宣 示 判 決 筆 錄 100年度板簡字第1621號
原 告 蔡義正
訴訟代理人 蔡奇龍
被 告 盧永祥
上列當事人間100年度板簡字第1621號返還租賃房屋等事件，於
中華民國100年12月8日辯論終結，並於100年12月27日下午4
時整，在本院第五法庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 彭全曄
書記官 石于倩
通 譯 胡文昇
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：被告於民國99年5月間，向原告承租新北市中和
區（99年12月25日改制前為「臺北縣中和市○○○○路○○○
號1樓及地下室之房屋全部，開設連鎖咖啡店，約定租賃期
間自99年5月1日起至102年4月30日止，每月租金為新臺
幣（下同）63,000元，應於每月5日前，開立發票日為每月
5日之即期支票按月支付，不得藉詞拖延、拒納，並約定有
被告未經原告同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出
借、轉租、改裝設施；被告若有違約情事，致損害原告之權
益時，願聽從原告損害賠償，如原告因涉訟所繳納之訴訟費
、律師費用，均應由被告負責賠償；被告如有違背租約各條
項規定時，原告得隨時解約收回房屋。詎被告承租後屢次藉
故拖延租金，除開立發票日非該月5日之支票外，亦曾主張
欠付之租金由其訂約時交付之押租保證金126,000元中扣抵
，違約情節重大，更有甚者，被告於100年8月以後即拒付
租金，屢經催討，均未獲支付，乃於100年9月15日寄送存
證信函，催告被告於函到後5日內付清100年8月、9月份
租金，否則即終止租約，不另通知，惟被告收受上開催告函
後仍未於期限內付清欠繳租金，且有未經原告同意私自將本
件系爭房屋出借、轉租及改裝設施之情，因此原告依約終止
上開租約有理由，終止契約後原告已將被告上開押租保證金
抵充上開欠繳租金。為此，提起本件訴訟，依上開租賃契約
約定，請求被告應將上址租賃房屋遷讓返還原告，並自100
年10月1日起至遷讓之日止，按月給付相當租金之不當得利
新臺幣63,000元，及給付租金2倍之賠償金，並提出建物謄
本、房屋租賃契約書、被告支付100年5月、7月租金之支
票、出借、轉租、改裝系爭租賃房屋設施等現場照片、催告
終止契約之郵局存證信函及回執、被告回覆之郵局存證信函
等影本為證。
二、被告則抗辯：原告係應善盡其出租人之義務，被告於100年
5月初即因系爭租賃房屋廁所蓮蓬頭漏水，請求原告修繕，
原告遲至同年6月始由原告之妻修復，惟至同年7月被告收
到自來水公司通知用水量異常增加，經查係系爭租賃房屋廁
所洗手台水龍頭老舊漏水，之後又發現系爭租賃房屋騎樓鐵
皮屋頂漏水，造成被告騎樓店面裝潢之天花板滲水有水漬及
燈泡燒毀，被告復於同年8、9月兩次通知原告請其修繕，
但迄今均未處理，被告已將100年8、9月份租金支票開立
完成，只待原告完成修繕立即支付等語，並提出臺北自來水
事業處100年7月13日用戶資訊通知、廁所洗手台水龍頭漏
水、騎樓店面天花板滲水水漬、燒毀燈泡等照片、100年8
、9月份租金支票等影本為據。
三、經查：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約，然租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約
定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始
得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。本
件原告上開雖主張被告屢藉詞未依約按期支付租金，且欠
有100年8、9月二個月租金，因而於100年9月15日催
告被告於函到後5日內付清所欠租金後，被告未於限期內
付清所欠租金，即視為終止租約云云。但有關租金支付之
遲延，須依上開規定始得終止契約，本件係房屋租賃，依
其間約定每月租金為63,000元，如欠二個月之租金額應為
126,000元，然本件原告原主張被告遲付之租金僅為107,
100元，足見被告遲付租金之總額，顯尚未達二個月之租
額；再者，縱以被告於100年9月5日未依約給付租金而
使遲付租金總額已達二個月之租額，惟依上開規定原告仍
應於遲延給付於二個月時即100年11月4日，始得終止契
約，是本件原告主張於100年9月21日即生終止契約效力
，亦與法顯有不合，自難認其已合法終止系爭租賃契約。
㈡次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承
租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收
益之狀態，此觀民法第423條規定自明；此項出租人之租
賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，
是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收
益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金
之給付。復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終
止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而
非其義務，是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義
務時，自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金
扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損
害賠償請求權（最高法院76年台上字第237號、86年台上
字第1675號等判決意旨參照）。本件原告雖主張被告欠付
租金，惟被告另抗辯稱係原告未盡其修繕義務因而拒付租
金，核諸被告上開所辯其於100年7月間發現系爭租賃房
屋廁所洗手台水龍頭因老舊漏水，且騎樓鐵皮屋頂漏水，
造成被告騎樓店面裝潢之天花板滲水有水漬及燈泡燒毀，
已於同年8、9月兩次通知原告請其修繕未果，業經提出
臺北自來水事業處100年7月13日用戶資訊通知、廁所洗
手台水龍頭漏水、騎樓店面天花板滲水水漬、燒毀燈泡等
照片為憑，且為原告所不爭執，僅係另陳述指稱：因被告
之咖啡店係營業場所，該水龍頭漏水有可能係被告顧客使
用造成，非可歸責於原告；另騎樓屋頂漏水不會影響被告
商店營業云云，但衡酌被告向原告承租該房屋（含騎樓）
係為經營咖啡店，此為原告所明知，因此該屋廁所洗手台
水龍頭、騎樓店面裝潢之天花板、燈泡等設施均屬被告營
業場所之一環，難以切割分別視之，是否良好攸關其商店
經營商譽及消費者之觀感，如有損壞難謂不妨礙被告之使
用收益，而無修繕之必要性，至損壞之原因除係可歸責於
承租人外，不論係不可歸責於雙方或可歸責於出租人之事
由，身為出租人之原告均應負修繕義務，是原告上開所辯
陳理由應不足採，原告自應就被告上開所指陳系爭房屋之
損壞部分盡修繕義務，如不履行其修繕義務，依上開所述
，被告自得主張同時履行抗辯權而拒付其後之租金，故原
告主張請求被告給付上開依法得主張同時履行抗辯而拒付
之100年8、9月租金，亦屬無理由。
㈢再查原告雖另主張被告有違約未經原告同意私自將本件系
爭房屋出借、轉租及改裝設施之情，此亦為被告所不爭執
，惟被告稱其係自100年10月起，將系爭租賃房屋側邊以
每月租金7,000元轉租給林小姐賣衣服等語，且觀諸原告
上開提出之終止租約存證信函內，亦未提及此節，是被告
所稱係自100年10月起轉租一節，尚堪採信，況原告亦未
曾舉證說明被告轉租之確實時間，可見被告上開轉租行為
係於原告上開存證信函表示終止契約之後始發生，自亦難
謂原告對被告上開轉租行為已為終止契約之意思表示，而
生本件系爭租賃契約終止之效力。
㈣綜上所述，本件既難謂原告主張本件系爭租賃契約已生終
止效力，從而其主張請求被告應將上址租賃房屋遷讓返還
原告，並自100年10月1日起至遷讓之日止，按月給付相
當租金之不當得利新臺幣63,000元，即均屬無據而無理由
。至原告另主張被告給付租金2倍之賠償金，雖不以有終
止契約為前提，惟原告就此部分並未具體陳述其請求內容
、依據並舉證，無從審酌，自亦屬無理由。
四、從而，原告依上開租賃關係及民法不當得利之規定，請求被
告應將上址租賃房屋遷讓返還原告，並自100年10月1日起
至遷讓之日止，按月給付相當租金之不當得利新臺幣63,000
元，及給付租金2倍之賠償金，均為無理由，自應予駁回。
五、本判決係就原告為敗訴之判決，訴訟費用應由原告負擔。
中華民國100年12月27日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官石于倩
法官彭全曄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
書記官石于倩
中華民國100年12月27日