裁判字號：臺灣高等法院97年上字第321號民事判決
裁判日期：民國97年06月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決97年度上字第321號上訴人甲○○訴訟代理人 林永勝 律師被上訴人乙○○
樓訴訟代理人 林士祺 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國96年11月16日臺灣臺北地方法院95年度重訴字第1110號第一審判決提起上訴，本院於97年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決第一、二項所命給付，於上訴人以新台幣壹佰捌拾壹萬元為被上訴人供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被上訴人主張略以：坐落台北市○○區○○段5小段80地號土地上同小段450建號即門牌號碼台北市○○路96之1號
3樓房屋，本係訴外人即上訴人弟媳 鄭瓊霜 所有，經被上訴人於民國（下同）94年11月3日拍定，同年12月5日辦妥所有權移轉登記。詎鄭瓊霜與上訴人於93年2月27日，以通謀虛偽意思表示方式就系爭房屋簽訂租賃契約，租期自93年3月1日起至99年12月31日止，每月租金新台幣（下同）1萬元，對被上訴人原不生效力。縱使租約為真，因期限逾5年且未公證，自不得對抗被上訴人。爰訴請上訴人返還無權占有之系爭房屋，並按月支付不當得利3萬5000元等語。於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬5000元（原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並應自95年9月8日至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬2108元；駁回被上訴人其餘請求。上訴人提起上訴，被上訴人就敗訴部分未上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人與鄭瓊霜所簽租約雖未經公證，就租期
5年以內部分即在98年2月28日以前仍有買賣不破租賃之效力，被上訴人不得請求上訴人遷讓房屋與不當得利等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：㈠系爭房屋與基地即台北市○○區○○段5小段80地號土地（
應有部分202978分之11492）原係鄭瓊霜所有，經台灣台北地方法院94年度執助字第273號執行事件拍賣，由被上訴人於94年11月3日拍定，同年12月5日辦妥所有權移轉登記。自被上訴人取得系爭房屋所有權之日起，上訴人持續占有該屋迄今。
㈡系爭房屋基地面積為618平方公尺，被上訴人應有部分
202978分之11492，於95年8月申報地價為每平方公尺4萬6648元，系爭房屋當時課稅現值為18萬4000元。
四、被上訴人認系爭租約係通謀虛偽意思表示，況未經公證之租約不得對抗被上訴人，上訴人為無權占有系爭房屋等語。上訴人則辯稱系爭租約雖未經公證，但是在5年內（即98年2月
28日以前）仍有買賣不破租賃原則適用，並非無權占有云云。經查：
㈠上訴人辯稱於93年2月27日與鄭瓊霜就系爭房屋簽訂租賃契
約，租期自93年3月1日起至99年12月31日止，每月租金1萬元，此有房屋租賃契約書1份在卷可稽（見原審卷第48至51頁）。鄭瓊霜且向稅捐主管機關申報93年度租賃所得，亦有財政部臺北市國稅局93年度綜合所得稅核定通知書、93年度綜合所得稅結算申報書附卷（見原審92至95頁），堪認上訴人所辯屬實。被上訴人空言指稱系爭租約係通謀虛偽意思表示云云，然未舉證以實其說，故為本院所不採。
㈡按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固定有明文。惟前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，89年5月5日修正施行之同條第2項亦定有明文。系爭租約期限為6年9月，上訴人亦不爭執租約未經公證，是依民法第425條第2項規定，系爭租約僅具有債權效力，自無買賣不破租賃原則之適用，故對被上訴人並無拘束力可言。兩造既無租賃關係存在，上訴人占有系爭房屋即無正當權源，應依民法第767條規定遷讓返還系爭房屋於被上訴人。
㈢上訴人固謂98年2月28日租賃屆滿5年以前，仍有買賣不破租
賃原則之適用，尚非無權占有系爭房屋云云。惟按民法第425條第2項增訂理由為：「本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立期限或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項規定」等語。是依立法意旨，租期逾5年或未定期限之不動產租賃契約，須具備公證要件，始享有買賣不破租賃原則之物權化效力；否則僅具有債權效力，而不得對抗租賃物受讓人（本院92年度上易字第40號、93年度上易字第1176號判決意旨採相同見解）。上訴人謂系爭租約在5年期限內仍具有買賣不破租賃效力，顯與立法意旨不符，殊無可採。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，民法第179條前段、土地法第97條第1項定有明文。不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭房屋基地面積618平方公尺，被上訴人應有部分為202978分之11492，於95年8月起訴時之申報地價為每平方公尺4萬6648元，系爭房屋當時課稅現值則為18萬4000元，已如前述。本院審酌爭房屋位於市區，交通運輸便利、公共設施配置狀態良好、民生必需要件取得之便利性等條件均佳，認不當得利應以上開房地價值年息百分之八計算為適當。是系爭房屋每月相當於租金之不當得利為1萬2108元〔46,648x（618x11492/202978）+184,000=1,816,180；1,816,180x8%÷12=12,108（元以下四捨五入）〕。
六、綜上所述，被上訴人依據所有物返還請求權、不當得利返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並自起訴狀送達上訴人翌日（即95年9月8日）起至遷讓返還之日止，按月給付
1萬2108元，為有理由，應予准許。是則原審准被上訴人此部分請求，並依其聲請為假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院聲請宣告免為假執行，核無不合，併予准許。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年6月17日
民事第十三庭
審判長法官黃嘉烈
法官楊絮雲法官吳燁山正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國97年6月18日
書記官于誠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。