臺灣士林地方法院109年度訴字第466號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院109年訴字第466號民事判決

裁判日期：民國109年09月28日

裁判案由：返還土地等

臺灣士林地方法院民事判決109年度訴字第466號原告 廖珮均 訴訟代理人 吳奎新 律師複代理人 陳添信 律師被告台北市大興公寓大廈管理委員會法定代理人 葉嘉雯 訴訟代理人 劉貴榮 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國109年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告之法定代理人原為 許天雱 ，於民國109年3月10日變更為葉嘉雯，業據兩造 陳明 （見本院卷第249頁），其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第362頁），核無不合，應予准許。
二、原告主張：原告所有臺北市○○區○○段○○段00000○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），其中如附圖所示D1部分面積24.68平方公尺遭被告無權占有，作為大樓之公共通道，並設置機車停車格出租，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告將如附圖所示D1部分騰空返還原告等語。並聲明：㈠被告應將如附圖所示D1部分騰空返還原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋所屬大興華廈之建商與各承購戶間，已就將系爭房屋如附圖所示D1部分作為通道共同使用，以默示方式成立分管契約，此為訴外人模登寶貝股份有限公司（下稱模登公司）與系爭房屋前所有人即訴外人 黃秋華 間本院10
0年度訴字第616號請求拆屋還地等事件確定判決所確認之事實，上開分管使用狀況為其後之受讓人得以見聞知悉，此分管契約之效力及於其後之受讓人，且原告係經由本院拍賣買受系爭房屋，於本院拍賣公告中已載明「主建物64.66平方公尺中，有部分為大樓之通道，通道面積為24.68平方公尺」等語，原告拍定前，已知有該通道，且知該通道必為該社區住戶基於分管契約所致等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
四、本院得心證之理由：㈠按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足
以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度台上字第790號、98年度台上字第2426號判決意旨參照）。次按專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，公寓大廈管理條例第33條第1款定有明文。
㈡大興華廈於68年間經臺北市士林地政事務所辦理建物所有權
第一次登記時，同段00之0號0樓房屋（下稱00之0號0樓房屋）之範圍係如附圖所示B部分，同段00之0號0樓房屋（下稱00之0號0樓房屋）之範圍係如附圖所示C部分，同段00之00號0樓房屋（下稱00之00號0樓房屋）之範圍係如附圖所示E部分，系爭房屋之範圍係如附圖所示D及D1部分，惟建商對外銷售時，00之0號1樓房屋之範圍已擴及為如附圖所示B及A1部分，00之0號1樓房屋之範圍已擴及為如附圖所示C及A2左側與E部分同寬部分，系爭房屋之範圍已擴及為如附圖所示D、D1及A2右側部分，亦即前後兩排房屋之間並無通道存在，此有建商銷售廣告一樓平面圖（見本院
100年度訴字第616號卷第127頁）、證人 許秀緞 提出之大興華廈房地買賣契約書暨附圖（見本院100年度訴字第616號卷第216至236頁背面），足證大興華廈對外銷售時，建商已將如附圖所示A1及A2部分劃歸為00之0號1樓、00之0號1樓、系爭房屋之屋內範圍使用，而非作為通道使用。然目前大興華廈實際使用現況，除00之0號0樓及00之0號1樓房屋之使用範圍與上開建商銷售廣告一樓平面圖所示相符外，00之00號1樓房屋之範圍已擴及為如附圖所示E及E1部分，系爭房屋之範圍則已內縮為如附圖所示D部分及A2右側部分、D1部分變更為通道使用，參酌證人即大興華廈原始住戶 陳俞伶 證述：00之0號、00之0號及00之0號這3戶是公司跟建商買的，當時大樓中間沒有和重慶北路平行的橫向走道，會從81之9號（即系爭房屋）旁邊的通道出入，00之0號會通到重慶北路後面的00巷，是建商交屋時就弄好的，當時通道的狀況買屋的人應該都知道等語（見本院100年度訴字第616號卷第190至193頁）；證人即大興華廈原始住戶許秀緞亦證述：華廈有分A、B、C棟，A棟、C棟大門較大，B棟較小，我有聽說B棟的門太小了，消防不安全，所以後來有開一個後門，大樓本來是長條型，後來是從中間穿過去，應該是建商改的，因為那戶還沒賣出去所以才從那裡改，那戶的門牌好像是00之0號0樓（即系爭房屋）等語（見本院100年度訴字第616號卷第208至211頁），足證大興華廈興建完成取得使用執照後交屋前，建商已將1樓原有之通道變更設計，將如附圖所示A1部分納入00之0號1樓房屋屋內範圍，將如附圖所示A2左側與E部分同寬部分、A2右側部分分別納入00之0號1樓、系爭房屋屋內範圍，將原屬系爭房屋登記所有權範圍如附圖所示D1部分變更為共同使用之通道，並依此交屋，大興華廈原始各承購戶，經由銷售廣告、買賣契約所附一樓平面圖、現場實際使用狀況，自始即知悉如附圖所示A1、A2部分已分屬00之0號1樓、00之0號
1樓及系爭房屋使用範圍，且知悉一樓通道係變更如附圖所示D1部分相連A部分貫穿大廈中間東西向，堪認系爭房屋所屬大興華廈之建商與各承購戶間，已就將系爭房屋如附圖所示D1部分作為通道共同使用，以默示方式成立分管契約，模登公司與系爭房屋前所有人黃秋華間本院100年度訴字第61
6號請求拆屋還地等事件之確定判決亦同此認定，經調該卷核閱無訛。
㈢且原告係經由本院107年度司執字第66884號拍賣抵押物強
制執行程序拍定買受系爭房屋，於拍賣公告中業已載明：「主建物64.66平方公尺中，有部分為大樓之通道，通道面積為24.68平方公尺」等語，經調該卷核閱無訛，堪認原告經由拍賣公告上開記載及現場實際使用狀況，可得而知系爭房屋如附圖所示D1部分有上開分管契約存在，應受上開分管契約之拘束。
㈣至原告主張黃秋華與被告間成立分管契約，係因黃秋華當時
擁有共4戶，即系爭房屋、00之00號1樓、00之0號1樓、00之0號0樓，而以其部分專有部分換得部分共用部分，然現4戶分屬不同人所有，原告所有系爭房屋如附圖所示D1部分為原告所有之專有部分，並未換得部分共用部分，不受上開分管契約之拘束云云。惟上開分管契約係建商與各承購戶間所成立，且專有部分經該專有部分區分所有權人同意即可約定成為共用部分，此觀之上揭公寓大廈管理條例第33條第
1款規定即明，並不以換得同面積或等值之部分共用部分為必要，原告主張其所有系爭房屋如附圖所示D1部分為專有部分，且未換得部分共用部分，不受上開分管契約之拘束云云，並不可採。
五、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段規定，請求被告將如附圖所示D1部分騰空返還原告，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國109年9月28日
民事第三庭法官陳世源以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國109年9月28日
書記官吳婉萱