裁判字號：臺灣臺南地方法院109年重訴字第120號民事判決
裁判日期：民國111年03月21日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺南地方法院民事判決109年度重訴字第120號原告 曾登順 訴訟代理人 葉進祥 律師被告 黃月美 兼上一人訴訟代理人 邱真鈺 被告 陳文結 兼上一人訴訟代理人 陳文政 被告 陳文章 被告 林秀季 上一人訴訟代理人 邱燈煌 被告 邱亮瑜 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、面積982.43公尺土地，分割如附圖二所示，即：㈠編號1、面積327.48平方公尺土地，分歸原告取得；㈡編號2、面積89.70平方公尺、編號3、面積126.01平方公尺、編號4、面積111.77平方公尺土地，分歸被告陳文政、陳文章及陳文結取得，並按附表二「權利範圍」欄所示之比例保持共有；㈢編號5、面積119.08平方公尺土地，分歸被告林秀季取得；㈣編號6、面積89.31平方公尺土地，分歸被告邱亮瑜取得；㈤編號7、面積119.08平方公尺土地，分歸被告黃月美、邱真鈺取得，並按附表三「權利範圍」欄所示之比例保持共有。
被告陳文政、陳文章、陳文結、林秀季及邱亮瑜應分別按附表四所示之金額補償原告、被告黃月美、邱真鈺。
訴訟費用依附表一「訴訟費用負擔」欄所示之比例由兩造負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段000地號、面積982.43公尺土地(下稱系
爭土地)係兩造所共有，原告、被告之權利範圍如附表一所示。因兩造並無不分割之協議，亦無不能分割之原因，惟無法達成分割之協議，爰依民法第823條、第824條規定請求裁判分割系爭土地。
㈡系爭土地目前有兩造分別建築之房屋占有使用中，另有開闢
私設通路供通行使用，亦已開闢水溝供排水之用，為免於拆屋及維持占有現況，爰依房屋占有位置、範圍及私設通路等現況進行分割，請求分割如臺南市安南地政事務所民國110年8月2日安南地所二字第1100069778號函檢附之土地複丈成果圖即附圖一(下稱甲方案)所示，並互為找補金額。又被告提出之分割方案(臺南市安南地政事務所110年2月4日安南地所二字第1100012343號函檢附之土地複丈成果圖即附圖二，下稱乙方案)，原告分得土地呈現狹長近似L型，臨路面積僅剩臺南市○○區○○段000地號土地一側，日後土地利用極為不便，對原告不公平，亦不符合土地使用最佳利益原則，且依估價報告書所載原告分得不規則土地，分配後價值及權利範圍均減少，可見被告所提之分割方案，並未維持兩造公平性而不可採等語。
㈢並聲明：
1.系爭土地分割如附圖一所示，即：⑴編號甲、己分歸原告取得；⑵編號乙分歸被告陳文政、陳文結取得，並按應有部分比例保持共有；⑶編號丙分歸被告林秀季取得；⑷編號丁分歸被告 黄月美 、邱真鈺取得，並按應有部分比例保持共有；⑸編號戊分歸被告邱亮瑜取得；⑹編號庚分歸原告及除陳文章以外之被告按實際分得土地面積比例保持共有。
2.兩造依鑑定金額相互找補。
二、被告則以：㈠被告黃月美、邱真鈺、陳文政、陳文結、林秀季、邱亮瑜部分：
1.原告所有坐落臺南市○○區○○段000○號即門牌號碼臺南市○○區○○路0段00巷00弄00號房屋(下稱系爭12號建物)東側緊鄰臺南市○○區○○段000地號土地之道路，其他建物現況亦均臨路，且系爭土地內之私設通路，實為早期三合院所留之走道兼牛車通行之用，目前僅為原告使用，被告已無使用此通路，故無需如原告提出之甲方案另分割保留道路專供通行。又原告之分割方案將使其他現使用中未保存登記之建物均須拆除，其卻可以獲得金錢補償及專用之道路，顯然嚴重損害其他共有人權利，違反公平原則。
2.被告陳文章雖贊同原告分割方案，但基於使用者付費原則，原告需出資購買該私設道路，不應由其他共有人再持分該道路土地。故主張依建物現況分割，並提出乙方案分割如附圖二所示，即：⑴編號1土地分歸原告取得；⑵編號2、3、4土地分歸被告陳文政、陳文章及陳文結取得，並按應有部分比例保持共有，不足部分按鑑價相互找補；⑶編號5土地分歸被告林秀季取得；⑷編號6土地分歸被告邱亮瑜取得；⑸編號7土地分歸被告黄月美、邱真鈺取得，並按應有分比例保持共有等語。
㈡被告陳文章部分：
分割後可以不要分配到土地，找補依鑑定結果計算即可等語。
三、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造共有，權利範圍如附表一所示，土地使用分區為「住四-2」住宅區，現有臺南市○○區○○段000○號即門牌號碼臺南市○○區○○路0段00巷00弄0號建物(下稱系爭2號建物，所有權人：被告陳文政)、系爭12號建物(即門牌號碼臺南市○○區○○路0段00巷00弄00號建物，所有權人：原告曾登順)、同段200建號即門牌號碼臺南市○○區○○路0段00巷00弄0號建物(下稱系爭6號建物，所有權人：被告林秀季)坐落其上，並無不能分割之限制，共有人間又無不分割之特約，且兩造前經本院臺南簡易庭通知調解，亦無法調解成立等情，有系爭土地第一、二類謄本、地籍圖、系爭2號、6、12號房屋第二類謄本及調解事件進行單附卷可考（本院108年度南司調字第559號卷第33、55、57、59、103頁，本院卷一第39、41、161頁），是原告依前揭規定請求裁判分割系爭土地，於法並無不合，應予准許。
㈡次按共有物之分割方法，不能協議決定者，法院得依任何共
有人之聲請，命為以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第2項定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用、共有土地之使用現況，並顧及分割後全體之通路及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院70年度台上字第3468號、93年度台上字第1797號判決意旨參照）。經查：
1.系爭土地南側臨寬6公尺鋪設柏油之巷道，東側臨寬約6公尺鋪設人行磚之巷道，巷道旁為慈安宮廟宇。
2.系爭土地目前有9棟建物坐落其上，即(參本院卷一第107頁土地複丈成果圖)：
⑴編號A：坐落系爭土地北側，係一2層樓加蓋1層鐵皮屋(共計3
層)之透天厝，門牌號碼為臺南市○○區○○路0段00巷00弄00號(即原告所有之系爭12號建物)，該屋後門可街接東側鋪設人行磚之巷道，據到場當事人表示目前原告居住使用。
⑵編號B：坐落系爭土地東南側轉角處，係3層樓高、外有圍牆
之透天厝，門牌號碼為臺南市○○區○○路0段00巷00弄0號(即被告陳文政所有之系爭2號建物)，據到場當事人表示目前係被告陳文政居住使用。
⑶編號C：位在編號B樓房西側，係1層磚造房屋，現況破舊無人
居住，另有一鐵皮搭建目前供停車之車棚，據到場當事人表示為被告陳文章使用。
⑷編號D：位在編號C樓房西側，係2層樓加蓋1層鐵皮屋(共計3
層)之透天厝，門牌號碼為臺南市○○區○○路0段00巷00弄0號(即被告林秀季所有之系爭6號建物)，據到場當事人表示目前係被告林秀季居住使用中。
⑸編號E：緊臨編號D房屋旁，係1層樓磚造屋瓦平房，據到場當
事人表示目前係出租第三人使用，另平房西側有一寬約2至3公尺鋪設柏油編號J之巷道(位在系爭土地內，下稱系爭巷道)可至系爭土地内側之房屋，並可直接通往北側同段718地號土地。
⑹編號F：位在編號E平房北側，係1層樓磚造屋瓦平房，可藉由
系爭巷道往南銜接安和路4段25巷39弄巷道進出，據到場當事人表示目前被告邱亮瑜居住使用。
⑺編號G：位在系爭巷道左側，係1層樓磚造屋瓦平房，據到場當事人表示目前係被告陳文政、陳文結使用。
⑻編號H：位在編號G平房北側，係一磚造外覆鐵皮之房屋(屋高
約2層樓高)，可藉系爭巷道往南街接至安和路4段25巷36弄巷道，據到場當事人表示係被告林秀季使用中。
⑼編號I：位在編號H鐵皮之房屋北側，係一鐵皮搭建之車棚，
據到場當事人表示係原告停放車輛及堆放雜物使用等情，此經本院於109年7月9日會同兩造及臺南市安南地政事務所測量人員至現場履勘屬實，並有勘驗（測量）筆錄、地籍圖謄本及現場照片（本院卷一第77至97頁）附卷可參，而上開建物坐落系爭土地之位置、面積，亦有臺南市安南地政事務所109年8月12日安南地所二字第1090074829號函文檢附之土地複丈成果圖(本卷卷一第107頁）在卷可稽，兩造亦不爭執上情，則系爭土地目前有房屋坐落其上，其餘為系爭巷道及空地，且東側、南側皆有臨巷道可供通行之事實，即堪無疑。㈢查系爭土地依目前使用情形而言，除系爭2、6、12號建物為
透天厝，現分別為被告陳文政、林秀季及原告居住使用，並有辦理保存登記外，其餘均為未辦理保存登記1層樓磚造、屋齡老舊之平房或鐵皮屋，雖部分仍有居住、或出租第三人等情形，惟無證據證明其坐落系爭土地上之正當權源，故評估建物經濟使用及整體土地利用最大效益後，除系爭2、6、12號建物應有保留之實益外，如仍欲保留其他建物，並依每一建物坐落面積予以分割，勢必使分割後之土地地形難可方整而有效使用，並因共有人權利範圍不一，亦難依其權利範圍計算之土地面積按建物坐落現況予以分割。是本院審酌系爭土地現況、地上建物實際使用情形、兩造所有權權利範圍及土地分割後之使用效益等條件綜合判斷，認除系爭2、6、12號建物主體應予保留依坐落土地面積予以分割較為適當外，其餘則依共有人之權利範圍及全體共有人利益予以分割，應較為妥適。
㈣次查系爭2號建物(所有權人：被告陳文政)係77年間取得(77)
南工造字第67111號建造執照、78年間取得(78)南工字第101535號使用執照，使用執照之建築面積為74.75平方公尺，按現行都市計畫規定，使用分區屬住四，法定建蔽率60%，分割後最小基地面積應達「124.58平方公尺」；另系爭6號建物(所有權人：被告林秀季)係66年間取得(66)南工造字第3622號建造執照及(66)南工使字第40033號使用執照，使用執照之建築面積為51平方公尺，按原建蔽率50%計算，分割後最小基地面積應達「102平方公尺」；又系爭12號建物(所有權人：原告曾登順)係70年間取得(70)南工造字第35124號建造執照及(70)南工字第69506號使用執照，使用執照之建築面積為69平方公尺，按原建蔽率60%計算，分割後最小基地面積應達「115平方公尺」等情，有臺南市政府工務局109年12月1日南市工管一字第1091352815號函及檢附之建造執照、使用執照影本、110年3月9日南市工管一字第1100286563號函及檢附之使用執照存根影本(本院卷一第169至181頁、第279至291頁)在卷可查，是系爭2號、6號、12號建物依其建物坐落現況予以分割，為符合法定空地之計算標準，分割後最小面積應分別達「124.58平方公尺」(2號)、「102平方公尺」(6號)、「115平方公尺」(12號)，方與建築基地法定空地分割辦法第3條前段：「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相接，連接部分寬度不得小於2公尺。二、每一建築基地之建蔽率應合規定。」規定，及內政部86年8月19日台內營字第8606271號函文所指上開辦法發布前已領建造執照者，嗣實施容管制，其分割後得按原領建造執照之建蔽率計算之要件相合。
㈤再查，系爭土地東側、南側分別臨約6公尺之巷道，東側巷道
即臺南市○○區○○段000地號土地之所有權人，同為本件兩造當事人，使用分區係屬「道路用地」；另南側巷道之同段850地號土地所有權人雖為中華民國、管理者為財政部國有財產署，使用分區為「住四-2」住宅區，惟依使用現況可知，目前為舖設柏油及設置排水溝使用中，而系爭2、6號建物均面臨南側巷道，並申請取得使用執照，依臺南市政府都市發展局110年4月29日南市都管字第1100528263號函文所指，應曾指定現有巷道在案；又同段844、769地號土地所有權人中華民國、管理者為臺南市政府工務局臺南市政府工務局，使用分區為「道路用地」等情，有上開土地謄本、臺南市政府都市發展局110年1月18日南市都管字第1100126905號函及現況照片(本院卷一第247至253、255至257、259、321、322頁)附卷足參，則系爭土地依現況及周遭土地使用情形而論，分割後之土地臨東側或南側巷道，應皆可通行並指定建築線以供將來建築規劃使用。
㈥系爭土地中之系爭巷道，寬約2至3公尺，從南側彎延至北側
之同段718地號土地，依現況所示應有排水溝之設置乙節，此參照片及土地複丈成果圖(本院卷一第93、107頁)固堪自明，原告亦依此而主張應另行分割如附圖一編號庚之土地以供通行，並由其及除陳文章以外之被告按實際分得土地面積比例保持共有等語。惟查，土地分割案件係以土地標的條件、全體共有人主、客觀因素及利益，予以綜合審酌分割方案，其他相鄰土地是否需要分割標的之土地以供通行，乃屬相鄰土地是否屬袋地、是否可主張通行權之另一事實問題，故本件系爭土地採行之分割方案，應無庸斟酌相鄰土地（例如同段718地號土地）是否有臨路或巷道可供通行之情形。又本件系爭土地東、南側均臨巷道，已如前述，分割後之土地，如臨上開巷道可供通行，顯然即無須在系爭土地內，另劃設專供通行之土地而降低使用效益及減少共有人可分得建築使用面積之必要，且系爭巷道依被告所稱目前僅為原告通行使用，而原告所有之系爭12號建物，房屋後側即臨系爭土地東側(即721地號土地)之巷道可對外聯接，並無必須藉由系爭巷道以供進出，故以分割後土地規劃利用及整體利益而言，各筆土地如分別具有臨東側或南側巷道之通行條件，即無另行在系爭土地內劃設通道以供通行之必要，是原告主張系爭土地內須另劃設道路以供通行乙節，客觀上應無可採。至於系爭巷道目前設置排水溝一事，因卷內證據資料無法判斷係何人所設置及供何人所使用，且排水溝係依土地、建物如何規劃及建築使用而為設置，土地分割後該排水溝是否仍有留存之必要或另行挖設，應屬系爭土地分割確定後兩造應予相互協商之事宜，本院尚難援引作為系爭土地分割方案之審酌條件，附此敘明之。
㈦基上各情，參酌地上物坐落現況、臨路條件、共有物客觀情
狀、性質、共有利益、各共有人之主觀因素、利害關係及兩造意願等條件綜合判斷，本院認為依被告所提出之乙方案(如附圖二)予以分割，即：1.編號1土地分歸原告取得；2.編號2、3、4土地分歸被告陳文政、陳文章及陳文結取得，並按附表二「權利範圍」欄所示之比例保持共有；3.編號5土地分歸被告林秀季取得；4.編號6土地分歸被告邱亮瑜取得；5.編號7土地分歸被告黄月美、邱真鈺取得，並按附表三「權利範圍」欄所示之比例保持共有，不僅系爭2號、6號、12號建物坐落之土地分割後，分別皆能由建物所有權人取得，使土地與建物同屬一人所有，並符合前揭所述法定空地之計算標準及分割後最小面積要求，且依臺南市政府都市發展局110年4月29日南市都管字第1100528263號函及臺南市政府工務局110年5月12日南市工管一字第1100595649號函文說明(本院卷一第321至323頁)，每筆分割後之土地均臨計畫道路或指定現有巷道，符合建築法第42條規定建築基地最小寬度之條件，將來應可合法建築規劃使用，另除原告取得編號1土地，因面積之故後側部分較未方整外，其餘各筆土地均呈長方形，寬度、縱深均符合建築法之相關規定，並均臨路可供通行，應較符合系爭土地分割後之整體效益及共有人全體利益而堪可採。至於原告提出之甲方案(附圖一)，依該方案分配結果，除有前揭所述並無必要在系爭土地內另行劃設道路以供通行(編號庚)之情形外，其分割後取得之土地亦因該劃設之結果而分配於道路兩側(編號甲、己)，其中編號己土地面積僅79.11平方公尺(約23.93坪)，使用效益不大，更無法與編號甲土地合併使用，此方案分割之整體分割效益及結果，對於原告及其餘全體共有人而言，顯然並未優於前開所認定之乙方案，故原告主張依甲方案予以分割，難認可採，併予說明之。
㈧末查，系爭土地依乙方案分割，分割前、後兩造各別取得之
土地面積雖屬相當，然因分割後各筆土地之位置、臨路狀況、地形等條件有所不同，客觀上價值即應有所差別，故本院經兩造同意囑託長信不動產估價師事務所就原、被告分別提出之附圖一、附圖二即甲、乙方案鑑定分割前後土地價值之差異性，該估價師事務所於110年12月6日、同年月7日委派不動產估價師至現場勘察，並於110年12月30日以長信00000000號函文檢附不動產估價報告書到院(函文參本院卷第385頁，估價報告書外放)，其中就本院審酌後所採認之分割方案(即附圖二)，該報告書鑑定後認系爭土地分割前、後，原告及被告黃月美、邱真鈺分別取得編號1(原告)及編號7(被告黃月美、邱真鈺)土地，因分配後土地價值有所減損，應分別受被告陳文政、陳文章、陳文結、林秀季及邱亮瑜補償(各別補償金額詳如附表四所示)等情，有系爭估價報告書在卷可查，亦為兩造所不爭執，並同意以鑑定結果予以找補。本院審酌上開估價報告書鑑定結果，乃不動產估價師就系爭土地之分割前後位置及面積，先進行產權、一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素、及依最有效使用分析情況下，採用比較法、土地開發分析法2種估價方式，與比較標的進行分析及加權比重，並考量條件差異程度，進行調整、修正推估而得出，鑑定內容及技術均具有一定之專業性，核屬公正客觀，足堪憑採。是依本院判決之分割方案，被告陳文政、陳文章、陳文結、林秀季及邱亮瑜應分別補償原告、被告黃月美、邱真鈺如附表四所示之金額。
四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，原告本於共有人之地位，訴請裁判分割，核屬正當。又本院審酌系爭土地之現有使用狀況、位置、兩造分割之利益及意願等一切情狀後，認將系爭土地依附圖二之方案予以分割，應較符合土地分割之經濟效用及共有人全體利益，堪屬適當、公允之分割方案，並因分割後共有人土地價值增損之結果，被告陳文政、陳文章、陳文結、林秀季及邱亮瑜應分別補償原告、被告黃月美、邱真鈺如附表四所示金額，爰判決分割及補償金額如主文第1、2項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件系爭土地分割方案係法院考量全體共有人利益予以採認，兩造均同受其利，故依前揭規定，訴訟費用命由兩造按原權利範圍即附表一「訴訟費用負擔」欄所示之比例負擔，應較適當，並判決如主文第3項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國111年3月21日
民事第三庭法官林勳煜上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年3月21日
書記官朱烈稽【附表一】編號共有人權利範圍/面積訴訟費用負擔1曾登順3分之1/327.48平方公尺3334/100002黃月美33分之2/59.54平方公尺606/100003邱真鈺33分之2/59.54平方公尺606/100004陳文政6分之1/163.74平方公尺1667/100005陳文結12分之1/81.87平方公尺833/100006陳文章12分之1/81.87平方公尺833/100007林秀季33分之4/119.08平方公尺1212/100008邱亮瑜11分之1/89.31平方公尺909/10000【附表二】(被告陳文政、陳文結、陳文章共有附圖二編號2、3、4土地之權利範圍)土地編號面積共有人姓名權利範圍附圖二編號289.70平方公尺陳文政陳文結陳文章2分之14分之14分之1附圖二編號3126.01平方公尺陳文政陳文結陳文章2分之14分之14分之1附圖二編號4111.77平方公尺陳文政陳文結陳文章2分之14分之14分之1【附表三】(被告黃月美、邱真鈺共有附圖二編號7土地之權利範圍)土地編號面積共有人姓名權利範圍附圖二編號7119.08平方公尺黃月美邱真鈺2分之12分之1【附表四】共有人找補金額表(金額：新臺幣)應受補償金額曾登順黃月美邱真鈺合計331,32812,50212,502356,332應找付金額陳文政147,0615,5495,549158,159158,159陳文章73,5292,7742,77579,07879,078陳文結73,5292,7752,77479,07879,078林秀季21,26380280222,86722,867邱亮瑜15,94660260217,15017,150合計331,32812,50212,502356,332