裁判字號：臺灣高等法院臺中分院96年上易字第260號民事判決
裁判日期：民國96年10月16日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高等法院臺中分院民事判決96年度上易字第260號上訴人榮成紙業股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 鐘為盛 律師被上訴人戊○○
乙○丁○○兼上列二人共同訴訟代理人己○○住同上除丁○○外之共同訴訟代理人甲○○住同上上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國96年7月17日台灣彰化地方法院第一審判決（96年度訴字第464號），提起上訴，本院於96年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落彰化縣○○鎮○○段（下稱復興段）
143、174地號土地為被上訴人戊○○所有，復興段144、175地號土地為被上訴人乙○、丁○○、己○○共有（復興段14
3、174、144、175地號土地下稱系爭土地）。戊○○、己○○於94年6月間出具授權書予乙○、丁○○，由乙○、丁○○出面，於94年7月1日以被上訴人全體為出租人，與上訴人訂立土地租賃契約（下稱系爭租約），將系爭土地出租予上訴人，租賃期間自94年7月1日起至99年6月30日止，每月租金新台幣（下同）2萬5千元，上訴人已付清租金總額150萬元，系爭租約第5條第3款後段並約定「承租人若不於租賃期滿解約，則出租人不退還承租人所付之租金」。嗣因上訴人欲提前終止租約，乃淨空土地，並以存證信函通知被上訴人，自存證信函到達翌日起30日終止租約，被上訴人應將溢收之租金於5日內返還，該存證信函已於96年1月19日送達，系爭租約應於96年2月19日因終止而消滅，自96年2月20日起至99年6月30日止，上訴人溢繳之租金1,007,143元，被上訴人自應於同月23日前返還，被上訴人竟予拒絕。系爭租約第5條第3款後段被上訴人得沒收上訴人預付租金之約定係屬違約金之性質，而系爭土地每月租金僅2萬5千元，上訴人已淨空土地，並留有充裕時日使被上訴人應變或另覓承租人，被上訴人並無損害，被上訴人沒收上訴人預付之租金，違約金顯有過高，法院應依民法第252條之規定予以酌減。爰依民法第179條不當得利之法律關係提起本件訴訟，求為命被上訴人連帶給付1,007,143元，及自96年2月24日起算法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：系爭租約乃上訴人與乙○、丁○○所訂，戊○○、己○○並非出租人，渠等所出具之授權書為系爭租約訂立後倒填日期，僅供規範戊○○、己○○與乙○、丁○○彼此間之權利義務關係，上訴人不得對戊○○、己○○為請求。系爭租約定有期限，雙方均無於期限屆滿前終止之權，上訴人雖以存證信函表示終止，然未經乙○、丁○○同意，自不生合意終止之效力，系爭租約尚未消滅，上訴人當不得請求返還預付之租金，若系爭租約第5條第3款後段之約定，得解為承租人享有片面終止權，則其代價為不退還所付租金，該不退還承租人所付租金之約定，即非違約金之性質，尚無酌減之問題，本件乙○、丁○○受領上訴人預付之租金，並非不當得利等語，資為抗辯。
三、以下之事實為兩造所不爭執：
（一）復興段143、174地號土地為戊○○所有，復興段144、175地號土地為乙○、丁○○、己○○共有。
（二）戊○○、己○○曾出具授權書予乙○、丁○○，同意乙○、丁○○出租系爭土地予上訴人。
（三）系爭租約於94年7月1日訂立，約定由出租人將系爭土地出租予上訴人，租賃期間自94年7月1日起至99年6月30日止，上訴人已付清租金總額150萬元，系爭租約第5條第3款後段約定「承租人若不於租賃期滿解約，則出租人不退還承租人所付之租金」。
（四）上訴人欲提前終止系爭租約，以台北榮星郵局第67號存證信函通知乙○、丁○○，自存證信函到達翌日起30日終止租約，溢收之租金應於5日內返還，該存證信函於96年1月19日送達。
四、本件兩造爭執之重點：
（一）戊○○、己○○是否為系爭租約之當事人？
（二）系爭租約第5條第3款後段所定出租人不退還承租人已付之租金，是否違約金之性質？
（三）上訴人請求被上訴人退還已付租金有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）戊○○、己○○是否為系爭租約之當事人？
1.系爭租約係乙○、丁○○出面與上訴人簽訂，依系爭租約所示，出租人係乙○、丁○○，並不包括戊○○、己○○，而租賃契約之出租人並不以物之所有權人為限（參照最高法院33年上字第84號判例），故戊○○、己○○雖係系爭土地之所有權人，系爭土地之租賃契約即非必須以戊○○、己○○之名義始能簽訂，乙○、丁○○仍能以自己之名義與上訴人簽訂系爭租約，乙○、丁○○在系爭租約內並未表明代理戊○○、己○○之意旨，系爭租約亦無法顯現出租人係戊○○、己○○，自應認乙○、丁○○係以自己之名義與上訴人簽訂系爭租約，戊○○、己○○即非系爭租約之當事人。
2.戊○○、己○○雖有出具授權書予乙○、丁○○表明「戊○○、己○○有授權乙○、丁○○將系爭土地出租予上訴人之權利」等語，惟該授權書僅係戊○○、己○○對上訴人表明乙○、丁○○有權將系爭土地出租予上訴人，並非戊○○、己○○出具該授權書，渠等即為系爭土地之出租人，戊○○、己○○是否為系爭租約之當事人，仍應視系爭租約之約定而定，乙○、丁○○既未以戊○○、己○○之名義與上訴人簽訂系爭租約，自不能因戊○○、己○○出具授權書逕認戊○○、己○○為系爭租約之當事人。
3.上訴人欲提前終止系爭租約，以台北榮星郵局第67號存證信函通知出租人系爭租約於存證信函到達翌日起30日終止，並返還溢收之租金等情，上訴人僅通知乙○、丁○○，於存證信函內亦未提及戊○○、己○○，顯見上訴人於該存證信函係認系爭土地之出租人係乙○、丁○○，並不包括戊○○、己○○。是被上訴人抗辯戊○○、己○○並非出租人，上訴人不得對戊○○、己○○為請求等語，自為可採。
（二）系爭租約第5條第3款後段所定出租人不退還承租人已付之租金，是否違約金之性質？
1.系爭租約約定租賃期限為94年7月1日至99年6月30日止，故系爭租約係定有期限。按租賃定有期限者，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第1、2項定有明文。定有期限之租賃契約依上開規定，在期限屆滿之前應不許當事人隨時終止，惟民法第450條第2項限於未定期限之租賃契約，始許各當事人得隨時終止之規定，並非強制規定，基於私法自治之原則，自應許當事人得以特約賦與出租人或承租人就定有期限之租賃契約於期限屆滿前終止租約之權限，是民法第453條規定「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」系爭租約第5條第3款後段所定上訴人若不於租賃期滿解約，即係就定有期限之租賃契約賦與承租人得於期限屆滿前終止租約之權限，苟非如此解釋，承租人不得於期限屆滿前終止系爭租約，則出租人不退還承租人所付之租金，將形同贅文，永無發生之可能，自不符契約雙方當事人之真意。本件上訴人依系爭租約第5條第3款後段之規定，應得在期限屆滿前片面終止租約，被上訴人抗辯上訴人未得乙○、丁○○同意，不得在租期屆滿前終止系爭租約云云，要無可採。
2.上訴人已付清至99年6月30日止之租金總額150萬元，其在租期未屆滿之前終止系爭租約，是上訴人已付之租金有部分即屬終止後始到期之租金。民法第454條固規定「租賃契約依第453條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」但該規定並非強制規定，依契約自由原則，自得由當事人特約予以排除，系爭租約第5條第3款後段所謂「出租人不退還承租人所付之租金」即係排除民法第454條規定之適用。本件上訴人依系爭租約第5條第3款後段之約定，雖得在租期屆滿之前終止系爭租約，但其已付之租金在終止後始到期之部分應不得請求出租人退還，即係以上訴人不請求退還已付之租金為其提前終止系爭租約之代價。
3.民法第250條規定，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。最高法院68年台上字第3887號判例意旨認「違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迥異。」系爭租約第5條第3款後段之約定係以上訴人不請求退還已付之租金為其提前終止系爭租約之代價，自係上訴人於租期屆滿前終止系爭租約時，應以已付之租金歸出租人，上訴人之不請求出租人退還已付租金，乃以消滅系爭租約為目的，屬保留終止權之代價，此與違約金係在確保債務之履行為目的不同，兩者性質迥異，系爭租約第5條第3款後段所定出租人不退還承租人已付之租金，顯非違約金之性質。
4.系爭租約第5條第3款前段約定「甲、乙雙方若有一方違約，則以所付金額加倍作為違約之處罰」，該約定即屬違約金之約定，而系爭租約第5條第3款後段既賦與上訴人得於租期屆滿前終止租約之權限，則上訴人提前終止系爭租約，係其權利之行使，當無違約之可言，出租人於上訴人提前終止系爭租約不退還已付之租金，即非上訴人違約所應支付之違約金。
5.本件出租人不退還已付之租金，並非違約金之性質，應無民法第252條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」規定之適用，上訴人請求酌減其已付之租金，尚屬無據。
（三）上訴人請求被上訴人退還已付租金有無理由？
1.戊○○、己○○並非系爭租約之當事人，上訴人就乙○、丁○○所預先受領之未到期租金請求戊○○、己○○退還，應有未合。
2.乙○、丁○○係依據系爭租約受領上訴人所支付之租金總額150萬元，至上訴人主張終止租約後始到期，乙○、丁○○已預先受領之1,007,143元，根據系爭租約第5條第3款後段之約定，上訴人不得請求乙○、丁○○返還，且乙○、丁○○不退還上訴人已付之租金，並非違約金之性質，法院無從酌減，是乙○、丁○○所預先受領之租金1,007,143元，自非無法律上之原因，上訴人依不當得利之規定請求乙○、丁○○退還，要屬無據。
六、綜上所述，上訴人請求被上訴人退還已付租金1,007,143元，應不能准許，原審為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之請求及假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年10月16日
民事第四庭審判長法官黃斐君
法官黃永祥法官陳蘇宗以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官林振甫中華民國96年10月18日
Ｍ