裁判字號：臺灣高等法院109年上易字第1409號民事判決
裁判日期：民國110年07月20日
裁判案由：返還土地等
臺灣高等法院民事判決109年度上易字第1409號上訴人 廖珮均 訴訟代理人 劉炳烽 律師被上訴人台北市大興公寓大廈管理委員會法定代理人 葉嘉雯 訴訟代理人 劉貴榮 上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國109年9月28日臺灣士林地方法院109年度訴字第466號第一審判決提起上訴，本院於110年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段00地號土地（下稱系爭土地）上建物即大興華廈（下稱系爭大樓），分為A、B、C棟建物，各棟建物全體區分所有權人合併成立管理委員會即被上訴人。伊於民國108年6月間向臺灣士林地方法院（下稱士林地院）民事執行處拍得系爭土地應有部分2萬分之102及其上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋），並於同年7月1日辦妥所有權移轉登記完畢。被上訴人無權占有系爭房屋如附圖所示D1部分（面積24.68平方公尺，下稱系爭通道）供系爭大樓B棟住戶通行，並設置機車停車格出租住戶使用，應予返還等情。爰依民法第767條第1項前段規定，求為命被上訴人將系爭通道騰空返還予伊之判決。
二、被上訴人則以：系爭大樓建商於系爭房屋出售前，即將如附圖所示D1部分改建系爭通道，供B棟住戶通行使用。系爭大樓各區分所有權人已有默示約定系爭通道為共用，本件並無公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第33條第1款、第23條第2項之適用；如認建商於交屋前改建將系爭通道供予B棟住戶通行使用，係成立使用借貸關係，系爭房屋拍賣時，拍賣公告已記載使用現況，上訴人明知系爭通道之存在，仍於108年間自法院拍定取得系爭房屋，默示承擔該使用借貸關係，或類推適用民法第425條第1項規定，自應受拘束；上訴人拍定取得系爭房屋後，提起本件訴訟，有違誠信原則，且屬權利濫用等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭通道騰空返還上訴人。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第54至55頁）：
㈠系爭大樓於68年間經臺北市士林地政事務所（下稱士林地政
所）辦理建物所有權第1次登記，門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00○0號房屋範圍如附圖B部分，同段00之0號房屋範圍如C部分，同段00之10號房屋範圍如E部分，系爭房屋（即00之9號）範圍如D及D1部分。
㈡士林地院108年5月6日拍賣公告中已載明拍賣標的「主建物64
.66平方公尺中，有部分為大樓之通道，通道面積24.68平方公尺」；上訴人經士林地院拍賣買受系爭房屋，並於108年7月1日登記為所有權人。
㈢如附圖D1所示範圍（即系爭通道）現供系爭大樓B棟住戶通行，並由被上訴人設置機車停車格出租住戶。
五、兩造之爭點如下：㈠被上訴人占用系爭通道是否有正當權源？㈡上訴人訴請被上訴人騰空返還系爭通道，有無權利濫用或違
反誠信原則？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠被上訴人占用系爭通道是否有正當權源？⒈按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，
僅對當事人發生效力。以占有特定不動產為標的所訂立之繼續性債權契約，其目的在配合社區發展，促進社會經濟及公共利益者，為使社區共同團體多數人之一方繼續占有他方所交付之不動產，該債權契約如對受讓特定不動產所有權之第三人發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的。為維持法律秩序之安定，使當事人締結契約之本旨及社會公益得以完全實現，如第三人明知或可得而知該債權契約存在及不動產之占有實況，令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，且不悖公平正義及誠信原則者，自得例外令第三人受該債權契約關於不動產繼續占有法效之拘束。
⒉經查：系爭房屋係建商於68年1月23日建築完成後，原始取得
所有權，嗣於73年1月11日以買賣為原因移轉登記予 陳俞伶 名下等情，有土地建物查詢資料、異動索引查詢資料可稽（見本院卷第231至237頁）。據證人陳俞伶於另件證述：伊向建商共購買4戶，00之9號（即系爭房屋）是後來才買的；1樓是00之0號、00之6號及00之9號，當時大樓中間沒有和重慶北路平行的橫向走道，會從00之9號旁邊的通道（指系爭通道）出入，00之9號會通到重慶北路後面的49巷，是建商交屋時就弄好的，當時通道的狀況買屋的人應該都知道，因為樓上的人下樓只有1個門這樣不行，聽說是消防不好，建商才會再開1個通道到大樓後面等語（見士林地院100年度訴字第616號卷《下稱616號卷》第190至193頁、本院卷第109至114頁）；證人即系爭大樓原始住戶 許秀緞 亦證述：系爭大樓分成A、B、C棟，A棟、C棟大門較大，B棟較小，我有聽說B棟的門太小，消防不安全，所以後來有開1個後門，大樓本來是長條型，後來是從中間穿過去，應該是建商改的，因為那戶還沒賣出去所以才從那裡改，那戶的門牌好像是00之9號1樓（即系爭房屋）等語（見616號卷第208至211頁、本院卷第119至120頁），對照卷附建商銷售廣告1樓平面圖及證人許秀緞提出之系爭大樓房地買賣契約書暨附圖（見616號卷第127頁、第216至236頁反面；本院卷第133至144頁、第181頁），均無原使用執照上所規劃前後兩排房屋間之通道存在（見本院卷第207至209頁），可知建商於取得系爭大樓使用執照後，無償提供其尚未出售之系爭房屋如附圖所示D1專有部分變更為共同使用之空間，相連如附圖所示A共同使用部分，而成為貫穿系爭大樓中間東西向（與重慶北路交叉方向）之通道（即系爭通道），作為系爭大樓B棟住戶出入使用，從未要求拆除返還或支付對價，具有法律行為上之效果意思，並經系爭大樓各區分所有建物買受人按二次施工後之現況作為公設而點交，應解為建商與系爭大樓區分所有建物買受人間就上情有默示合意，堪認雙方係以占有如附圖D1所示部分之特定不動產為標的所訂立之繼續性債權契約，核其性質應屬使用借貸關係，而非純粹建商基於人際交往之情誼或本於善意為基礎。上訴人主張：此係建商基於好意施惠始提供系爭房屋如D1所示部分與全體住戶通行使用云云，並無可採。又關於契約之定性即契約之性質在法律上應如何評價，屬於法律適用之範圍。法院依辯論主義之審理原則就當事人事實上之陳述，依調查證據之結果確定契約之內容後，應依職權判斷該契約在法律上之性質，不受當事人所陳述法律意見之拘束。所謂「分管」，乃建築物共有人，就該「共有建築物」之使用、收益或管理方法所作之約定。核與本件建商提供系爭房屋「專有部分」供系爭大樓B棟住戶進出通道使用之情形迥異，本院自不受被上訴人抗辯：建商與系爭大樓各區分所有建物原始承購戶就系爭房屋如D1部分成立分管契約之拘束，附此敘明。
⒊依卷附建築師 林益鵬 所製作之防火逃生避難檢討報告記載：
「…四、防火逃生避難設施檢討：…⒈防火區劃：㈠各戶間之分戶牆，雖然有局部調整，將原有走廊、天井劃入室內，但其均以1小時防火時效以上之磚或鋼筋混凝土之牆壁區劃之，因此上開構造材料符合建築技術規則第73條之1小時防火時效之規定。㈡防火區劃面積方面，因各戶面積最小為40.95㎡，最大為128.9㎡，故雖將原有走廊、天井劃入室內，但仍符合建築技術規則第79條防火區劃面積（小於1500㎡）之規定。⒉避難層出入口：㈠本建物現況1樓各戶之出入口均直接臨接私設通路，雖與原始設計由中央式公共走廊聯通各戶出入口，再由3個公共出入口出入私設巷道不同，但就逃生動線而言，因各戶能直接出入私設巷，反而更為暢通；因各戶自以1小時防火時效區劃牆區劃，各戶面積介於40.95㎡至128.9㎡，故符合建築技術規則第90條圖90-⑵圖例（1樓之每間店鋪視為他棟建築物，故每間店鋪樓地板面積與其他部分分別計算，其面積如未達本條規定標準，則店鋪免設2處出入口）之規定。故目前建物現況其防火逃生避難之功能比原始設計更佳。㈡本案直通樓梯（安全梯）於避難層開向屋外之出入口寬度均大於1.2公尺，高度均大於1.8公尺，故尚符建築技術規則第90條第1項第2款之規定。現場樓梯間出入口均保持暢通，且又增設1對外公共出入口，故其防火逃生避難之功能比原始設計更佳…」等詞（見606號卷第159至162頁、本院卷第183至185頁）。證人即建築師林益鵬亦於另件證述：
「不記得當初何人委託我做1樓防火逃生避難檢討，好像是1樓的代表；原本左右兩邊住戶要從中間走道進出，先進去1個門廳，再進到各戶；實際上建物四周都有巷道，1樓住戶都直接從巷道出入，並未經原來規劃的走道；就建物防火逃生規劃方面，現況確實比原來規劃更安全，本來各戶從中央走道進入，再走到戶外道路，若發生火災，1樓住戶停留在建物內部的時間較長，按照現況可以直接到戶外；2樓以上住戶逃生從各戶公共走道至梯廳後，進入樓梯下到1樓，就到巷道，不會經過1樓內部公共走道，而且他們在1樓增設對外公共走道通往大樓後面私設道路等語（見616號卷第212至
214頁、本院卷第126至129頁），可知建商提供原屬系爭房屋登記專有範圍之D1部分，於取得使用執照後以二次施工方式改建為公共通道使用，較之於原使用執照規劃之通道更利於消防安全逃生，並未逸脫社區發展、促進社區經濟及公共利益之目的，尚不因被上訴人在不妨害逃生通行之前提下，供住戶承租停放機車酌收清潔費而有異。被上訴人抗辯：建商係基於消防安全考量，始將原屬系爭房屋登記為專有之D1部分變更為住戶共同使用通道等語，應堪採信。上訴人主張：系爭大樓建築執照及使用執照均無系爭通道，自非消防通道云云，亦無足取。
⒋建商於取得使用執照後，將原歸屬於系爭房屋專有部分之D1
改建為系爭通道，供系爭大樓住戶通行使用，並對外銷售，已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，並於銷售時告知原始承購戶，業如前述。又建商對外銷售系爭大樓區分所有建物時，雖不負將系爭房屋D1部分所有權移轉登記與系爭大樓各區分所有人之主給付義務，然為確保系爭大樓住戶之共同生活品質及消防安全維護管理，建商負有將D1部分交付系爭大樓全體區分所有人作為通道之從給付義務。系爭房屋自73年1月11日起因買賣陸續移轉登記予陳俞伶、 黃秋華 、 黃皓謙 等人，有異動索引查詢資料可考（見本院卷第233至237頁），該從給付義務自應由陳俞伶、黃秋華、黃皓謙等人代為履行。上訴人於108年7月1日經士林地院拍定取得系爭房屋及坐落基地所有權，有不動產權利移轉證書可稽（見調字卷第32頁）。上訴人復不爭執系爭大樓測量結果與另件附圖士林地政所101年10月8日複丈成果圖就D1部分均屬相同（見本院卷第214頁），可見系爭房屋D1部分變更為供系爭大樓住戶通行後，嗣後向建商買受系爭房屋者，於買受當時可得而知上開事實，亦從無異詞或干涉，歷有年所；士林地院108年5月6日拍賣公告亦載明系爭房屋之平台在屋外，主建物64.66平方公尺中，有部分為大樓之通道，通道面積24.68平方公尺。惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意等詞（見調字卷第8頁、原審卷第320頁），尤認上訴人應係可得而知該債權契約存在及不動產之占有實況，仍為應買，自應受此法律關係之拘束，始能維持建商提供系爭房屋如附圖所示D1部分供全體住戶通行使用所締結之契約原先所欲達成提升系爭大樓消防安全考量之目的，並維持法律秩序的安定。參以系爭房屋原拍賣底價為843萬元，因有上開拍賣公告所載情形，始於減價拍賣（第2次拍賣）後，由上訴人於108年6月3日以730萬元拍定等情，業經本院調閱士林地院107年度司執字第66884號執行卷宗查閱無誤，衡情系爭房屋拍定價格應較正常市價為低，令上訴人受該債權契約之拘束，並承擔該義務，亦無致其財產權受有不測損害之虞，或有何悖於公平正義及誠信原則可言。被上訴人抗辯：有占有系爭房屋如附圖D1部分之正當權源，即屬有據。
⒌管理條例第33條第1項第1款、第23條第2項固規定，專有部分
經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意；約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。惟：管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行；系爭大樓係68年1月23日建築完成，為管理條例公布實施前即取得使用執照之建築。建商提供其原始取得系爭房屋如D1所示部分與系爭大樓全體住戶使用之使用借貸契約，於建商出售系爭大樓與各區分建物所有人辦理交屋時即已成立，不受施行在後之管理條例之拘束。是上訴人主張系爭房屋D1專有部分提供全體住戶使用，未經系爭大樓規約訂定，違反管理條例第33條第1款、第23條第2項第1款及第799條之1第4項規定，不得對抗上訴人云云，自無足取。㈡本院既認為被上訴人占用如附圖所示D1部分具有正當權源，
非無權占有，即無庸審酌上訴人訴請被上訴人騰空返還系爭通道，有無權利濫用或違反誠信原則之爭點，附此敘明。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項之規定，請求被上訴人應拆除系爭通道，將如附圖所示D1部分騰空返還上訴人，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖略有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。並依民事訴訟法第78規定，為訴訟費用負擔之判決。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國110年7月20日
民事第二十四庭
審判長法官胡宏文
法官陳心婷法官陳筱蓉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國110年7月20日
書記官林初枝