裁判字號：臺灣橋頭地方法院107年重訴字第84號民事判決
裁判日期：民國108年08月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣橋頭地方法院民事判決107年度重訴字第84號原告 郭海龍 訴訟代理人 郭正坤 被告 郭謝寶蓮
李嘉文 共同訴訟代理人 許惠珠 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號，面積九十八平方公尺之土地應予變價分割，所得價金由兩造按各三分之一之比例分配。
訴訟費用由兩造各負擔三分之一。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000地號（下稱系爭土地），為兩造所共有，伊、被告郭謝寶蓮、被告李嘉文之應有部分各為1/3。兩造間並無不為分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟無法達成分割協議。因系爭土地面積僅98平方公尺，若以原物分割於兩造，將造成土地細分，價值降低，且難以與鄰地整合利用。爰依民法第
823條第1項前段、第824條第1項、第2項規定，求為判決；系爭土地全部應分歸原告所有，再以金錢補償被告，其願以較鑑價結果更高之金額每坪新臺幣（下同）65萬元補償被告。
二、被告李嘉文、郭謝寶蓮（下合稱被告，如單指其一，則逕稱其姓名）則均以：伊等不同意分割，希望維持目前共有之現狀。若系爭土地准予分割，分割方式應依兩造占用土地之現狀為原物分割。兩造就系爭土地各自出租予不同之第三人，被告李嘉文之承租人金上豐有限公司（下稱金上豐公司）曾告知其所承租之範圍係如附圖一乙部分所示之土地，顯見李嘉文與原告、郭謝寶蓮間就系爭土地成立分管協議，是應依兩造占用土地之現況為原物分割，將附圖一甲部分所示土地分歸原告，乙部分分歸李嘉文，丙部分分歸郭謝寶蓮，如各共有人分得土地之價值不一，願依鑑定結果以金錢補償等語資為抗辯。
三、不爭執事項：㈠系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分各為1/3。
㈡系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情事，兩造就分割方法不能達成協議。
㈢系爭土地面積98平方公尺，使用分區為停車場用地，有土
地登記第一類謄本、土地使用分區證明書可稽（審重訴卷第55至59頁）。系爭土地之環境與使用現況：東臨南屏路，南面裕誠路，土地上設有瑞豐夜市攤販之攤位、貨櫃屋等，坐落位置如附圖二所示，其上並無經保存登記之建物及地上物。
四、本院之判斷：㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的
不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，民法第
823條第1項、第824條第1、2項分別定有明文。查兩造共有系爭土地，應有部分均各為1/3，且兩造間並無不分割之約定，系爭土地亦無依法令或因物之使用目的不能分割之情事，是各共有人均得隨時請求分割共有物。因兩造就分割方法無法達成協議一致，是原告依上揭規定訴請裁判分割系爭土地，於法自屬有據，自應准許。
㈡次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割
方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判意旨可參）。經查：⒈系爭土地坐落高雄市左營區，為都市計畫內之停車場用
地，屬公共設施用地，雙面臨路，即東臨南屏路，南面裕誠路，南屏路及裕誠路之路寬均約21公尺，系爭土地之地形大致為三角形，在其東南角臨南屏路及裕誠路交界處之形狀呈圓弧形，系爭土地面臨上開二道路之面寬均約14公尺，其上設有瑞豐夜市攤販之攤位、貨櫃屋等情，有勘驗筆錄、現場照片、兆豐不動產估價師事務所出具之估價報告書（下稱系爭估價報告）可稽（本院卷㈠第70至80頁、系爭估價報告第18、21頁），堪以認定。
⒉被告主張依附圖一所示方案就系爭土地為原物分割，將
甲部分土地分歸原告，乙部分土地分歸李嘉文，丙部分土地分歸郭謝寶蓮等語，查：
⑴被告抗辯系爭土地為停車場用地，無法興建房屋等語
，惟按依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法第3項及其附表規定可知，系爭土地屬停車場用地，其用途得作為：一、公共使用。二、加油（氣）站。三、餐飲服務。四、商場、超級市場、攤販集中場。五、洗車業、汽機車保養業、汽機車修理業、電動汽機車充電站、及電池交換站。六、配電場所、變電所及其必要機電設施。七、轉運站、調度站、汽車運輸業停車場。八、休閒運動設施。九、旅館。十、天然氣整壓站及遮斷設施。十一、地上興建自來水、再生水、下水道相關設施。十二、地下興建資源回收站。十三、自行車、機車租賃業。再依都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條第1項規定：公共設施保留地臨時建築不得妨礙既成巷路之通行，鄰近之土地使用分區及其他法令規定之禁止或限制建築事項，並以下列建築使用為限：一、臨時建築權利人之自用住宅。二、菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。三、小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。四、幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。五、臨時攤販集中場。六、停車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物。七、其他依都市計畫法第五十一條規定得使用之建築物，上開復有高雄市政府交通局107年7月25日函、高雄市政府工務局107年7月30日函附卷可參（本院卷第46至50頁），故系爭土地雖為停車場用地，惟於徵收前，得作為自用住宅及都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條第1項規定所列各款之建築使用，非如被告所辯不得興建房屋。
⑵另按有關系爭土地建築時有無退縮限制及設置臨時建
築之用途一節，參諸高雄市政府工務局以108年5月
6日函覆本院稱：「……二、經查前開土地（即系爭土地）之都市計畫屬『變更高雄市都市計畫（凹子底地區）細部計畫（第四次通盤檢討）案』計畫，土地使用分區為停車場用地，屬公共設施用地，依據前述計畫第十章第三節第5條規定：『計畫區內除本要點第6條、第13條、第14條、第16條、第22條、第26條之規定外（詳如附圖二所示），計畫區內公共設施用地及公用事業設施申請建築時應自計畫道路境界線至少退縮5公尺建築，如有設置圍牆之必要者，圍牆應自計畫道路境界線至少退縮3公尺。退縮建築之空地應植栽綠化，但得計入法定空地。』，旨揭土地如申請建築時需依前述規定退縮建築。三、另依據『都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法』（內政部10
0.11.16台內營字第1000809398號令），第四條規定：『公共設施保留地臨時建築不得妨礙既成巷路之通行，鄰近之土地使用分區及其他法令規定之禁止或限制建築事項，並以下列建築使用為限：一、臨時建築權利人之自用住宅。二、菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。三、小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。四、幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。五、臨時攤販集中場。六、停車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物。七、其他依都市計畫法第五十一條規定得使用之建築物。前項建築使用細目、建蔽率及最大建築面積限制，由直轄市、縣（市）政府依當地情形及公共設施興闢計畫訂定之。』；次查高雄市都市計畫公共設施保留地臨時建築使用標準（民國101年02月02日高市府都發規字第1010006967號令發布），第三條規定：『本市都市計畫公共設施保留地臨時建築建蔽率以百分之三十為限：最大建築面積不受限制。」等語，有該函附卷可考（本院卷㈠第164頁正反面）。基此，若依被告之分割方案，分割後如附圖一甲部分所示土地呈梯型，面積32.67平方公尺，面臨南屏路之寬度約14公尺，深度約3公尺，乙部分土地呈梯型，面積32.66平方公尺，僅南面面臨裕誠路，臨路寬度約3公尺，土地深度約10公尺，丙部分土地呈三角形，面積32.67平方公尺，僅南面面臨裕誠路，臨路寬度約7.5公尺，土地深度平均約4.4公尺（見系爭估價報告第39頁）。茲因系爭土地申請建築時應自計畫道路境界線至少退縮5公尺建築，如有設置圍牆之必要者，圍牆應自計畫道路境界線至少退縮3公尺，則甲部分土地全部在退縮範圍內，其上無法建築使用，僅能與鄰地併同開發作為法定空地使用，乙部分土地中約87％位於退縮範圍，丙部分土地中約77.5％位於退縮範圍，亦非經整合鄰地，無法作為建築使用（見系爭估價報告第5頁）。再參酌系爭估價報告經鑑定後認：系爭土地未分割前之價格為16,963,800元，若依附圖一方案為原物分割後，甲、乙、丙各部分土地價格依序為4,116,420元、4,784,690元、5,158,59
3元，合計14,059,703元，並敘明甲、乙、丙三基地價格差異除了在於基地單、雙面臨路與土地深寬比、位置外，都市計畫法退縮建築規定影響編號甲部分土地利用度甚多，故本件分割前後土地價值會因未來與鄰地整合之難易而受影響，一般而言，被整合之土地破碎（所有人數多）、面積小者（獨立利用性低、對鄰地而言整合價值低）整合較困難，價值較低，本案整宗土地分割前後整體差額達2,904,097元，整體價值因細分後減損約17.12％等語，有系爭估價報告可參（見估價報告第6頁），則系爭土地若採附圖一所示分割方案，分割後之甲、乙、丙各部分土地因上述退縮地之限制致使其價值不一，用途明顯受限，且因土地破碎，亦導致其與鄰地間整合之難度提高，若依此方式為分割，對共有人難謂符合公平及均衡原則，且相較於分割前之完整土地，各分割後土地之價值下降2,904,097元。由此足認，被告主張之附圖一原物分割方法，造成系爭土地被細分，降低該土地之利用價值及經濟效能，明顯有礙系爭土地之整體利用，並有害社會經濟發展，且造成系爭土地價值貶損甚鉅，自非公平適當之分割方法，難以憑採。
⒊被告雖抗辯：因兩造各自將土地之持分出租第三人，李
嘉文詢問其承租人金上豐公司承租範圍時，金上豐公司明確告知收租範圍在附圖一乙部分所示土地，故李嘉文與原告、郭謝寶蓮間就系爭土地有分管契約存在等語（按：被告對於郭謝寶蓮與原告間並無分管契約存在乙節不爭執，見本院卷㈠第18頁）。惟按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153第1項條定有明文。可知契約之成立，應經雙方當事人互相意思表示一致。又共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內（民法第153條第1項規定參照）。然所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言；若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。查被告訴訟代理人於本院當庭陳稱：共有人彼此間並未訂立分管協議，但原告及被告郭謝寶蓮出租土地後之承租人，與李嘉文出租土地後之承租人，該二承租人彼此間有約定各自承租之使用範圍，故有透過承租人間成立分管契約等語，有本院107年7月12日言詞辯論筆錄附卷可稽（本院卷㈠第22頁），而兩造各自將其應有部分1/3出租於第三人，有被告提出之土地租賃契約書、收據及協議書等件附卷可稽（審訴卷第39頁、本院卷㈠第34至43頁），為兩造所不爭執，經核上開租賃契約書等件內容均僅記載被告（或被告之前手）將系爭土地之1/3持分出租予第三人，而非出租系爭土地之特定範圍，又兩造出租土地後，各承租人間縱有約定劃分占用土地之範圍，此乃承租人間自行所為之約定，非屬共有人間所為之意思表示，無從憑此認定共有人間對系爭土地之分管契約達成意思表示合致，是被告上開抗辯自無足採。況法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，並不受分管約定之拘束，已如前述，是以縱認有分管契約存在，本院仍應依職權斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之利益，而為公平合理之分配。依上說明，被告聲請傳喚證人 許慶德 以證明金上豐公司曾告知李嘉文，金上豐公司之承租範圍在如附圖一乙部分所示土地部分，自無傳喚之必要。
⒋原告主張將系爭土地全部分歸由原告取得，系爭估價報
告鑑定系爭土地單價為每平方公尺173,100元，換算每坪約57萬元，其願以每坪65萬元補償被告，被告並未提出更高之金錢補償價格，自應將系爭土地全部分歸由其取得等語，此為被告所反對，並稱希望就系爭土地為原物分割等語，查兩造均有取得系爭土地原物之意願，且本院審理過程並非競價之場所，被告因主張採取附圖一所示原物分割之方案，故未隨同原告上開出價，提出更高補償金額，自不得僅因原告提出之補償金額高於系爭估價報告之鑑定價格，即認逕由原告取得系爭土地全部。
⒌本院認系爭土地之分割應以變賣分割方式為之，所得價
金由兩造按原應有部分比例即各1/3分配之，衡以兩造於系爭土地上並無任何建物及地上物，故採變賣分割之方式，共有人中未能買得土地之人，並無建物或地上物遭拆除之疑慮，且採行變賣分割之方式，在自由市場競爭之情形下，將使系爭土地之市場價值極大化，對於共有人而言，顯較有利，亦較原告於本件訴訟中自行出價，強令被告接受其出價，更顯公平。而變價分割後由需用土地者取得土地所有權，土地產權單純，與鄰地整合可能性提高，有助提昇系爭土地之利用價值及經濟效益，且變賣系爭土地時，依民法第824條第7項規定，各共有人仍有依相同條件優先承買之權利，對共有人保障亦非不利，故採變賣方割分式較符合全體共有人之利益及發揮系爭土地之經濟效用，為適當之分割方法。
五、綜上所述，原告依民法第823條、第824條第1項、第2項規定，訴請裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許。本院認為使系爭土地發揮最高之經濟效益，應予以變賣，所得價金由兩造按原應有部分比例即各1/3分配之，始為適當，且符合公平合理之原則。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。蓋分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。是故，原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平。本院乃依上開意旨酌定兩造應分擔之數額，諭知兩造負擔訴訟費用之比例。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認均於判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1，判決如主文。中華民國108年8月30日
民事第一庭法官許慧如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月30日
書記官黃鈺玲