裁判字號：最高法院86年台上字第1655號民事判決
裁判日期：民國86年06月07日
裁判案由：排除侵害事件
最高法院民事判決八十六年度台上字第一六五五號
上訴人甲○○
乙○○劉巡宇陳仁甫吳建民王競如鄭黃錠陳嘉祐吳美滿共同訴訟代理人尤挹華律師
陳寬強律師被上訴人丙○○
丁○○共同訴訟代理人 林華生 律師右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國八十五年一月二十九日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十四年度上字第五一六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由按代理權有欠缺之訴訟代理人，在下級審所為之訴訟行為，經當事人本人在上級審承認者，依民事訴訟法第七十五條第二項準用同法第四十八條之規定，溯及於行為時發生效力。本件被上訴人共同訴訟代理人林華生律師，於原審並未受被上訴人丙○○之委任，而以被上訴人丙○○之訴訟代理人名義為訴訟行為，其代理權自有欠缺，惟被上訴人丙○○於第三審已委任林華生律師為訴訟代理人，並代理出庭為言詞辯論，聲明駁回對造上訴，即已承認林華生律師在第二審之訴訟行為，依首開說明，其代理權之欠缺已經補正，合先敍明。
本件上訴人主張：坐落台南市○○路○○號良美文化天廈地下二層，建號一四四三七號，為被上訴人擔任董事之公英建設有限公司（以下簡稱公英公司）所興建，並分別由公英公司或同由被上訴人擔任董事之良美建設股份有限公司（以下簡稱良美公司）出售給上訴人及同棟住戶作為公共設施之用，屬於全體住戶公同共有。被上訴人明知上情，竟於民國八十三年八月間，將其原有位於同棟大樓另筆一四四三八建號內之停車位售與他人，而未經全體住戶組成之管理委員會同意，將其汽車強行停入一四四三七建號如原判決附圖所示甲、乙、丙停車位（面積各為一三‧六一平方公尺，以下簡稱系爭停車位）停放等情。爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條規定，求為命被上訴人不得將車輛或物品放置於系爭停車位上，並將系爭停車位返還上訴人及全體共有人之判決。
被上訴人則以：良美文化天廈地下二層於申請建築之初，即已規劃為停車場使用，故房屋預定買賣合約書第一條約明買賣範圍不包括地下室，而欲使用停車位者，則另行簽訂「良美文化天廈車位合約書」付款買受，始有使用權，並由建設公司交付「地下室停車位使用位置權屬證明書」（以下簡稱使用權證明書），以為憑證。被上訴人擁有系爭停車位之使用權證明書，非無權占有。況且，被上訴人與胞兄 戴初雄 各以妻之名義及所經營公司名義，共擁有系爭一四四三七號建物應有部分合計一○○○○分之一三五八，面積達二九○‧八四平方公尺，均可供被上訴人支配使用，而被上訴人占有使用之面積僅約五○平方公尺，並未超出自己可使用之應有部分等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，係以：上訴人主張系爭停車位為被上訴人使用之事實，已提出占用位置圖一件為證，復為被上訴人所不爭，固堪信為真實；惟查系爭一四四三七建號，係屬坐落台南市○○路十八等號本國式鋼筋混凝土造二十一層樓房之共同使用部分，包含屋頂突出物二二九‧二四平方公尺、地下一層八七四‧一三平方公尺及地下二層一○三八‧三二平方公尺，有建築改良物登記簿謄本可稽，其中地下二層於申請建築之初即依建築技術規則第一百四十二條第六款之規定，規劃為停車場兼大樓住戶防空避難使用。而停車位價值昂貴，依現今經濟觀念，並非當然附屬於房屋，故大樓預售屋之買賣，例須另行購買。本件房屋預定買賣合約書第一條即約明買賣範圍不包括地下室；上訴人提出之切結書亦載明地下室面積除機車停車場、蓄水池、污水池、機械室、變電室、樓梯間等公共設施外，其餘均未列入所承購之面積內。如有欲使用停車位者，則另行簽訂「良美文化天廈車位合約書」付款買受，始有使用權，足見地下二層之汽車停車位於預售時已約明用途及使用權人。被上訴人丙○○既已取得系爭停車位之使用權證明書，則被上訴人使用系爭停車位，自難指為無使用之權源。又縱認地下二層之停車位仍屬大樓各區分所有人按其區分所有房屋之應有部分所分別共有，然查被上訴人丙○○之妻 胡素珍 、被上訴人丁○○之妻 陳麗香 及被上訴人胞兄戴初雄之妻 黃涼 ，分別擁有該大樓一四五七六、一四五八三及一四五八七建號建物之所有權，上開三戶建物就系爭一四四三七建號所占之應有部分各為一○○○○分之一一二，有被上訴人提出之建築改良物登記簿謄本可按，而上訴人及其他全體住戶既未協議如何使用停車位，則被上訴人使用該地下二層之停車位，乃基於其妻或胞兄之妻以共有人地位對共有物所得使用之權利，自難認係無權占有。上訴人依民法第七百六十七條及第一百八十四條規定，請求被上訴人不得將車輛或物品放置於系爭停車位上，並將系爭停車位返還上訴人及全體共有人，洵非正當等詞，為其判斷之基礎。
按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第七百九十九條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同使用部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人。而買受地下室停車位者，地政機關係於建築改良物登記簿上就共同使用部分另編建號，記載其就共同使用部分之權利範圍即應有部分，以示區別。惟買受地下室停車位者，地政機關既僅登記其權利範圍即應有部分，買受人如何得就特定停車位而為占有使用，係一問題，究係本於共有人間之分管契約，或亦得基於買受人與原始起造人即建設公司間之約定，則有待釐清。查被上訴人使用系爭停車位，固為兩造不爭之事實。茲有疑義者，被上訴人是否為良美文化天廈之區分所有建物之所有人﹖如非該區分所有建物之所有人，何以得單獨買受系爭停車位，而擁有系爭停車位使用權證明書﹖如僅係其妻或其胞兄之妻擁有區分所有建物之所有權，何以未一併買受系爭停車位，而由被上訴人單獨買受，並占用該停車位，其依據何在﹖原審胥未調查審認明確，資以判斷與首揭說明是否相符，遽依上述理由，認定被上訴人占用系爭停車位，並非無權占有，而為上訴人敗訴之判決，殊嫌速斷，而難謂於法無違。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年五月二十八日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官李慧兒法官蘇茂秋法官許朝雄右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年六月七日
Ｋ