，即將系爭房屋及其上土地之所有權移轉登記暨交付返還被上訴人前，被上訴人得拒絕返還價金，故被上訴人於行使同時履行抗辯權後，被上訴人返還價金之遲延責任即為解消。
三、系爭房屋無論在參加人所有、出售予被上訴人，或再轉賣予上訴人期間，均一直處於出租狀態，即使系爭房屋發生是否為凶宅之疑慮後，仍然繼續出租予他人，益見系爭房屋之經濟價值不受影響。
參、參加人方面：
一、參加人就訴外人黃東成於82年4月5日在系爭房屋3樓上吊自殺死亡之事實，係參加人接獲訴訟告知時方第1次聽聞其事，系爭房屋於10餘年前原出租予訴外人黃東成之家人經營汽車材料行，承租期間黃家人曾表示欲購買系爭房屋，因價格問題作罷，黃家人返還系爭房屋時並未提及訴外人黃東成自殺乙事，參加人聽聞此事，甚為訝異。
二、系爭房屋是否因有人發生兇殺或自殺致死之情事而成為凶宅，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有差異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，故判斷系爭房屋是否凶宅，除應具備發生兇殺或自殺致死之人應在該屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主之關係等因素，並非以曾發生兇殺或自殺情事之房屋，即一概認係凶宅而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性，此有原法院97年度重訴字第380號及台灣高等法院90年度上易字第401號等民事判決可憑。故訴外人黃東成在系爭房屋3樓自縊，距今15年以上，若非訴外人黃東成兄弟忽然提起，早因時間經過而淡忘其事，依上訴人提出查詢紀錄表記載，汽車材料行老闆即訴外人黃東成之弟表示其兄黃東成自殺身亡後，有請人來作法事、祭拜、超渡及引魂，事後亦繼續居住一段期間等，故系爭房屋因訴外人黃東成自殺而來之不安氣氛，已因法事之超渡及引魂等儀式而去除，黃家人乃續住一段期間，甚至有意購買系爭房屋。
再參加人與黃家人終止租賃契約後，復將系爭房屋先後出租於訴外人名洋實業股份有限公司、 陳登科 、 江文月 、 鄭高峰 及 施益成 等人，承租人皆未表示居住其內有何不安寧之現象，故將系爭房屋稱為凶宅，未免太過。
三、系爭房屋為3樓建物，而訴外人黃東成係於3樓自縊，縱有凶宅之疑慮，充其量僅自殺地點之3樓，如何能指全棟建築皆為凶宅，從而解除買賣契約而主張返還全部價金？上訴人之請求應認為無理由。
四、系爭房屋目前既出租予他人經營「永和豆漿」，承租人若知悉曾有人在屋內自殺，猶願意承租，可見系爭房屋是否曾發生非自然身故之情事，不是對每一個人都會造成影響，應該不影響系爭房屋之交易價值。
肆、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認系爭房屋固於82年4月間發生訴外人黃東成在屋內3樓自縊之情事，已為不動產交易市場所稱之「凶宅」，致系爭房屋原承租人即證人黃國柱與上訴人終止租賃契約，該項凶宅之事實造成系爭房屋經濟價值減損，即屬民法第354條及第359條規定之物之瑕疵，惟被上訴人並無上訴人所稱在交易過程有故意隱匿系爭房屋為凶宅之事實，且系爭房屋目前仍繼續出租他人供營業使用，每月租金僅有5000元之落差，故系爭房屋因經濟價值減損所生物之瑕疵，若遽依上訴人主張解除契約，對被上訴人即有顯失公平之虞，上訴人請求被上訴人減少買賣價金已足以彌補上訴人所受損害，故上訴人主張解除系爭房屋買賣契約，請求被上訴人返還全部買賣價金1600萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為無理由，而予駁回上訴人之請求及其假執行之聲請。
上訴人不服第一審判決提起上訴，於本院上訴聲明為：①原判決廢棄。②上述被廢棄部分，被上訴人應給付上訴人1600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③上訴人願提供擔保，請准宣告假執行。
④第1審、第2審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人於本院答辯聲明為：①上訴駁回。②第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
伍、兩造不爭執之事實（本院卷第37頁）：
一、訴外人黃東成確於82年4月5日在系爭房屋3樓上吊自殺死亡。
二、系爭房屋原承租人黃國柱，因系爭房屋有凶宅疑慮，而於99年1月3日與上訴人終止租賃契約。
三、上訴人同意捨棄遲延利息部分之請求，被上訴人同意不行使租金利益之抵銷抗辯。
四、系爭房屋自99年4月25日起出租予他人經營「永和豆漿」，租金每月35000元。
陸、本件之爭點：⑴系爭房屋是否構成凶宅，而為民法第354條、第359條規定物之瑕疵？⑵上訴人主張解除系爭房屋買賣契約，請求返還全部價金，是否有據？
一、系爭房屋是否構成凶宅，而為民法第354條、第359條規定物之瑕疵？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求(參見最高法院17年上字第917號判例意旨)。
（二）上訴人主張其於98年4月5日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，向被上訴人購買系爭房屋及其上土地，約定總價金為1600萬元，並於98年4月28日辦妥系爭房屋所有權移轉登記，而系爭房屋原由被上訴人出租予證人黃國柱，上訴人取得系爭房屋所有權後，再於98年5月5日延續被上訴人之租賃契約，將系爭房屋繼續出租予證人黃國柱使用，每月租金40000元，嗣於98年10月中旬，證人黃國柱告知上訴人系爭房屋疑為凶宅，欲終止租賃契約，復經確認訴外人黃東成曾於82年4月5日在系爭房屋3樓自縊死亡，上訴人乃於99年1月3日與證人黃國柱終止租賃契約，而上訴人又於99年4月間將系爭房屋出租予他人經營「永和豆漿」，每月租金35000元之事實，已據其提出不動產買賣契約書1件、房屋租賃契約書3件及協議書1件等影本各在卷為憑（原審卷第6至9頁、16至17頁、18至19頁、162至163頁、106頁），核屬相符，且經原審法院依職權向臺灣臺中地方法院檢察署調閱訴外人黃東成之相驗屍體證明書影本查明無誤，亦為被上訴人及參加人一致不爭執，是上訴人此部分之主張自堪認為真實。
（三）按民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（參見最高法院73年台上字第1173號判例意旨）。再依兩造簽訂系爭房屋之不動產買賣契約書第13條第1款約定：「乙方（即被上訴人）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方（即上訴人）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任」（原審卷第67頁），而所謂「非自然身故」，係指「兇殺或自殺致死」之情形，訴外人黃東成既曾於82年4月5日被發現在系爭房屋3樓自縊死亡，即屬系爭房屋曾發生「非自然身故」之情事，縱使被上訴人自其前手即參加人購買取得系爭房屋後，始終不清楚訴外人黃東成在系爭房屋3樓自縊死亡之事實，亦因被上訴人出售系爭房屋於上訴人時已為上開內容之保證，事後復確認被上訴人所言不實，被上訴人自屬違反不動產買賣契約書第13條第1款約定，其應對交易相對人之上訴人負「法律上責任」，該「法律上責任」究竟為何？上開不動產買賣契約書固未載明，然依其性質，應為出賣人就買賣標的物之瑕疵擔保責任甚明。
（四）依目前房地產市場對「凶宅」之定義，係指「曾發生兇殺或自殺致死情事」之房屋，此一因素雖未對房屋造成直接「物理性」之損傷，但就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對於居住其內之住戶，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上會造成相當大之負面影響，與周遭環境相較，買賣價格會有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，在房地產交易市場及實務經驗，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會影響購買意願及購買價格，使該標的物之市場接受程度及價格之低落情形，在客觀上已非一般適於居住之標的，將造成經濟上之價值減損，影響市場價格，應屬民法第354條第1項規定「物之瑕疵」。可見房屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知悉上情，多因心生畏怖而欠缺購買意願，影響房屋之交易價值甚鉅，即屬交易上之重大瑕疵。上訴人主張系爭房屋既曾發生「非自然身故」之情事，即為凶宅，應屬民法第354條第1項規定「物之瑕疵」乙事，雖為被上訴人及參加人所否認，參加人復表示系爭房屋曾先後出租予訴外人名洋實業股份有限公司、陳登科、江文月、鄭高峰及施益成等人，承租人皆未表示居住其內有何不安寧之現象，故將系爭房屋稱為凶宅，未免太過云云，惟原審法院乃就先後曾向參加人或被上訴人承租系爭房屋之黃國柱、陳登科、江文月分別通知到庭作證，其中證人黃國柱於99年5月4日言詞辯論期日到庭結證稱：「我承租1個月左右，即房屋尚未賣給上訴人之前，就聽隔壁鄰居廖先生談到系爭房屋樓上10餘年前有人上吊自殺，我原本不在意，在房屋賣給上訴人後，又有1位女客人來問我在這邊做生意還好吧，並問我是否知道有人自殺之事，我說知道，當時僱請3個員工，其中1個員工上樓整理東西，2個姐妹在樓下聽到我們的對話，就問我『老闆，那個太太是指那個嗎』（比殭屍的動作）？我就點點頭，後來那2個姐妹就不太敢上樓上廁所，我要她們上樓上廁所就相互照應，不要告訴另外1名員工。在這段時間，我生意不是很順，人在外面時還摔倒，左腿韌帶差點斷裂，店內重要之電子產品幾乎莫名其妙壞過1遍，而且ＭＰ3還會自動停止，後來我就打電話向上訴人說這件事情，上訴人就到台中找 仲介謝 先生一起查訪此事，原先查不到，後來直接問隔壁姓黃的鄰居，鄰居先問我這邊有發生什麼事情？因為他們之前已有請法師祭過了。事後我再請我父親去問前東昇里里長，證實10餘年前確有此事，另外我也到對面輪胎行去問，也表示10餘年前確有人在系爭房屋3樓自殺之事，我就向公司反應要將店面遷離，經過溝通後，上訴人也願意終止租約，將押金還給我。我終止租約的原因就是凶宅，雖然沒有人看到什麼東西，但那段期間摔倒、生意不順，再詢問多人後，還是向上訴人表示要搬走」等語（原審卷第137至138頁）。另證人陳登科亦於同日到庭結證稱：「我原本是名洋電信總經理，87年承租系爭房屋是做為通訊器材買賣，承租後我沒有在系爭房屋上班或工作，那時僱用店長，營業時間到晚上10點，打烊後沒有員工住在裡面。承租前後並沒有聽說系爭房屋曾有人在屋內上吊自殺之事，如果事前知道，我不會承租，因為我有宗教信仰，敬鬼神而遠之。即使我居住一段期間後，沒有發生什麼狀況，後來聽說有人在裡面自殺，我也不會繼續承租」等語（原審卷第139頁）。又證人江文月於99年7月1日言詞辯論期日到庭結證稱：「88年7月間曾經承租系爭房屋，我是接續在名洋電信公司之後承租，當時覺得地點不錯才承租，承租後我自己不在該處上班，而承租時不知道系爭房屋於82年間有人在屋內上吊自殺之事，若當時知道，我百分之80不會承租，因為中國人之習俗，有人在屋內上吊死亡，會比較忌諱」等語（原審卷第167至168頁），可見依一般人之觀念，房屋內若有「非自然身故」之情事發生，一旦知悉此事，一般人之心理即有忌諱，避之唯恐不及，承租或承買之意願即因此而降低，不因該「非自然身故」情事發生時間經過是否久遠，而有不同，此從訴外人黃東成於82年4月間在系爭房屋3樓自縊死亡後，迄今已有17年之久，證人黃國柱一經證實上情後，幾經考慮仍決定終止租賃契約，將店面遷離他處，而證人陳登科、江文月則表示若知悉此事，即不可能會承租系爭房屋等情，足認系爭房屋在經證實確有「非自然身故」之情事發生後，即屬一般人所稱之「凶宅」，系爭房屋之經濟價值即因此而減損（此從上訴人將系爭房屋出租予證人黃國柱時為每月40000元，告知承租人上情後，租金即降為每月35000元，可獲得印證），依首揭民法第354條第1項規定及最高法院73年台上字第1173號判例意旨，即有減少系爭房屋價值之瑕疵，被上訴人自應就系爭房屋負出賣人物之瑕疵擔保責任。
（五）至被上訴人及參加人固均抗辯稱系爭房屋是否因有人發生兇殺或自殺致死之情事而成為凶宅，係屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有差異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，故判斷系爭房屋是否凶宅，除應具備發生兇殺或自殺致死之人應在該屋內外，並應考量案發事情大小、有無見諸媒體、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主之關係、有無發生靈異現象等因素，並非以曾發生兇殺或自殺情事之房屋，即一概認係凶宅而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性云云，然依前述，即使訴外人黃東成在系爭房屋3樓自縊死亡乙事，自82年4月間迄今已達17年之久，當時並未見諸報端媒體，且訴外人黃東成家人亦請法師超渡祭拜過，或許可能因經過時間久遠而從記憶淡忘，但此等自縊死亡之非自然身故情事，於事隔17年左右遭知情之第3人有意或無意之挑起後，仍然自塵封、淡忘之記憶深處重新勾出而逐漸鮮明，該種令人不安之心理亦因此浮現，縱令不曾發生任何靈異現象，亦使在系爭房屋經營早餐店之證人黃國柱決定他遷，而與上訴人終止租賃契約，且依證人陳登科、江文月之證言，其等2人承租系爭房屋之時間距今10年以上，在原審法院作證時，猶毫不遲疑表示若知悉系爭房屋曾發生非自然身故情事，即不會承租系爭房屋等情，可見系爭房屋是否為凶宅，攸關一般人是否承租或承買之意願極為重要，此雖屬個人之主觀及心理層面，但在客觀上是否會因人、因時、因宗教信仰等不同而有差異，或是藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，均有疑問？況被上訴人及參加人在本件訴訟過程確認訴外人黃東成曾在系爭房屋3樓自縊死亡之事實後，被上訴人之前手即參加人在原審法院99年5月4日言詞辯論期日當庭詢問是否願意「解除買賣契約，收回系爭房屋」時，亦明確答覆：「我不願意」等語在卷（原審卷第141頁），而被上訴人願意解除買賣契約及收回系爭房屋，亦繫於參加人同意為前提，可見被上訴人及參加人在主觀心理上對系爭房屋曾發生非自然身故情事亦有相當之嫌惡，否則何以不願解除買賣契約而收回系爭房屋？故被上訴人及參加人此部分之抗辯，自非可採。
二、上訴人主張解除系爭房屋買賣契約，請求返還全部價金，是否有據？
（一）民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」而該條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（參見最高法院88年度台上字第1438號判決意旨）。本件系爭房屋既曾發生非自然身故情事，應屬不動產交易市場所謂之「凶宅」，基於一般消費大眾對「凶宅」之嫌惡心理，承租或承買之意願降低，就系爭房屋之經濟價值發生減損，應構成物之瑕疵，出賣人之被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，已如前述。
（二）上訴人主張依民法第359條規定，解除兩造間之系爭買賣契約，被上訴人則以民法第359條但書之顯失公平置辯，經查：
１、民法第359條但書規定，解除契約依其情形顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；此處所謂「解除契約顯失公平」者，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所造成之損害，應權衡兩者的得失輕重，若比較之後，解除契約對出賣人顯失平衡者，買受人只能請求減少價金。
２、本件系爭房屋之瑕疵係因屋內曾有人非自然死亡所造成之瑕疵，此等瑕疵經原審訊問多位承租人後均表示在明知曾有人非自然死亡之情形下，不願意承租系爭房屋，參加人甚而明確表示不願意收回系爭房屋（原審卷第141頁）如上述，再參以上訴人當庭表示渠係信奉祭拜祖先的道教明確在卷（本院第52頁），上訴人既非基督徒或天主教徒，則系爭房屋之上開瑕疵對上訴人而言即屬重大，且縱經做法事，對居住人心理層面之影響仍屬鉅大，而無法修補，被上訴人雖以系爭房屋之買受人多係出租而未自住置辯，然上訴人縱在買受系爭房屋後迄今未曾自住，然購屋之目的為自住者仍屬常態，非可以目前供出租之用即謂被上訴人將來不可能自住，況承租者因系爭房屋為兇宅之故不願承租者所在多有如上述，亦不能因目前之承租人在知情之下仍願承租即認將來仍能覓得願承租之人，是以上訴人購得系爭房屋之損害可謂鉅大，唯有解除契約方能彌補買受人所受損害；反觀被上訴人在解除契約後，仍保有系爭房屋之所有權，仍可出租或自住，況被上訴人自取得系爭房屋所有權迄出賣系爭房屋給上訴人為止均未曾自住，解除契約後被上訴人仍保有系爭房屋之所有權並可供出租之用，是以解除契約對被上訴人之損害並非鉅大，對被上訴人並無顯失公平之處，上訴人主張依民法第359條解除契約為有理由，應予准許；至於上訴人因出租系爭房屋所獲得之租金利益，被上訴人已同意不行使抵銷抗辯（本院第37頁），是以本院就此部分即無庸予以審究。
３、按解除契約後，當事人雙方負回復原狀之義務，民法第259條定有明文。本件上訴人依前開法律規定解除系爭買賣契約既有理由，上訴人自負有移轉登記及交付系爭不動產予被上訴人之義務，且被上訴人亦已為同時履行之抗辯（原審卷第103頁），本院自應為同時履行之判決。
柒、綜上所述，上訴人主張系爭房屋具物之瑕疵，而解除系爭買賣契約為可採，被上訴人抗辯為無可取。從而，上訴人本於解除契約回復原狀之法律關係，請求被上訴人返還買賣價金一千六百萬元為可採，且被上訴人為同時履行之抗辯均有理由，應予准許。至上訴人之遲延利息請求部分，因被上訴人已行使同時履行抗辯，即無庸負遲延利息責任，上訴人此部分之請求為無理由，應予駁回。上訴人就金錢給付部分並聲明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被上訴人預供擔保後得免為假執行。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，並依聲請或職權為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第1項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年11月16日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官謝說容法官蔡秉宸以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官紀美鈺中華民國99年11月17日
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